Контакты
Главная / Плинтус

Коммерческий найм жилья - что это такое? Договора найма жилого помещения Найма жилого помещения на 1 год

Рынок недвижимости не стоит на месте. Каждый день люди ищут себе жилье, меняют, продают, сдают. Если у вас нет собственного «угла», то приходится снимать комнату, квартиру или дом. Как не попасть впросак, каковы особенности заключения договора? Об отдельных нюансах найма жилого помещения сегодня и поговорим.

Понятие найма

На сегодняшний день заключение данного договора регулируется положениями Гражданского кодекса РФ.

Первая сторона именуется наймодателем, вторая - нанимателем. В качестве последнего по данному договору не может выступать юридическое лицо. Для них закон предусматривает заключение аренды, при этом жилье должно использоваться только для заселения граждан.

Найм различают краткосрочный (до 1 года) и долгосрочный. Основная особенность - необходимость государственной регистрации обременения прав собственника на жилье во втором случае.

Некоторые часто путают понятие найма и аренды. С юридической точки зрения это разные институты. Рассмотрим главные отличия:

  1. Нанимателем может выступать только гражданин, арендатором - также и юридическое лицо.
  2. Объектом рассматриваемого договора является исключительно жилые помещения, аренды - может быть движимое и недвижимое имущество (в основном, производственные, офисы и пр.).
  3. Аренда может быть бессрочная, найм - не более 5 лет.
  4. Договор аренды недвижимости всегда необходимо регистрировать в госорганах, найма - оформленный только на срок более 1 года.

Объект

В качестве такового по договору найма между физическими лицами может выступать годное для постоянного проживания изолированное жилое помещение: дом, квартира, ее часть и пр.

Такое качество, как пригодность определяется в соответствии с требованиями жилищного законодательства РФ (ЖК, Постановление правительства от 2006 г. № 47).

В помещении для признания его жилым должны иметься в наличии необходимые инженерно-технические системы: водоснабжение, водоотведение, отопление, канализация, электричество, газ (где имеется). В деревнях и иных селениях допускается отсутствие канализации и водопровода в 1-2-этажных зданиях.

Эти системы должны соответствовать санитарным нормам.

Если дом этажностью выше 5, то должен иметься лифт. В подвале или цоколе не может располагаться жилое помещение. Конструкции и фундамент жилого дома не должны иметь повреждений, приводящих к разрушению.

Это неполный перечень условий для признания объекта жилым, остальные можно найти в Постановлении Правительства.

Наймодатель: его статус

В качестве данного лица закон рассматривает собственника жилья либо гражданина, им уполномоченного (например, по нотариальной доверенности).

Отсюда следует, что, заключая договор найма жилого помещения, следует проверить полномочия наймодателя. Бывают и случаи мошенничества, когда лицо сдает квартиру и получает задаток за несколько месяцев вперед, не имея на это прав. Восстановить изначальное положение в данной ситуации будет весьма проблематично.

Основные права наймодателя:

  • входить в жилое помещение, контролировать состояние и сохранность находящегося в нем имущества;
  • на получение оплаты за съем;
  • давать согласие на размещение неоговоренных в договоре жильцов;
  • запрещать содержание животных.

Обязанности:

  • передать помещение свободным, в состоянии, пригодном для проживания;
  • осуществлять надлежащим образом эксплуатацию жилого дома, где расположена квартира;
  • предоставлять нанимателю за плату коммунальные услуги;
  • обеспечивать проведение ремонта общего имущества МКД.

Наниматель: права и обязанности

В качестве данной стороны договора может выступать только физическое лицо.

Если вместе с нанимателем заселяются иные члены семьи, об этом должно быть указано в соглашении.

В случае если они возникли позже момента подписания договора найма жилого помещения, то вселяются с согласия наймодателя и иных жильцов при соблюдении норм соответствия площади.

Права они имеют такие же, как основной квартиросъемщик. Данные лица могут заключить договор с указанным лицом, известив при этом наймодателя, о солидарной ответственности перед собственником жилья. В таком случае они будут являться сонанимателями. Этот статус дает им равную ответственность по оплате коммунальных платежей, содержанию жилого помещения и пр.

  • на предоставление помещения в надлежащем состоянии, пригодном для проживания, и в соответствии с условиями договора;
  • на снабжение качественными коммунальными услугами;
  • производить переустройство/реконструкцию помещения только с согласия наймодателя;
  • вселять иных членов семьи, постоянно с ним проживающих, с разрешения собственника при соблюдении нормы площади на 1 человека (в случае несовершеннолетних детей - не требуется);
  • преимущественное право на заключение договора на новый срок;
  • заключать соглашения о поднайме с согласия владельца.

Обязанности:

  • эксплуатировать жилье в соответствии с его назначением - для проживания граждан;
  • сохранять состояние помещения, существовавшее в момент сдачи внаем;
  • вносить плату в соответствии с условиями договора;
  • оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено соглашением;
  • ответственен за действия лиц, совместно с ним проживающих.

К такой категории закон относит лиц, которые проживают в съемном жилом помещении безвозмездно по инициативе нанимателя с предварительного согласия хозяина. Они еще именуются пользователями.

Наймодатель может запретить вселять данных лиц, если не соблюдается норма площади жилья на одного человека. Отвечать за их действия будет наниматель.

Период проживания таких граждан не может быть более 6 месяцев.

Они должны выехать по истечении срока, согласованного в момент заселения. Если таковой не был установлен, то в течение недели с предъявления такого требования.

Социальный найм

Это разновидность рассматриваемого нами в данной статье понятия. Основное отличие - собственником выступает государственный или муниципальный орган. Указанные правоотношения регулируются положениями Жилищного кодекса РФ.

Уже в самом названии "социальный наем жилого помещения" кроется его цель: помощь малоимущим слоям населения, которые признаны нуждающимися. С них не берется плата, но исполнять обязанность по внесению коммунальных платежей, ремонту они должны.

Ввиду этого, жилое помещение социального найма могут получить только лица, признанные нуждающимся и поставленные на соответствующий учет. Квартиры предоставляются в порядке очередности. Для постановки на учет в разных регионах свои критерии, при этом при заселении учитывается норма - не менее 18 кв. м на 1 человека.

Социальный наем и найм жилого помещения в коммерческих целях заключаются по договору. Основным отличием первого договора в статусе нанимателя является то, что лица, проживающие с ним, несут равные права и обязанности, имеют право на заключение соглашения после смерти основного квартиросъемщика.

Наем жилого помещения в данной ситуации не ограничен каким-либо сроком.

Обязанности собственника практически такие же, к ним добавляется еще исполнение капитального ремонта.

Особенностью договора является также то, что наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предоставлением жилья (в т. ч. благоустроенного) или без такового. В первом случае это может произойти по причине реконструкции и капремонта дома, сноса, перевода в нежилое, признания непригодным для проживания, передачи религиозным организациям. Неблагоустроенное помещение может быть предоставлено гражданам, которые более 6 месяцев без наличия уважительных причин не вносят «коммуналку». И совсем без ничего могут выселить лиц, которые используют жилье не по назначению, разрушают его, неоднократно нарушают права соседей, а также персон, лишенных родительских прав.

Все эти процедуры производятся только в судебном порядке.

Плата. Срок

Коммерческий наем жилого помещения отличается от социального по этим двум важным условиям.

Сумма оплаты согласуется сторонами и указывается в договоре. Исключение составляют случаи, когда законом установлен максимальный размер, который не может быть превышен. Срок ее внесения может быть установлен аналогично (ежемесячно, ежеквартально, раз в 2 месяца и пр.) Если момент оплаты не прописан в договоре, то эту обязанность необходимо исполнять раз в месяц.

Наймодатель не может сам единолично изменить размер суммы, если иное не прописано в соглашении или законе.

Обычно предусматривается, что повышение производится 1 раз в год.

Договор найма жилого помещения между физическими лицами, заключаемый на период до 1 года, именуется краткосрочным. К нему не применяются положения ГК РФ о вселении постоянно проживающих домочадцев, временных гостей, поднайме, о замене главного съемщика, преимущественном праве на заключение нового соглашения, отсрочке его расторжения по судебному решению.

Предельный срок по закону составляет 5 лет. Если в договоре это условие не определено, то он считается действующим до истечения указанного периода.

Форма

Договор найма жилого помещения физическими лицами заключается обязательно в письменном виде.

В случае если срок действия такого соглашения более 1 года, то обременение права собственности владельца жилья необходимо зарегистрировать в государственных органах.

При несоблюдении данного требования сделка будет считаться ничтожной.

Как же выглядит образец договора найма жилого помещения между физическими лицами? Давайте перейдем к практике. Обычно структура документа строится следующим образом:

  • наименование договора;
  • место заключения, дата;
  • Ф. И. О. наймодателя и квартиросъемщика, место и дата рождения, паспортные данные, адреса;
  • 1 раздел - предмет договора: указывается, что для проживания передается объект, его характеристики, местоположение, информация о собственнике, вселяемых с нанимателем лицах;
  • 2 раздел - права и обязанности: основные цитируются из ГК РФ, можно дополнить своими (запрет на содержание животных и пр.);
  • 3 глава - о сумме оплаты и порядке ее внесения, в т. ч. указывается валюта расчетов, вопрос об исполнении коммунальных платежей, может быть прописано условие о залоге для надлежащего исполнения обязательств;
  • 4 - срок;
  • 5 - ответственность сторон;
  • 6 - расторжение договора, пролонгация: за основу могут быть взяты пункты закона + добавлены свои, не противоречащие ему;
  • 7 - прочие условия: здесь указывается количество экземпляров соглашения, способ решения споров, определяется их подсудность, порядок изменения и дополнения условий;
  • 8 - подписи сторон, их контактные данные;
  • приложение № 1: акт приема-передачи;
  • приложение № 2: находящегося в помещении, с указанием рыночной стоимости.

Как выглядит образец договора найма жилого помещения, смотрите на фото выше. Как можно заметить, документ должен содержать обязательные «законные» элементы:

  • шапку с названием договора, сторон, датой и местом заключения договора;
  • наименование объекта;
  • срок;
  • порядок оплаты и сумма (в случае отсутствия будет договор пользования безвозмездный);
  • подписи сторон;
  • акт приема-передачи.

Иные элементы являются факультативными, если вы их не пропишете (права и обязанности, расторжение, ответственность и пр.), данные вопросы будут регламентироваться положениями ГК РФ.

Расторжение

Указанная процедура может проводиться как по соглашению сторон, инициативе квартиросъемщика с обязательным предупреждением наймодателя за 3 месяца, так и с подачи последнего по решению суда в определенных случаях, которые мы сейчас рассмотрим.

Итак, к судебным основаниям относятся:

  • наниматель не платит за жилье 6 и более месяцев, если соглашением не установлено иное, при краткосрочном найме - при двукратном невнесении суммы;
  • жильцы портят или разрушают помещение;
  • используют его не по назначению или систематически нарушают права соседей (право на обращение с иском возникает после первого предупреждения в случае отсутствия реакции);
  • аварийное состояние объекта, признание непригодным;
  • иные, предусмотренные ЖК РФ.

По двум последним причинам договор может быть расторгнут по требованию любой из его сторон.

Суд может по своей инициативе или просьбе нанимателя предоставить последнему срок до 1 года для ликвидации тех нарушений, из-за которых наймодатель обратился с иском. При отсутствии адекватной реакции квартиросъемщика в указанный период в виде «работы над ошибками» владелец может повторно обратиться в суд с теми же требованиями, и суд примет его сторону.

В случае расторжения договора наниматель и иные домочадцы подлежат выселению по данному решению. При этом он может просить отсрочить исполнение принятого акта также на срок не более года.

Судебные основания для расторжения договора социального найма жилого помещения практически идентичны вышеуказанным. Он считается прекращенным также с момента выезда нанимателя на новое место жительства, со смертью одиноко проживающего квартиросъемщика, ввиду разрушения помещения.

Судебные споры

Это основной метод защиты прав сторон по договору в случае, если мирным путем не удалось договориться.

При этом стоит отметить, что всю досудебную переписку, в частности предупреждения об устранении нарушения прав, письма, предложения о пролонгации договора, об изменении его условий, лучше вести письменно. Так будет легче отстоять свою позицию при возможной судебной тяжбе.

Конечно, от недобросовестных нанимателей не защищен никто. Представьте, вы сдаете отремонтированную квартиру со всеми удобствами, мебелью, техникой и пр. Квартиросъемщики показались миловидной молодой парой. Вы, не утруждаясь, скачали в сети и подписали распечатанный шаблон договора найма. Вместе с тем, придя в квартиру через месяц, обнаружили испорченную мебель, прокуренный ковер, большую собаку, ободравшую обои и дверь, и гору тараканов на немытой посуде. Каковы же ваши действия в данной ситуации? Сначала необходимо зафиксировать все увиденное: с помощью видео, фото с отображением даты, соседей - путем составления акта в присутствии самого нанимателя. Выдать последнему предупреждение об устранении нарушений и пригрозить выселением через суд, установить разумный срок на ликвидацию «кошмара».

Этот пример, наглядно демонстрирует последствия, к которым может привести халатный подход к оформлению документов, отсутствие изначального определения границ дозволенного.

В данном случае стоит сразу оговориться, что в договор найма помещения, образец которого представлен в обзоре, перед его заключением лучше внести пункты о возможности содержания домашних животных. А также опись имеющегося имущества и его стоимость.

Если по истечении установленного срока жилец не примет никаких мер, то можете смело идти в суд с исковым по основанию «порча и разрушение жилья», возможно, там будет и «систематическое нарушение прав соседей», а также требовать возмещения вам убытков.

В любом случае перед судом нужно собрать весомую доказательную базу.

Что касается сферы прав нанимателей, то здесь часто встречается нарушение в виде немотивированного повышения платы. Закон прописывает, что одностороннее изменение не допускается, если иное не предусмотрено договором. Когда такой оговорки нет, сумма должна быть неизменной на протяжении срока действия соглашения. В таких случаях редко встречаются тяжбы: люди либо договариваются, либо ищут более приемлемый вариант, поскольку судебный процесс также сопряжен с тратами и потерей времени.

Таким образом, наем жилого помещения - сфера довольно специфическая, требующая детальной проработки каждого пункта отношений. Упущение важных моментов может грозить печальными последствиями. Поэтому перед тем, как сдать или снять квартиру, заручитесь грамотным договором найма жилого помещения.

Договор найма в отношении жилого помещения подразумевает процедуру оформления между двумя сторонами, одной из которых может выступать физ. лицо, а второй юр. лицо, гос. или мун. орган, другое физ. лицо, соглашения, в рамках которого предоставляется под временное, краткосрочное или постоянное проживание площадь квартиры, загородного или городского дома, отдельная комната.

Предметом оформляемой договоренности может подразумеваться только отдельная жилплощадь, подпадающая под определение изолированной и обладающей всеми необходимыми характеристиками, гарантирующими обеспечение необходимых по законным требованиям условий проживания на постоянной основе. То есть жилье, должно соответствовать санитарным, пожарным, социальным и иным установленным в рамках закона нормативам, подразумевающим комфортное нахождение в нем на постоянной основе.

Заключать договор можно на:

  • целиком жилой дом;
  • целую квартиру МКД;
  • комнату с доступом к необходимым удобствам.

Стороны, между которыми заключается соглашение включают:

  • наймодателя – персону, которая на возмездных основаниях предоставляет находящееся у него в соб-ности жил. помещение;
  • нанимателя – персону, которая собирается на возмездных условиях проживать определенный или неопределенный срок на предоставляемой жилплощади.

Заключение договора подразумевает наличие коммерческого аспекта, выражаемого в предоставлении нанимателем в пользу собственника (или посредника), предоставляющего жилье, регулярных выплат за аренду, также наниматель может брать на себя обязательства по выплате издержек на содержание жилплощади и оплаты коммунальных счетов.

Обязательства наймодателя, в широком понимании, заключаются в соблюдении условий заключаемой договоренности и в ответственности за предоставление жилья надлежащего качества, без обременений.

В случае с договоренностью по социальному найму жилья, стороной, предоставляющей наемные площади, служит ответственная государственная структура или соответствующий отдел местной службы, обеспечивающей самоуправление.

Такое жилье на возмездных условиях отдельной категории (не коммерческого типа) может быть передано только лицам, располагающим гражданством РФ и соответствующим требованиям на обеспечение передачи места перманентного проживания по соц. программам.

Договор социального найма жилого помещения

По определениям кодексов РФ, регулирующих жил. и гражд. права, обеспечение условий по договору соц. найма является, в наиболее широком применении, обязанностью местной власти (муниц. ор-нов). Также жилье может выделяться из фондов, контролируемых федеральными органами. Предоставляется жилая площадь этого типа нуждающимся, располагающим соответствующими законными основаниями.

Чтобы получить жилплощадь по договору социального найма, необходимо:

  • быть гражданином РФ – это общее требование, предоставление жилья не гражданам по гос. обязательствам регулируются отдельно и, чаще всего, формируются из иных фондов;
  • обладать законно обоснованной нуждой под улучшение условий постоянного проживания;
  • находиться в соотв. нас. пункте на постоянном пребывании;
  • входить в малоимущую учетную кат-рию;
  • быть включенным в гос. или мун. программу предоставления жилплощади из фондов с социальной категорией назначения.

В рамках структуры программ по предоставлению социального жилья допустимо наличие лиц в статусе сонанимателей, таковыми могут являться родители нанимателя, супруги и отпрыски. Основную ответственность по договоренности с государством несет, в первую очередь, наниматель.

В обязательства нанимателя входят:

Образец заполнения

Наем жилого помещения в рамках означенных законом категорий – это процесс консенсуальный, то есть, подразумевающий обязательства наймодателя на предоставление жилья без обременений, возмездный – то есть, заключаемый на условии наличия взаимных расчетов сторон, а также взаимный, что говорит о наличии обязательств у каждого участника соглашения, которые необходимо отмечать в договоре.

Консенсуальная и взаимная природа, о которой говорит договор найма жилого помещения, подразумевает непосредственную самостоятельную необходимость сторон обговорить условия сделки, выплат и проживания.

На постоянной основе в договор необходимо включать следующие пункты:

  • обязательства по выплате и четко установленный объем средств, которые наниматель обязуется регулярно предоставлять наймодателю;
  • кто из участников договоренности берет на себя права по выплате содержания жилплощади и оплаты счетов от коммунальных служб;
  • срок, на который обеспечивается заключение договоренности. Отсутствие обговоренного конкретного срока дает основания, по закону, считать, что соглашение заключено на максимально допустимый срок в 5-ть лет;
  • наличие сонанимателей, поднанимателей или дополнительно проживающих, правила их вселения за исключением общепринятых, правила их проживания и возможные дополнительные обременения;
  • ответственность за осуществление текущего ремонта. Если в договоре отсутствует обсуждение данного вопроса, по установленным основаниям такие процедуры становятся одной из обязанностей стороны, проводящей наем жилья;
  • ответственность по проведению ремонта капитального типа. Если не имеется отдельных отметок в дог-ре, эта обязанность лежит на плечах предоставляющей свою соб-ность в наем стороны;
  • ответственность за досрочный разрыв дог-ра в отношении обеих сторон.

Структура договора найма жилого помещения по обязательным основаниям, для обеспечения чистоты и честности сделки должна включать следующие пункты:



  1. Срок легитимности договора;
  2. Права и принимаемые обязанности;





  3. Порядок и условия, при которых осуществляется взаимная передача жилья;
  4. Порядок осуществления и возможных изменений на взаимные расчеты сторон;
  5. Ответственность, которой обременяются участники в рамках заключенного соглашения;



  6. Основания договора и возможный процесс его расторжения;
  7. Формат осуществления решения спорных ситуаций в рамках предмета договоренности;
  8. Форс-мажорные ситуации;
  9. Прочие условия, относящиеся к предшествующим переговорам по вопросам, специфике осуществления заключения соглашения и др. моменты;
  10. Список, в котором отмечаются приложения, идущие вместе с главным док-том;
  11. Реквизиты участников, контактные и адресные сведения, подписи и проч.

К числу приложений, которые могут подлежать включению в соглашение, относятся:

  • ксерокопии документов на жил. пом-ние;
  • ксерокопии документации, утверждающей владение недвижимостью по праву;
  • опись, составленная относительно дополнительного имущества, которое передается вместе с жилплощадью;
  • копии документов, устанавливающих личности участников договоренности;
  • и другие необходимые документы.

В плане срока заключения договоренности существуют две основные правовые формы:

  • краткосрочная – максимальная продолжительность которой бесперебойно может составлять 11 мес. По такой форме предоставления жилья в возмездное пользование не подразумевается налоговой ответственности;
  • долгосрочная – более 11-ти месяцев, подразумевает наличие налоговых обременений.

По обеим вариациям договор найма жилого помещения располагает возможностью быть перезаключенным или продляться отдельным приложением по завершении срока, в который он оставался легитимен.

Договор найма между физическими лицами

Договор найма относительно жил. помещения, который проходит процедуру заключения между двумя физ. лицами, обуславливается необходимостью четкого установления взаимных обязательств для обеспечения защиты интересов обеих сторон.

Стоит обратить внимание на следующие аспекты по договору:

  • обязательна к указанию в договоре сумма, которую выплачивает наниматель, иначе используется правоприменительная практика по безвозмездному использованию, при этом допускается занижение суммы относительно реальной;
  • заниженная сумма выплат, отмеченная в договоре, при отсутствии другой фактической документации, подтверждающей реальный объем выплат, может стать основанием для возможности по суду получить только то, что было отмечено на бумаге;
  • изменения в отношении цены проживания на предоставляемой жилплощади могут вноситься в соответствии с общими значениями установленных договоренностей по взаимным расчетам в отмеченный период, свободно или по завершении срока действия договоренности, если в ней не было предусмотрено изменение оплаты. Оформляться изменение объема выплат может по форме доп. соглашения;
  • ответственность по расторжению договора до срока его завершения должна лежать на обоих участниках соглашения, прописать ее – забота, но не обязанность каждого участника.

Договор найма в отношении жилого помещения, в основном, заключается между физ. лицами. По аналогичной коммерческой схеме с юридическими организациями допустимо заключать договоры по оформлению арендных отношений. Закон определяет только общие положения возмездного взаимодействия сторон, свои обязательства в рамках конкретного соглашения стороны обсуждают и обеспечивают самостоятельно, путем добавления соответствующих пунктов в итоговый документ.

жилого помещения Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наниматель », с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наймодатель », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Наймодатель передает Нанимателю и указанным ниже лицам: жилое помещение, представляющее собой: , расположенное по адресу: , состоящее из: комнат, общей площадью – кв.м., жилой площадью – кв.м., кухня – кв.м., (далее – «Объект») во временное возмездное владение и пользование для проживания.

1.2. Наличие телефона: тел. №.

1.3. Характеристика Объекта на момент его передачи Нанимателю указывается в Приложении №1 к Договору – Передаточном акте, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.4. Объект принадлежит гр. гр. (Ф.И.О.): на праве на основании .

1.5. Наймодатель передает Объект с имуществом, указанным в Приложении №1 к настоящему Договору.

1.6. Срок найма Объекта устанавливается с «»2019 г. по «»2019 г.

1.7. Наниматель осмотрел «Объект» до заключения настоящего Договора и не имеет претензий к его месторасположению, техническим характеристикам и состоянию.

2. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА НАЙМОДАТЕЛЯ

2.1. Наймодатель обязуется:

2.1.1. Передать Нанимателю по передаточному акту Объект, пригодный для проживания, отвечающий необходимым санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям.

2.1.2. При выезде Нанимателя из Объекта, возвратить ему страховой депозит (п.6.1 настоящего Договора) после предъявления Нанимателем Наймодателю оплаченных счетов, квитанций, согласно п.4.5 Договора и подтверждения сохранности переданного в наем имущества, за вычетом соответствующих задолженностей Нанимателя по платежам и/или возмещению имущественного вреда.

2.1.3. Письменно предупредить Нанимателя не позднее, чем за дней до истечения срока действия настоящего Договора о своем намерении перезаключить Договор на новых условиях или об отказе от заключения нового договора, а также о готовящемся отчуждении Объекта (мене, продаже, дарении и т.д.) за три месяца до отчуждения.

2.1.4. Нести ответственность за недостатки сданного в наем Объекта и находящегося в нем имущества, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения Договора Наймодатель не знал об этих недостатках.

2.1.5. Устранять последствия аварий и повреждений, произошедших не по вине Нанимателя и/или проживающих с ним лиц, своими силами.

2.1.6. Предоставить Нанимателю возможность проживать в Объекте в течение календарных дней со дня получения Нанимателем от Наймодателя извещения о досрочном прекращении настоящего Договора. Извещение должно быть оформлено письменно.

2.2. Наймодатель вправе один раз в месяц осуществлять проверку состояния Объекта и находящегося в нем имущества в предварительно согласованное с Нанимателем время.

2.3. Наймодатель гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора: распоряжается Объектом на законном основании – документа о праве, указанного в п.1.4 настоящего Договора. Объект не сдан в наем, не отчужден, не находится под залогом, арестом, не является предметом какого-либо спора; получено необходимое в соответствии с законодательством согласие всех собственников и/или совершеннолетних пользователей Объекта на заключение настоящего Договора.

3. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА НАНИМАТЕЛЯ

3.1. Наниматель обязан:

3.1.1. Использовать Объект только для личного проживания и проживания лиц, указанных в п.1.1 Договора.

3.1.2. Своевременно вносить плату за пользование Объектом (плату за наем), в согласованном с Наймодателем порядке, а также платежи, согласно п.4.5 настоящего Договора и предоставлять по требованию Наймодателя оплаченные счета, квитанции по указанным платежам.

3.1.4. Бережно относиться к имуществу Наймодателя, находящемуся в Объекте.

3.1.5. Устранять последствия аварий, произошедших в Объекте по вине Нанимателя и/или проживающих с ним лиц.

3.1.6. Не нарушать права и интересы владельцев прилегающих помещений при пользовании Объектом.

3.1.7. Беспрепятственно допускать Наймодателя в Объект в соответствии с п.2.2 настоящего Договора.

3.1.8. Возвратить Наймодателю Объект, находящееся в нем имущество, ключи от Объекта в том же состоянии, в котором они были переданы Нанимателю, с учетом их естественного физического износа, по истечении срока найма, установленного настоящим Договором.

3.1.9. В случае обнаружения хищения, нанесения ущерба имуществу Наймодателя в результате пожара, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д., незамедлительно известить об этом Наймодателя, а при его отсутствии заявить об этом в соответствующие компетентные органы.

3.1.10. Передавать Наймодателю все документы и почтовые отправления, а также любую касающуюся его информацию.

3.2. Наниматель не вправе без письменного предварительного согласования с Наймодателем:

3.2.1. Устанавливать какое-либо оборудование в Объекте (укрепление дверей, установка сигнализации, охранных систем и т.д.).

3.2.2. Передавать Объект третьим лицам, а также сдавать Объект в поднаем.

3.2.3. Осуществлять переустройство и реконструкцию Объекта.

3.2.4. Вселять в Объект иных лиц, не указанных в п.1.1 настоящего Договора.

4. ПЛАТЕЖИ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Плата за наем Объекта в месяц составляет рублей.

4.2. Плата за наем Объекта производится: не позднее числа текущего месяца за вперед.

4.3. Установленная плата за наем Объекта не подлежит изменению в течение всего срока найма, если иное не будет предусмотрено дополнительным соглашением Сторон.

4.4. Оплату квартплаты, абонентской платы за телефон и коммунальных услуг, за исключением указанных в п.4.5 Договора, осуществляет Наймодатель.

4.5. Оплату междугородних и международных телефонных переговоров, иных платных услуг телефонной связи, в том числе интернета, а также потребляемой электроэнергии осуществляет Наниматель, согласно тарифам соответствующих организаций.

4.6. При наличии на момент выезда Нанимателя из Объекта любых задолженностей и/или неоплаченных счетов, обязанность погашения оплаты которых, в соответствии с Договором возложена на Нанимателя, соответствующие денежные суммы подлежат удержанию Наймодателем из суммы страхового депозита (п.6.1 настоящего Договора).

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК ДОСРОЧНОГО ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА

5.1. Досрочное прекращение Договора возможно вследствие его досрочного расторжения или вследствие одностороннего отказа любой из Сторон от его исполнения по основаниям, указанным в настоящем Договоре.

5.2. Односторонний отказ от исполнения Договора до истечения срока, указанного в п.1.6 Договора, может быть произведен любой Стороной при систематическом нарушении другой Стороной условий настоящего Договора.

5.3. Расторжение настоящего Договора в порядке одностороннего отказа, производится посредством направления одной из Сторон Договора другой Стороне, соответствующего письменного уведомления с указанием причины отказа, не позднее, чем за календарных дней до даты расторжения Договора.

5.3.1. В случае одностороннего отказа от исполнения Договора по инициативе Нанимателя, при соблюдении Наймодателем условий настоящего Договора, возврат Нанимателю части денег, пропорциональной неиспользованному сроку найма может быть произведен Наймодателем только по его добровольному желанию.

5.3.2. В случае одностороннего отказа от исполнения Договора по инициативе Наймодателя, при соблюдении Нанимателем условий настоящего Договора, Наймодатель возвращает Нанимателю уплаченную Нанимателем часть суммы за неиспользованный срок найма и выплачивает неустойку, в размере месячной платы за наем Объекта.

5.4. Наниматель несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный Объекту и/или имуществу Наймодателя, за вред, причиненный владельцам прилегающих помещении, независимо от того является ли этот ущерб результатом умышленных действий или результатом неосторожности Наниматели и или лиц, с ним проживающих.

5.5. При просрочке платежей по настоящему Договору Наниматель уплачивает Наймодателю неустойку в размере % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

5.6. Прекращение либо расторжение настоящего Договора не освобождает Нанимателя от исполнения обязательства согласно п.5.5 настоящего Договора.

5.7. Если в ходе исполнения настоящего Договора будет выявлен факт нарушения Наймодателем п.2.3 Договора, а именно факт сообщения им недостоверных сведений, препятствующих либо делающих невозможным использование Объекта, Наймодатель обязан уплатить Нанимателю штраф в размере, месячной ставки арендной платы Объекта.

5.8. При обнаружении Нанимателем в процессе исполнения настоящего Договора задолженности Наймодателя по платежам за Объект, которая затрудняет или делает невозможным нормальное использование Объекта для проживания (отключение электроэнергии, газа и т.д.), Наниматель вправе, самостоятельно погасить выявленную задолженность за счет причитающейся Наймодателю суммы платы за наем Объекта.

5.9. Стороны освобождаются от ответственности за невыполнение своих обязательств по настоящему Договору, если причиной этому явились события непреодолимой силы и/или факторы, не поддающиеся их контролю и находящиеся вне власти Сторон, как-то: стихийные бедствия, вооруженные конфликты, нормативные акты органов государственной власти и государственного управления, существенно затрудняющие или делающие невозможнымисполнение принятых по Договору обязательств.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. По требованию Наймодателя Наниматель обязуется передать ему страховой депозит в обеспечение оплаты междугородних, международных телефонных переговоров, других платных услуг связи, в том числе интернета, оказанных на телефонный номер Наймодателя, иных платных услуг, по обслуживанию Объекта, обязанность оплаты которых лежит на Нанимателе, а также в обеспечение сохранности переданного Нанимателю имущества, имущества владельцев прилегающих помещений. Страховой депозит составляет сумму рублей.

6.2. В целях получения правовых гарантий по настоящему Договору Наниматель лично удостоверяется в подлинности представленных Наймодателем документов о праве на Объект и проверяет их содержание до подписания настоящего Договора.

6.3. Перечисленные в п.1.1 настоящего Договора лица, проживающие совместно с Нанимателем, несут все обязанности по настоящему Договору наравне с Нанимателем.

6.4. Неотделимые улучшения, произведенные в Объекте Нанимателем без письменного согласования с Наймодателем, переходят к Наймодателю без возмещения их стоимости.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Стороны ознакомлены с текстом настоящего Договора и полностью с ним согласны.

7.2. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.

7.3. Все изменения и дополнения к настоящему Договору, действительны при условии их составления в письменной форме и подписания обеими Сторонами.

7.4. При возникновении споров, Стороны будут стремиться урегулировать их путем переговоров, а при не достижении согласия – в судебном порядке.

7.5. По вопросам, не предусмотренным настоящим Договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

7.6. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

8. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Наниматель

Наймодатель Регистрация: Почтовый адрес: Паспорт серия: Номер: Выдан: Кем: Телефон:

9. ПОДПИСИ СТОРОН

Наниматель _________________

Наймодатель _________________

В каких ситуациях использовать договор аренды, а в каких - найма? Каковы правовые положения сторон по этим договорам? Нужно ли их регистрировать и заверять у нотариуса? Обо всем этом, а также образец договора найма жилого помещения в этой статье.

Согласно ГК РФ, договор аренды (найма) это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество за плату во временное пользование.

В каких ситуациях использовать договор аренды, а в каких - найма?

Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. А выбирать между этими двумя типами договоров не приходится, так как его тип определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон (юридическое или физическое лицо снимает объект).

Если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу, то единственная возможность, предусмотренная законодательством - это использовать договор аренды (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). А в случае, если квартира сдается гражданину (физическому лицу), то заключается договор найма.

Правовые положения сторон

В договоре найма права нанимателя, как "слабой стороны", законодательством защищены особо. Условием расторжения договора нанимателем в одностороннем порядке являются предварительное предупреждение наймодателя, и согласие с этим постоянно проживающих с нанимателем граждан. При соблюдении этих условий договор считается расторгнутым независимо от согласия наймодателя.

А по инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут без согласия нанимателя только в судебном порядке, и только по основаниям, предусмотренным законодательством. Такими основаниями могут быть:

Неуплаты денег более двух раз в установленный договором срок;

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению;

Либо систематически нарушают права и интересы соседей;

Либо наниматель (или другими гражданами, за действия которых он отвечает) разрушает или портит жилое помещение.

Чтобы избежать проблем с выселением недобросовестных нанимателей и судебных тяжб, наймодателям рекомендуется заключать договор найма сроком на 1 месяц, даже если вы собираетесь сдавать жилое помещение этому квартиранту несколько лет. И каждый месяц его перезаключать.

Это связано с тем, что для выселения недобросовестного нанимателя, при окончании договора найма, вам нужно будет всего лишь сменить замки в присутствии участкового милиционера. Однако, если у нанимателя будет на руках действующий (не окончившийся по срокам) договор найма, по которому он может проживать на вашей жилплощади, то участковый, в случае отказа нанимателя добровольно освободить жилое помещение, лишь посоветует вам обратиться в суд.

Нужно ли регистрировать договор?

По заключению экспертов службы Правового консалтинга ГАРАНТ, согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Ни один из этих нормативных актов не содержит требования о государственной регистрации договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения является самостоятельным видом договора (глава 35 ГК РФ), а не разновидностью договора аренды (глава 34 ГК РФ). Поэтому содержащиеся в законодательстве нормы о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества не распространяются на договор найма жилого помещения.

Таким образом, договор найма НЕ подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен.

Если же жилое помещение передается юридическому лицу, то должен быть заключен договор аренды (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ), который подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на год или более.

Нужно ли заверять договор у нотариуса?

Согласно статье 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме. Нотариальное его удостоверение необязательно.

Образец договора

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

от ___/_________________20__г. город _______________

Мы, Нижеподписавшиеся: ________________________________________________________ именуемый (ая) в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и __________________________________________________________ именуемый (ая) в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили Договор о нижеследующем.

1. Предмет настоящего договора

1.1. «Наймодатель» обязуется предоставить «Нанимателю» жилое помещение, а «Наниматель» принимает за плату во временное пользование и проживание жилое помещение (квартиру, комнату, комнату, дом. ) расположенное по адресу: г.__________________________________________________

1.2. «Наймодатель» сдаёт помещение на основании права собственности.

1.3. Совместно с «Нанимателем» в квартире будут проживать в течение срока найма: ______________________________________________________________________________________

1.4. Срок найма устанавливается с « _____ » ________________ 20__ г. по « _____ » __________________ 20__г.

1.5. Настоящий договор может быть пролонгирован по соглашению сторон.

2. Права и обязанности сторон

2.1 «Наймодатель обязуется:

Обеспечить свободный доступ «Нанимателю» в помещение;

Предоставить в пользование «Нанимателю» своё имущество, находящееся в данном жилом помещении, в состоянии соответствующем его назначению.

Посещать помещение не более одного раза в месяц, с уведомлением «Нанимателя»; а так же имеет право находиться в помещении без согласования с «Нанимателем» для устранения аварий, возникших при отсутствии «Нанимателя», во избежание нанесения ущерба вышеуказанному помещению и помещениям, находящихся по соседству.

2.2. «Наниматель» обязуется:

Своевременно вносить арендную плату и оплачивать иные платежи, предусмотренные п.3.

Использовать помещение, только по назначению, указанному в пункте 1.1. (в целях проживания). Не сдавать помещение в поднаем и не передавать права пользования третьим лицам;

При изменении состава или количества проживающих лиц, предварительно поставить в известность «Наймодателя» и согласовать с ним изменения.

При освобождении данного помещения, передать его, и имущество находящееся в данном помещении Наймодателю» в состоянии не худшем, чем при подписании данного Договора, с учётом его естественного износа.

Возместить материальный ущерб, нанесённый имуществу или помещению по своей вине или небрежности, либо вине или небрежности проживающих с ним лиц, либо гостей.

Соблюдать правила пожарной безопасности, правила общежития в доме, не нарушать покой соседей. - Не менять замки (личинки замков), без разрешения «Наймодателя».

Позволить осуществлять показы помещения «Наймодателем» за 10 дней до предполагаемой даты его освобождения. «Нанимателем» , в зависимости от надобности «Наймодателя», но по предварительному согласованию времени показа.

Не заводить домашних животных без согласия «Наймодателя».

Не производить перепланировок и переоборудования нанимаемого помещения без письменного разрешения «Наймодателя».

3. Платежи и расчеты

3.1. Согласно договоренности, плата за пользование помещением составляет

_______ /________________ ______________________________рублей в месяц.

3.2. Оплату за коммунальные услуги по договоренности производит ___________________________

3.3. «Наниматель» производит оплату за время проживания за электроэнергию, водоснабжение, газоснабжение (нужное подчеркнуть ) по электросчетчику, счетчику холодной воды, счетчику горячей воды, газосчетчику (нужное подчеркнуть)

3.4. Абонентскую плату за телефон производит ______________________

3.5. Плату за междугородние переговоры производит «Наниматель».

3.6. Исчисление арендной платы производится с "_____"_________________ 20___г.

3.7. Платежи производятся «Нанимателем» путем предоплаты за ______месяц(а) вперед, наличными рублями, путем передачи их «Наймодателю» при личной встрече «Нанимателя» с «Наймодателем» или их представителями;

3.8 Оплата производится «Нанимателем» не позднее _______(_____________________) числа месяца.

3.9. На момент подписания настоящего Договора, «Наниматель» передал «Наймодателю» сумму в размере_____________(___________________________________________) рублей за пользование помещением, которая является оплатой за ____________ месяц / задатком (нужное подчеркнуть).

3.10. Показания счетчика электроэнергии на дату подписания договора: ________________ кВт

3.11. Показания счетчика холодной воды: ____________________

3.12. Показания счетчиков горячей воды: _______________________

3.13. Показания газосчетчиков: _________________________________

4. Ответственность сторон

- «Наниматель» подтверждает, что до подписания настоящего Договора осмотрел снимаемое им жилое помещение и не имеет претензий к его техническим характеристикам и санитарному состоянию. - Досрочное прекращение найма и расторжение данного Договора «Наймодателем» возможно в случаях нарушения «Нанимателем» своих обязательств по настоящему Договору.

При досрочном прекращении найма и расторжении Договора, каждая сторона обязана предупредить другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты предполагаемого прекращения найма. При этом уплаченная «Нанимателем» вперед плата возвращается по договоренности.

Стороны произвели взаимную проверку личных документов и документов, подтверждающих право распоряжаться данным помещением.

- «Наймодатель» подтверждает согласие лиц, прописанных или имеющих право распоряжаться данным помещением, с условиями настоящего Договора, а так же, что данное помещение не продано, не заложено, не является предметом судебного спора и не находится под арестом.

При внесении задатка в качестве первоначального платежа, в случае отказа «Нанимателя» от найма и/или отсутствия оплаты за 1-й месяц найма до «_____»______________201__г. включительно, задаток, переданный «Наймодателю» не возвращается, а договор считается расторгнутым.

Стороны подтверждают, что ознакомлены со всеми условиями настоящего Договора, полностью согласны с ними и лично несут ответственность за их соблюдение.

Все споры, возникающие в связи с настоящим договором, решаются путем переговоров и в соответствии с законодательством РФ.

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания

Настоящий договор составлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет равную юридическую силу.

5. Список имущества

6. Дополнительные условия

__________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________

7. Подписи сторон

«НАЙМОДАТЕЛЬ» «НАНИМАТЕЛЬ»

Подпись:_________________ Подпись: _____________________ Тел._____________________ Тел. ________________________

Проживает: __________________________________________