Зоны регулирования застройки. Строительство и хозяйственная деятельность в буферной зоне объекта всемирного наследия: проблемы и перспективы правового регулирования В российском законодательстве нет понятия «буферная зона»

Подборка наиболее важных документов по запросу Зона регулирования застройки (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Суд отказал в удовлетворении требований общества к администрации города о признании права собственности на нежилые помещения в здании. Как указал суд, в соответствии с ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений могут устанавливаться ограничения в виде предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площадь, а также ограничения в виде минимальных отступов от границ земельных участков, за пределами которых запрещается строительство таких объектов. В рассматриваемом случае часть земельного участка, на котором расположено спорное здание, входит в состав охранной зоны памятников истории и культуры, а другая часть включена в состав зоны регулирования застройки и историко-культурных заповедных районов, особенностью режима использования которой является возможность сохранения 1 - 2 этажей, преимущественно жилой застройки. Между тем обществом на указанном участке возведен многоэтажный дом, в связи с чем основания для удовлетворении заявленных обществом требований отсутствуют.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы : Зона регулирования застройки

Учреждение предоставило истцу градостроительный план только 23.10.2013. При этом на основании плана было установлено, что проектный объект находится в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ 2-1, что в свою очередь требует согласования проектных решений в КГИОП.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Режим использования земель и градостроительный регламент

Нормативные акты : Зона регулирования застройки

1. В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

2. На территории, сопряженной с объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в его исторической среде может быть установлена одна или несколько зон охраны: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Поиск баланса между инвестиционной привлекательностью строительных проектов на территории объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия ЮНЕСКО (далее - объекты всемирного наследия), или в их буферной зоне, необходимостью современного развития соответствующих территорий, с одной стороны, и сохранением объектов всемирного наследия, а также соблюдением международных обязательств РФ, с другой стороны, является весьма сложной задачей и на практике порождает массу сложностей. Обычно достаточно затруднительно спрогнозировать не только сроки реализации таких проектов, но и в целом их допустимость и прибыльность. Вместе с тем при должном подходе определить правовые риски и максимально их нивелировать, а в некоторых случаях - исключить полностью, возможно. О спорных моментах согласования строительства в буферной зоне объекта всемирного наследия, которые могут повлиять на планы застройщика, и планируемого правового регулирования этого вопроса читайте в материале.

Список всемирного наследия ЮНЕСКО ведется согласно Конвенции об охране всемирного культурного и природного наследия 1972 года (далее - Конвенция 1972 г.), которая ратифицирована СССР без оговорок и заявлений и с 12 января 1989 г. вступила в силу для СССР, правопреемником которого является Российская Федерация.

Согласно ст. 4 Конвенции 1972 г. каждое государство - сторона настоящей Конвенции - признает, что обязательство обеспечивать выявление, охрану, сохранение, популяризацию и передачу будущим поколениям культурного и природного наследия, упоминаемого в ст. 1 и 2, которое расположено на его территории, возлагается прежде всего на него. С этой целью оно стремится действовать как путем собственных усилий, максимально использующих наличные ресурсы, так и, в случае необходимости, посредством международной помощи и сотрудничества, которыми оно может пользоваться, в частности, в финансовом, художественном, научном и техническом отношениях.

В то же время на практике существует неопределенность относительно необходимости согласования с Комитетом ЮНЕСКО (Межправительственным комитетом по охране всемирного культурного и природного наследия ЮНЕСКО) планируемой деятельности на территории объекта всемирного наследия или в его буферной зоне.

В российском законодательстве нет понятия «буферная зона»

Сложности обусловлены тем, что в российском законодательстве, в том числе в Федеральном законе от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон об объектах культурного наследия), не регламентированы порядок взаимодействия заинтересованных лиц и органов как между собой, так и с Комитетом ЮНЕСКО по вопросам согласования строительства на территории и в буферной зоне объекта всемирного наследия, а также правила и условия проведения оценки воздействия такого строительства на объект всемирного наследия.

В соответствии с § 104 Руководства по выполнению Конвенции об охране всемирного наследия 2013 г. (далее - Руководство) буферная зона определяется как территория, окружающая номинированный объект, которая имеет дополнительные юридические и/или общепринятые ограничения на ее использование и развитие, создающие дополнительный уровень защиты объекта. Буферная зона должна включать непосредственное окружение номинированного объекта, важные виды (пейзажи) и другие территории или атрибуты, которые являются функционально значимыми для объекта и его охраны.

Территория, составляющая буферную зону, должна быть определена в каждом случае через соответствующие механизмы. В номинации необходимо представить подробную информацию относительно размера, характеристик и разрешенного использования буферной зоны, а также карту, указывающую точные границы объекта и его буферной зоны.

Согласно § 107 Руководства, хотя обычно буферные зоны и не являются частью номинированного объекта, любые изменения буферной зоны или создание таковой после включения объекта в Список всемирного наследия должны быть одобрены Комитетом ЮНЕСКО посредством процедуры, определенной в отношении внесения незначительных изменений границ.

Отметим, что в российском законодательстве отсутствует понятие «буферная зона», что на практике также порождает определенные трудности. В то же время аналогом понятия «буферная зона» в российском законодательстве можно назвать понятие «зона охраны объекта культурного наследия».

Так, к зонам охраны объектов культурного наследия в соответствии с Законом об объектах культурного наследия (ст. 34) относятся:

охранная зона объекта культурного наследия - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия;

зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений;

зона охраняемого природного ландшафта (при наличии) - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.

Вместе с тем понятия «буферная зона» и «зона охраны объекта культурного наследия» не всегда тождественны. Дело в том, что буферная зона разрабатывается в индивидуальном порядке при номинировании объекта для включения в Список всемирного наследия или в последующем в соответствии с требованиями Конвенции 1972 г., а проекты зон охраны объектов культурного наследия разрабатываются в соответствии с российским законодательством, в результате чего границы буферной зоны и зон охраны могут не совпадать.

Согласно § 172 Руководства Комитет ЮНЕСКО приглашает государства - стороны Конвенции 1972 г. сообщать Комитету через Секретариат о своих намерениях предпринять или разрешить на территории, охраняемой согласно Конвенции, крупномасштабные восстановительные или новые строительные работы, которые могут оказать воздействие на выдающуюся универсальную ценность объекта. Уведомление необходимо направить в кратчайшие сроки (например, до подготовки проектов основных документов для конкретных проектов) и до принятия любых решений, которые было бы трудно отменить, чтобы Комитет мог оказать содействие в поиске соответствующих решений, гарантирующих полную сохранность выдающейся универсальной ценности объекта.

Таким образом, при планировании любых строительных работ в буферной зоне или на территории объекта всемирного наследия в соответствии с Руководством требуется предварительное согласование Комитета ЮНЕСКО. Такое согласование, как представляется, является обязательным при планировании строительства или реконструкции на территории или в буферной зоне объекта всемирного наследия, при получении разрешения на строительство, при утверждении генеральных планов, правил землепользования и застройки и т.п. Вместе с тем в российской правоприменительной практике данный вопрос решается неоднозначно.

Подходы судов к вопросу о необходимости согласования строительства с Комитетом ЮНЕСКО

Показательным в данном контексте являются судебные решения относительно строительства в буферной зоне объекта культурного наследия «Пулковская обсерватория», являющегося элементом компонента объекта всемирного наследия «Исторический центр Санкт-Петербурга и связанные с ним группы памятников», в которых позиции судов относительно необходимости согласования с Комитетом ЮНЕСКО проведения работ в буферной зоне объекта всемирного наследия разделились.

Позиция первая

Суды указывают на отсутствие необходимости обязательного соблюдения требований Конвенции 1972 г. и Руководства в части согласования с Комитетом ЮНЕСКО проведения любых работ в буферной зоне объекта всемирного наследия.

Так, на отсутствие необходимости обязательного получения согласования строительства Комитетом ЮНЕСКО в соответствии с Конвенцией 1972 г. указано в решении Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 29.11.2017 по административному делу № 2а-1825/2017 (Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 06.03.2018 № 33а-3087/2018 по делу № 2а-1825/2017 решение суда первой инстанции оставлено в силе), который хотя и отменил разрешение на строительство многоквартирного дома (ЖК «Планетоград») в буферной зоне, однако сделал это по иным основаниям.

Вывод мотивирован следующим:

хотя обязательство стран-участниц «обеспечить выявление, охрану, сохранение, популяризацию и передачу будущим поколениям культурного и природного наследия», закрепленное в Конвенции 1972 г., носит безусловный характер, является общепризнанным принципом международного права и входит как составная часть в правовую систему РФ, конкретные формы его реализации, поскольку они не установлены Конвенцией 1972 г., должны определяться соответствующими правовыми актами РФ;

на момент выдачи оспариваемого разрешения на строительство национальный механизм реализации исполнения Руководства отсутствовал, а Конвенция 1972 г. и Руководство по ее исполнению не содержат такого прямого механизма исполнения.

Позиция вторая

Суды указывают на необходимость обязательного соблюдения требований Конвенции 1972 г. и Руководства в части согласования с Комитетом ЮНЕСКО проведения любых работ в буферной зоне объекта всемирного наследия.

Так, решением Санкт-Петербургского городского суда от 22.01.2018 по делу № 3а-2/2018 признано недействующим постановление Правительства Санкт-Петербурга от 18.12.2014 № 1156 «Об утверждении проекта планировки территории базисного квартала 7723В, ограниченной территорией Пулковской обсерватории, Пулковским шоссе, Волхонским шоссе, проектируемыми проездами № 7, 8 и 6, в Московском районе и проекта межевания территории, ограниченной территорией Пулковской обсерватории, Пулковским шоссе, проектируемыми проездами № 10, 2а, 5, 5а и 6, в Московском районе» (далее - Постановление № 1156).

Одним из оснований для признания Постановления № 1156 недействующим послужило то, что проектируемая территория частично граничит с объектом культурного наследия федерального значения и включает в себя компоненты объекта всемирного наследия. При этом при утверждении проекта планировки и проекта межевания территории Правительством Санкт-Петербурга не были соблюдены международные обязательства РФ по охране и защите объекта всемирного наследия в части их согласования с Комитетом ЮНЕСКО, чем была нарушена Конвенция 1972 г.

Как отметил суд, отсутствие на внутригосударственном уровне правового механизма регулирования порядка и процедуры направления проектной документации на согласование в Комитет ЮНЕСКО не освобождает Правительство Санкт-Петербурга от своевременного направления проекта планировки и проекта межевания территория в Министерство культуры России, которое при необходимости могло предложить представить дополнительные документы для направления в МИД России и последующего представления в Комитет ЮНЕСКО.

В результате некую определенность в рассматриваемом вопросе внес Верховный суд РФ, который, отменяя приведенное решение Санкт-Петербургского городского суда от 22.01.2018 по делу № 3а-2/2018, указал все же на отсутствие необходимости согласования работ с Комитетом ЮНЕСКО в связи с отсутствием внутригосударственного механизма реализации положений Конвенции 1972 г. в данной части (Апелляционное определение Верховного суда РФ от 23.05.2018 № 78-АПГ18-11).

Вместе с тем данный подход Верховного суда является спорным, поскольку необходимость согласования достаточно определенно прописана в Конвенции 1972 г. и в Руководстве, и данное международное обязательство должно соблюдаться, несмотря на отсутствие внутренних механизмов его реализации.

Более того, создание Комиссии Российской Федерации по делам ЮНЕСКО (постановление Правительства РФ от 21.08.92 № 609 «Об образовании Комиссии Российской Федерации по делам ЮНЕСКО») в совокупности с необходимостью получения согласования Минкультуры России при проведении соответствующих работ свидетельствуют о наличии общих принципов механизма получения согласования Комитета ЮНЕСКО. Данный факт подтверждается, помимо прочего, имеющимися на практике прецедентами получения или предпринятых попыток получения таких согласований, например, по таким резонансным проектам, как памятник князю Владимиру в г. Москве.

Перспективы правового регулирования

В настоящее время Минкультуры России подготовлен проект закона, который должен урегулировать процедуру согласования с Комитетом ЮНЕСКО планируемой деятельности на территории и в буферной зоне объекта всемирного наследия (проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон „Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части установления порядка выполнения международных обязательств, вытекающих из Конвенции об охране всемирного культурного и природного наследия от 16 ноября 1972 г.) опубликован на портале regulation.gov.ru под ID 02/04/09-18/00084384).

Указанный законопроект предлагает решить, в частности, приведенные выше проблемы следующим образом.

Буферная зона в отношении объекта всемирного наследия приравнивается к совокупности охранной зоны, зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, а также зоны охраняемого природного ландшафта такого объекта культурного наследия при наличии последней.

В Закон об объектах культурного наследия имплементируется требование Руководства о том, что изменение границ буферной зоны объектов всемирного наследия должно осуществляться в соответствии с процедурами, предусмотренными в рамках Конвенции 1972 г.

Устанавливается, что проектная документация, подготовленная для проведения строительных работ в границе территории объекта всемирного наследия и его буферной зоны, подлежит оценке воздействия указанных работ на выдающуюся универсальную ценность объекта всемирного наследия.

Предлагается конкретный алгоритм действий для согласования с Комитетом ЮНЕСКО (см. стр. 8).

Таким образом, предлагаемые поправки в Закон об объектах культурного наследия позволят на законодательном уровне установить обязательность получения положительного заключения Комитета ЮНЕСКО для осуществления строительных работ на территории объекта всемирного наследия и в его буферной зоне и механизм получения такого заключения.

Стоит отметить, что принятие приведенных поправок усложнит реализацию инвестиционных проектов в буферных зонах объектов всемирного наследия, поскольку процедура согласования с Комитетом ЮНЕСКО может занять по предварительным оценкам от шести до двенадцати месяцев, что необходимо учитывать при планировании строительных работ в зоне объектов всемирного наследия. В некоторой степени это обстоятельство может снизить инвестиционную привлекательность соответствующих проектов.

Но, несмотря на указанные нюансы, предлагаемые поправки все же стоит оценивать положительно, поскольку они устраняют неопределенность в отношении необходимости получения согласования Комитета ЮНЕСКО при инициировании хозяйственной деятельности на территории и в буферной зоне объекта всемирного наследия, а также в отношении самого понятия буферной зоны в соответствии с российским законодательством.

По изложенным причинам в отсутствие пока внутригосударственного механизма получения согласования Комитета ЮНЕСКО и во избежание в будущем возможных сложностей мы рекомендуем застройщикам в добровольном порядке инициировать согласование с Комитетом ЮНЕСКО строительных и иных работ на территории и в буферной зоне объектов всемирного наследия. По нашему опыту получение такого согласования занимает в среднем около шести-восьми месяцев, что необходимо учитывать при планировании строительных работ в зоне объектов всемирного наследия.

Предлагаемый законопроектом алгоритм действий для согласования строительства в буферной зоне объекта всемирного наследия с Комитетом ЮНЕСКО

	Действие
	Проведение оценки воздействия до начала строительных работ в границе территории объекта всемирного наследия и его буферной зоны за счет заказчика работ*
	Направление документации, подготовленной по результатам оценки воздействия работ, в Минкультуры России
	Согласование документации Минкультуры России
	Направление документации в Комитет ЮНЕСКО
	Принятие Комитетом ЮНЕСКО решения по направленным материалам
	Начало работ при условии положительного решения Комитета ЮНЕСКО по направленным материалам
* Порядок предлагается регламентировать Правительству РФ.

Приложение

Обременения и ограничения, накладываемые на земельные участки , расположенные в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ – 3.

(Из Постановления администрации Брянской области).

2.2. Зоны регулирования застройки

и хозяйственной деятельности (ЗРЗ)

Зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности устанавливаются на территориях, связанных с объектами культурного наследия системой пространственных соотношений, сохранивших компоненты исторической градостроительной среды, или сформированных новой застройкой, но входящих в систему ценных городских панорам и видов, с целью сохранения исторически сложившихся характеристик градостроительного фона объектов культурного наследия, а также композиционного развития городского ансамбля с использованием объектов наследия как градоформирующих факторов.

С этой целью на территории зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности устанавливается общий регламент с особыми требованиями для подзон и участков подзон.

2.2.1. Общий регламент в границах зон регулирования

застройки и хозяйственной деятельности объектов

культурного наследия (ЗРЗ)

В границах зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности не допускается:

строительство и размещение предприятий, создающих повышенные грузовые потоки , взрывоопасных и потенциально оказывающих отрицательное воздействие на объекты культурного наследия;

размещение высотных доминант, вносящих диссонанс в объемно-пространственную композицию городских панорам и видов, снижающих композиционную роль исторических градостроительных доминант, ухудшающих условия обзора и характеристики урбанистического фона объектов культурного наследия и памятников природы;

снос исторических зданий, относящихся к категории учетных зданий исторической застройки, за исключением разборки ветхих и аварийных, в соответствии с установленным порядком и заключением историко-культурной экспертизы.

В границах зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности допускается:

строительство новых, реконструкция существующих зданий и сооружений, улично-дорожной сети, благоустройство, озеленение территорий в соответствии с регламентом и особыми требованиями;

снос аварийных дисгармонирующих объектов;

размещение на отдельных участках, в соответствии с Правилами землепользования и застройки части территории города Брянска и настоящим регламентом, высотных доминант и акцентов, позитивно формирующих градостроительную среду.

В границах зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности рекомендуется:

визуальная нейтрализация дисгармонирующих объектов с помощью зеленых буферных зон, изменение их объемно-пространственного решения, изменение архитектурного решения фасадов, снос по мере амортизации;

вынос промышленных предприятий, строительство на их территориях объектов, соответствующих требованиям регламента Правил земельного пользования и застройки части территории города Брянска;

разработка, по согласованию с государственным органом охраны объектов культурного наследия, комплексных проектов планировки и межевания, а также проектов застройки территорий, подлежащих градостроительному преобразованию (в том числе конверсируемых промышленных территорий). В составе таких проектов должны присутствовать разделы специальных историко-культурных и визуально-ландшафтных обоснований с детальными градостроительными регламентами охраны объектов культурного наследия.

С учетом положений настоящего регламента на участках зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности действуют градостроительные регламенты по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости, предусмотренные для этих участков Правилами землепользования и застройки части территории города Брянска.

По общим направлениям градостроительного развития (развитие в рамках существующих морфотипов застройки, ограниченная реконструкция, преобразование) территория зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности подразделяется на 5 подзон, в которых, в свою очередь, выделены 8 участков зон, отличающихся параметрами допустимых строительных изменений объектов недвижимости .

2.2.4. Особые требования в подзоне ЗРЗ.3

В границах подзоны ЗРЗ.3 допускается:

градостроительное развитие территорий с изменением существующих морфотипов застройки и превышением преобладающей высоты существующей застройки данной зоны;

реконструкция зданий и сооружений с возможной надстройкой (за исключением зданий, относящихся к категории учетных зданий исторической застройки);

создание новых высотных акцентов;

размещение новых высотных доминант (зданий и сооружений, превышающих силуэтообразующую высоту застройки данной зоны более чем на 1/4) относится к условно разрешенным видам использования земельных участков зоны. Выдача разрешения на размещение новых высотных доминант производится в порядке, предусмотренном Правилами землепользования и застройки части территории города Брянска для условно разрешенных видов использования недвижимости. При этом юридическое или физическое лицо, заинтересованное в получении подобного разрешения, обязано представить в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки территории города Брянска материалы градостроительно-композиционного обоснования размещения высотной доминанты с визуально-ландшафтным анализом (врисовками 3D-модели проектируемого объекта в фотопанорамы из контрольных видовых точек, развертками, перспективами, генпланом).

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности

Предлагаемая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности подразделяется на четыре участка - участки 1, 2, 3, 4, - с устанавливаемыми режимами использования земель Р-1, Р-2, Р-3, Р-4 и соответствующими градостроительными регламентами в границах участков данной зоны.

3.1. Описание границы зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности.

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности с режимом использования земель Р-1 включает один участок - участок 1, - расположенный к юго-западу, западу и северу от территории памятника, включающий местный проезд, участки дорог - ул. Аржакова и ул. Калининградской, находящийся в зоне композиционного влияния рассматриваемого объекта культурного наследия.

Площадь территории зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности с режимом использования земель Р-2 составляет: участок 2 - около 1,19 га.

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности с режимом использования земель Р-3 включает один участок - участок 3, расположенный к юго-западу и западу от территории памятника и участка 1, протянувшийся вдоль ул. Орджоникидзе, местного проезда, ул. Аржакова и ул. Калининградской, находящийся в зоне композиционного влияния рассматриваемого объекта культурного наследия.

В границах участка 4 зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности расположены следующие земельные участки, зарегистрированные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: земельный участок К№ 50:45:40822:21, частично - земельные участки К№ 50:45:40822:182 и К№ 50:45:40822:159 (занимаемый гаражами ГСК «Г елиос»).

Площадь территории зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности с режимом использования земель Р-4 составляет: участок 4 - около 1,23 га.

Режим использования земель в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности:

Для всех участков зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности запрещается:

строительство зданий и сооружений промышленного и коммунально-складского назначения, размещение объектов, создающих грузовые потоки, загрязняющих воздушный и водный бассейны, опасных в пожарном отношении, взрывоопасных;

строительство объектов с активным силуэтным завершением (в виде башен, шпилей), диссонансным объёмно-пространственным и цветовым решением, декором фасадов;

хозяйственная деятельность, ведущая к значительному изменению рельефа местности (срезка, подсыпка более 0,5 м) без обоснования, вызывающая загрязнение почв, поверхностных стоков и грунтовых вод, нарушение сложившихся характерных гидрогеологических условий (изменение уровня грунтовых вод);

изменение трассировки исторических подъездных дорог к Усадьбе А.Н. Крафта «Костино», нач. XX в.;

организация необорудованных мест для сбора мусора, размещение площадок с мусорными контейнерами в зонах основных видовых раскрытий на территорию памятника;

разведение костров;

прокладка наземных инженерных коммуникаций, размещение телекоммуникационных вышек, антенных мачт, труб котельных, рекламных стелл и иных значительных по высоте инженерных сооружений;

разрешается:

хозяйственная деятельность без ущерба для сохранности Усадьбы А.Н. Крафта «Костино», нач. XX в., без искажения ценных панорам, включающих памятник;

капитальный ремонт, реконструкция зданий и сооружений, строительство жилых и общественных зданий с объектами инфраструктуры, за исключением специальных требований к участкам 1, 4 (предельные параметры строительства для отдельных участков определяются градостроительным регламентом);

огораживание отдельных участков, размещение объектов инженерной инфраструктуры (ТП, ЦТП) в глубине участков застройки;

ремонт, реконструкция дорожного покрытия дорог, местных проездов, пешеходных дорожек, размещение автостоянок вдоль дорог и местных проездов;

проведение работ по благоустройству и озеленению территории, размещение малых архитектурных форм (скамеек, урн, фонарей), проведение реконструктивных рубок и рубок формирования, санитарных рубок зелёных насаждений, посадка традиционных пород деревьев вдоль основных подъездов к Усадьбе А.Н. Крафта «Костино», нач. XX в.;

прокладка, ремонт, реконструкция инженерных коммуникаций, воздушных и подземных линий связи и линий электропередачи;

проведение любых земляных работ при обязательном наблюдении археолога, за исключением специальных требований к участку 2.

возведение новых объектов капитального строительства;

реконструкция (расширение, надстройка) административного здания ОАО «Корпорация «ТРВ»;

разрешается:

реконструкция отдельных элементов здания церкви Рождества Пресвятой Богородицы 2005 г. (боковых пристроек, выносов) в существующих высотных параметрах;

ремонт, реконструкция дорог (ул. Калининградской, ул. Аржакова), местного проезда без расширения в сторону территории памятника;

размещение остановок общественного транспорта вдоль ул. Калининградской.

новое строительство взамен изношенного фонда с увеличением площади пятна застройки, размещение объектов, создающих значительные автомобильные потоки и увеличивающих антропогенную нагрузку на территорию памятника;

использование территории памятника (парка) в качестве придомовой территории жилых зданий;

применение блестящих и яркоокрашенных кровельных и стеновых покрытий зданий;

значительное динамическое воздействие на грунты, создающее потенциально разрушающие вибрационные нагрузки;

проведение любых земляных работ без опережающих археологических исследований;

разрешается:

решение функционально-планировочной организации территории и размещение проектируемых объёмов на месте сносимых жилых зданий в увязке с исторической планировочной структурой Усадьбы А.Н. Крафта «Костино», нач. XX в., с сохранением современной подъездной дороги (ул. Ильича) и на основании проекта, согласованного с органами охраны объектов культурного наследия;

в случае сноса жилого дома № 32 по ул. Дзержинского, при обнаружении фундаментов утраченных исторических построек (церкви Рождества Пресвятой Богородицы 1691 г., колокольни 1863 г.), исключение этого места из зоны строительства с разбивкой мемориального сквера и установкой памятного знака или часовни.

капитальный ремонт, реконструкция существующих малоценных построек (гаражей);

строительство новых зданий и сооружений с превышением высотных параметров, установленных градостроительным регламентом;

планирование территории без учёта организации свободных от застройки «зелёных коридоров», обеспечивающих проход к территории памятника;

Градостроительный регламент в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности:

Для участка 1 с режимом использования земель Р-1 разрешается:

огораживание отдельных участков территории с использованием кованых, литых и им подобных «прозрачных» металлических ограждений с высотными параметрами до 1 м;

благоустройство территории с устройством рядовых посадок традиционных пород деревьев (липа, клён, берёза, тополь) вдоль местного проезда, ул. Аржакова, ул. Калининградской;

применение «кулисных» посадок шириной не менее 5 м, обеспечивающих нейтрализацию влияния прилегающей современной застройки.

Для участка 2 с режимом использования земель Р-2 разрешается:

новое строительство жилых и общественных зданий в стиле конструктивизма с высотными параметрами основного объёма до 18 м (не более шести этажей), с предельно допустимыми высотными параметрами отдельно выступающих конструктивных элементов (выступы, выносы и т.п.) до 24 м, считая от уровня земли до верхней отметки здания, со снижением высотных параметров возможного строительства вблизи пересечения ул. Калининградской и ул. Дзержинского до 15 м;

архитектурное решение фасадов зданий и сооружений с использованием элементов декора, пропорций оконных проёмов, вида отделки в стиле раннего конструктивизма по аналогам зданий бывшей Болшевской трудовой коммуны;

устройство вдоль ул. Дзержинского не более трёх автостоянок вместимостью не более 20 машиномест каждая;

благоустройство территории с устройством рядовых посадок традиционных пород деревьев (липа, клён, берёза, тополь) вдоль ул. Дзержинского с целью формирования озеленённого фасада застройки, нейтрального по отношению к памятнику;

применение «кулисных» посадок шириной не менее 5 м, обеспечивающих нейтрализацию влияния объектов инженерной инфраструктуры.

Для участка 3 с режимом использования земель Р-3 разрешается:

реконструкция зданий и сооружений в сложившихся параметрах;

новое строительство жилых и нежилых зданий и сооружений, объектов культурно-бытового, торгового, офисно-делового назначения с высотными параметрами до 15 м, считая от уровня земли до верхней отметки здания, включая все конструктивные и декоративные элементы, с повышением высотных параметров возможного строительства вблизи южной границы участка до 30 м;

Для участка 4 с режимом использования земель Р-4 разрешается:

поэтапная реорганизация территории в соответствии с градостроительной документацией, утверждённой в установленном порядке;

новое строительство зданий жилого и общественного назначения (объектов культурно-бытового, торгового, офисно-делового назначения, спорта, отдыха, здравоохранения) с предельно допустимыми высотными параметрами до 30 м, считая от уровня земли до верхней отметки здания, включая все конструктивные и декоративные элементы;

отделка фасадов нейтральной цветовой гаммы и фактуры, с исключением резко доминирующих элементов;

огораживание отдельных участков территории с использованием кованых, литых и им подобных «прозрачных» металлических ограждений с высотными параметрами до 1,5 м;

организация подъездов к проектируемым жилым кварталам с существующих дорог и местных проездов;

благоустройство территории с устройством рядовых посадок традиционных пород деревьев (липа, клён, берёза, тополь) по периметру кварталов с целью формирования озеленённого фасада застройки, нейтрального по отношению к памятнику;

создание буферных озеленённых зон шириной не менее 10 м, обеспечивающих нейтрализацию влияния современной застройки.

Зона охраняемого природного ландшафта

Зона охраняемого природного ландшафта устанавливается в целях сохранения ценных элементов исторического ландшафта, композиционной связи рассматриваемого объекта культурного наследия с природным окружением, целостности историко-градостроительной и пространственновидовой среды в зоне композиционного влияния объекта культурного наследия в условиях быстроменяющейся градостроительной ситуации в современном развивающемся городе Королёве Московской области.

Описание границы зоны охраняемого природного ландшафта.

Зона охраняемого природного ландшафта расположена к северу от территории памятника и участка 1 зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности; включает в себя всю южную часть парка ДиКЦ «Костино» - вплоть до дренажной канавы, пересекающей территорию парка в направлении с запада на восток.

Парк ДиКЦ «Костино», организованный на месте ранее существовавшего смешанного леса и воспроизводящий исторический ландшафт, находится в зоне композиционного влияния объекта культурного наследия регионального значения Усадьбы А.Н. Крафта «Костино», нач. XX в.

В границах зоны охраняемого природного ландшафта не имеется земельных участков, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Зона охраняемого природного ландшафта, см. чертеж № 1 данного проекта «Карта (схема) границ зон охраны» в масштабе 1:2000, обозначена цифрами: 10, 21, 22, 11, и графически.

Г раница территории зоны охраняемого природного ландшафта проходит: из точки 10 - расположенной вблизи пересечения северной границы

полосы отвода дороги - ул. Калининградской и восточной границы полосы отвода дороги - ул. Аржакова, на югозападном углу территории парка ДиКЦ «Костино», на расстоянии 60 м к северу от главного входа в церковь Рождества Пресвятой Богородицы;

10 – 21 - на северо-восток 128 м по пешеходной дорожке, идущей вдоль ул. Аржакова;

22 - на юго-восток-восток, юго-восток, юго-восток-восток, всего - 265 м, по территории парка ДиКЦ «Костино», вдоль дренажной канавы;

11 - на юг 78 м по пешеходной дорожке, идущей вдоль ул. Дзержинского;

11 – 10 - на северо-запад-запад 262 м вдоль северной границы полосы отвода дороги - ул. Калининградской, по южной границе парка ДиКЦ «Костино», в исходную точку.

Площадь территории зоны охраняемого природного ландшафта составляет около 2,53 га.

Режим использования земель в границах зоны охраняемого природного ландшафта:

На территории зоны охраняемого природного ландшафта запрещается:

строительство капитальных зданий и сооружений;

хозяйственная деятельность, нарушающая характер и облик исторического природного окружения Усадьбы А.Н. Крафта «Костино», нач. XX в.;

сплошная рубка зелёных насаждений, порча видового состава, уничтожение старовозрастных деревьев ценных пород, ценной почвозащитной растительности;

значительное изменение рельефа местности (срезка, подсыпка более 0,5 м) без обоснования;

загрязнение почв, поверхностных стоков и грунтовых вод, нарушение сложившихся характерных гидрогеологических условий (изменение уровня грунтовых вод);

организация необорудованных мест для сбора мусора;

разведение костров;

возведение железобетонных заборов, ограждений из профилированного металла и им подобных «глухих» заборов;

прокладка скоростных магистралей и дорог, организация автостоянок;

прокладка наземных инженерных коммуникаций, размещение телекоммуникационных вышек, антенных мачт и иных значительных по высоте инженерных сооружений;

разрешается:

хозяйственная деятельность, направленная на сохранение и восстановление (регенерацию) характерного природного окружения Усадьбы А.Н. Крафта «Костино», нач. XX в.;

сохранение и дальнейшее формирование рекреационного характера территории с приспособлением для современного использования;

возведение некапитальных объектов благоустройства и обслуживания рекреационной территории (навесов для проката инвентаря: шезлонгов, велосипедов, роликовых коньков), размещение малых архитектурных форм (беседок, скамеек, урн, фонарей, декоративных и питьевых фонтанов), адаптированных к исторической среде, присущей памятнику, с высотными параметрами до 4 м;

организация прогулочных пешеходных и велосипедных маршрутов, устройство площадок рекреационного использования (площадок

отдыха), оснащённых современной системой ландшафтного

освещения;

применение отделочных материалов некапитальных объектов

благоустройства и обслуживания рекреационной территории, малых архитектурных форм, дорожных покрытий, элементов мощения нейтральной цветовой гаммы и фактуры;

огораживание территории по периметру с использованием кованых, литых и им подобных «прозрачных» металлических ограждений с высотными параметрами до 2 м;

проведение работ по благоустройству и озеленению территории с учётом сохранения ценных зелёных насаждений;

проведение лечебно-оздоровительных мероприятий по больным и ослабленным старовозрастным деревьям ценных пород, рубок ухода с целью реконструкции озеленённой территории, с последующей компенсацией зелёных насаждений;

ремонт дорожного покрытия прогулочных пешеходных и велосипедных дорожек;

прокладка дорожек, подземных инженерных коммуникаций с учётом сохранения ценных зелёных насаждений.

В соответствии с Градостроительным Кодексом (Статья 36. Градостроительный регламент, п. 4) действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования (в данном случае, в границах парка ДиКЦ «Костино», южная часть которого включена в зону охраняемого природного ландшафта).

Очень часто, планируя приобрести земельный участок в садоводческом товариществе, покупатели сталкиваются с проблемой наличия на данном участке каких-либо обременений. Опасаясь вместе с участком приобрести и ряд проблем, они просто отказываются от покупки. Давайте определим, настолько ли страшны обременения.

Обременение земельного участка - это ограничение собственника в его праве пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему землей. Оно может предполагать следующее:

ограничение в возможности пользования (например, запрет размещать промышленные объекты в охранных зонах);

обязанность предоставлять землю для ограниченного использования другим людям или организациям (сервитут);

ограничение в праве владения и распоряжения (ипотека и т. д.).

В садоводческих товариществах чаще всего встречается такое обременение, как "Зона регулирования застройки". Что оно означает?

Обратимся за разъяснением к Федеральному закону от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". А конкретно ст. 33 и ст. 34:

Статья 33. Нормативы организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Нормативы организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения устанавливают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном градостроительным законодательством, с учетом их природных, социально-демографических, национальных и иных особенностей. Основой для этого служат базовые нормативы организации и застройки территории таких объединений, установленные федеральными органами исполнительной власти и необходимые для соблюдения природоохранного, земельного законодательства, законодательства о градостроительстве, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, о пожарной безопасности.

Основными нормативами организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в соответствии с градостроительным законодательством являются:

• количество и размеры подъездных и внутренних дорог;
• минимальные расстояния между зданиями, строениями, сооружениями и границами земельных участков;
• тип источников водоснабжения;
• техническая характеристика инженерного обеспечения территории такого объединения;
• перечень необходимых противопожарных сооружений;
• перечень мероприятий по охране окружающей среды.

В зависимости от конкретных условий могут дополнительно применяться и иные нормативы организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Статья 34. Порядок строительства объектов индивидуального (семейного) и общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении.

Возведение строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки его территории.

Контроль за соблюдением требований к возведению строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении проводит правление такого объединения, а также инспектора государственных органов, осуществляющих контроль за соблюдением законодательства, в порядке авторского надзора организация, разработавшая проект организации и застройки территории такого объединения, органы местного самоуправления.

Тип материалов и конструкций, применяемых при возведении строений, сооружений и объектов инженерной инфраструктуры, определяют садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение и его члены самостоятельно в соответствии с проектом организации и застройки территории такого объединения.

Возведение гражданами на садовых, огородных или дачных земельных участках строений и сооружений, превышающих размеры, установленные проектом организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения для данных строений и сооружений, допускается после утверждения органом местного самоуправления проектов строительства данных строений и сооружений в порядке, установленном градостроительным законодательством.

Нарушение требований проекта организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения является основанием для привлечения такого объединения, а также его членов, допустивших нарушение, к ответственности в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

Итак, согласно ст.33 и ст. 34 ФЗ - №66 от 15.04.1998 , Зона регулирования застройки определяет максимально допустимую высоту строений, расположенных на земельном участке, расстояние между строениями и т.д. Эта зона ограничивает собственника лишь в выборе размера дома, который он планирует строить на своем участке, его расположения, технических характеристик. Но никак не влияет на право собственности, не ограничивает участок в размерах. Наличие такой зоны говорит о том, что в данном садоводческом товариществе существуют СНиПы, а, следовательно, все строения и сооружения на земельных участках должны быть построены с соблюдением градостроительных правил и Закона.