Une coopérative d'habitation est une façon alternative d'acheter une maison. Coopérative d'épargne logement

En plus des prêts hypothécaires traditionnels, il existe d'autres moyens de résoudre le problème du logement. Par exemple, achetez une maison avec l’aide d’une coopérative d’habitation et d’épargne. Cet article décrit Instructions détailléesà l'action, les avantages et les inconvénients de l'achat d'un appartement via ZhNK.

Une coopérative d'épargne logement est une structure à but non lucratif organisée sur la base du volontariat. Le but de la structure est de fournir un logement à chaque membre de la communauté. ZhNK fonctionne sur le principe d'un fonds d'entraide.

Le schéma selon lequel ZhNK fonctionne

1. Tout citoyen capable de la Fédération de Russie ayant atteint l'âge de la majorité peut devenir membre du WNC.

2. Après son adhésion, les devoirs de chaque membre de la coopérative comprennent le réapprovisionnement régulier des cotisations à la trésorerie générale. Pour plus de commodité, un dispositif d'épargne confortable est créé : les modalités et le montant du montant déposé / cotisation mensuelle ou trimestrielle sont déterminés à l'avance.

3. Vous pouvez acheter un appartement (utiliser les fonds du fonds général) sous réserve de deux règles :

• Le montant cumulé atteindra 50 % du coût du logement.
• La période de cumul obligatoire prendra fin (la loi fixe un minimum de 2 ans).

La période de versement ne doit pas dépasser la durée cumulée des fonds communs de placement de plus de 1,5 fois.

4. Vous pouvez vous inscrire dans l'appartement acheté. Vous devez systématiquement rembourser le prêt à la coopérative par versements. En plus du principal de la dette, vous payez une cotisation de 3 à 7 % du montant de la dette.

5. Ce n'est qu'après avoir payé l'intégralité de la coopérative que le logement devient votre propriété. Vous cessez d'être membre de la coopérative.

Procédure pour rejoindre le ZhNK :

1. Contactez le bureau ZhNK. Sur place, lisez attentivement les documents proposés et les conditions d'adhésion.

2. Discutez de la forme de participation avec les représentants de la coopérative, c'est-à-dire de vos droits et obligations.

3. Rédigez une demande d'adhésion au complexe d'habitation et souhaitez acheter un appartement. Signer un accord/contrat avec la coopérative.

4. Payez tous les reçus nécessaires (première cotisation).

La procédure nécessite 2 de vos documents :

• passeport;
• tout autre document vous identifiant.

)

• des taux d'intérêt bas sur les prêts ;
• des frais supplémentaires mineurs dans le processus d'obtention d'un prêt ;
• mise de fonds minimale ;
• il n'est pas nécessaire de confirmer vos capacités financières ;
• un logement existant ou un certificat d'habitation peuvent servir de garantie.

Défauts

• Vous pouvez acheter un appartement avec une hypothèque immédiatement. Avec le système d'épargne logement, vous devenez propriétaire d'un logement uniquement lorsque vous cumulez une partie du coût du logement ;
• durée de prêt limitée;
• vous ne pouvez pas être propriétaire de l'appartement jusqu'au paiement final des cotisations ;
• risques élevés d'échec activités financières ZhNK. Vous aurez besoin de la plus grande prudence et de la plus grande vigilance avant de choisir une coopérative.

Comment choisir une coopérative et à quoi faire attention pour ne pas tomber entre les mains d'escrocs

• Avoir votre propre site Internet confirmera que la coopérative existe réellement et qu’elle n’échappe pas au service des impôts.
• Faites attention au bureau coopératif. Les bureaux luxueusement meublés devraient vous alerter. Les fonds de la coopérative existante sont délibérément utilisés uniquement pour la construction et l'achat de logements pour les investisseurs, et non pour créer un intérieur confortable.
• Des panneaux d'information sont généralement affichés sur les murs du bureau de la coopérative. Si possible, renseignez-vous sur qui et quand la coopérative a été créée, demandez la charte, un certificat d'enregistrement public et un contrat d'investissement. Veuillez noter que ZhNK ne peut pas avoir de licence (ce type d'activité n'est pas sous licence).
• Intéressez-vous à l’état actuel des choses. Renseignez-vous sur les montants des apports en actions, combien ont été distribués et où, combien d'appartements ont été achetés jusqu'à présent.

Les coopératives d'habitation et d'épargne sont des entreprises économiques la tâche principale dont l'existence est la suivante : ils doivent satisfaire les besoins des consommateurs russes. ZhNK est à la fois une organisation financière et de construction (deux en une). Grâce à de telles coopératives, les finances des citoyens d'une région particulière sont attirées pour les besoins de construction et l'acquisition de nouveaux immeubles résidentiels. Ces coopératives peuvent se lancer dans la construction, aussi bien d'immeubles d'habitation standards que de locaux à appartements multiples.

Les principaux actes juridiques réglementant les activités de logement et de services communaux en Russie sont bien entendu le Code du logement de la Fédération de Russie et le numéro 215 de la loi fédérale. Ils précisent les options, les tâches, les responsabilités des participants à l'entreprise et toutes les nuances relatives aux organisations considérées. Lorsque vous travaillez avec le logement et les services communaux, n'oubliez pas le point important suivant : tous ceux qui peuvent y participer sont exclusivement russes.

L'objectif de ZhNK est d'attirer des fonds des citoyens pour la construction

Quelle est la tâche principale de la création de ZhNK

La tâche principale de la création de logements et de services communaux est d'offrir aux gens quelque chose de nouveau. Ainsi, les citoyens bénéficient d'une indépendance supplémentaire en matière d'autonomie gouvernementale. C'est précisément pour cette raison que la création d'une telle coopérative se fait toujours à la demande des citoyens eux-mêmes. Ils doivent cependant répondre à certaines exigences.

Dans le cadre de la loi, les actionnaires citoyens ont le droit d'acheter des locaux résidentiels dans n'importe quelle ville russe. Cela peut être dans leur ville ou dans une autre localité.

Quels sont les droits et responsabilités des membres de l’organisation ?

Les membres de la coopérative d'habitation apportent de l'argent afin de renforcer la position de l'institution et d'élargir les transactions possibles réalisées par l'organisation. C'est pour cette raison qu'une gestion compétente de toutes les finances dans toute coopérative d'habitation est extrêmement importante. Par conséquent, chacune de ces coopératives ne peut utiliser ses économies qu'après que l'assemblée ait pris une décision générale.

Les fonds des participants transférés sur le compte personnel de l’institution sont de l’argent de crédit, car ils présentent toutes les caractéristiques d’un financement emprunté. Il convient de rappeler le point important suivant : tout participant individuel à l'institution n'a pas le droit d'emprunter des fonds de crédit auprès d'une coopérative d'épargne-logement.

Ces espèces ne peut être utilisé que dans un sens– vous pouvez les introduire dans une démarche régulée par l'habitat et les services communaux afin d'atteindre tâches spécifiques et les objectifs (à la fois économiques et sociaux).

Le capital autorisé de toute coopérative d'habitation comporte une indication spécifique concernant le montant des dépôts de parts des membres, une fois atteint, le participant peut demander un local d'habitation. Ainsi, chaque participant a la possibilité d'acheter un logement. Dans ce cas, le montant total et la durée pendant laquelle le membre a contribué financièrement au compte général doivent être pris en compte.

Le logement est délivré après décision d'un organisme spécialisé

Dès que l'organisme gestionnaire de la coopérative d'habitation décide d'inscrire le logement sur la liste des biens de l'entreprise, le membre participant reçoit ce local d'habitation. A partir de ce jour, le représentant de l'ensemble d'habitation a le droit d'utiliser le bâtiment et d'y habiter.

Il est important de considérer le point suivant : à ce stade, il existe des facteurs documentaires spécifiques. Ils limitent la liberté d'action d'un membre de l'ensemble d'habitation qui a bénéficié d'un logement spécifique pour vivre. La suppression de ces limites n'est possible qu'après le paiement intégral par un particulier – un citoyen – de la contribution (part).

Quels sont les avantages et les inconvénients de la coopérative étudiée ?

Une coopérative d’épargne logement présente non seulement des avantages, mais aussi certains inconvénients.

Quels sont les avantages de cette coopérative ?

Les avantages sont les suivants :

1. Grâce à cette coopérative, tout membre participant peut bénéficier d'une aide et établir des documents pour des locaux d'habitation fournis directement par la coopérative elle-même. Un citoyen peut également étudier la base d'informations dont dispose l'organisation. Ces circonstances prouvent seulement le fait suivant : participer à toute coopérative d'habitation et d'épargne est toujours utile.
2. En règle générale, les coopératives de ce type interagissent exclusivement avec des institutions bancaires fiables et importantes. Ainsi, toutes les activités professionnelles de ces entreprises sont assurées de manière fiable - elles sont protégées par le nom et l'image des établissements de crédit. Cette circonstance devrait également être un plus pour adhérer à une telle coopérative (si une personne réfléchit à la décision à prendre et n'a pas encore complètement décidé).
3. Un autre avantage important dans l'interaction des citoyens avec de telles coopératives est le suivant : L'espace de vie peut être choisi selon le désir personnel.
4. Point important: En utilisant les services d'une telle coopérative, vous pouvez payer un logement à des tarifs réduits, et c'est un sérieux plus pour acheter une propriété résidentielle de nos jours.

Quels sont les inconvénients de ZhNK ?

Bien que nous ayons énuméré ci-dessus un grand nombre d'avantages offerts par une coopérative d'habitation et d'épargne, cette forme d'institution socio-économique présente également des inconvénients assez importants. Les parties intéressées doivent en tenir compte avant de prendre une décision finale : devenir ou non membre de la coopérative d'habitation.

1. La pratique juridique est familière avec des situations dans lesquelles l'absence de processus d'enregistrement par l'État a conduit à les propriétaires locaux spécifiques plusieurs personnes se sont levées à la fois. Et c’est le principal inconvénient d’une telle activité.
2. Un autre point négatif à ne pas oublier est le suivant : la coopérative d'habitation et d'épargne est considérée comme la seule exception dans la législation russe sur le logement en termes de forme d'organisation. Sur la base des dispositions législatives de la Fédération de Russie, les coopératives d'épargne-logement ont le droit d'exiger des fonds supplémentaires de leurs participants - afin d'achever la construction, l'ajout ou la réparation d'un bâtiment spécifique. objet de construction selon un accord préalablement signé. Et on peut parler d’un complément solide. Il est important de mentionner ici fait intéressant: La loi ne prévoit aucune restriction quant au montant des investissements supplémentaires. En d’autres termes, ils peuvent largement dépasser les indicateurs initialement prévus dans l’accord.
3. Le troisième inconvénient de rejoindre cette coopérative est que toute contribution d'épargne reçue d'un membre participant n'est pas remboursable. Les seules exceptions sont les contributions ciblées. Mais même ici, tout n'est pas si simple - si un conflit survient soudainement, le participant exige que son argent lui soit restitué, vous devez vous préparer à de longues procédures devant les tribunaux (c'est-à-dire que personne ne restituera l'argent aussi facilement).
4. Une dernière particularité juridique de ces coopératives est qu'elles sont considérées comme des institutions à but non lucratif. En d’autres termes, les organisations ont un minimum de responsabilités. Et si l'on prend en compte le fait que parfois les accords ne décrivent pas très clairement les conditions de mise à disposition des locaux d'habitation, le risque de retards divers augmente sérieusement. Un membre peut se voir attribuer des locaux d'habitation avec un retard important, il est donc préférable d'abord d'analyser tout ce qui est possible - la réputation de la coopérative, les avis des autres clients sur Internet. Il n’est évidemment pas nécessaire de se précipiter dans une telle affaire.

Les prédécesseurs immédiats des coopératives d'épargne-logement en Russie étaient les coopératives de construction de logements (coopératives de logement). Ces coopératives ont en effet perdu leur statut de coopérative à partir du moment où le législateur a reconnu la propriété d'un appartement aux adhérents ayant entièrement payé leur part. Politiquement, une telle mesure était plus que juste, si l'on prend en compte la législation sur la privatisation du parc immobilier public, qui permettait le libre transfert des locaux résidentiels appartenant à l'État dans la propriété de leurs locataires. Cependant, sur le plan juridique, cela signifiait le début de la fin des coopératives de construction de logements en tant que forme coopérative de satisfaction des besoins en matière de logement. Leur durée de vie était désormais déterminée par le moment du paiement intégral des parts par les membres de la coopérative, après quoi ils n'avaient plus aucune influence sur le processus de disposition de l'espace de vie et pouvaient, au mieux, compter sur une transformation en organisation de gestion de maison. 1 « …Les coopératives de logement et de construction… que nous connaissons depuis l'époque soviétique. Ils ont été créés pour améliorer les conditions de vie des citoyens, en attirant l'argent des particuliers. À une certaine époque, ils construisaient les maisons dites « coopératives ». Désormais, ces coopératives d'habitation ne sont en réalité engagées que dans l'exploitation du parc immobilier et, selon le nouveau Code du logement de la Fédération de Russie, devraient être transformées en partenariats de propriétaires" (Filippova E.S. Coopératives d'habitation dans la Russie moderne // Avocat. 2006. N°8., qui était censé fonctionner non pas sur les coopératives, mais sur les coopératives commerciales générales, c'est-à-dire sur les principes capitalistes. Ici, le nombre de voix appartenant à chaque participant aurait dû dépendre de la taille de la zone qu'il occupait. Et la notion de « partage » a perdu toute signification juridique.

Parallèlement, une caractéristique de la forme organisationnelle et juridique de gestion coopérative est la stabilité de sa base patrimoniale. La retraite des membres d'une coopérative n'entraîne généralement aucun droit pour le retraité aux biens créés ou acquis à la suite des activités de la coopérative. Tout se limite, en règle générale, au versement au retraité de sa part de capitalisation (le plus souvent des cotisations en parts versées) diminuée des pertes coopératives générales retombant sur sa part. Cela garantit la continuité des générations, ce qui ne permet pas à la composition actuelle des coopérateurs de voler les biens qui seront utilisés par ceux qui les remplacent. Les changements intervenus dans la législation coopérative de la période de transition ont en fait transformé les coopératives d'habitation en une sorte d'intermédiaires de construction et de crédit : la coopérative a accepté comme membre un particulier pour payer une partie du coût initial de construction de l'appartement, a attiré des fonds de l'extérieur pour financer la construction. d'un immeuble d'habitation, et a ensuite imputé toutes ces dépenses aux parts des membres de la coopérative, jusqu'au paiement intégral de la part, il a conservé la propriété de l'appartement transféré pour l'usage de son membre, et après le paiement de la part, la propriété de l'actionnaire de l'appartement pourrait être enregistré. Il est difficile de dire en quoi ce mécanisme diffère d'une vente avec paiement échelonné et avec réserve de propriété jusqu'au paiement intégral de l'objet vendu. Uniquement côté extérieur : enregistrement de l'adhésion à la coopérative d'habitation, et non du contrat d'achat et de vente.

Mais ce sont précisément ces changements qui ont jeté les bases de la transition des coopératives de construction de logements vers une nouvelle forme d'activité : attirer des fonds de la population non pour un but spécifique espace vital dans un immeuble d'habitation spécifique en construction (surface habitable déterminée individuellement 2 Il est difficilement possible de l'appeler une chose définie individuellement, puisqu'un bâtiment est une chose, mais pas une pièce à l'intérieur.), et pour une certaine zone résidentielle (immeuble d'habitation individuel, appartement ou même pièce présentant certaines caractéristiques génériques) avec paiement échelonné et transfert ultérieur de propriété. Mais formellement, ils n'avaient rien à voir avec de telles affaires et s'appuyaient exclusivement sur le caractère généralement admissible des normes du droit civil, ce qui permettait, du moins de l'avis de ceux qui voyaient ce principe dans le contenu du Code civil de la Fédération de Russie et agissaient en tant que défenseur, de s'engager dans toute activité commerciale, non directement interdite par la loi. Certes, les coopératives d'habitation étaient considérées comme des organisations à but non lucratif, ce qui signifie qu'elles étaient autorisées à exercer une activité entrepreneuriale dans la mesure où elles ne contredisaient pas la réalisation des objectifs pour lesquels elles avaient été créées et correspondaient à ces objectifs (clause 3 de l'article 50 du Code civil de la Fédération de Russie). Cependant, cette formulation vague a permis, au mieux, de prouver qu'une telle correspondance est disponible, puisqu'il s'agit du même objectif de satisfaire le besoin d'espace de vie des membres de la coopérative (même s'il n'était pas géré par la coopérative), et au pire, que cette activité ne soit pas entrepreneuriale, puisque la coopérative ne poursuit pas l'objectif de réaliser du profit.

On sait que la demande crée l’offre. De nouvelles coopératives d'habitation sont entrées sur le marché. Les nouvelles coopératives d'habitation sont des organisations bâties sur le principe des coopératives d'habitation, mais leur histoire commence dans les années 2000. Elles diffèrent des « anciennes » coopératives d'habitation en ce qu'elles sont actives sur le marché immobilier : elles attirent des fonds de la population et utilisent cet argent pour financer l'achat de logements pour leurs actionnaires sur les marchés primaire et secondaire. Ces coopératives de construction de logements, investissant dans de nouvelles constructions, ont commencé à conclure des accords d'investissement entre la coopérative et ses membres, dans lesquels ils agissaient en tant que clients, et les membres de la coopérative en tant qu'investisseurs. Sur la base de ces accords, les appartements ont ensuite été transférés aux membres de la coopérative 3 Voir : Sokol P. Protection des droits des investisseurs lors de l'investissement dans la construction.7 Droit et économie. 2004. N° 10.. Jusqu'au début de 2005, leurs activités étaient réglementées par le Code civil de la Fédération de Russie et n'étaient pas réellement contrôlées par l'État, mais après l'entrée en vigueur de la loi fédérale « sur les coopératives d'épargne-logement » du 30 décembre 2004, n° 215-FZ. En vigueur au 1er avril 2005, tous les organismes utilisant dans leurs activités l'épargne logement des citoyens au cours de l'année, c'est-à-dire avant le 1er avril 2006, ils devaient soit se réinscrire auprès du ZhNK, soit cesser d'attirer de l'argent de la population.

Les prototypes du ZhNK sont apparus en Russie bien avant l'adoption de la loi les concernant. Par exemple, dans la République du Bachkortostan, en 1996, une coopérative de consommateurs a été créée pour fournir une aide financière aux citoyens lors de l'achat d'un logement, basée sur un plan d'épargne pour l'achat d'un logement en plusieurs versements. De 1998 à 2000 Des coopératives similaires sont devenues très populaires dans d’autres régions du pays.

Depuis la seconde moitié des années 1990, dans la pratique, de nombreuses organisations ont commencé à mettre en œuvre de manière intensive des programmes de logement et d'épargne. En plus du logement, la construction de logements, les coopératives d'épargne-logement, les coopératives de consommation, les sociétés par actions, les sociétés en commandite et les organisations d'autres formes juridiques, y compris les unions coopératives, ont commencé à le faire. Avec l'adoption de la loi fédérale « sur les coopératives d'épargne-logement », seules les coopératives d'épargne-logement, de logement et de construction de logements pourront se livrer à cette activité. Les documents constitutifs de toutes les organisations engagées dans des activités visant à attirer et à utiliser les fonds des citoyens pour l'achat de locaux d'habitation doivent être mis en conformité avec la nouvelle loi, à l'exception de actes constitutifs coopératives de logement et de construction de logements (clause 2, article 57 de la loi fédérale sur les coopératives d'épargne-logement).

Mais les tentatives visant à contourner cette exigence de la loi sous une forme ou une autre n'ont pas cessé et, apparemment, ne s'arrêteront pas dans un avenir prévisible. Il a été noté dans la littérature qu'un certain nombre de coopératives, sans attendre la fin de cette période de transition, avaient déjà décidé de se transformer, non pas en coopératives d'habitation, mais en coopératives dites de prêts hypothécaires à la consommation (PIK). La volonté de s'isoler et de créer un nouveau type de coopérative a été dictée par la réticence des fondateurs du PIK à entrer dans le champ d'application de la loi sur la ZhNK en raison du fait que cette loi, à leur avis, n'était pas suffisamment développée.

Il ne fait aucun doute que la forme de ce qu'on appelle la coopérative hypothécaire à la consommation n'est pas conforme à la nouvelle législation. On ne sait pas sur quelle base ses inventeurs ont décidé que les structures créées selon leurs dessins n'entraient pas dans le champ d'application de la loi sur le logement et les services communaux. La loi stipule que la coopérative d'habitation ne cède la propriété de l'appartement à son actionnaire qu'après que celui-ci a payé l'intégralité de l'apport en actions. PIK en a décidé autrement : ils cèdent immédiatement la propriété de l'appartement et émettent une hypothèque sur celui-ci. Entre-temps, la technologie prévue par la loi sur la propriété immobilière inclut toutes les options possibles pour la participation d'un citoyen au capital autorisé d'une personne morale, dont la propriété est le droit aux locaux d'habitation. Ainsi, ce n'est pas le mode de mise à disposition des locaux d'habitation ni le moment de l'émergence des droits de propriété, mais l'attraction de fonds de la population pour les droits de participation, payés par la mise à disposition de locaux d'habitation, qui constituent l'essence du financement et mécanisme économique protégé par la loi sur la propriété résidentielle, qui est correctement notée dans la littérature juridique.

En fait, ZhNK et PIK attirent l'argent de la population en utilisant des schémas fondamentalement identiques du point de vue de la loi. Sur la base de cette logique, les activités du PIK devraient relever du champ d'application de la loi sur le logement et les services communaux. Jusqu'à présent, aucune sanction contre PIK de la part de l'État ou des autorités de régulation n'est connue, car à la suite de leur application, les actionnaires en souffriront principalement. Cependant, le statut juridique des PIK est désormais déterminé, et leurs participants et responsables doivent comprendre que personne ne va créer pour elles une autre loi sur les coopératives d'épargne hypothécaire. À partir de là, et jusqu'à la transformation ou la liquidation de ces coopératives, les règles régissant les activités des coopératives d'habitation devront s'appliquer à leurs activités. Notamment en termes de garanties des droits des membres du PIK au partage des cotisations et des locaux d'habitation.

Le terme « coopérative d’épargne-logement » lui-même est une création originale de la Russie. technologie juridique, que l'on ne trouve nulle part ailleurs dans le monde. Ce n’est pas que personne d’autre au monde ne participe à l’attraction de fonds publics vers des comptes spéciaux et des dépôts dans le cadre de l’obligation de transférer des locaux d’habitation pour usage ou propriété. Non, une telle activité commerciale est assez développée, y compris dans le secteur coopératif de l'économie. Et en Russie même, les coopératives de logement et de construction s'y engagent activement depuis longtemps. Mais leurs capacités traditionnelles, initialement concentrées sur la construction et l'exploitation d'un seul immeuble résidentiel, se sont révélées clairement insuffisantes dans les nouvelles conditions, caractérisées par une augmentation de la demande refoulée de logements et le développement rapide de la construction d'équipements. Il existe une opportunité de « jouer sur le marché du logement » sans assumer les fonctions fastidieuses de promoteur ou de client. 4 À l’époque soviétique, les coopératives d’habitation n’avaient même pas cette fonction, ce qui en faisait les otages du système administratif-commandant. L'entrepreneur n'était pas formellement responsable envers eux, et les OKS et UKS des conseils locaux et même les entreprises, institutions et organisations sous lesquelles des coopératives de logement et de construction étaient également créées n'étaient pas responsables, et encore plus. Le rôle du bénéficiaire se réduisait à la participation des représentants de la coopérative d'habitation à l'acceptation de l'objet, en activant les déficiences et en attendant leur élimination avec des sanctions symboliques en cas de non-respect des délais. Les « défauts » dans les maisons coopératives étaient un phénomène omniprésent à l’époque soviétique, bien que moins odieux par leur nature et leur ampleur que les défauts dans les maisons construites avec les fonds budgétaires., et même les fonctions d'une société de gestion de logements. Les services intermédiaires, fournis par le droit de disposer des fonds transférés et le droit de propriété des locaux d'habitation jusqu'au paiement intégral, se sont révélés non seulement plus attractifs, mais essentiellement et les seuls possibles pour préserver les coopératives d'habitation en tant que forme coopérative de réponse aux besoins des ménages de ses membres en locaux d'habitation, après que le législateur russe les a privés de la possibilité de posséder des appartements et a fait des structures communes et des locaux non résidentiels de la maison l'objet du droit de propriété commune des personnes qui en sont les propriétaires de locaux d'habitation. Dans ce cas, la coopérative de construction de logements conserve uniquement les fonctions de société de gestion d'habitation, bien que suffisantes pour maintenir le caractère coopératif au niveau d'une coopérative modifiée avec un nombre de membres relativement constant, mais peu attractive en comparaison des opportunités financières qu'elle offre. participation à des transactions avec des logements.

L'actuel Code du logement de la Fédération de Russie interdit toujours aux coopératives d'habitation et de construction de logements d'avoir des membres possédant plus que le nombre de locaux d'habitation dans un immeuble en construction ou acquis par la coopérative (article 112 du Code du logement de la Fédération de Russie). . La séparation artificielle des coopératives russes de construction de logements et des entreprises, qui, de leur point de vue, était un développement naturel de leur essence coopérative dans les nouvelles conditions, n'a pas éliminé la nécessité même d'une organisation juridique d'une telle entreprise. Les tentatives des coopératives d'habitation elles-mêmes de contourner les exigences du Code du logement de la Fédération de Russie à l'aide d'un bouclier anti-fuite constitué du principe notoire de « l'orientation permissive des normes du droit civil » et liste ouverte les entités juridiques à but non lucratif, exprimées par l'apparition des noms les plus bizarres, ont été perçues par le législateur et dans la littérature comme une mascarade d'entreprise 5 Voir : Commentaire sur le Code du logement de la Fédération de Russie (article par article). 2e éd., révisée, supplémentaire. / Sous général éd. V.M. Joukova). M. : Cabinet d'avocats « Contrat », 2007. D'où l'affirmation selon laquelle avec l'adoption de la loi sur le logement et les complexes d'habitation, « un nouveau mécanisme a commencé à fonctionner sur le marché immobilier - une coopérative d'habitation et d'épargne » (Grechishnikova E.I. Housing coopérative d'épargne comme mécanisme pour attirer les investissements dans la construction // Droit civil 2007. N° 2. P. 17), ne rend pas compte avec précision de la situation réelle. L'idée a déjà mûri et a même pris des formes visibles sur le marché du logement, mais elle existait sans l'approbation directe du législateur, puisque dans la plupart des cas, la législation civile en vigueur considère un tel consentement inutile. Et s'il n'y avait pas la triste expérience des pyramides financières acquises par la Russie, ni les spécificités des coopératives de logement russes, initialement créées comme de simples coopératives de consommation et n'ayant aucune expérience dans la gestion de grands complexes immobiliers et l'attraction ressources financières un grand nombre d’investisseurs, une telle intervention n’aurait probablement pas été nécessaire. En effet, contrairement aux coopératives d’habitation créées « de toutes pièces », les coopératives d’habitation possédaient déjà dans leur patrimoine une base foncière sous la forme des biens communs de leurs membres, qu’elles géraient.. La loi fédérale « sur les coopératives d'épargne-logement » a mis fin aux espoirs liés au changement de vêtements en introduisant un nouvel acteur sur le marché du logement : les coopératives d'épargne-logement.

Ainsi, en Russie, le législateur a jugé nécessaire de séparer les fonctions de gestion de l’épargne « logement » des citoyens en vue de l’achat d’un logement des fonctions de gestion des complexes immobiliers.

A titre de comparaison, nous pouvons donner l'exemple d'une coopérative allemande de logement et de construction sous le nom de « Sparund Bauverein Solingen eG », difficile à traduire en russe. 6 Une traduction approximative pourrait ressembler à ceci : « Association coopérative d'épargne et de construction de Solingen »., fondée en 1897. Elle compte 14 213 membres détenant 30 604 actions d'une valeur totale de 15,5 millions d'euros. Le complexe d'habitation coopérative se compose de 1 828 maisons, 7 308 appartements d'une superficie totale de 491 000 m². m, 1429 parkings et garages et 38 unités de production. Son condition financière l'année 2005 a été caractérisée par les chiffres suivants : total du bilan - 200 millions d'euros : épargne sur les dépôts des sociétaires - 47 millions d'euros (plus de 13.000 comptes d'épargne) ; coûts de modernisation - 7,4 millions d'euros ; frais de réparation - 9,1 millions d'euros ; financement de nouvelles constructions - 4,8 millions d'euros. Frais de fonctionnement - 4,48 euros.

La combinaison des fonctions d'attraction de fonds de la population pour l'obligation de fournir un logement avec les fonctions de financement de la construction et de gestion du parc de logements pour la même organisation coopérative n'est pas considérée ici du tout comme impossible, tout comme elle n'est pas considérée comme possible. limiter cette organisation par le nombre d'immeubles d'habitation, de locaux et de membres, car cela est généralement contraire à la nature coopérative, caractérisée par une composition ouverte de membres, même s'il s'agit de « coopératives patriarcales », liées exclusivement au lieu de leur origine.

Outre la construction de logements, les logements locatifs et la gestion de propriétés résidentielles, la coopérative propose à ses membres des modèles de comptes d'épargne et des programmes d'investissement attractifs à taux élevé. 7 www.sbv-solingen.de. Une personne semble combiner une coopérative d'habitation et de construction de logements, une coopérative d'épargne-logement et une coopérative de crédit et un fonds d'investissement. Et tout cela n’est pas perturbé par la forme de gestion coopérative. Au contraire, cela crée de grands avantages pour les membres de la coopérative avec des avantages supplémentaires qu'ils reçoivent dans le cadre de programmes coopératifs spéciaux (construction d'espaces de loisirs, de lieux de rencontre et de loisirs et d'événements sportifs offerts aux membres de la coopérative à des conditions préférentielles). 8 Tout cela, en général, en Russie, est réalisé grâce à des programmes de construction de logements d'élite, inaccessibles aux personnes dont les attentes peuvent être satisfaites grâce à la forme coopérative d'acquisition d'espaces résidentiels.. Dans ce cas, le propriétaire du bien, y compris les appartements mis à disposition des membres de la coopérative pour y vivre, reste la coopérative, et les membres sont des « actionnaires idéaux » (ideeller Teilhaber) de la coopérative. 9 C'est-à-dire les propriétaires d'actions idéales. et deviennent ainsi copropriétaires de leurs appartements, conservant le droit de résidence à vie et la participation à la gestion des affaires de la coopérative.

Une coopérative d'épargne logement est légalement classée comme un type de coopérative de consommation. Conformément au paragraphe 1 de l'art. 2 lois

coopérative d'épargne logement... - une coopérative de consommation créée comme une association volontaire de citoyens sur la base de l'adhésion afin de répondre aux besoins des coopérateurs dans des locaux d'habitation en regroupant les membres de la coopérative avec des parts sociales.

Comme nous l'avons déjà découvert précédemment (voir § 1), une coopérative de consommation dans la classification européenne appartient à la catégorie des coopératives à vocation sociale dont la mission est de satisfaire par des moyens économiques les divers besoins de l'économie personnelle de ses membres, ainsi que d'autres besoins économiques et sociaux généraux. Dans ce cas, l'agriculture personnelle signifie le privé ménage au sens large du terme 10 Les besoins de l'économie sont satisfaits si la coopérative, agissant par des méthodes économiques, par exemple en favorisant l'épargne ou les revenus, aide ses membres à satisfaire leurs besoins de subsistance.. Selon la classification juridique russe, une coopérative de consommation est une association volontaire de citoyens et de personnes morales sur la base de l'adhésion afin de satisfaire les besoins matériels et autres des participants, réalisée en combinant les apports en parts de propriété de ses membres - article 1 d'art. 116 du Code civil de la Fédération de Russie, dont le libellé est reproduit presque textuellement dans la définition de la loi.

Historiquement, les coopératives de production et de consommation « naissent de la même racine » et reposent sur des principes coopératifs communs. Ceci justifie la critique du Code civil de la Fédération de Russie, qui séparait artificiellement ces deux types homogènes d'entités juridiques sur la base du critère difficile à formaliser du profit, de la part de certains représentants de la science juridique russe. Certains d'entre eux (T.E. Abova, S.V. Tychinin) proposent de revenir à l'ancienne doctrine, reconnaissant les coopératives comme une forme organisationnelle et juridique particulière unique, d'autres (Andreev V.K., Novak D.V.) - de considérer toutes les coopératives comme des entités juridiques commerciales.

Les caractéristiques générales de la coopérative sont l'adhésion volontaire, un principe de gestion démocratique plutôt que capitaliste - minimiser l'influence du capital sur la gestion (une personne - une voix), l'accent mis sur la satisfaction prioritaire des besoins des membres de la coopérative, un nombre variable de membres en raison de entrée et sortie libres, structure interne démocratique, mise en commun des parts de propriété et participation des membres de la coopérative à la couverture des pertes de cette dernière.

Dans la littérature juridique russe, les caractéristiques distinctives d'une forme organisationnelle et juridique coopérative (signes de coopératives de tout type qui les distinguent des autres types d'entités juridiques) sont considérées comme :

1. l'adhésion, qui constitue la base organisationnelle de la formation d'une coopérative ;
2. principes démocratiques de gouvernance (notamment un participant - une voix) ;
3. faire des apports de parts de propriété par les membres de la coopérative;
4. répondre aux besoins matériels et autres des membres de la coopérative comme objectif principal d'unir les citoyens et les personnes morales dans une coopérative.

V.V. Dolinskaya souligne les caractéristiques générales suivantes de la coopérative : « Une coopérative est une association volontaire de personnes sur la base de l'adhésion pour atteindre conjointement certains objectifs sur la base de la mise en commun des apports en parts de propriété de ses membres (participants), pour lesquels, après leur transfert à la coopérative, les droits de propriété naissent avec la coopérative elle-même et ses participants acquièrent des droits de créance qui peuvent être exercés dans les conditions fixées par la loi.

Le signe de l'unification des apports en parts foncières n'est cependant une caractéristique spécifique indispensable d'une coopérative que dans le cadre de la législation russe. La législation des pays européens reconnaît les coopératives avec des apports symboliques même dans le domaine de l'activité entrepreneuriale industrielle. Certes, ces coopératives constituent là plutôt une exception à la règle générale, accompagnée de restrictions supplémentaires sur le statut d'une telle coopérative, visant à préserver son caractère coopératif, destinées à éviter sa dégénérescence en société économique (partenariat à dividendes).

Dans le même temps, les apports en actions en tant que source de financement des activités des coopératives de production ont partout perdu leur ancienne importance. Il existe bien entendu des exceptions, notamment en Russie. Ici, les actions et autres apports continuent de jouer un rôle important dans les activités de logement, de construction de logements, de garages et de construction de garages. 11 S’ils restent toujours dans une version linguistique non documentaire, ce n’est pas de nomine. Dans l'une des publications les plus récentes sur les organisations à but non lucratif, les coopératives de garages et de construction sont encore mentionnées parmi les coopératives existantes, mais l'auteur n'est plus en mesure de leur attacher aucun acte normatif déterminant leur statut juridique, elles sont donc répertoriées dans la liste avec l'apparence d'une orpheline de Kazan, attendant docilement son sort. Et ce sort, très probablement, semble dans la plupart des cas peu enviable. Quoi qu'il en soit, dans les grandes villes, les fonctions des coopératives de construction de garages ont déjà été confinées à des structures purement commerciales, et les complexes de garages coopératifs, qui portent également le nom de coopérative et construits selon les mauvaises normes de la période soviétique, seront démolis sous tout prétexte plus ou moins plausible avec un versement minimum d'indemnisation possible., l'épargne logement, ainsi que les coopératives de consommation de crédit et d'assurance (mutuelles d'assurance). Pour les sociétés de consommation, ainsi que pour les coopératives de production, l'apport en actions constitue le capital initial et détermine la taille minimale de leur propriété. 12 Ce n’est apparemment pas un hasard si la société de consommation est parfois classée comme une sorte de coopérative de production..

Les caractéristiques les plus spécifiques d'une coopérative de consommation sont son appartenance à un groupe de personnes morales à but non lucratif et la manière dont elle répond aux besoins de ses membres qui ne sont pas directement impliqués dans ses activités économiques, mais sont des consommateurs exclusifs de ses services.

La division des entités juridiques en commerciales et non commerciales est caractéristique ordre juridique russe moderne. Toutefois, cette situation n’est pas typique de tous les systèmes juridiques européens. Le fait est également que le terme « commercial » lui-même et, par conséquent, le terme « non commercial » expriment étymologiquement une attitude attributive à l'égard du chiffre d'affaires commercial (au sens large, civil). Au sens littéral, le premier doit être utilisé pour les personnes dont les activités sont exclusivement ou principalement liées au commerce, au chiffre d'affaires civil, et le second - pour les personnes qui y participent occasionnellement ou n'y participent pas du tout. 13 Il semble que le Pr. E.A. Soukhanov et ses partisans nient généralement à ces dernières la nécessité d'avoir le statut de personne morale, tout en s'appuyant raisonnablement sur les dispositions de la législation russe, et comme pour un scientifique civil elles se situent au-delà du domaine de la réalité accessible à ses outils scientifiques, ils ne peut tout simplement pas être pris en compte dans le raisonnement futur..

Dans le droit civil russe (théorie et législation), cependant, la caractéristique décisive n'était pas le degré et la méthode de participation au chiffre d'affaires commercial (civil), mais l'objectif de réaliser un profit, qui divisait toutes les entités juridiques participant à ce chiffre d'affaires en commerciales ( poursuivant un tel objectif) et à but non lucratif (ne poursuivant pas un tel objectif). Économiquement, tout semble parfait, puisque le chiffre d'affaires commercial (civil) des personnes poursuivant l'objectif de réaliser un profit en devient le participant principal et permanent. Mais le « but du profit » s'avère impropre à la formalisation par des moyens juridiques, représentant non pas le côté externe, formel, mais essentiel de l'activité de l'agent. relations économiques, une tendance générale, et non une propriété obligatoire de tout participant, même professionnel, au chiffre d'affaires économique. Comme le notait à juste titre Klaus Canaris à ce propos, « celui qui, contre rémunération, participe à la vie économique, ne peut pas être traité différemment des autres sujets de commerce simplement parce qu'il ne cherche pas à réaliser un profit. Le désir de le recevoir est donc, bien que de facto typique, mais de jure pas un signe obligatoire du métier et du statut de commerçant. Pour éviter un tel danger, la Russie a dû recourir à une technique artificielle : forcer certaines personnes morales à entrer dans le groupe de celles qui, ipso lege, « sont tenues d'avoir pour objectif de réaliser un profit », et d'autres dans un groupe dont l'adhésion leur est interdite. de chercher à faire du profit. Dans ce cas, le « but de réaliser un profit » est simplement présumé, mais pas obligatoire. De ce point de vue, l'activité commerciale n'est aussi qu'une activité entrepreneuriale dont le but est de réaliser un profit. Le résultat dans ce cas n'est pas obligatoire, mais logique 13 « Puisque faire du profit est le but de l'activité entrepreneuriale, et non son résultat réel obligatoire, le simple manque de profit de cette activité ne permet pas de conclure qu'une telle activité n'est pas entrepreneuriale » (article 12 de la Révision de Pratique judiciaire dans les affaires civiles (BVSR. 1997. No. 10)..

Seul cela sert peut-être de justification pratique à la classification existante des personnes morales en Russie en sociétés commerciales et non commerciales. Mais comme aucune incitation efficace au respect de cette déclaration d'intention générale obligatoire n'a pu être trouvée dans la vie réelle, il a été nécessaire de recourir à des moyens supplémentaires (interdiction de la répartition des bénéfices entre les participants, contrôle des fondateurs, licences, etc.).

Dans le même temps, une circonstance échappe également à l'attention : le profit est donc une conséquence naturelle de toute activité entrepreneuriale, mais il peut également être obtenu grâce à d'autres activités économiques (licences commerciales, espaces publicitaires, délivrance de visas, perception de frais et devoirs, etc.) 14 Bien sûr, si nous parlons de profit dans « l’interprétation juridique » formelle de la partie du revenu qui dépasse les coûts de toute activité.. Le profit en tant qu'objectif, au contraire, n'est inhérent qu'aux personnes engagées dans une activité entrepreneuriale, mais, d'une part, pas à l'activité en tant que telle et, d'autre part, pas absolument à toutes les personnes engagées dans une activité entrepreneuriale. Vous pouvez poursuivre l'objectif de réaliser un profit en vous engageant dans des activités entrepreneuriales et autres activités économiques, et ne pas le recevoir, et vous pouvez, au contraire, ne pas poursuivre l'objectif de réaliser un profit, mais le recevoir en vous engageant exclusivement dans des activités entrepreneuriales.

Ce qui précède donne des raisons de douter de l'incontestable, de l'universalité et même du caractère classique de la division existante des personnes morales dans le Code civil de la Fédération de Russie en commerciales et non commerciales sur la base du profit et de réfléchir aux avantages qui en découlent. la comparaison avec cela peut être assurée en remplaçant le critère du profit par le critère de la base de participation à la circulation civile. Les personnes morales pour lesquelles une telle participation est provoquée par le besoin constant d'aliénation rémunérée des résultats d'activités exercées professionnellement (vente de biens, travail rémunéré ou prestation de services) pourraient être considérées avec beaucoup plus de confiance comme commerciales que toutes celles qui, en vertu des instructions directes de la loi et La charte doit poursuivre l'objectif de réaliser un profit.

Une telle activité, même si elle ne peut être qualifiée d’entrepreneuriale sur la base du profit, sera toujours une activité économique. Ceux qui entrent dans des relations civiles uniquement en tant que consommateur des biens, travaux et services proposés peuvent à juste titre être qualifiés de personnes morales à but non lucratif. Mise en œuvre Activités commerciales les personnes ayant le statut d'organisation à but non lucratif ne peuvent être admises que si toutes les conséquences de droit privé et de droit public de telles activités leur sont étendues, y compris la faillite et la responsabilité des fondateurs.

Autrement dit, à la condition de « suspension de leur statut non commercial » pendant toute la durée de l'activité commerciale (entrepreneuriale). Cela devrait particulièrement s'appliquer à ce que l'on appelle la commercialisation des principales activités d'une organisation à but non lucratif (services éducatifs, médicaux et autres services similaires des institutions publiques). Des exceptions peuvent être prévues dans la loi lorsqu'il existe des types d'activités extérieurement similaires, mais essentiellement totalement non commerciales (prestation payante de services publics, etc.).

De ce point de vue, une coopérative de consommation sera une organisation commerciale typique, puisque ses activités sont liées à la fourniture de services à ses membres à travers ses propres activités économiques, même si ces dernières ne sont pas nécessairement liées à la réalisation de bénéfices. 14 Les difficultés liées à l'utilisation de l'objectif de génération systématique de profit avant de qualifier une personne morale de structure entrepreneuriale, et à la consolidation de structures qui rapprochent les coopératives des entreprises, conduisent au fait qu'en conséquence, l'objectif principal de nombreuses coopératives devient le profit. . D’où la conclusion que « de telles entités juridiques se cachent seulement derrière la forme organisationnelle et juridique d’une coopérative de consommateurs, mais en réalité elles ne sont pas différentes des organisations commerciales ». En attendant, réaliser un profit (même systématiquement, même du fait de l'activité principale) n'est pas encore un argument pour nier le caractère coopératif d'une coopérative de consommation. Tout cela indique plutôt l'imperfection de la division des personnes morales en commerciales et non commerciales..

Un autre signe d'une coopérative de consommateurs est exemption d'un coopérateur de l'obligation de participation personnelle à ses activités économiques. La présence d'actionnaires qui ne sont pas liés par une participation personnelle au travail est la deuxième caractéristique fondamentale d'une coopérative de consommation à tous autres égards, selon S.V. Tychinin, pas significativement différent des autres coopératives 15 Voir : Tychinin S.V. Coopération des consommateurs du point de vue du droit civil. Autrement dit, S.V. Tychinin non seulement exclut, mais au contraire autorise l'activité commerciale d'une coopérative de consommation..

« Dans une coopérative de consommation, les objets de consommation des membres de la coopérative sont des choses, des travaux, des services produits directement par la coopérative ou d'autres organismes. Une coopérative de consommateurs fournit aux membres de la coopérative des choses, des travaux et des services par le biais du commerce, de la construction et de l'exploitation d'une installation construite ou acquise, etc., qu'elle organise. Un membre d'une coopérative de consommation n'est pas tenu de participer personnellement aux activités de la coopérative. S'il travaille dans une coopérative, ses relations avec la coopérative sont régies par la législation du travail pour les salariés.

Cette disposition ne peut cependant être acceptée sans tenir compte du contenu du paragraphe 1 de l'art. 4 Loi fédérale n° 193-F3 du 8 décembre 1995 sur la coopération agricole, obligeant tous les membres d'une coopérative de consommation agricole à participer personnellement à ses activités économiques. Très probablement, nous parlons ici de plus qu'une simple erreur technique insignifiante, même si elle peut être établie d'une manière ou d'une autre. 16 C'est en tout cas la première chose qui vient à l'esprit lorsqu'on lit que le législateur de la consommation en dans ce cas comprend la transformation, la commercialisation (commerce), les services, l'approvisionnement, l'horticulture, le jardinage, l'élevage et autres coopératives créées... pour exercer un ou plusieurs de ces types d'activités. Reste à se demander quelle est alors la part des coopératives de production - uniquement la production (la culture) proprement dite des produits agricoles ? Après tout, chacune de ces coopératives « de consommation », si elle n’était pas composée de producteurs agricoles, mériterait le statut d’une coopérative de production ordinaire.. La participation personnelle en général est bien entendu une caractéristique obligatoire d'une coopérative de production. Mais historiquement, elle est généralement inhérente à la coopération en tant que telle, qui est avant tout une association d’individus et non de capital. Néanmoins, la participation personnelle aux principales activités économiques d'une coopérative de consommateurs est requise et n'est pas toujours possible, c'est pourquoi les coopératives dans lesquelles le mandat coopératif est mis en œuvre dans des transactions de consommation exclusives avec les membres de la coopérative devraient également être reconnues (participation personnelle obligatoire comme l'autre partie à la transaction 17 D'ailleurs, la participation personnelle obligatoire au travail peut également être considérée comme l'objet de la même transaction exclusive, puisque la participation à une coopérative repose sur le principe du volontariat. Cela rend possibles des coopératives de production qui ne nécessitent pas de participation personnelle obligatoire au travail (vente, transformation, approvisionnement, etc.).). Mais cela ne signifie pas pour autant que cette particularité, qui se manifeste en fonction du sujet d’activité de la coopérative et des qualités professionnelles de ses membres, doive être formulée sous la forme d’un principe impératif. La charte d'une telle coopérative doit déterminer librement, à tout moment, si la participation personnelle d'un membre de la coopérative à ses activités économiques est requise ou non.

Les membres des coopératives de consommateurs peuvent aujourd'hui être non seulement des personnes physiques, mais également des personnes morales. Pour une coopérative de consommation, la participation d'une personne morale ne relève plus de l'autonomie statutaire de la coopérative, mais d'un droit accordé à la personne morale par la loi. Ici donc, le secondaire ou, comme l'appelle T.E. Abova, une coopérative à plusieurs niveaux (association coopérative) est une chose courante.

Les revenus perçus par une coopérative de consommation provenant d'activités commerciales exercées conformément à la loi et à la charte, par dérogation à la règle générale prévue au paragraphe 1 de l'art. 50 du Code civil de la Fédération de Russie, réparti entre ses membres (clause 5 de l'article 116 du Code civil de la Fédération de Russie). Il faut dire que la répartition des bénéfices (revenus) est plutôt une exception russe au principe coopératif de l'inadmissibilité de la distribution des bénéfices perçus autrement que dans les cas directement prévus par la charte, et uniquement dans les limites qui ne portent pas atteinte aux besoins de la coopérative elle-même. Les spécialistes du droit civil ont exprimé une opinion juste selon laquelle la règle selon laquelle les revenus perçus par une coopérative de consommation peuvent être répartis entre ses membres contredit son essence en tant qu'organisation à but non lucratif. 18 Entretien avec le Dr. légal Sciences, prof., chef. département civil Droit, doyen de la faculté de droit Faculté de l'Université d'État de Moscou nommée d'après. M.V. Lomonosova E.A. Soukhanov // Législation. 1998. N° 10. P. 3.. A cela, nous pourrions ajouter qu'il ne s'agit pas seulement du caractère non commercial de la coopérative, mais du principe coopératif général, qui permet la répartition des bénéfices dans des limites limitées (en termes de formation d'accumulation de parts au sein de la société). , dans certains autres cas) et toujours en tenant compte des intérêts de la coopérative. Ses membres ne reçoivent pas de dividendes, mais une partie des revenus de la coopérative, en fonction de leur participation à ses activités commerciales (économiques). En substance, nous parlons soit de rémunération du travail, soit de paiement de la participation d'un membre de la coopérative sous une autre forme (mais pas sous forme d'investissements) - par exemple, en fonction de la part dans le volume total du chiffre d'affaires commercial.

Le Code civil de la Fédération de Russie, en termes de modèle de réglementation juridique des coopératives, ouvre la voie au modèle français de législation coopérative, qui préfère une législation spéciale sur certains types de coopération au droit général. Les coopératives de consommation et de commerce de détail, les coopératives de travail industriel et les coopératives artisanales, les banques coopératives, les coopératives agricoles et - principalement dans le cadre de la construction de logements sociaux - les coopératives d'habitation ont leurs propres règles. Les types de coopératives qui s'adressent à de petits groupes et à de petites professions, telles que les coopératives d'architecture et de médecine, les coopératives de transport et de pêche, sont également particulièrement intéressantes.

Le Code civil de la Fédération de Russie ne définit pas non plus les domaines dans lesquels opèrent les coopératives de consommation, leurs organes de direction ou le régime de propriété de ces coopératives. Le statut juridique des coopératives de consommation, les droits et obligations de leurs membres doivent, au sens du Code civil de la Fédération de Russie, être déterminés par les lois sur les coopératives de consommation. Actuellement, les activités des sociétés de consommation et de leurs syndicats sont régies par la loi sur la coopération des consommateurs. L'organisation et les activités des coopératives de consommateurs dans l'agriculture sont établies par la loi fédérale n° 19E-FZ du 8 décembre 1995 sur la coopération agricole. Une coopérative en tant que forme organisationnelle d'une organisation à but non lucratif est prévue par la loi fédérale « sur les associations de citoyens en matière de jardinage, de potager et de datcha » du 15 avril 1998 n° 66-FZ (telle que modifiée le 21 mars , 2002). Le 7 août 2001, la loi fédérale n° 117-FZ « sur les coopératives de crédit de consommateurs de citoyens » a été adoptée. Il n'existe toujours pas de certitude quant à la réglementation des activités de coopératives de consommation aussi répandues que les coopératives de garages.

Du point de vue de leur fonction socio-économique, les coopératives de consommation occupent une position clairement intermédiaire entre les coopératives de production et les organismes publics, représentant une sorte de symbiose entre elles. Tout comme une coopérative de production, une coopérative de consommation est fondamentalement égoïste dans la satisfaction de ses propres besoins, essentiellement matériels, de ses membres, qui mettent en commun leurs biens pour atteindre de tels objectifs. À l’instar d’une coopérative de production, une coopérative de consommation ne peut donc que s’engager dans des activités économiques, principalement entrepreneuriales, voire distribuer les bénéfices perçus entre ses membres. Mais contrairement à une coopérative de production, une telle répartition devrait avoir un caractère secondaire et auxiliaire dans la constitution d'une part d'un membre d'une coopérative de consommation qui n'est pas obligé de participer aux activités de la coopérative.

Une coopérative de consommation est une société créée par des particuliers qui lui cèdent leurs biens afin que cette coopérative satisfasse en retour leurs besoins spécifiques (principalement matériels). Il existe une autre caractéristique essentielle qui distingue les coopératives de toutes les autres formes collectives de satisfaction des besoins. Cette particularité réside dans la nature de l'activité principale de toute coopérative. Elle consiste soit à produire (transformer) des biens matériels, soit à organiser leur vente, leur stockage, à fournir aux coopérateurs les biens dont ils ont besoin, à organiser la construction des installations nécessaires, à gérer des biens qui répondent aux besoins généraux des coopérateurs, etc. Autrement dit, les activités des coopératives sont toujours des activités économiques.

Une coopérative de consommateurs partage un objectif commun avec les organismes publics – répondre à des besoins, cependant, ici dans la plupart des cas et principalement immatériels 19 Il ne faut pas se tromper sur le caractère éthéré des besoins des membres des organismes publics et sur la stérilité des aspirations spirituelles de cet organisme lui-même. Étant sur le terrain, ils ne peuvent éviter le contact avec sa couche de sol : les activités économiques (et parfois directement entrepreneuriales) des organisations publiques et les incitations matérielles pour leurs membres les plus actifs sont une rémunération nécessaire pour survivre dans les conditions du marché. Lorsque la loi parle de la satisfaction conjointe des intérêts spirituels et autres intérêts immatériels, elle passe sous silence le prix requis pour atteindre un tel objectif, car la satisfaction de la plupart des intérêts immatériels nécessite des coûts tout à fait matériels. Il n'y a donc rien de surnaturel dans les informations sur la vente de postes dans d'autres partis politiques, et sur le paiement de leurs factions pour voter dans les assemblées législatives.. Cependant, les organismes publics se caractérisent par la satisfaction conjointe de ces besoins, ce qui présuppose la participation obligatoire d'un membre de l'organisation à ses travaux, alors que dans une coopérative de consommation, aucune activité du membre n'est requise - seul le respect de l'obligation de transfert la propriété et la satisfaction des besoins se produisent individuellement, respectivement - grâce à une répartition ciblée de la propriété (et d'autres avantages) par une coopérative de consommation entre ses membres. Il est impossible de ne pas mentionner une autre différence, qui est considérée dans la plupart des cas comme décisive. Nous parlons de « bénéficiaires » dont les intérêts sont servis principalement par les activités de la coopérative et de l'organisme public. Les coopératives se concentrent sur un groupe fermé et toujours connu de leurs membres, tandis qu'une organisation publique doit servir à atteindre des objectifs généralement bénéfiques. En fait, ce principe général n’est pas suivi de manière cohérente et ne peut être déterminant. Un autre élément en faveur de la position particulière de la coopérative de consommation, sur laquelle bute la division des personnes morales en entités commerciales et à but non lucratif, est le fait qu'elle n'est pas soumise à la loi « sur les organisations à but non lucratif » du 12 janvier. 1996 n° 7-FZ.

Il existe néanmoins des différences si graves entre une coopérative de consommation et les organisations à but non lucratif que cela ne peut que donner lieu à une réévaluation de sa place dans la qualification juridique des personnes morales. Il existe également des raisons dogmatiques bien réelles de s'abstenir de jugements catégoriques en faveur de la classification des coopératives de consommation en général et des coopératives d'épargne-logement en particulier comme organisations à but non lucratif. Ces dernières, partout dans le monde, et ici aussi en Russie, se distinguent par les caractéristiques suivantes, si importantes pour les sociétés commerciales : (1) le « contrôle fixe des entreprises » sur les principales activités et l'utilisation des biens ; (2) « stabilité dans la répartition des bénéfices » ; (3) la transférabilité des droits de participation ; (4) les membres ont des droits de propriété. Il ne faut pas beaucoup d’efforts pour s’assurer que les coopératives de consommateurs disposent de la plupart de ces caractéristiques 20 Voir : Stepanov D.I. A la recherche d'un critère de distinction des personnes morales en deux types et du principe de séparation des organisations à but non lucratif // Bulletin de droit civil. 2007. T. 7. N° 3. P. 35. À certains égards, même excessif. Comme nous l'avons déjà montré ci-dessus, la répartition des bénéfices pour les coopératives est le premier pas vers la dissolution de leur nature coopérative, et la quote-part de liquidation y met finalement fin, faisant de la coopérative une sorte de société économique..

La coopérative d'épargne logement est justement une de ces coopératives de consommation, émergentes et fonctionnant sur la base loi spéciale dans le cadre des réglementations les plus générales du Code civil de la Fédération de Russie sur les coopératives de consommation.

L'apparition de ZhNK dans l'espace juridique russe a été immédiatement évaluée comme un sujet de relations juridiques qualitativement nouveau. Parallèlement, on peut entendre l'affirmation selon laquelle « la loi sur les coopératives d'épargne introduit le nouveau genre coopératives, auparavant inconnues de la législation soviétique ou russe" 21 Sokol P.V. Nouvelle loi sur les coopératives d'épargne-logement // Législation et économie. 2005. N° 11.. Il est impossible d'être d'accord avec cela. La loi elle-même (article 2) classe les coopératives d'habitation parmi les types de coopératives de consommation, ce qui suffit déjà à réfuter une telle qualification. Cela pourrait encore être accepté s’il s’agissait d’un nouveau type de coopérative de consommation. En effet, parmi eux, nous n'en trouverons pas un seul qui, en termes de sujet et de formes de ses activités, d'organisation et de sources de financement, de contrôle public et de responsabilité, ainsi que de responsabilité envers ses membres, soit semblable, même de loin, à un organisme de logement. coopérative d'épargne.

Les coopératives d'habitation se caractérisent comme une nouvelle forme organisationnelle et juridique de coopératives de consommation créées pour répondre aux besoins de logement des citoyens. Cependant, la forme organisationnelle et juridique « doit être comprise comme un ensemble de différences de propriété et d'organisation, de méthodes de constitution de la base de propriété, de caractéristiques de l'interaction des propriétaires, des entrepreneurs et de la main-d'œuvre, de leur responsabilité les uns envers les autres et envers les contreparties ». Il « détermine la nature des relations entre les fondateurs (participants d'une société ou d'une société), le régime de responsabilité patrimoniale pour les obligations de l'entreprise, le montant minimum requis lors de la création d'une entreprise capital autorisé, le degré de protection des intérêts des créanciers, la procédure de gestion de l'entreprise et de répartition des bénéfices, les sources possibles de financement de ses activités. La forme organisationnelle et juridique « peut être définie comme un ensemble d'éléments et de caractéristiques spécifiés dans la loi qui caractérisent la forme de propriété sur la base de laquelle l'entreprise est créée, la procédure de constitution de la base patrimoniale d'une entité économique (y compris taille minimale capital autorisé), la structure de l'interaction entre ses fondateurs et ses participants, les limites de responsabilité de l'entreprise elle-même et de ses participants pour les dettes de l'entreprise, ainsi que la procédure et les caractéristiques de la gestion. « Les personnes morales sont créées sous certaines formes organisationnelles et juridiques dont la liste est fixée par la loi. Pour les personnes morales commerciales, cette liste est fermée (clause 2 de l'article 50 du Code civil), pour les personnes morales à but non lucratif, elle est ouverte (clause 3 de l'article 50 du Code civil). Ainsi, le Code civil de la Fédération de Russie permet de distinguer les formes organisationnelles et juridiques partenariats commerciaux Et entités commerciales, coopératives de production et de consommation, partenariats sans but lucratif et organisations autonomes sans but lucratif, autres organisations sans but lucratif, entreprises unitaires et des établissements.

La coopérative d'habitation ipso lege fait référence à la forme organisationnelle et juridique d'une coopérative de consommation et, à première vue, se situe formellement sur un pied d'égalité avec les coopératives d'habitation et de construction de logements. Ainsi, la considérer comme une nouvelle forme organisationnelle et juridique de coopérative de consommateurs revient à classer respectivement CJSC et OJSC, ou LLC et ALC, comme des formes organisationnelles et juridiques différentes.

Mais si au lieu des mots « forme organisationnelle et juridique », nous mettons les mots variété ou type, nous avons une idée tout à fait juste que dans ce cas, formellement (sur la base du texte de la loi), nous avons affaire à un type de consommateur qualitativement nouveau. coopérative, jusqu'ici inconnue ni sur le plan juridique, ni sur la pratique d'investissement russe. C'est généralement vrai. Si vous considérez ZhNK en tant qu'entité juridique, alors dans le cadre de la forme organisationnelle et juridique d'une coopérative de consommateurs, il n'y aura rien avec quoi la comparer. 22 À moins, bien sûr, de prendre en compte les coopératives de consommation, qui exercent en réalité les mêmes activités que les coopératives d'épargne-logement, mais légalement soit en dépassant les limites de la capacité juridique cible habituelle qui leur est fixée par la loi (ZhK, ZhSK), soit « se mettant en place » fabriquent à la main une coquille développée d’un type de coopérative de consommation inconnu de la loi (coopératives de consommation hypothécaire). Heureusement, le Code civil de la Fédération de Russie a mis à la disposition de tous un moyen puissant de faire triompher l'intérêt privé sur l'intérêt public sous la forme du soi-disant principe de l'orientation admissible des normes du droit civil..

La question des caractéristiques d'une coopérative de consommation en tant que forme organisationnelle et juridique particulière et de ses différences par rapport à une coopérative de production n'a pas encore été résolue en science juridique. 23 Voir : Kozlova N.V. Organisations à but non lucratif : charité ou entrepreneuriat ? // Législation. 1998. N° 1..

Les conditions préalables à cet effet sont les dispositions du Code civil de la Fédération de Russie à ce sujet. que la coopérative de consommation - (1) organisation à but non lucratif, (2) créé par des citoyens et des personnes morales (3) à travers leur association volontaire sur la base de l'adhésion et (4) contribution à un fonds commun de placement 24 Chez N.V. Le texte de Kozlova contient les mots « au fonds autorisé », mais il s’agit d’une réserve évidente, puisqu’un tel fonds n’est pas du tout créé par les coopératives et n’est pas nécessaire. organisation d'apports de parts de propriété (5) afin de répondre aux besoins matériels et autres des participants (clause 1 de l'article 116).

Deux des caractéristiques énumérées deviennent les plus importantes pour la reconnaissance d'une coopérative de consommateurs en tant que forme organisationnelle et juridique indépendante d'une organisation à but non lucratif. Le but de la création d'une coopérative de consommation est de satisfaire les besoins matériels et culturels de ses membres principalement par l'acquisition de biens immobiliers en propriété de la coopérative puis par leur transfert à l'usage et/ou à la propriété d'un membre de la coopérative. L'exploitation du bien est réalisée conjointement par la coopérative et les membres de la coopérative. Une coopérative de consommateurs ne peut pas se fixer pour objectif de réaliser un profit et, par conséquent, en règle générale, elle n'est pas engagée dans une activité entrepreneuriale en tant que telle.

S'il doit mener des activités commerciales et même distribuer les bénéfices perçus entre ses membres, cela doit être fait uniquement au nom de la réalisation de objectif principal- répondre aux besoins matériels et culturels de ses membres (achat de biens et transfert de ceux-ci aux membres de la coopérative, ce qui implique la répartition de tous les revenus perçus entre la coopérative et les membres sur le principe de couverture des dépenses de la coopérative et de répartition des la totalité de la partie restante des revenus pour augmenter l'épargne des membres de la coopérative) 25 Répartition de tous les revenus perçus entre les membres de la coopérative, comme cela pourrait être compris au sens littéral de l'article 5 de l'art. 116 du Code civil de la Fédération de Russie, ne devrait pas avoir lieu en raison de l'inutilité dans de tels cas d'exercer des activités entrepreneuriales (commerciales), dont les coûts devront toujours être couverts par les membres de la coopérative en versant des contributions supplémentaires en vertu de l'article 3 de l'art. 116 Code civil de la Fédération de Russie..

Ainsi, une coopérative de consommation diffère d'une coopérative de production par l'objet et l'objet de l'activité, ainsi que par l'absence de signe de participation obligatoire au travail d'un membre d'une coopérative de consommation dans son activité principale.

Ces signes s'avèrent en fait si fragiles et vagues que cela a conduit à douter en général sur l'opportunité de distinguer deux types de coopératives - de production et de consommation.

Les objections se résument à ce qui suit. D'abord. Selon la législation en vigueur, la participation personnelle n'est pas toujours requise dans les coopératives de production (clause 2, article 7 de la loi fédérale « sur les coopératives de production »). Deuxième. La législation connaît des cas où la participation personnelle aux activités économiques d'une coopérative de consommation est obligatoire. Troisième. La loi autorise les coopératives de consommation à exercer des activités entrepreneuriales et à répartir les revenus perçus entre leurs membres, et le principe de répartition est le même que dans une coopérative de production. Quatrième. Ce que les deux coopératives ont en commun est la responsabilité subsidiaire de leurs membres pour les dettes des coopératives (clause 2 de l'article 107, clause 4 de l'article 116 du Code civil de la Fédération de Russie). Cinquième. L'abondance de lois sur certains types de coopératives de consommation, différenciées par domaines d'activité économique (commerce, crédit, construction de logements, construction de garages, construction d'une maison de campagne, jardinage et potager), mutuellement exclusifs, témoigne plutôt de l'absence d'un type unique de coopérative de consommation. 26 Tout comme N.V. La conclusion de la chèvre n’est pas tirée. Mais pourquoi autrement, pour prouver sa thèse sur l'absence de critères clairs dans la loi pour distinguer une coopérative de consommation d'une coopérative de production, écrit-elle : « Deuxièmement, les juristes sont à juste titre déconcertés par l'abondance de lois consacrées à la réglementation juridique de la consommation. coopération; ils sont créés dans presque tous les domaines de l'activité économique. Par exemple, le statut d'un type de coopérative de consommation en tant que société de consommation (ainsi que des unions de sociétés de consommation) est déterminé par la loi fédérale du 19 juin 1992 (telle que modifiée et complétée le 11 juin 1997 ; « Sur la consommation Coopération dans la Fédération de Russie »). Cette loi ne s'applique pas aux coopératives de consommation spécialisées de logement, de construction de logements, de datcha, de garage, de crédit et similaires fonctionnant conformément à la législation sur certains types de ces coopératives. Dans l'agriculture, les coopératives de consommateurs sont créées sur la base de la loi fédérale du 8 décembre 1995 « sur la coopération agricole ». Dans le cas contraire, une telle abondance de lois pourrait être attribuée aux lacunes de la technologie législative, qui reproduit les mêmes dispositions générales dans chacune de ces lois. Mais comme cela ne se remarque pas, si toutes ces lois décrivent à chaque fois le statut d'un sujet nouveau, alors on peut douter de l'existence d'une forme organisationnelle et juridique commune à toutes.». Sixième. Certaines de ces lois établissent en fait directement le statut d'une coopérative de production, la qualifiant de coopérative de consommation plus par habitude que par l'ensemble de ses caractéristiques essentielles.

Nous parlons notamment de la loi fédérale « sur la coopération des consommateurs ». Elle ne concerne que les sociétés de consommation et leurs syndicats. L'utilisation de l'expression « société de consommation » dans les noms d'autres types de coopératives de consommation n'est pas autorisée. Selon l'art. 1 de la présente loi, une société de consommation est reconnue comme une association volontaire de citoyens et de personnes morales créée sur la base de l'adhésion en combinant des parts de propriété pour le commerce, l'approvisionnement, la production ou d'autres activités afin de satisfaire les besoins matériels et autres de ses membres. . Les principales tâches de la société de consommation sont : l'achat de produits auprès de citoyens et de personnes morales Agriculture et l'artisanat, les fruits sauvages, les baies et les champignons, les matières premières médicinales avec leur transformation et leur vente ultérieures ; production produits alimentaires et les biens hors production avec vente ultérieure par l'intermédiaire d'organisations de vente au détail ; fourniture de services de production et de consommation aux membres des sociétés, etc. Ainsi, malgré son nom, une société de consommation est par essence une forme spécifique non même d'une coopérative de consommation, mais d'une coopérative de production, dont les caractéristiques du statut juridique sont à nouveau associées au sujet et aux buts de son activité.

On peut en dire autant de la transformation agricole, de la commercialisation (commerce), de l'entretien, de l'approvisionnement, de l'horticulture, du maraîchage, de l'élevage et autres qui sont légalement réglementés. 27 Article 4 de la loi fédérale n° 193-F3 du 8 décembre 1995 sur la coopération agricole. classé comme consommateur.

En conséquence, il est conclu que « Législation russe sur la coopération ne permet pas de distinguer clairement et sans ambiguïté les notions de « coopérative de production », « coopérative de consommation », « société de consommation », « coopérative agricole »... afin de développer et de soutenir davantage cette forme d'organisation très populaire, tout aussi adaptée à la mise en œuvre que les activités entrepreneuriales et non commerciales, la législation actuelle sur les coopératives de production et de consommation devrait être rationalisée, peut-être en adoptant une loi unique « Sur la coopération », la mettant en conformité avec le Code civil de la Fédération de Russie.

Avec cette conclusion qui nous ramène au début du XXème siècle. 28 Le projet de loi sur les partenariats coopératifs, élaboré par la commission des propositions législatives créée par le Congrès coopératif de Moscou en 1908, reposait précisément sur l'idée de la nécessité d'une loi générale spéciale sur les coopératives. et ceux qui suggèrent de mettre fin à la distinction entre coopératives commerciales (de production) et sans but lucratif (de consommation), il est impossible d'être d'accord. Bien entendu, diviser les entités juridiques en entités commerciales et à but non lucratif présente des inconvénients. Il existe même des situations dans lesquelles cette classification s'avère purement formelle, puisqu'en réalité les différences entre entité commerciale et une entité à but non lucratif (comme dans le cas d'une société de consommation rurale et d'une ferme coopérative) s'avère être une différence « sur le papier ». Dans le même temps, cette classification entraîne également dans ce cas une charge juridique très réelle. Comme l’a noté E.A. Soukhanov, « la nécessité de séparer les organisations commerciales et à but non lucratif dans l'ordre juridique national est dictée par la nécessité d'exclure, malheureusement, les situations fréquentes dans lesquelles, par exemple, les organismes gouvernementaux auraient le droit de créer des banques commerciales ou d'émettre des obligations ». en leur propre nom ».

Le statut de personne morale à but non lucratif trouve donc sa justification moins dans le domaine du droit privé que dans le domaine du droit public, à l'exclusion pour certaines personnes morales, fondées sur l'intérêt public, certaines formes activité dans le chiffre d'affaires économique et en retour créant pour eux des avantages dans les relations avec l'État 29 Les préférences du public, notamment en matière fiscale, de sphère et de minimisation des exigences de gestion, sont les plus frappantes. caractéristiques distinctives OBNL versus entités juridiques commerciales.. Sinon, cette classification perd son sens. Si vous vous livrez exclusivement à des activités caritatives et que vous supportez en même temps la même charge fiscale qu'un grossiste, cela est tout simplement contraire au principe d'équité et porte atteinte aux fondements de l'activité caritative. Mais dans la circulation civile, il ne devrait y avoir aucune différence entre les transactions d'une fondation caritative achetant du matériel de bureau pour ses propres besoins et celles d'un petit commerçant en gros achetant ce matériel en vue d'une revente ultérieure. Le droit civil leur offre, en principe, le même régime juridique. Les tentatives constantes du législateur pour préserver à ces personnes des garanties juridiques publiques accrues dans la circulation civile (limitation des motifs et du montant de la responsabilité, irrecevabilité de la faillite, etc.) ont généralement un effet destructeur sur cette circulation.

Les fondateurs peuvent bénéficier des avantages d'une personne morale à but non lucratif prévus par la législation en vigueur, même lorsque les activités de cette personne sont en réalité difficiles à distinguer des activités commerciales. Il est important de rappeler qu'en échange des avantages accordés à une telle personne, la loi limite sa liberté d'activité entrepreneuriale. 30 Selon l'opinion défendue par D.I. Stepanov, lorsque le centre de gravité des activités des OBNL se déplace vers les affaires (que ce soit dans le domaine économique ou autre), à ​​un certain stade, objectivement, la nécessité de se transformer en une personne morale commerciale se fait sentir, puisque, d'une part, avec le croissance de la rentabilité des entreprises dans le domaine des allègements fiscaux, la fiscalité égalise également les organisations commerciales et à but non lucratif, et d'autre part, les mécanismes d'utilisation des bénéfices et d'investissement des OBNL s'avèrent inefficaces du point de vue des moyennes et grandes entreprises .. La société de consommation, comme on le sait, a été créée comme une organisation conçue pour répondre aux besoins du résident moyen (à la fois rural et urbain) en biens industriels. C'était son objectif historique. Et l'État lui a doté du régime d'une coopérative de consommation (aujourd'hui - le statut d'organisation à but non lucratif), en tenant compte précisément de l'importance sociale de cette activité, et nullement de l'impossibilité de la mener sur le mode entrepreneurial. Personne ne restreint le droit des résidents ruraux de créer des sociétés commerciales à responsabilité limitée dans les zones rurales ou d'exercer cette activité en tant qu'entrepreneurs individuels. Que les individus profitent ou non de l’opportunité qui s’offre à eux de s’engager dans une activité économique en tant qu’organisation à but non lucratif est une autre affaire. Mais puisqu'une telle possibilité existe en principe, il est absurde de nier sur cette base la classification des personnes morales en commerciales et non commerciales. On peut plutôt parler d’incohérence du législateur ou d’« arbitraire législatif » ou d’erreurs législatives. De plus, dans la grande majorité des cas, un tel problème ne se pose pas du tout, puisque la plupart des personnes morales à but non lucratif sont créées pour effectuer des tâches qui ne sont pas directement liées au profit (administration publique, ordre public, justice, éducation, santé, etc.) . Et la compréhension de cette circonstance n'est même pas entravée par le fait que le marché est prêt à tout moment à « corriger cette erreur » et à transformer le sujet de toute activité en « fournisseur d'un autre produit ».

La liste des caractéristiques qui distinguent une coopérative des autres personnes morales, tant commerciales que non commerciales, comprend à juste titre le signe de la présence d'une forme spécifique de participation au capital dans la propriété de la coopérative - une part et, par conséquent, la présence de un fonds de partage faisant partie des biens de la coopérative. L'absence de fonds communs de placement de la part de l'association des propriétaires et, par conséquent, d'une part des membres de la HOA empêche sa reconnaissance comme une sorte de coopérative de consommation. 31 Voir : Droit civil / Rep. éd. E.A. Soukhanov. P. 258. Dans ce contexte, l'instruction du professeur E.A. Soukhanov souligne que pour les HOA, la loi ne prévoit pas la possibilité de transformation en d’autres formes organisationnelles et juridiques ; à cet égard, elle est formelle et sans signification particulière. La faillite est une tout autre affaire. La possibilité d’insolvabilité est un signe inconditionnel du caractère risqué des activités coopératives entreprises sur la base de l’assistance mutuelle, mais à vos risques et périls. Néanmoins, la faillite ne constitue pas un élément décisif, puisque rien n'empêche le législateur de soustraire telle ou telle coopérative de consommateurs au champ d'application de la législation sur la faillite pour exactement les mêmes raisons pour lesquelles il peut autoriser la mise en œuvre d'activités entrepreneuriales par une organisation à but non lucratif. organisation. Autre point de vue : « À la base, un tel partenariat peut être considéré comme une coopérative de consommation, cependant, l'article 2 de l'art. 291 du Code civil de la Fédération de Russie le considère comme un type indépendant d'organisation à but non lucratif, fonctionnant sur la base d'une loi spéciale (qui respecte pleinement les exigences du paragraphe 3 de l'article 50 du Code civil de la Fédération de Russie) " (Manuel de l'agent immobilier / Compilé par I.A. Dubrovskaya, O.I. Sosnauskiene. M. : Justitsinform, 2006)., même si en principe on peut trouver bien d’autres arguments en faveur de sa reconnaissance forme juridique coopération (combinaison des forces et des moyens pour l'exploitation commune des biens sur la base de l'assistance mutuelle).

Il existe une autre différence entre les coopératives de consommateurs et de producteurs qui peut être considérée comme significative. Si, dans une coopérative de production, la participation à la gestion repose sur l'obligation égale de participation personnelle à ses activités entrepreneuriales et sur l'égalité des risques et s'exprime par des contributions égales et des droits de vote égaux à l'assemblée générale, alors pour les coopératives de consommation, une approche différente est également caractéristique. : la participation à la propriété, non aux activités personnelles, des montants différents d'apports en actions et, par conséquent, des risques différents prédéterminent une participation proportionnelle à la gestion des affaires de la coopérative de consommation. À cet égard, bien sûr, il y a autant de points communs entre une société de consommation et une coopérative de production qu'entre une coopérative d'habitation et une association de propriétaires.

Ainsi, à notre avis, il n'y a aucune raison d'abandonner la division des coopératives en production (commerciale) et en consommation (à but non lucratif). En Russie, il s’agit de deux formes organisationnelles et juridiques différentes de coopération. Cela ne serait possible que si nous abandonnions l'approche conceptuelle consistant à diviser toutes les entités juridiques en commerciales et non commerciales, c'est-à-dire sous réserve d'une révision radicale des dispositions du Code civil de la Fédération de Russie sur les personnes morales. Étant donné que la probabilité que cela se produise est négligeable, il faut supporter les coûts de la classification, en comprenant son caractère conventionnel lorsqu'elle est appliquée aux coopératives. Il est plutôt possible de reconnaître une coopérative de consommation comme une personne morale commerciale, si l'on suppose que l'objectif de réaliser un profit pour les personnes morales commerciales n'est pas aussi important que le droit de le distribuer.

La question principale, pour laquelle une si longue digression a été entreprise, est de savoir si nous pouvons considérer les coopératives d'habitation comme un type de coopérative de consommation et, si nous le pouvons, si elles doivent être classées comme une modification de l'une des coopératives de consommation. espèce connue coopératives de consommateurs, ou devrait-elle être considérée comme un nouveau type indépendant de coopérative de consommateurs.

Après tout ce qui a été dit ci-dessus, la réponse semble presque évidente. ZhNK est une société dont la base est la participation personnelle d'un nombre variable de personnes qui sont obligées de contribuer à la propriété en échange de l'acquisition du droit de participation. La mission principale de cette société est de satisfaire les besoins de logement des ménages de ses membres, et donc de conclure avec eux et dans leur intérêt des transactions exclusives pour l'acquisition de locaux d'habitation et leur mise à disposition pour leur usage, puis leur propriété (articles 1 , 2 de la Loi). Les membres de la coopérative d'habitation jouissent d'un droit égal de participer à la gestion des affaires de la coopérative, quel que soit le montant de leur apport en actions, selon le principe d'un membre - une voix (clause 3 de l'article 34 de la loi) . Tout cela témoigne directement du caractère coopératif des coopératives d’habitation.

Qu'y a-t-il d'inhabituel là-dedans ? Un certain écart est la taille de la part (apport en actions, comme la loi ne l'appelle pas tout à fait correctement). Il n'en va pas de même pour les différents membres de la coopérative d'habitation, puisque sa taille est déterminée par les locaux d'habitation dont le membre de la coopérative d'habitation souhaite devenir propriétaire (article 24 de la loi). Mais ceci, déjà connu des coopératives de construction d'habitations, peut aussi être considéré comme une forme unique de manifestation de l'égalité coopérative, permettant dans d'autres cas la possibilité de posséder plusieurs parts tout en conservant principe généralégalité des voix sur les questions fondamentales de l'activité coopérative. Si nous prenons la contribution en actions par unité de surface habitable comme taille de la part, alors aucune question ne devrait se poser. De ce point de vue, les coopératives d'habitation, comme les coopératives d'habitation, peuvent en réalité être considérées comme des coopératives autorisant des parts multiples (inégales) avec des voix égales.

La coopérative d'épargne-logement russe est une forme organisationnelle et juridique à fonction unique : gérer les dépôts d'épargne spéciaux de ses membres, sans leur fournir, outre les services intermédiaires pour l'obtention de locaux d'habitation, aucune préférence supplémentaire provenant des activités économiques qu'elle exerce. Le contenu de ses activités est : 1) l'accumulation des cotisations des membres de la coopérative d'habitation dans des comptes spéciaux ; 2) dépenser les fonds accumulés pour l'achat de locaux d'habitation pour les membres de coopératives d'habitation en utilisant les fonds accumulés ; 3) lever des fonds empruntés si les apports en actions sont insuffisants pour acheter des locaux d'habitation pour les membres de la coopérative. En outre, les coopératives d'habitation sont autorisées à : 4) investir leurs fonds disponibles dans la construction de locaux d'habitation (y compris dans des immeubles d'habitation), ainsi que participer à la construction de locaux d'habitation en tant que promoteur ou participant à une construction partagée ; 5) acheter des locaux d'habitation. Les quatrième et cinquième points sont avant tout des formes de mise en œuvre des principaux pouvoirs de la coopérative d'habitation pour dépenser les cotisations sociales accumulées.

Cependant, la question se pose : ces deux pouvoirs peuvent-ils également être exercés en dehors d'un ordre précis d'un membre du WNC ? Par exemple, pour une future commande ? La réponse à cette question semble plutôt négative. Premièrement, la loi n'autorise les coopératives d'habitation qu'à un seul type d'activité : l'activité visant à répondre aux besoins de ses membres en matière d'espace de vie et certains types d'activités auxiliaires qui y sont liées. Deuxièmement, les dépenses en parts sociales ne sont autorisées que dans le but d'acheter des locaux d'habitation pour les membres de la coopérative. Troisièmement, la loi oblige les revenus des activités entrepreneuriales des coopératives d'habitation à être dirigés vers un fonds de réserve dont les fonds, lorsqu'ils atteignent le montant fixé par la charte, sont soumis à répartition entre les membres de la coopérative (article 4 du Article 16 de la loi). Quatrièmement, les fonds empruntés ne peuvent être collectés par les coopératives d'habitation qu'aux fins de leurs activités principales (partie 3 de l'article 47 de la loi). Il ne reste que l'hypothèse d'une faible possibilité d'une situation exceptionnelle d'investissement temporaire des fonds du fonds de réserve dans des locaux d'habitation.

Une coopérative d'épargne logement est définie par la loi (clause 1 de l'article 2) comme une coopérative de consommation créée comme une association volontaire de citoyens sur la base de l'adhésion afin de répondre aux besoins des membres des coopératives d'habitation dans des locaux d'habitation en regroupant les membres de coopératives d'habitation avec apports en actions.

Cette définition souffre clairement d'une redondance, puisque toute coopérative de consommation est déjà une association volontaire... sur la base de l'adhésion... grâce à la mise en commun des cotisations des membres de la coopérative d'habitation (article 116 du Code civil de la Fédération de Russie). ). Plus bonne décision La définition suivante pourrait servir : « une coopérative d'épargne-logement est une coopérative de consommation créée comme une association volontaire de citoyens afin de répondre aux besoins des membres d'une coopérative d'habitation en matière de locaux d'habitation. »

La loi établit droit exclusif d’utiliser l’expression « coopérative d’habitation et d’épargne » dans le nom. À première vue, la présence dans la partie 2 de l'art. 2 de la loi, qui garantit le droit à l'usage exclusif de l'expression coopérative d'habitation et d'épargne et interdit à toutes les personnes morales qui ne relèvent pas du statut de coopérative d'habitation et d'épargne de l'utiliser dans leur nom. En effet, pour toutes les personnes morales de forme organisationnelle et juridique non coopérative, une telle interdiction n'a aucun sens, puisque même les mots « coopérative » et « coopérative » ne peuvent être utilisés par elles sans risquer de compromettre, sinon la validité de leur enregistrement d'État, puis au moins leur propre réputation 32 Certes, formellement, l'utilisation dans les actes constitutifs, ainsi que dans les documents soumis aux fins de l'enregistrement public d'une personne morale, de noms dont l'utilisation est interdite par une personne morale enregistrée ne constitue pas un motif de refus de son enregistrement (article 23 du Loi fédérale du 8 août 2001 n° 129-FZ)..

Cependant, cette technique révèle sens profond, dès que nous essayons d'établir où d'autre le législateur a jugé approprié de l'utiliser pour prévenir les faits de fausse déclaration 33 Nous ne parlons pas d'interdictions générales d'utilisation de certains noms dans le nom (raison sociale) d'une personne morale (voir, par exemple, l'article 1473 du Code civil de la Fédération de Russie), mais uniquement de celles qui indiquent clairement la nature de les activités de la personne morale. Pour les personnes morales à but non lucratif, l'indication de ces informations dans le nom est toujours obligatoire, et pour les personnes morales commerciales - dans les cas prévus par la loi (article 54 du Code civil de la Fédération de Russie).. De tels cas incluent l'utilisation des mots « banque », « organisme de crédit », « bourse », « fonds d'investissement », « chambre de commerce et d'industrie ». L'interdiction générale dans de tels cas poursuit des objectifs purement publics - empêcher l'État et les particuliers (principalement les consommateurs) d'être induits en erreur sur le contenu et les objectifs des activités d'une personne morale. L'inclusion de la dénomination « coopérative d'habitation et d'épargne » dans la catégorie de ces restrictions fournit une autre raison de considérer son statut de personne morale de droit public.

Compte tenu des modifications apportées au statut juridique d'une raison sociale dans le cadre de l'adoption de la partie 4 du Code civil de la Fédération de Russie, cette interdiction devrait également être étendue aux dénominations commerciales de personnes morales.

Comment caractériser la position juridique des coopératives d'habitation parmi les coopératives de consommation ?

Comme nous l'avons déjà mentionné, les coopératives d'habitation restent similaires aux coopératives d'habitation à plusieurs égards, à tel point que cela peut donner l'impression que le même régime juridique peut leur être étendu. En attendant, la seule chose qui semble possible est de mettre à disposition un local d'habitation à l'usage d'un membre de la coopérative d'habitation et de fournir droit au logement et les devoirs des membres des coopératives d'habitation et des coopératives d'habitation jusqu'au paiement intégral de la contribution sociale.

La coopérative d'habitation est une coopérative créée pour la construction et l'exploitation d'un immeuble d'habitation, et la coopérative d'habitation est destinée à l'acquisition d'espaces de vie à la demande des membres de la coopérative d'habitation. La coopérative d'habitation est avant tout un intermédiaire dont le rôle se résume à 1) fournir des services financiers (épargner l'épargne logement de ses membres et leur accorder du crédit grâce à l'épargne accumulée dans sa mutuelle et aux prêts de tiers) et 2) réaliser des transactions. pour l'acquisition d'un espace d'habitation pour le compte d'un membre de la coopérative d'habitation, dans son intérêt, mais pour son propre compte et à ses frais. Pour les coopératives d'habitation, la propriété des locaux d'habitation est une conséquence naturelle de l'acquisition de la propriété de l'immeuble d'habitation dans lequel ils se trouvent. La perte de ce droit est une caractéristique des coopératives russes de construction de logements et de la législation russe sur immobilier, permettant l’acquisition de la propriété d’un local d’habitation séparément de la propriété de l’immeuble dans lequel il se trouve, et quel que soit le droit du propriétaire sur cet immeuble. Pour les coopératives d'habitation, le droit de propriété même sur les locaux d'habitation est une nécessité temporaire, un moyen d'assurer le respect d'une obligation financière par un membre de la coopérative d'habitation.

Aucune question ne se pose concernant la gestion d'un immeuble résidentiel pour complexes résidentiels 34 À notre avis, les affirmations selon lesquelles les coopératives d'habitation seraient créées pour l'acquisition d'immeubles résidentiels et leur exploitation ultérieure se distinguent par une incompréhension totale du sens de la loi. Ainsi, E.S. Kryukova écrit que "de telles coopératives, jusqu'au paiement intégral des cotisations par leurs membres, n'exercent pas les fonctions de gestion de la propriété commune des immeubles d'habitation et de son exploitation". Mais le fait est que même après le paiement intégral des cotisations, ils ne peuvent pas le faire, car la loi ne leur enlève pas leurs principales responsabilités, et les membres de la coopérative d'habitation, qui ont payé l'intégralité des cotisations, quittent généralement le coopérative (voir : E.S. Kryukova Résiliation des droits de propriété des coopératives d'habitation sur les locaux d'habitation // Législation 2007. N° 9). Au contraire, ceux qui ont raison affirment que « contrairement aux coopératives d'habitation et de construction d'habitations, une coopérative d'épargne-logement ne poursuit pas l'objectif de gérer des logements et des logements ». locaux non résidentiels dans une maison coopérative (article 110 du Code du logement de la Fédération de Russie). Le partenariat de propriétaires qui y est formé est destiné à servir la réalisation de cet objectif, dans lequel une coopérative d'épargne-logement peut être transformée (clause 2 de l'article 13 de la loi)" (Sokol P. Protection des droits des investisseurs lors de l'investissement dans construction.), et des dépenses similaires à celles assumées par les membres de la coopérative d'habitation pour l'entretien des espaces communs, des infrastructures d'ingénierie et zone locale, ZhNK n'existe tout simplement pas. Jusqu'au moment où les locaux d'habitation acquis sont transférés à l'usage de son membre, la coopérative d'habitation supporte ces dépenses en tant que propriétaire des locaux d'habitation (y compris, éventuellement, en tant que membre de la coopérative d'habitation), mais aux frais de la mutuelle. , c'est à dire. futur utilisateur des locaux d'habitation. Après le transfert des locaux d'habitation pour usage, la coopérative d'habitation cesse généralement toute participation à ces dépenses, qui sont désormais entièrement affectées au membre de la coopérative d'habitation. Mais pour ce dernier, il s'agit déjà de responsabilités qui ne découlent pas de son appartenance, bien qu'elles soient conditionnées par celle-ci, puisqu'il s'agit de responsabilités non pas envers la coopérative d'habitation, mais de responsabilités d'habitation envers les tiers.

Enfin, l’adhésion à une coopérative d’habitation constitue un lien relativement stable et conçu pour la longue durée de vie du bâtiment. La seule chose qui le mine est la perte du caractère coopératif de la coopérative d'habitation après le transfert de tous les locaux d'habitation de l'immeuble d'habitation dans la propriété des membres de la coopérative. Mais cela ne met pas formellement fin à l’adhésion à la coopérative d’habitation. Au contraire, l'adhésion à une coopérative d'habitation constitue toujours un moyen temporaire, voire urgent, d'acquérir à crédit la propriété d'un local d'habitation. Mais la résiliation de l'adhésion n'affecte en rien le statut coopératif de la coopérative d'habitation. Si les coopératives ordinaires se distinguent par une composition relativement variable des participants, causée par le droit illimité de quitter librement la coopérative, alors les coopératives d'habitation se caractérisent par le principe de variabilité absolue de la composition, qui ne peut être contrée même par une garantie coopérative générale de maintien adhésion à la coopérative. Du point de vue de l'adhésion, la coopérative d'habitation ressemble à une file d'attente pour un local d'habitation et, par conséquent, à une file d'attente pour un prêt pour son achat.

Ainsi, l'essence d'une coopérative d'épargne-logement se rapproche le plus d'une épargne et de crédit, d'un crédit, plutôt que d'une coopérative d'habitation. 35 « La coopérative est un fonds d'entraide. Son fonds est constitué des apports (actions) des membres de la coopérative. La garantie est assurée par des conventions conclues avec les coopérateurs selon lesquelles ils paient des cotisations mensuelles. Lorsque tous les membres auront payé la totalité du prix de leur appartement, l’argent s’épuisera, mais cela signifie que tous les membres de la coopérative ont soit reçu un appartement, soit récupéré leur argent. Et encore une chose : « La base des activités du ZhNK est le principe du soutien financier mutuel ou, en d'autres termes, le principe du fonds d'entraide. » « La législation russe moderne prévoit la création de coopératives de crédit sous diverses formes organisationnelles et juridiques, dont les plus courantes sont :... la coopérative d'épargne-logement (ZhNK) (a le droit d'accepter l'épargne personnelle, l'épargne des actionnaires aux fins de investissement commun dans la construction de logements, achat de logements) » (Shchepotyev A.V. Coopératives de crédit et d'épargne // Entrepreneur sans constitution de personne morale. 2006. N° 1 ; idem voir : Comptabilité fiscale pour un comptable. 2005. N° 12 ).. Le fait est que dans les coopératives d'habitation, le caractère coopératif se manifeste soit par le droit d'usage à vie d'un appartement à des conditions plus avantageuses que le loyer, soit par l'octroi d'avantages et d'avantages supplémentaires liés à l'usage : organisation de loisirs et de loisirs, fêtes de famille , etc. À cet égard, même les coopératives d'habitation et de construction de logements actuelles ne sont plus des coopératives au sens plein du terme, puisqu'elles représentent avant tout une forme d'acquisition d'espaces d'habitation en propriété avec paiement échelonné. Mais elles existent au moins pendant un certain temps en tant que coopératives, réunissant des membres partageant un intérêt commun, et elles peuvent ensuite devenir une organisation coopérative de gestion de bâtiments. Qu’en est-il de la coopérative d’épargne logement ? Quels bénéfices et avantages apporte-t-il aux coopérateurs, outre le paiement échelonné ? Ne facture-t-il pas d'intérêts pour l'utilisation d'un prêt mutuel ? Mais en échange, les membres lui paient toutes les dépenses liées aux activités de la coopérative d'habitation, y compris le service et le remboursement des prêts et emprunts contractés pour l'achat ou la construction de locaux d'habitation (clause 4, partie 2, article 24 de la loi) et les dépenses liées à la mise en œuvre par la coopérative des dispositions prévues par ses activités d'affrètement (article 2 de la loi).

Il existe encore une différence, non significative d'un point de vue juridique, mais presque décisive d'un point de vue économique. C’est ce qui élargit les possibilités d’utiliser la forme coopérative pour répondre aux besoins d’espace de vie de la population. Les coopératives d'habitation sont utilisées là où la demande de locaux d'habitation est déjà suffisamment solvable pour permettre de commencer la construction de logements. ZhNK, au contraire, ne fait pas de différence entre une demande totalement solvable et une demande différée. De plus. ZhNK s'adresse aux citoyens qui ont besoin d'une période d'accumulation initiale de fonds (partie 1 de l'article 28 de la loi) 36 « En adhérant à une coopérative d'habitation, contrairement à une coopérative d'habitation, un actionnaire n'a pas de « lien » avec un bien précis. Si une coopérative d'habitation est créée pour la construction d'une maison spécifique, la coopérative d'habitation est alors tenue de fournir à ses actionnaires un logement en tant que tel, selon valeur marchande l’immobilier et la taille de la part apportée..

Ainsi, il existe trois grands types d’utilisation de l’épargne logement des citoyens. Le premier est le prêt hypothécaire et la construction partagée ou individuelle. La seconde est la participation à une coopérative d'habitation qui réalise des constructions grâce aux fonds des actionnaires et à un prêt hypothécaire. Troisièmement - participation à des coopératives d'habitation afin d'accumuler des fonds pour l'achat de locaux d'habitation grâce à un prêt mutuel 37 Apparemment, cette circonstance n'est pas entièrement comprise par ceux qui écrivent que « pour ceux qui ne sont pas confus par les coûts supplémentaires, mais qui ont besoin d'acheter un logement le plus rapidement possible, il est conseillé de demander un prêt hypothécaire à une banque. Si vous n’avez pas assez d’argent, mais que vous avez encore le temps de régler votre problème de logement, vous devriez vous adresser à une coopérative d’habitation. Aujourd'hui, on peut déjà parler de la présence au sein des coopératives de dispositifs d'acquisition accélérée et différée de locaux d'habitation. Pour les coopératives d'habitation, la question de l'accumulation des fonds nécessaires au démarrage de la construction devrait, en principe, être résolue au moment de la création de la coopérative d'habitation. Sinon, cela n'a aucun sens de la créer, puisqu'il s'agit d'une coopérative pour la construction et l'exploitation d'un immeuble résidentiel, construit aux frais des actionnaires..

Les caractéristiques générales de toute personne morale sont :

1. présence de signes d'une organisation (participants, organes directeurs, divisions internes, procédure d'adhésion, formation des organes et divisions, compétence, relations) ;
2. la présence de biens séparés (de ceux des participants et des tiers éventuels) ;
3. individualisation dans la circulation et dans les relations publiques - « nom propre » ;
4. responsabilité immobilière indépendante.

A en juger par le texte de loi, le logement et les services communaux présentent tous ces signes. La loi fixe le statut de membre de la coopérative d'habitation et les conditions de son acquisition et de sa perte (articles 5 à 10), la structure de la coopérative d'habitation (articles 33 à 46), le reconnaît comme propriétaire d'un bien distinct (article 3), accorde le droit d'utiliser un ajout spécial en son propre nom (d'entreprise) (article 3) et prévoit une responsabilité indépendante pour les obligations (article 4).

Après cela, il ne reste plus qu'à vérifier si des déclarations creuses se cachent derrière les dispositions de la loi, et à clarifier les caractéristiques de l'incarnation de ces signes dans la personnalité de la travailleuse du sexe.

Le fait est que dans la littérature juridique moderne, la question de savoir ce qui prédétermine exactement le statut d'une personne morale est résolue différemment.

La réponse la plus simple est de laisser tous les doutes et de faire confiance à la loi. Toute organisation désignée comme telle dans la loi (actes juridiques) doit être considérée comme une personne morale. 38 Voir : Mitskevich A.V. Sujets de droit soviétique. M : Littérature juridique, 1962. P. 134..

Professeur S.N. Bratus a soutenu un jour que « la reconnaissance de toute entité publique en tant que personnalité juridique ne dépend pas du fait qu'elle soit officiellement appelée entité juridique, mais de la question de savoir si elle possède les propriétés qui, prises ensemble, en font un participant indépendant aux relations juridiques civiles, ces propriétés ». . entité légale" 39 Bratus S.N. Entités juridiques en droit civil soviétique (Concept, types, entités juridiques d'État) // All-Union Institute sciences juridiques. Scientifique travaux. Vol. 12. M. : Yurizdat, 1947. P. 143. De là découle une position un peu moins évidente que la première, suggérant que la question posée doit être considérée comme rhétorique. Si une organisation présente toutes les caractéristiques d'une personne morale prévues dans le Code civil de la Fédération de Russie, il s'agit alors d'une personne morale. 40 Voir : Pouchkine A.A. Matières de droit civil : (Texte des cours). Kharkov, 1974. P. 10 ; «...ch. 1 cuillère à soupe. 11 des Fondements relie la reconnaissance d'une organisation en tant que personne morale à des aspects matériels (la présence des caractéristiques spécifiées dans l'article), et non formels (la présence d'une inscription appropriée sur la personnalité juridique de l'organisation dans sa charte ou règlements)" (Braginsky M.I. Participation de l'État soviétique aux relations juridiques civiles. M , 1981. S. 27, 34).. Mais l'opinion selon laquelle les propriétés d'une personne morale sont prédéterminées non pas par les qualités nominales, mais par les qualités réelles de l'organisation, s'est répandue. 41 « …Les caractéristiques d'une personne morale consacrées à l'art. 48 du Code civil, ne sont actuellement nécessaires que pour comprendre la catégorie de « personne morale » (comprendre ce phénomène juridique), et non pour déterminer si telle ou telle organisation, selon qu'elle présente les caractéristiques d'une personne morale, est une personne morale » (Kovalev M.V. Sur la question du concept d'activité entrepreneuriale // Documents de la conférence scientifique et pratique panrusse « Droit public et privé : le problème de l'interaction, de l'expression législative et de la pratique juridique » 23-24 avril 1998 , Ekaterinbourg, 1999. P. 143)..

Sur cette base, il est proposé de lier le statut de personne morale dans certains cas à une participation indépendante à la circulation civile, dans d'autres - au respect de la procédure établie pour la création d'une personne morale, dans d'autres - à un acte d'enregistrement public.

Grâce à l'application de l'une de ces approches, la ZhNK s'avère pour nous être une société dont l'identité juridique ne fait aucun doute.

Le trait le plus caractéristique de la personnalité juridique de la ZhNK est sa capacité juridique exclusive, prédéterminé, comme déjà montré ci-dessus, par la nature de l'activité exercée.

La personnalité juridique exclusive de la coopérative d'habitation s'exprime principalement dans l'établissement comme activité économique principale l'attraction et l'utilisation de fonds des citoyens - ses membres pour l'acquisition ou la construction de locaux d'habitation sur le territoire de la Fédération de Russie afin de les transférer pour utilisation et après avoir apporté l'intégralité des contributions à la propriété de leurs membres (partie 1, article 1 de la loi). Cette activité comprend les opérations de base suivantes :

1. attirer et utiliser les fonds des citoyens pour l’achat de locaux d’habitation ;
2. investir (investir) les fonds dont il dispose dans la construction de locaux d'habitation (y compris dans des immeubles à appartements), ainsi que la participation à la construction de locaux d'habitation en tant que promoteur ou participant à une construction partagée ;
3. acquisition de locaux d'habitation;
4. lever des fonds empruntés.

L'aspect positif exprimé de nature exceptionnelle est confirmé par une interdiction spéciale pour les logements et les services communaux d'exercer toute autre activité (partie 1, article 3 de la loi) et une interdiction générale pour toute autre personne d'exercer de telles activités autres que dans les cas expressément prévus par la loi (partie 3, article 1 de la loi) .

En conséquence, un statut de monopole est établi pour l'exercice d'activités combinant des fonctions d'épargne et de crédit, d'agent (immobilier) et d'investissement chez une seule personne.

Pour se prémunir contre les conséquences négatives de ce monopole, des restrictions d'ordre externe et interne sont prévues.

Restrictions externes s'expriment par des interdictions et des restrictions sur la commission d'actes externes - des transactions avec des tiers qui violent la personnalité juridique exclusive des coopératives d'habitation.

Conformément à la partie 2 de l'art. 48 de la Loi, il est interdit à une coopérative :

1. accorder des prêts à des personnes physiques ou morales ;
2. faire don de locaux d'habitation ;
3. transférer des locaux d'habitation pour une utilisation gratuite ;
4. se porter garant de ses membres et des tiers, ainsi que garantir de toute autre manière le respect des obligations par ces personnes ;
5. apporter votre propriété en tant que contribution au capital (actions) autorisé des sociétés de personnes et sociétés commerciales, du fonds commun de placement des coopératives de production et participer autrement avec votre propriété à la formation de la propriété des personnes morales, à l'exception de la participation à la formation de la propriété des organismes d'autorégulation des coopératives d'épargne-logement.

Les transactions qui ne sont pas liées à l'activité principale, mais qui ne la contredisent pas non plus, sont réalisées par ZhNK dans le respect de la procédure ou des conditions fixées par la loi.

Donc, une coopérative sans décision préalable Assemblée générale les membres de la coopérative n'ont pas le droit de conclure des transactions d'aliénation de locaux d'habitation appartenant à la coopérative, y compris l'échange de locaux d'habitation transférés pour usage aux membres de la coopérative, d'autres transactions entraînant une diminution des biens de la coopérative , ainsi que les opérations de location de locaux d'habitation à louer ou à louer ou à titre de garantie (hypothèque) (partie 1 de l'article 48 de la loi).

Lors de l'attraction de fonds empruntés dans le cas prévu à la partie 3 de l'art. 47 de la loi, un contrat de prêt (contrat de crédit) doit être approuvé avant son exécution par le conseil d'administration de la coopérative. Un contrat de prêt (contrat de crédit) peut être approuvé par le conseil d'administration de la coopérative si le montant du prêt (crédit) n'excède pas le montant des fonds que la coopérative a le droit de lever pour l'achat ou la construction de locaux d'habitation conformément avec l'art. 47 de la loi (partie 5 de l'article 48 de la loi).

La coopérative ne peut assumer des obligations, y compris avec un retard ou un échelonnement pour leur exécution, une cession de droits de créance, une remise totale ou partielle de dette, ou accomplir d'autres actions pouvant entraîner des pertes pour la coopérative ou une détérioration de la stabilité financière de ses activités (Partie 4, art. 48 de la loi).

La loi interdit également les transactions avec les intérêts des membres des coopératives d'habitation. Selon la partie 6 de l'art. 3 de la loi, une coopérative ne peut pas nouer de relations contractuelles avec les membres de la coopérative, à la suite desquelles sont établis les droits civils et les obligations liés à la mise en œuvre des activités de la coopérative visant à attirer et à utiliser les fonds des citoyens pour l'achat de locaux d'habitation. , modifié ou résilié.

Restrictions internes représentent les exigences relatives à la propriété et aux sources de financement des coopératives d’habitation, désignées dans la loi comme des exigences visant à assurer la viabilité financière des activités de la coopérative. Ces exigences établissent :

1. le montant minimum de l'apport en actions, après quoi un membre de la coopérative d'habitation, conformément à la charte, a le droit d'acheter (construire) des locaux d'habitation ;
2. le montant maximum d'un prêt mutuel (le montant total des parts d'épargne des autres membres de la coopérative d'habitation, prélevées sur la mutuelle pour l'achat (construction) de logements ;
3. le montant maximum d'emprunt externe pour financer l'acquisition (construction) de locaux d'habitation pour un membre de la coopérative d'habitation et en général pour toutes les opérations de la coopérative d'habitation
4. le montant maximum du coût d'acquisition des droits sur les locaux d'habitation en construction par voie de participation partagée et du coût des locaux d'habitation en construction par la coopérative ;
5. la période minimale d'apport d'une partie de l'apport en actions, après laquelle un membre de la coopérative d'habitation a le droit d'acheter ou de construire des locaux d'habitation ;
6. délai maximum pour le paiement intégral de l'apport en actions.

En plus des activités principales, ZhNK a le droit d'effectuer certains types d'opérations auxiliaires qui soutiennent les activités principales. La coopérative a le droit de fournir à ses membres une assistance juridique, consultative et autre, ainsi que d'autres services qui correspondent aux objectifs des activités de la coopérative et ne contredisent pas la législation de la Fédération de Russie.

La loi autorise le logement et les services communaux à exercer des activités entrepreneuriales. En général, une telle autorisation semble inutile, puisque les activités d'investissement (investissement de fonds dans l'acquisition et la construction de locaux d'habitation) 42 À notre avis, seules les activités de la coopérative d'habitation constituent un investissement, mais pas les activités de ses membres. C'est pourquoi P.V. a tort. Sokol, qui affirme que « investir des fonds dans l'une des coopératives (logement, construction de logements ou épargne-logement) présente tous les signes d'une activité d'investissement sous la forme d'investissements en capital » (Sokol P. Protection des droits des investisseurs lors de l'investissement en construction). Les membres de la coopérative ne sont pas des investisseurs et ne sont pas soumis à la législation sur les investissements. L'investisseur est une coopérative qui risque ses fonds propres, puisque le fonds commun de placement est sa propriété, et les membres supportent le risque de pertes dans la limite de leur épargne en parts. est déjà une activité entrepreneuriale, puisqu'elle en contient presque tous les signes, à l'exception de l'objectif de profit, qui, à notre avis, ne peut pas être d'une importance décisive en général, et des coopératives en particulier, puisque celles-ci sont pas des entreprises capitalistes. Cependant, d'une manière ou d'une autre, l'autorisation de la loi doit être comprise comme une sanction pour s'engager dans d'autres activités commerciales spécifiquement dans le but de réaliser un profit. 43 Comme cela est déjà clair, un tel permis spécial est une conséquence de l'approche particulière du législateur russe et de la théorie juridique pour comprendre l'activité entrepreneuriale. Sa caractéristique essentielle est l'objectif déclaré de réaliser un profit, lié par la loi soit à une certaine forme organisationnelle et juridique (personne morale commerciale), soit à un fait certain (enregistrement par l'État des documents constitutifs donnant le droit d'exercer une activité entrepreneuriale, enregistrement en tant qu'entrepreneur individuel, ou à un certain type d'activité (activités de gestionnaires d'arbitrage, banque, assurance, etc.).. Les revenus reçus par la coopérative provenant des activités entrepreneuriales doivent être dirigés vers le fonds de réserve de la coopérative et, lorsque le fonds déterminé atteint le montant établi par la charte de la coopérative, répartis entre les membres de la coopérative au prorata de leurs parts en créditant le montants correspondants aux apports en actions.

La loi ne précise pas en quoi consiste exactement cette activité commerciale secondaire. On peut supposer qu'il pourrait s'agir de l'activité d'une société de gestion immobilière, puisque formellement rien n'empêche les coopératives d'habitation d'agir à un certain stade de la même manière que les coopératives d'habitation, en agissant en tant que client (promoteur) ou actionnaire dans un contrat pour le construction d'immobilisations d'un immeuble d'appartements. Après paiement intégral des cotisations sociales, la coopérative d'habitation pourrait reprendre les fonctions de société de gestion immobilière par rapport à l'immeuble occupé par ses anciens membres. Cependant, cela se heurte à des obstacles insurmontables, d'une part, sous la forme de l'interdiction d'exercer toute autre activité que celle indiquée comme activité principale de la coopérative d'habitation (partie 1 de l'article 3 de la loi). Mais l’essentiel est que les revenus de ces activités soient obligés de s’accumuler sur les parts de ses nouveaux membres. Une telle activité n’aura tout simplement aucun sens. 44 Outre la pratique russe habituelle consistant à affecter les revenus perçus au paiement d'une rémunération aux employés responsables de la coopérative, ce qui démontre, entre autres choses, ce que coûte réellement le signe de l'objectif de réaliser un profit en tant que critère juridique formel, puisqu'en réalité le profit se transforme en s'avère être une composante invisible du revenu à l'œil nu, corrélée aux dépenses même pas pour chaque fait de perception de revenus, mais pour une certaine période d'activité. Il n'est donc pas surprenant que des ouvrages apparaissent dans la littérature juridique qui remplacent les notions de profit et de revenu : « Évidemment... générer des revenus n'est pas l'objectif premier des membres de la coopérative, cependant, la possibilité de générer des revenus, ce qui est permis par la législation en vigueur, peut modifier la fonction sociale d'une telle coopérative. De ce fait, la coopérative peut de facto se transformer en une organisation dont le but est de réaliser du profit tout en exerçant des activités commerciales. Nous pensons que l’objectif principal d’une coopérative ne doit pas être de réaliser du profit, mais de satisfaire les besoins matériels et autres des membres de la coopérative. La citation ci-dessus montre également la volonté d'expliquer la nature non entrepreneuriale des activités d'une coopérative de consommation à l'aide d'une technique logique simple - divisant l'objectif de réaliser du profit en un objectif principal (soi-disant caractéristique des entrepreneurs) et un objectif non primaire ( caractéristique des structures à but non lucratif exerçant des activités économiques). En conséquence, une substitution de concepts se produit : au lieu de l'objectif de réaliser du profit, nous sommes confrontés à l'objectif principal de réaliser du profit., et pour les nouveaux membres de la coopérative, ces activités ne sont en aucun cas liées à leur participation aux activités de la coopérative. Pendant ce temps, partout dans le monde, la répartition des bénéfices de la coopérative entre les parts des membres est associée à leur contribution personnelle aux activités de la coopérative pour obtenir ces revenus. Ainsi, la norme établissant la répartition des bénéfices d'une coopérative d'habitation entre les parts sociales de ses membres n'est pas une coopérative, mais une norme générale d'entreprise, caractéristique des sociétés par actions.

Dans la pratique, la volonté des coopératives, tout en conservant les avantages du logement et des services communaux, d'élargir les opportunités commerciales au-delà des restrictions établies est clairement visible. Par exemple, le ZhNK « First Obninsky » a en outre inclus dans sa charte :

1. activités d'agences immobilières;
2. gestion immobilière;
3. préparation à la vente de votre propre bien immobilier résidentiel;
4. fourniture de services d'intermédiaire en matière d'achat, de vente et de location de biens immobiliers résidentiels;
5. fourniture de services d'intermédiaire en matière d'évaluation de biens immobiliers résidentiels;
6. gestion de l'exploitation du parc de logements (outre la gestion immobilière);
7. activités dans le domaine des services juridiques;
8. conseils sur des questions commerciales et de gestion;
9. fourniture de services d'assurance;
10. construction de bâtiments et de structures;
11. installation d'équipements d'ingénierie pour bâtiments et structures;
12. réalisation d'ouvrages de finition;
13. offrir aux membres de la coopérative des garanties juridiques, financières et autres dans le domaine de la protection de leurs droits et intérêts légitimes dans le cadre de l'adhésion à la coopérative.

Il ne faut pas beaucoup d'efforts pour prouver que pour une entreprise d'investissement et de construction aussi universelle avec les fonctions d'agent immobilier, d'assureur, de garant, de conseiller juridique et de société de gestion immobilière, les fonctions principales ne seront pas l'objectif exclusif, mais l'un des objectifs. de l'activité, peut-être même pas la principale 45 Il faut dire que les praticiens, et probablement pas de manière totalement désintéressée, accueillent ces tendances et tentent même d'en établir une justification juridique : « Sur la base de la pratique, à l'heure actuelle, les coopératives dans le domaine des relations de logement ne sont pas seulement créées comme des organisations poursuivant le but de satisfaire les citoyens pour le logement, mais aussi à d'autres fins (commerciales). D'un point de vue juridique, ces coopératives ne violent pas la loi » (Lebedeva O. Participation de personnes morales à une coopérative dans le domaine des relations de logement // Justice russe. 2007. N° 1). On ne peut que regretter que ces personnes n'aient pas honte de leurs diplômes juridiques. Il semble qu’aucune faculté de droit en Russie n’enseigne encore comment justifier la pratique consistant à enfreindre la loi..

Comme toute personne morale, une coopérative, conformément à la procédure établie, a le droit d'ouvrir des comptes dans des banques situées sur le territoire de la Fédération de Russie (clause 6, article 3 de la loi), y compris un compte bancaire distinct pour le principal opérations de logement et de services communaux (clause 5, article 16 de la loi) .

L'individualisation d'une coopérative d'épargne logement en circulation civile s'effectue à travers sa dénomination, qui doit contenir une indication obligatoire qu'il s'agit d'une coopérative d'épargne logement, c'est-à-dire sur sa forme organisationnelle et juridique (clause 2 de l'article 3 de la loi).

La coopérative doit avoir un sceau rond contenant son nom complet en russe et une indication de l'emplacement de la coopérative. Le sceau de la coopérative peut également contenir sa dénomination sociale dans n'importe quelle langue des peuples de la Fédération de Russie et (ou) une langue étrangère. La coopérative a le droit d'avoir des cachets et des formulaires avec son nom, son propre emblème et d'autres moyens d'individualisation (partie 8 de l'article 3 de la loi).

La coopérative est responsable de ses obligations avec tous ses biens. La coopérative n'est pas responsable des obligations de ses membres. Ainsi, les membres des coopératives d'habitation, contrairement aux membres des coopératives de production, n'assument pas la responsabilité subsidiaire des obligations de la coopérative, mais seulement le risque de pertes liées aux activités de la coopérative, dans la limite de leur épargne-partage. À cet égard, ils ne diffèrent pas des participants à une société à responsabilité limitée (articles 4, 6 de la loi).

Coopérative d'épargne logement(l'abréviation généralement acceptée est ZhNK) est un type de coopérative de consommation qui combine les qualités d'une coopérative financière et de construction de logements. Les premières coopératives d'épargne-logement sont apparues en 2005, après l'adoption de la loi fédérale du 30 décembre 2004 n° 215-FZ « sur les coopératives d'épargne-logement ». L'objet des activités des coopératives d'épargne logement est de satisfaire les besoins des adhérents en locaux d'habitation par la mutualisation des apports en parts sociales des adhérents de la coopérative. Une coopérative d'épargne logement a le droit :

• attirer et utiliser les fonds des citoyens pour l'achat de locaux d'habitation ;
• investir les fonds dont il dispose dans la construction de locaux d'habitation (y compris dans des immeubles à appartements), ainsi que participer à la construction de locaux d'habitation en tant que promoteur ou participant à une construction partagée ;
• acheter des locaux résidentiels;
• attirer des fonds empruntés, le montant total ne doit pas dépasser quarante pour cent de la valeur des biens de la coopérative.

Seuls les citoyens peuvent être membres d'une coopérative d'épargne logement. Une coopérative d'épargne logement est créée à l'initiative d'au moins cinquante personnes et d'au plus cinq mille personnes. Le contrôle des activités de la coopérative consistant à attirer et à utiliser les fonds des citoyens pour l'achat de locaux d'habitation, ainsi que le respect par la coopérative des exigences de la législation en vigueur de la Fédération de Russie, est exercé par le Service fédéral des marchés financiers de la Fédération Russe.

Littérature

• Loi fédérale du 30 décembre 2004 n° 215-FZ (telle que modifiée le 23 juillet 2008) « sur les coopératives d'épargne-logement » // journal russe. - № 292, 31.12.2004.
• Liste des coopératives d'épargne-logement opérant sur le territoire de la Fédération de Russie inscrites au registre des coopératives d'épargne-logement

Liens

• « Recours aux coopératives d’épargne logement»

Fondation Wikimédia. 2010.

• Jilinsky Yakov Grigorievich
• Code du logement

Voyez ce qu'est une « Coopérative d'épargne logement » dans d'autres dictionnaires :

Coopérative d'épargne logement- 1) coopérative d'épargne logement (ci-après également dénommée coopérative) une coopérative de consommation créée comme une association volontaire de citoyens sur la base de l'adhésion afin de répondre aux besoins des membres de la coopérative en locaux d'habitation par ... ... Terminologie officielle

Frais d'entrée à une coopérative d'épargne logement- 5) frais d'adhésion - fonds versés par un citoyen à la fois pour couvrir les frais de constitution d'une coopérative et d'admission d'un citoyen en tant que membre de la coopérative ;... Source : Loi fédérale du 30 décembre 2004 N 215 Loi fédérale (tel que modifié par... ... Terminologie officielle

Cotisation à une coopérative d'épargne logement- 4) partager la contribution des fonds apportés par un membre de la coopérative de la manière et dans les délais prévus par la forme de participation du membre de la coopérative aux activités de la coopérative pour attirer et utiliser les fonds des citoyens pour le achat d'un logement... ... Terminologie officielle

Cotisation d'adhésion à une coopérative d'épargne logement- 6) cotisation - fonds apportés périodiquement par un membre de la coopérative pour couvrir les dépenses liées à la mise en œuvre par la coopérative des activités prévues par sa charte, à l'exception des activités de la coopérative pour attirer et... . .. Terminologie officielle

LOGEMENT COOPÉRATIF CUMULATIF- COOPÉRATIVE D'ACCUMULATION D'HABITATION… Encyclopédie juridique

Coopérative- Une coopérative est une association de personnes et d'organisations fondée sur l'adhésion, créée pour atteindre des objectifs économiques et sociaux communs liés à la satisfaction des besoins matériels ou autres des membres qui ont apporté une part (part) à la création pour... ... Wikipédia

Coopérative d'habitation et de construction- Cet article ou cette section décrit la situation par rapport à une seule région. Vous pouvez aider Wikipédia en ajoutant des informations sur d'autres pays et régions. Coopérative de construction d'habitations (coopérative d'habitation, coopérative d'habitation) ... Wikipédia

Organisation à but non lucratif- (OBNL) une organisation qui n'a pas de but lucratif comme objectif principal de ses activités et ne distribue pas les bénéfices reçus entre les participants. Des organisations à but non lucratif peuvent être créées pour réaliser des objectifs sociaux et caritatifs... Wikipédia

Hypothèque- (Hypothèque) Définition de l'hypothèque, émergence et réglementation de l'hypothèque Informations sur la définition de l'hypothèque, émergence et réglementation de l'hypothèque Contenu Contenu Motifs de l'émergence d'un prêt hypothécaire et de sa réglementation Hypothèque en vertu de... ... Encyclopédie des investisseurs

Comme le montrent des recherches menées par des sociologues, environ 70 % des Russes sont intéressés par l'achat d'un nouveau logement, mais pour la plupart d'entre eux, l'aspect financier de la question semble être un problème insoluble. Tout le monde ne peut pas obtenir un prêt hypothécaire et assurer son remboursement. C'est pour cette raison qu'en Dernièrement Les coopératives d'habitation deviennent de plus en plus importantes comme seul moyen d'acheter un logement.

Ce que c'est

Avant d'entamer une conversation sur les types de cette structure qui existent dans notre pays, donnons une définition aussi claire que possible de ce que véhicule le concept même de « coopérative d'habitation ». Selon la législation en vigueur, il s'agit d'une organisation à but non lucratif, qui fait partie des types de coopératives de consommation dont le but est de fournir à tous ses membres des biens immobiliers dans des immeubles résidentiels construits à leurs frais.

Toutes les actions de cette organisation sont menées strictement dans le cadre du Code du logement de la Russie. Les membres de la coopérative peuvent être à la fois des citoyens individuels ayant atteint l'âge de seize ans (particuliers) et des organisations (personnes morales). L'organisation d'une coopérative d'habitation est possible s'il y a au moins cinquante personnes disposées à y adhérer. Il convient de noter que cela ne pose pas de difficultés procédurales graves.

La gestion d'une coopérative d'habitation est régie par le Code du logement de la Fédération de Russie. Selon ce document, elle est réalisée par : l'assemblée générale des membres de la coopérative, son conseil d'administration, la commission d'audit et un certain nombre de organes exécutifs prévu par la charte de chaque coopérative spécifique.

Types de coopératives d'habitation

Selon leurs spécificités, les coopératives sont divisées en trois types : les coopératives d'habitation (HC), les coopératives de construction d'habitations (HCS) et les coopératives d'épargne-logement (HCS). Malgré le fait que chacune d'elles ait ses propres caractéristiques, les deux premières variétés ont caractéristiques générales, dont le principal est l'acquisition par les citoyens d'une maison spécifique comme propriété privée. Mais si les actionnaires d'une coopérative d'habitation postulent pour une maison déjà construite et mise en service, alors la coopérative de construction d'habitations assume l'organisation auto-construit nouveau bâtiment. Cette forme a une riche tradition remontant à l’époque soviétique.

Et enfin, le troisième type est la coopérative d’épargne logement. Il présente à la fois des similitudes et des différences avec les deux premiers. Il est également créé pour fournir un logement à ses membres, mais dans ce cas, le logement n'est pas acheté dans une maison spécifique planifiée à l'avance. Grâce aux économies constituées par les apports en actions, des appartements sont achetés dans divers immeubles, tant achevés que mis en service, et ceux en construction.

Dette sans intérêt au lieu d’une hypothèque

Une question naturelle se pose : « Comment se fait le montant manquant après le versement de l’acompte, puisqu’il peut être assez important ? » C’est la particularité d’une coopérative d’épargne logement. Ses membres reçoivent le financement nécessaire non pas sous la forme d'un prêt hypothécaire, mais sous la forme d'une dette sans intérêt émise pour une certaine durée. Jusqu'à ce moment, la propriété de l'investisseur n'est pas l'appartement lui-même, mais seulement la part qu'il a apportée, qu'il peut, à sa discrétion, vendre, céder par donation ou léguer.

Caractéristiques du remboursement de la dette

Après avoir ajouté le montant manquant de son fonds commun de placement, la coopérative acquiert un appartement qu'elle inscrit comme sa propriété jusqu'à ce que l'actionnaire rembourse intégralement la totalité du montant de la dette. Jusqu'à ce moment-là, il a le droit d'emménager, mais le logement ne lui est transféré que pour usage et non pour propriété. Selon un échéancier préalablement convenu, un membre de la coopérative est tenu d'effectuer les remboursements du prêt qui lui est accordé par la coopérative, et dès qu'il est remboursé, le nouveau propriétaire reçoit le droit de le réenregistrer comme le sien. propriété.

En cas d'arrêt des paiements avant le remboursement intégral de la dette, l'actionnaire quitte automatiquement la coopérative qui lui restitue la part précédemment versée. Dans ce cas, il est tenu de quitter les locaux qu'il occupe dans un délai de deux mois à compter de la date de cessation de son adhésion. Si, pour une raison quelconque, la coopérative est liquidée, le délai court à compter de la date de signature du protocole.

Établir l'ordre de priorité pour l'achat d'appartements

Une question importante est la procédure à suivre pour que la coopérative acquière certains locaux d'habitation pour ses membres spécifiques. Il est soumis à la discussion de l'assemblée générale des membres de la coopérative, ou est prévu par sa charte. Dans tous les cas, les facteurs déterminants peuvent être : le volume de la part apportée, ainsi que la période pendant laquelle une partie de l'apport total a été versée, donnant à la coopérative le droit d'acheter ou de construire des logements. Selon la pratique existante, à conditions égales, la priorité est donnée à l'actionnaire qui dispose du moins de temps avant de procéder au paiement de l'apport en actions, et s'il y en a plusieurs, alors la durée du séjour dans la coopérative est prise en compte.

Problèmes possibles

Il est important de noter que, malgré la popularité des coopératives d’habitation et d’épargne, elles sont devenues la base de la création de nombreuses pyramides financières. En conséquence, un grand nombre d’actionnaires fraudés sont apparus. Cela suggère que lorsque vous décidez d'adhérer à une telle coopérative, vous devez étudier attentivement sa documentation et vous assurer qu'elle jouit d'une bonne réputation sur le marché immobilier.

Avantages du complexe résidentiel

Toute coopérative d'habitation des consommateurs, quel que soit le type auquel elle appartient, a ses avantages et ses inconvénients. Parlant des avantages les plus significatifs, il convient de noter qu'un logement acheté avec l'aide d'une coopérative s'avère finalement presque deux fois moins cher que celui acheté avec un prêt hypothécaire.

Ceci est facilité, tout d'abord, par le fait que la caisse générale de la coopérative se passe des financements assurés par les établissements de crédit qui pratiquent des taux d'intérêt assez élevés. Le coût relativement faible du logement s'explique également par le fait qu'il est construit ou acheté tout fait, sans la participation d'intermédiaires.

Un autre avantage est la facilité avec laquelle vous pouvez adhérer à une coopérative d’habitation. Contrairement à l’obtention d’un prêt hypothécaire, celui-ci ne nécessite pas la fourniture d’un grand nombre de documents, dont ceux attestant de la solvabilité. En règle générale, nous parlons uniquement d'un passeport et cahier de travail. La logique est simple : un membre sans scrupules du LCD, ayant tout perdu, va inévitablement abandonner.

Inconvénients des complexes résidentiels

Cependant, une coopérative d'habitation en tant que structure indépendante présente également certains inconvénients. Il s'agit tout d'abord d'un montant assez important du prix d'entrée. Cela peut représenter 2 à 6 % du coût total du futur appartement. De plus, il faut tenir compte du fait qu'il n'est pas inclus dans le montant total de l'épargne et n'est pas restitué si un membre de la coopérative souhaite la quitter. De plus, la pratique montre que la période d'accumulation est généralement d'au moins deux ans, et même si l'actionnaire paie la totalité du montant en une seule fois, il ne peut pas occuper son logement.

Pour une plus grande objectivité dans l'évaluation des avantages et des inconvénients des coopératives d'habitation, il convient de garder à l'esprit que lors de l'obtention d'un prêt hypothécaire, le client de la banque devient immédiatement propriétaire de l'appartement, avec la seule nuance que jusqu'au remboursement intégral du prêt, il reste gagé auprès de la banque. Si des problèmes surviennent lors des paiements, il est plus rentable pour la banque de trouver des moyens de résoudre la situation que de saisir les biens immobiliers du client par l'intermédiaire du tribunal. La situation est complètement différente dans la coopérative. Ici, selon la charte, le logement, jusqu'au remboursement intégral de sa valeur, n'appartient pas à l'actionnaire, et les droits de la coopérative d'habitation permettent, en cas de non-paiement de la totalité du montant, de le priver de la propriété.

ZHNK est une forme populaire d'achat de maison

À partir de rapports service fédéral En regardant les marchés financiers, il apparaît clairement qu'il existe actuellement en Russie quatre-vingt-seize coopératives d'habitation et d'épargne. Cela indique leur popularité auprès des actionnaires potentiels. Tant que certaines règles sont respectées, l’adhésion ne comporte pas beaucoup de risques. Il est seulement important d'évaluer de manière réaliste votre solvabilité et de choisir la bonne coopérative d'habitation, car divers types de problèmes sont causés par leur choix irréfléchi, et non par le schéma même de fonctionnement de ces structures.