Главная / Карниз

Проверьте проектную декларацию. Проверьте проектную декларацию Куда и когда сдавать декларацию

Сегодня мы расскажем о проектной декларации – документа, без которого нельзя представить тот или иной строительный проект, планируемый под продажу. Что такое проектная декларация, и почему она так важна при покупке жилья в новостройке, вы и узнаете ниже. Еще мы расскажем об изменениях 2018 года, связанных с данным документом и другими нюансами строительного рынка.

Что означает проектная декларация

Под проектной декларацией застройщика понимают официальный документ , представленный компанией, где представляется полная информация о ней и, в частности, об инвестиционно-строительном проекте, к которому документ непосредственно и относится. Например, это может касаться жилого многоквартирного дома.

Проектная декларация является ключевой бумагой, по которой потенциальные дольщики оценивают проект и принимают решение о покупке жилья на первичном рынке.

Проектная декларация застройщика (нажмите для увеличения)

Ключевые особенности проектной декларации застройщика следующие:

компания-застройщик, которая продает жилье гражданам на условии долевого строительства, в обязательном порядке обязана публиковать к каждому своему проекту данный документ и выкладывать его в открытых источниках, включая свой сайт;
приобретение квартиры в строящемся доме является своего рода инвестицией в результат строительства. Поэтому декларация нужна еще и затем, чтобы покупатели жилья знали все о том, кому именно идут их вложенные средства и на что застройщик их тратит;
каждая проектная декларация составляется под определенный объект долевого строительства.

В составе декларации могут быть как отдельный жилой дом, так и несколько (образующих собой небольшой ансамбль) и даже целый микрорайон. Но, тем не менее, каждый дом нужно описывать в документе по отдельности согласно образцу.

Образец и содержание декларации

В декларации обязательно должны присутствовать исчерпывающие данные о застройщике, проекте строительства объекта, кроме того, ежеквартально обязаны обновляться данные о текущих финансовых результатах, а также о кредиторской и дебиторской задолженности застройщика.

Проектная декларация о строительстве жилого дома может быть составлена в произвольной форме. Образец составления можно без труда запросить, при этом декларация обязательно должна включать такие данные:

Каждый из перечисленных пунктов документа застройщик может раскрывать как максимально подробно, так и более кратко. Однако, чем больше информации будет присутствовать в открытом доступе, тем больше доверия будет к застройщику.

Помимо этого, по мере развития проекта застройщик имеет право менять проектную декларацию . Информация о внесенных изменениях должна при этом быть опубликована во всех открытых источниках. Когда подобные изменения никак не ухудшают условия приобретения квартир, то ничего страшного в этом не будет. Но если они – в худшую сторону, то народ не будет доволен.

Покупателям перед покупкой квартиры в строящемся доме и перед подписанием Договора долевого участия обязательно следует уточнить у представителя компании-застройщика этот момент. Так, можно сразу согласовать вопрос возврата внесенных денег, в случае, если изменения в декларации потенциальному покупателю не понравятся. Если изменение проектной документации будет слишком существенным, то дольщик имеет право разорвать договор с застройщиком через суд.

Как уже говорилось ранее, при строительстве нового жилого дома, его застройщик обязан предоставить максимально полную информацию о своем объекте, чтобы потенциальные покупатели объективно могли его оценить. В обязательном порядке должны быть в свободном доступе и на сайте застройщика:

документы на строительство;

Теперь в проектной декларации надо указывать дополнительную информацию. В частности, о физлицах и организациях, которые входят в одну группу лиц с застройщиком, целевом кредите, количестве заключенных договоров долевого участия, в том числе со счетами эскроу.

Минстрой обновил форму проектной декларации. Образцы увидите далее. Если вы приведете в декларации неполную информацию, компании грозят штрафы.

Куда и когда сдавать декларацию

Проектную декларацию застройщик должен направить в региональный надзор за долевым строительством через личный кабинет в ЕИСЖС. Адрес сайта – наш.дом.рф. Декларацию нужно заполнить в электронном виде по установленной форме с усиленной квалифицированной электронной подписью. Направить декларацию застройщик обязан до заключения договора с первым дольщиком (п. 2 ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Проектная декларация включает информацию о застройщике и проекте строительства. Декларация – это официальный документ, где застройщик приводит факты, которые имеют для него юридические последствия. Декларация определяет объем прав застройщика на привлечение средств дольщиков.

На основании декларации региональный надзор выдает заключение о соответствии застройщика и его проектной декларации установленным требованиям (п. 1, 2.1 ст. 19 Закона № 214-ФЗ).

За недостоверные или неполные сведения в проектной декларации застройщику грозит штраф. Кроме того, из-за неверных данных дольщик может через суд признать сделку с застройщиком многоквартирного дома или другого объекта недействительной (п. 7, 8 ст. 19 Закона № 214-ФЗ).

32 ближайших изменения в Налоговом кодексе -

Как заполнить новую форму

Чек-лист. Какую дополнительную информацию надо указывать в декларации

Сведения о физических или юридических лицах, которые в соответствии с законодательством о защите конкуренции входят в одну группу лиц с застройщиком.

Данные о размере платежей по договорам о развитии застроенной территории и о комплексном освоении территории (подп. 7, 8 п. 1 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Информацию о целевом кредите или целевом займе. В том числе сведения о кредиторе, доступной сумме кредита или займа с лимитом кредитования, неиспользованном остатке по кредитной линии на последнюю отчетную дату.

Количество заключенных договоров участия в долевом строительстве. Здесь же для каждого договора нужно привести:
– общую площадь объекта долевого строительства и цену договора;
– вид объекта долевого строительства: жилое помещение, нежилое помещение, машино-место;
– количество договоров, по которым застройщик платит взносы в компенсационный фонд;
– количество договоров с использованием счетов эскроу.

Группа лиц. В проектную декларацию теперь дополнительно нужно включать информацию о тех, кто входит в одну группу лиц с застройщиком. Речь идет о людях и организациях, которые могут оказывать влияние на застройщика. Например, это могут быть учредители с долей в уставном капитале застройщика более 50 процентов, генеральный директор застройщика, близкие родственники и т. д.

Нужно привести сведения, которые позволят идентифицировать участников группы лиц. Для физлица – Ф. И. О., гражданство и место жительства. Для компании – организационно-правовую форму, ОГРН, ИНН. Также надо указать, на основании чего сформирована группа лиц с участием застройщика.

Договор о развитии территории. Договор о развитии застроенной территории заключают местные власти с победителем открытого аукциона. По этому договору застройщик должен выполнить определенные обязательства, а власти – создать ему для этого необходимые условия (подп. 3–6, 7–9 п. 1 ст. 46.2 ГрК).

В частности, застройщик должен в конкретные сроки:

подготовить проект планировки и межевания застроенной территории, который обеспечит ее необходимой для жителей инфраструктурой – инженерными коммуникациями, транспортными и социальными объектами;
обеспечить социальным жильем людей, которых придется выселить из домов, расположенных в зоне развития;
уплатить возмещение за изымаемые земли и аварийное жилье под снос на них;
построить объекты капстроительства в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

Власти должны:

утвердить проект планировки застроенной территории;
принять решение об изъятии для муниципальных нужд жилья в многоквартирных домах, признанных аварийными под снос;
предоставить застройщику без торгов земельные участки для строительства.

Договор о комплексном освоении территории. Его заключают федеральные или местные власти, которые предоставляют застройщику земельный участок для указанной цели (ст. 46.4 ГрК).

Комплексное освоение включает подготовку документов по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории. А также строительство транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории. По такому договору застройщик должен в конкретные сроки:

подготовить проект планировки и межевания территории, который обеспечит ее необходимой для жителей инфраструктурой – коммуникациями, транспортными и социальными объектами;
благоустроить и озеленить полученные участки;
построить объекты коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур и передать их властям;
освоить территорию и ввести в эксплуатацию объекты капстроительства.

Власти должны:

утвердить проект планировки территории;
создать застройщику необходимые условия.

Образец 2. Сведения о размере платежей по договорам о развитии и освоении территории

Целевые кредиты и займы. Кредит или заем считается целевым, если его привлекают на строительство недвижимости. Кредиторами могут быть банки, учредители либо участники застройщика. Полученные средства можно использовать только на строительство и другие установленные законом цели. Целевым является также кредит на рефинансирование целевого кредита или займа (п. 4 ст. 2 Закона № 214-ФЗ).

Для целевого займа есть ограничения. Его общая сумма, которую предоставили все учредители или участники застройщика, не должна быть больше установленного предела. Это 20 процентов от планируемой стоимости строительства по проектной декларации для каждого выданного разрешения на строительство. И лишь при условии, что проценты по такому целевому займу не выше ключевой ставки ЦБ на дату заключения договора займа, увеличенной на два пункта.

Когда застройщик применяет для расчетов с дольщиками счета эскроу, правила особые. Ограничения по использованию целевых средств и размеру займа не применяются. То есть застройщик может тратить кредитные и заемные деньги по своему усмотрению и брать займы от учредителей в любом размере.

Образец 3. Сведения о целевом кредите или займе

Объект долевого строительства. Предмет договора с дольщиком – объект долевого строительства. Это жилое или нежилое помещение, машино-место. Их застройщик должен передать дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить соответствующий объект в срок и передать его дольщику после ввода дома в эксплуатацию.

Образец 4. Сведения о договорах участия в долевом строительстве

Дольщик же обязуется уплатить договорную цену и принять объект долевого строительства (п. 2 ст. 2, п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Таблица. Что будет за нарушение требований к проектной декларации

Нарушение	Наказание
Нарушение	для застройщика	для директора
Указали в проектной декларации неполную или недостоверную информацию. Нарушили сроки размещения проектной декларации (до заключения договора с первым дольщиком). Опоздали внести изменения в декларацию (три рабочих дня)	200 000–400 000 руб. (п. 2 ст. 14.28 КоАП)	5000–15 000 руб. (п. 2 ст. 14.28 КоАП)
Нарушили требования к проектной декларации (п. 7 ст. 19, п. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ)	Дольщик вправе через суд признать сделку недействительной. Застройщик обязан в течение 10 рабочих дней вернуть дольщику деньги с процентами в размере 1/300 ставки рефинансирования на день возврата за каждый день пользования деньгами. Срок считают со дня получения денег дольщика до дня их возврата. Если дольщик – гражданин, проценты ему надо выплатить в двойном размере

1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

2. Проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в части 4 статьи 3.2 настоящего Федерального закона, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком через его личный кабинет в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации.