Quórum en la asamblea general de propietarios. ¿Qué son las formas de junta general presencial y ausente?
La junta general de propietarios es un asunto familiar para las organizaciones gestoras y propietarios de locales. Sin embargo, al celebrar reuniones, las sociedades gestoras suelen cometer errores que pueden dar lugar a procedimientos judiciales y a la invalidación de las decisiones de dichas reuniones.
Hoy te contamos lo que necesitas saber para evitar estos errores.
Violación del procedimiento de notificación de una próxima reunión.
El primer paso para llevar a cabo reunión general propietarios: esta es una notificación a los propietarios sobre un próximo evento. El iniciador debe notificar a todos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre la reunión a más tardar 10 días antes de su inicio (parte 4 del artículo 45 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).
El principal error que cometen quienes inician reuniones es elegir el método de notificación. La forma más popular de informar a los propietarios sobre una próxima reunión es colocar un aviso en los paneles informativos o en las puertas de entrada de los edificios de apartamentos.
- información sobre la persona que participa en la votación;
- detalles del documento que acredite la propiedad del local de la persona que participa en la votación;
- decisiones sobre cada tema del orden del día, expresadas en términos de “a favor”, “en contra” y “abstención”.
Si el propietario no marcó una sola posición en ninguno de los temas de la agenda, o, por el contrario, marcó varias casillas, tal tema en esta decisión debe considerarse inválido y no tenerse en cuenta al resumir los resultados. de la reunión (Parte 6 del artículo 48 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).
Recuento de votos incorrecto
Si una persona o entidad posee varios locales en el edificio de apartamentos, sólo puede votar una vez. Al mismo tiempo, la boleta indica el área total del local que pertenece a dicha persona.
Poderes notariales ejecutados incorrectamente
Cuando el propietario no tenga la posibilidad de participar en la votación, su representante podrá votar por él mediante poder. Antes de permitir que un representante participe en la OSS, asegúrese de que el poder esté redactado correctamente y contenga información sobre el propietario y su representante:
- apellido, nombre, patronímico - para individuos, nombre completo - para personas jurídicas;
- lugar de residencia o ubicación;
- documentos de pasaporte o detalles de los documentos constitutivos.
El poder para votar deberá otorgarse de conformidad con los incisos 3 y 4 del art. 185.1 del Código Civil de la Federación de Rusia o certificado por notario. Según los apartados 3 y 4 del art. 185.1 del Código Civil de la Federación de Rusia, no es necesario certificar ante notario un poder si el documento:
- certificado por la organización en la que trabaja o estudia el director;
- emitido por la administración de la institución médica para pacientes hospitalizados en la que el mandante se encuentra en tratamiento.
Error al seleccionar el formulario de reunión
Las formas para la celebración de juntas generales de propietarios se enumeran en el art. 44.1 Código de Vivienda de la Federación de Rusia. Hay tres de ellos: tiempo completo, tiempo parcial y tiempo parcial.
Sucede que el iniciador indica en la notificación que la reunión será presencial. A la reunión acuden pocos propietarios y no se alcanza el quórum. Entonces el iniciador decide realizar la parte de correspondencia. Al mismo tiempo, no notifica a los propietarios sobre la parte ausente y elabora un protocolo para ambas partes. Éste es el enfoque equivocado. Si la reunión en persona solicitada no se lleva a cabo, se podrá celebrar una reunión en ausencia por separado. Al mismo tiempo, se debe notificar a los propietarios y redactar un protocolo separado (Parte 1, artículo 47 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).
La ventaja del formulario presencial/ausente es que algunos de los propietarios podrán discutir los problemas en persona con el iniciador, y en la parte ausente usted obtendrá los votos faltantes. Con esta forma de junta de propietarios no será necesario notificar cada parte por separado y sólo habrá que redactar un protocolo.
Información desactualizada sobre la propiedad de las instalaciones.
Asegúrese de que el registro de propietarios contenga información actualizada. Los propietarios no siempre proporcionan a la organización gestora datos actualizados sobre los cambios en la propiedad de los inmuebles y los cambios en el área de los locales.
Para asegurarse de que los datos sean correctos, solicite extractos de Rosreestr, que almacena información actualizada sobre los propietarios de los locales en el edificio de apartamentos. Entonces no tendrás problemas para contar los votos.
Violación del procedimiento de transferencia de documentos a la Inspección Civil de Vivienda
Celebrar reuniones con agenda similar
Cuando los propietarios no están satisfechos con la decisión de la junta, deciden celebrar una nueva sobre temas similares lo antes posible para cambiar la anterior. Empresa de gestión no se resiste a esto. Pero esto puede tener consecuencias negativas para la sociedad gestora.
Si, dentro de los tres meses, el GZHI recibe dos o más actas de las reuniones de un MKD, que contienen decisiones sobre temas similares en la agenda, el organismo del GZHI está obligado a realizar una inspección no programada para establecer el cumplimiento de los requisitos legales cuando organizar, celebrar y documentar los resultados de dicha reunión.
Cambiando la agenda
Sucede que durante una reunión surge un tema que los propietarios quieren discutir y además se incluye en la agenda. Está prohibido hacer esto, según la Parte 2 del art. 46 Código de Vivienda de la Federación de Rusia. Durante la reunión no se podrán tomar decisiones sobre temas no incluidos en el orden del día, ni se podrá modificar el orden del día de la reunión.
Si los temas planteados durante la reunión son importantes, escríbalos y anótelos en la agenda de la próxima reunión.
Violación del quórum de la reunión.
Otra dificultad a la hora de celebrar una reunión es saber con cuántos votos en la reunión se toma una decisión en particular.
La junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos se considera legítima si están presentes más del 50% de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos. Pero el 50% de los votos no garantiza la presencia de quórum en todas las cuestiones sometidas a la OCC.
El Código de Vivienda de la Federación de Rusia divide las cuestiones según su grado de importancia. Las cuestiones relativas a la elección del presidente, el secretario y la comisión de escrutinio de la reunión, el método de gestión y el consejo del MKD se deciden con el 50% de todos los votos que participaron en la votación.
El método para formar el fondo de reparación de capital se elige por el 50% del número de votos de todos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos (cláusula 1.1, parte 2, artículo 44 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).
Otras cuestiones se deciden mediante un número cualificado de votos: esto es ⅔ del número de votos de todos los propietarios de locales en el edificio de apartamentos. Una de estas preguntas es sobre el uso del fondo de reparación de capital en edificios de apartamentos (Parte 1 del artículo 46 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).
La mayoría absoluta (100%) resuelve únicamente las cuestiones relacionadas con la reducción del área de propiedad común. edificio de apartamentos.
Para que el iniciador esté seguro de que la reunión se lleva a cabo de acuerdo con todas las reglas, debe guiarse por el art. 44 - 48 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, que indican los principales matices de la realización de OSS.
Prepare y celebre con éxito una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos utilizando el servicio. El servicio ayuda a preparar los documentos necesarios para la reunión de acuerdo con la Orden nº 937/pr, elaborar el orden del día, contar los votos y preparar el acta de la Asamblea General.
En este artículo analizaremos claramente el proceso de celebración y el procedimiento de cumplimentación de todos los documentos de la junta general de propietarios de locales. También podrá hacer una pregunta y obtener una respuesta, y en las instrucciones describiremos el proceso de celebración de una junta general en palabras sencillas y comprensibles. La información de este artículo está actualizada al 16 de mayo de 2018 y la actualizaremos a medida que cambie la legislación.
Puede descargar el acta de la junta general en el formulario de 2017 al final de la página.
¿POR QUÉ ES NECESARIO REALIZAR CORRECTAMENTE UNA JUNTA GENERAL DE PROPIETARIOS?
La celebración de una junta general en cualquier edificio de apartamentos conlleva consecuencias en forma de decisiones tomadas en esta junta. Elegir una empresa gestora, realizar reparaciones, abrir una cuenta separada para reparaciones importantes, instalar una barrera o videovigilancia: esta es solo una lista parcial de las cuestiones que decide la junta general.
En la asamblea general se votan las cuestiones planteadas A FAVOR, EN CONTRA o ABSTENERSE. Por lo tanto, siempre habrá quienes estén en contra de cualquier decisión, por lo tanto, querrán cancelar la reunión que mantuviste. ¡Es importante recordar que cualquier reunión solo se puede cancelar en los tribunales! Puedes hablar todo el tiempo que quieras sobre las infracciones cometidas y, además, pueden ser identificadas por las autoridades supervisoras. La decisión de la reunión será válida en cualquier caso. ¡Sólo el tribunal puede revocar la decisión!
Al impugnar una reunión ante los tribunales, los principales argumentos de sus oponentes serán una violación del procedimiento para celebrar la reunión: violación de los plazos para publicar una convocatoria de la reunión, el procedimiento para celebrar la reunión y el conteo de votos. Si sigue atentamente estas instrucciones, podrá evitar errores y realizar una reunión en estricto cumplimiento de todos los requisitos legales. Nuestras recomendaciones se basan en la experiencia de varios cientos de reuniones celebradas y procedimientos legales, escritos lenguaje accesible para una amplia gama de residentes comunes y corrientes: propietarios de apartamentos. ¡Aprende de los errores de otras personas!
PROCEDIMIENTO PARA LA REALIZACIÓN DE LA JUNTA GENERAL
Reúna un grupo de iniciativa que le ayudará a llevar a cabo la reunión. Permítales familiarizarse con estas instrucciones y coordinar al grupo para trabajar de manera efectiva.
La reunión se puede dividir en tres etapas:
1) Preparación del orden del día y documentos, convocatoria de la reunión;
2) Celebrar una reunión, recoger decisiones;
3) Recuento de votos y transmisión de los resultados a la entidad gestora.
A continuación describiremos cada una de las etapas en un lenguaje accesible para un amplio abanico de residentes con breves ejemplos.
- PREPARACIÓN DEL ORDEN DEL DÍA Y DOCUMENTOS
- REALIZACIÓN DE UNA REUNIÓN, RECOPILACIÓN DE DECISIONES
- RECUENTO DE VOTOS Y TRANSFERENCIA DE DOCUMENTOS AL MC
Es necesario determinar la agenda de la próxima reunión: qué temas y con qué redacción se reflejarán en todos los documentos.
IMPORTANTE: No puede cambiar la agenda después de publicar un aviso sobre la reunión.
EJEMPLO: Suele suceder que los vecinos inician una reunión, y en el momento de la reunión deciden cambiar uno de los temas. Por ejemplo, en el orden del día figuraba la frase “Elección de Pyotr Ivanovich Ivanov como presidente de la junta directiva del edificio de apartamentos”. En el momento de la reunión, Ivanov decide renunciar al cargo de presidente y los residentes quieren reemplazar su apellido por otro. ¡Es inaceptable!
Después de determinar la agenda, se decide la forma de celebrar la reunión: en persona, en persona, en ausencia, en ausencia o en ausencia utilizando el sistema (en línea). La forma de la reunión deberá reflejarse en el orden del día. Recomendamos realizar las primeras reuniones de forma presencial. tiempo completo Según el principio, nos reuníamos en el patio y luego recogíamos decisiones sobre los apartamentos. Todos los posteriores se realizan en ausencia utilizando nuestro sistema DomScanner (en línea con la capacidad de aceptar decisiones en papel de quienes no tienen acceso a Internet, de conformidad con el artículo 47.1 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia). Si tiene residentes en conflicto que siempre discuten e interrumpen las reuniones durante la sesión presencial, programe la sesión presencial para las 09.00 de la mañana. día laborable y el lugar del evento, indique la dirección no de su casa, sino, por ejemplo, de la oficina del Código Penal - "cerca de la entrada a la oficina de la organización gestora/departamento de policía", etc. De esta forma, cumplirás estrictamente con el requisito de realizar la parte presencial, pero evitarás malas palabras innecesarias en el patio.
Fijar la fecha de la reunión (en ausencia) con reserva para la posibilidad de visitar todos los apartamentos y recoger decisiones. Según nuestra práctica, para una casa de 80 apartamentos se necesitan al menos 7 días, para una casa de 150 apartamentos – al menos 14 días, para una casa de 250 apartamentos – al menos 30 días, para una casa de 500 apartamentos – al menos menos 45 días. Este período es estrictamente individual y depende del número de apartamentos en alquiler, de las circunstancias del momento y de otras condiciones.
La agenda está lista. Ahora todos los propietarios deben ser notificados de la próxima reunión. Aquí hay dos opciones:
- Aviso en lugares uso común(pegue un aviso de la reunión en la entrada);
- Entregar avisos a todos los propietarios en persona o por correo certificado.
IMPORTANTE: Por ley, se debe entregar un aviso de la reunión con el orden del día a todos en persona o por correo certificado con 10 días de anticipación.
Pero existe una forma simplificada de notificación: colocar un mensaje en la puerta de entrada o en un puesto de información 10 días antes del inicio de la reunión. Este formulario se puede utilizar si así fue previsto previamente por decisión de la reunión o especificado en el contrato de administración de la casa. Puede obtener más información sobre esto en la organización gestora. Si es posible un formulario tan simplificado, se pega un aviso con la agenda de la reunión y se redacta un acta en la que firman de 3 a 5 personas, confirmando el hecho de publicar con 10 días de anticipación y la redacción de la agenda de la reunión. Se pueden tomar todos los tipos de documentos del sistema Domscanner para no compilarlos usted mismo.
Ahora tienes 10 días antes del inicio de la reunión para preparar hojas de decisión (formularios de votación) para cada propietario.
IMPORTANTE: la hoja de decisión debe ser para cada propietario; no se permite llenar una sola hoja para un apartamento si en ella hay varios propietarios. Todo aquel que posea alguna acción deberá votar.
EJEMPLO: En un apartamento viven 4 personas, 2 de las cuales son propietarios y 2 simplemente empadronados. Sólo 2 propietarios deberían (y tienen derecho) a votar. Cada uno de ellos vota por su parte. Por ejemplo, en un apartamento con una superficie de 60 m2, uno de los residentes posee 1/3 de la parte y el segundo, 2/3. En consecuencia, el voto del primer residente será por sus 20 m2 y el voto del segundo será por sus 40 m2. ¡Todos votan en hoja aparte! Quienes estén registrados pero no tengan bienes no tienen derecho a votar. La excepción es si tienen un poder.
Después de haber notificado debidamente a los propietarios sobre la reunión y 10 días después, a la hora señalada, deberá realizar la parte presencial (reunión) y luego la parte ausente (recorrido por los apartamentos) de la reunión.
Por experiencia, la parte presencial es una multitud de gente en el patio que no entiende nada y grita. En nuestra práctica, a la parte presencial acuden de 10 a 30 personas y es imposible tomar ninguna decisión. Podrás anotarlos en el registro de los presentes en la parte presencial, hablar del fondo del tema y pasar a la parte ausente de recogida de decisiones.
La parte de correspondencia consiste en recopilar hojas de decisiones de cada propietario.
IMPORTANTE: la hoja de votación debe estar completamente llena: nombre completo, dirección, número de habitación, área, acción. Si una persona vota por poder, entonces el número y la fecha del poder. Si un padre vota por un menor, se indica el padre y un documento que confirma su estado (certificado de nacimiento).
El propietario presenta cada decisión al iniciador de la junta para el posterior recuento de votos y también firma en el registro de propietarios que participaron. El voto es voluntario. Lamentablemente, es imposible obligar a la gente a votar.
A más tardar en la fecha de finalización de la parte ausente, deberá recopilar el número máximo de decisiones de los propietarios de su vivienda. Para que la reunión se considere válida (se haya alcanzado el quórum necesario), se necesitará al menos el 50% + 1 voto de numero total propietarios. En determinadas cuestiones se requiere el 67% de los votos, en la cuestión de la reducción de la propiedad común, el 100% (todos deben votar). Puede encontrar más detalles sobre el porcentaje que debe obtener en las preguntas en el sitio web Domskaner.rf en un artículo especial.
Una vez finalizada la recogida de decisiones, será necesario volver a leer todas las votaciones, así como redactar el acta de la junta general. Los requisitos para la elaboración del protocolo están estrictamente prescritos en la Orden No. 937pr del Ministerio de Construcción de la Federación de Rusia. Puede verlo en el sitio web Domskaner.rf
Le recordamos que todos los puntos del orden del día de la reunión no se pueden cambiar. Debe cumplir estrictamente con las preguntas dadas y no cambiarlas.
¿Cómo se cuentan los votos? Se toma el área total de residencial y locales no residenciales en casa (puede tomarse del Código Penal o verse en el sitio web reformagkh.ru) y procesando cada hoja de la decisión del propietario, se calcula el porcentaje de votos recogidos.
EJEMPLO: el área de locales residenciales y no residenciales de una casa es de 100 m2. La casa alberga a 4 propietarios, cada uno de los cuales posee 25 m2 de espacio. 3 de 4 propietarios participaron en la reunión y cada uno votó “A FAVOR” en todos los temas. Así, el porcentaje de quienes participaron del total de propietarios es del 75% (75m2) – hay quórum. Para cada pregunta se calcula el porcentaje. de quienes participaron– en nuestro caso, en el tema nº 1, los votos se distribuirán – A FAVOR (100%), EN CONTRA (0%), ABSTENIDOS (0%).
Después de redactar el acta de la junta general, se imprimen los resultados y se deben colocar en lugares públicos (entradas) a más tardar 10 días después del final de la votación. El hecho de la colocación se confirma mediante un acta redactada, que debe estar firmada por al menos 3 personas.
Luego archiva en una carpeta:
- mensaje sobre la implementación (muestra)
- acto de colocación o registro de notificaciones del propietario
- hojas de solución
- poderes (si los hubiera)
- registro de los que participaron
- otros documentos
- acta de la junta general
- mensaje sobre los resultados
- acto de publicar resultados
Transfiere la carpeta encuadernada a la sociedad gestora según el certificado de aceptación con carta de presentación bajo el número entrante. Todos deben presentar documentos ORIGINALES. Todos los originales, el Código Penal, a más tardar 5 días, se transfieren a la Inspección de Vivienda del Estado (Inspección de Vivienda) para su almacenamiento durante al menos 3 años.
La reunión ha terminado. ¡Puedes respirar y relajarte!
¡Estamos listos para conectar cualquier hogar en Rusia al sistema para celebrar reuniones generales en línea, así como para preparar documentos para cualquier reunión ordinaria en la forma tradicional!
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Descarga el modelo de acta de la junta general de propietarios de locales 2017 (descargado 1264 veces)
Las cuestiones de gestión de los edificios de apartamentos se examinan en asambleas generales de propietarios que se celebran periódicamente. Estos eventos se llevan a cabo siguiendo una estricta normativa y van acompañados de la elaboración de cierta documentación. El cumplimiento de los requisitos legales para el procedimiento de la reunión garantiza la legitimidad de las decisiones tomadas. En este material consideraremos los principales problemas de la implementación de OSS. Será útil para las organizaciones de gestión estudiar los errores cometidos por los iniciadores de las reuniones.
La junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos según el Código de Vivienda de la Federación de Rusia es para ella el máximo órgano de gobierno. Es en la OSS donde se determina cómo se mantendrá y reparará la casa, se ajardinarán sus alrededores y se llevarán a cabo reparaciones importantes.
Cómo realizar una reunión en casa
La junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos debe realizarse de manera que:
- quienes no estaban de acuerdo con las decisiones tomadas no tuvieron la oportunidad de impugnarlas;
- No hubo problemas con las autoridades reguladoras.
Para ello basta con cumplir con la legislación vigente. Puntos clave– notificación a los propietarios de los locales sobre el próximo evento y elaboración de protocolos en función de sus resultados.
Además, a la hora de celebrar la reunión ayudará la recomendación "Cómo hablar con los residentes para que le entiendan correctamente".
Cómo preparar un aviso de una próxima reunión
El procedimiento para informar a los propietarios sobre la próxima reunión está prescrito en el Código de Vivienda de la Federación de Rusia y se observa estrictamente. Su violación proporciona motivos para impugnar todo el procedimiento OSS.
La preparación para una reunión comienza con el envío de notificaciones. El iniciador deberá notificar a cada uno de los propietarios del local sobre el evento previsto. Esto se hace con anticipación: 10 días o más.
Al preparar la notificación se observa la forma prevista en el Código de Vivienda (Parte 5, Artículo 45). Aquí debe colocar la siguiente información:
- información sobre la persona que inicia el OSS;
- la forma del evento que se está preparando;
- fecha y hora, lugar de reunión de los propietarios del local. Para los formularios de ausencia y tiempo parcial, también se proporciona una fecha en la que se completa la aceptación de las decisiones por parte de los propietarios de los apartamentos. Éste, junto con el domicilio para la entrega de estas decisiones, también se indicará en la notificación;
- agenda en forma de lista de cuestiones;
- el procedimiento para estudiar materiales OSS y el lugar para familiarizarse con ellos.
Al convocar una junta general de propietarios, es importante no violar las reglas para notificarlos. Un error común se convierte en la elección del método de notificación incorrecto. Por defecto, los residentes deben ser notificados mediante cartas certificadas o entregando papel a cada uno de ellos personalmente contra firma.
Notificar a los ciudadanos mediante anuncios en las entradas y en puertas de entrada También es posible, pero sólo si dicha orden se aprueba durante una de las reuniones anteriores. Si dichos métodos de notificación no fueron aprobados previamente por los residentes, existe un alto riesgo de cuestionar las decisiones tomadas.
Orden del día de la junta general de propietarios
La agenda de OSS se prepara con antelación para que los propietarios de apartamentos puedan estudiarla y decidir su propia participación en el evento. Las preguntas que se le plantean están redactadas de forma breve y clara. Quienes los lean no deberían tener dobles juicios.
El primer punto del orden del día es la elección del presidente de la reunión, de la persona que la dirige y del secretario que interviene en la redacción y posterior redacción del acta. Después de esto, podrá votar por los miembros de la comisión de escrutinio, pero esta pregunta ya no es obligatoria.
Los siguientes puntos están relacionados con los problemas por los cuales se organizó la reunión. El orden del día finaliza con la pregunta de cómo se informará a los propietarios de los apartamentos sobre los resultados de la reunión y dónde se guardará el acta.
No está permitido incluir el punto “Varios” en el orden del día. Sólo puede incluir aquellas cuestiones que realmente se considerarán. Esta regla está consagrada en la Orden del Ministerio de Construcción de la Federación de Rusia No. 937/pr del 25 de diciembre de 2015. El orden del día es firmado por quienes inician la reunión.
El orden del día incluye asuntos que son competencia de la junta general. Se pueden dividir en varios grupos:
- sobre la actualidad y renovación importante edificio de apartamentos;
- sobre el uso del edificio de apartamentos adyacente parcela;
- sobre el procedimiento para el uso de la propiedad común. Puede transferirse a terceros, lo que proporciona fondos adicionales para el mantenimiento de la casa;
- sobre el procedimiento de trabajo y las responsabilidades de la organización gestora;
- otras cuestiones relacionadas con el Código de Vivienda dentro de la competencia de la OSS.
Durante una reunión, a menudo surgen cuestiones que los propietarios de las instalaciones quieren discutir de inmediato. Además, está prohibido incluirlos en la agenda durante el evento. Sólo podrán considerarse las cuestiones previamente determinadas y especificadas en la notificación. Si durante la reunión se descubre algún problema puntos importantes, luego su consideración se pospone para la próxima reunión.
Quórum de reunión
Para que las decisiones de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos sean válidas, es necesario reunir quórum. La OSS se considera válida si en el proceso de toma de decisiones participaron más del 50 por ciento de los votos de todos los propietarios de locales.
Los votos no se cuentan por el número de personas que asistieron a la reunión, sino por el número de sus propiedades. metros cuadrados. Esto significa que el único propietario de un apartamento de 3 habitaciones tiene más votos que los cuatro propietarios de un apartamento de 1 habitación.
Si hay quórum, la reunión se considerará válida. Comienza con el anuncio del primer punto del orden del día: se seleccionan el presidente y el secretario del evento. El presidente electo recibe la autoridad para realizar la OSS.
Para las reuniones en persona, cada punto de la agenda se discute y luego se vota. Los votos los cuenta la comisión de escrutinio y, si no se reúne, el secretario. Una vez finalizada la votación de todos los asuntos incluidos en el orden del día, el secretario levanta acta de la COC.
De hecho, la mayoría de las decisiones en una asamblea general de la cámara se toman por 50 por ciento más un voto. Sin embargo, hay varias cuestiones graves que requieren más propietarios que aprueban. Esto incluye, por ejemplo, gastar los fondos recaudados para reparaciones importantes. La decisión aquí se reconoce como tomada sólo en una situación en la que más de 2/3 de los propietarios votan a favor.
Hay cuestiones que se resuelven al recibir el 100 por ciento de los votos. Por ejemplo, esta es la única forma de acordar una reducción de la superficie de propiedad común.
Cómo realizar una reunión en persona, en ausencia y en ausencia
Al iniciar una junta general de propietarios, conviene decidir en qué formato celebrarla. Hoy hay tres opciones:
- en persona;
- en ausencia;
- en persona y en ausencia.
Es más difícil realizar una OSS en persona, ya que los residentes generalmente no están activos y reunir quórum es problemático. La mayoría de las veces es posible celebrar una reunión en persona en edificios con no más de 20 apartamentos.
Es imposible omitir el formulario OSS de tiempo completo, por lo que la sociedad gestora deberá realizar todo el procedimiento de forma secuencial:
- publicar un aviso de reunión dentro de los plazos preliminares especificados por la ley;
- realizar OSS en el día especificado.
Si hay quórum, la reunión se considerará completada y su iniciador organizará la consideración de todos los temas enumerados en la agenda. Los propietarios votan a mano alzada. Si el propietario no está presente en el evento, un representante puede votar por él. Para ello se expide un poder. El secretario cuenta los votos y el presidente anuncia las decisiones tomadas.
Si se intenta celebrar una junta de propietarios en forma general no se alcanzó quórum, se declara inválido el evento. En este caso, puede implementar el formulario de correspondencia. También es necesario notificar aquí sobre el funcionamiento de la OSS con 10 días de antelación, con indicación obligatoria del formato en el que se recogerán los votos. Los cuestionarios se distribuyen a los propietarios. La notificación indica dónde y dentro de qué plazo deben presentarse una vez finalizada. Los organizadores de la reunión cuentan los votos, determinan si se tomaron decisiones y, a más tardar 10 días después del evento, elaboran un protocolo.
La más sencilla y conveniente es la forma de realización de OSS a tiempo parcial, que fue introducida por la Ley Federal-176 del 29 de junio de 2015. Este método de celebración de reuniones simplifica el procedimiento de votación y el proceso de toma de decisiones sobre los temas incluidos en el orden del día. Las notificaciones se envían de forma estándar: 10 días antes del evento. El día señalado, incluso en ausencia de quórum, los propietarios discuten los temas del orden del día. Al día siguiente la reunión se celebra en ausencia. Este formato se diferencia en que no es necesario esperar 10 días para comenzar a distribuir cuestionarios a aquellos residentes que no pudieron asistir directamente al evento.
Las juntas generales de propietarios hoy en día también se pueden celebrar mediante sistemas electrónicos. Se trata de un mecanismo prometedor, cuya aplicación aún está en discusión.
Registro de la decisión y acta de la reunión.
El acta de la asamblea general de la casa se convierte en el resultado del evento. Existen requisitos estrictos para su diseño. El documento debe incluir la siguiente información:
- número y fecha del protocolo. Indica la fecha en que se elaboró y firmó el documento;
- fecha y hora de paso del OSS;
- el lugar donde se celebró la reunión;
- forma de reunión y su tipo (ordinaria, extraordinaria);
- el iniciador del evento, información sobre él y su propiedad;
- información sobre el presidente, secretario de la OSS y personas invitadas;
- información sobre el área del edificio de apartamentos y el área de viviendas de propiedad de todos los propietarios;
- la agenda y detalles de cómo la gente votó en cada tema;
- enumerando los anexos del protocolo e indicando el número de páginas.
El acta está firmada por el presidente de la junta general de propietarios y su secretario.
Dónde enviar el protocolo
Para evitar la falsificación de los protocolos, sus originales, de conformidad con la Orden del Ministerio de Construcción de la Federación de Rusia No. 937/pr del 25 de diciembre de 2015, deben entregarse a la Inspección Estatal de Vivienda. La sociedad gestora hace esto dentro de los 5 días posteriores a la recepción de los documentos del iniciador del evento.
El GZHI supervisa sobre qué temas se celebran las reuniones. Si dentro de 3 meses el MKD se somete a dos o más OSS considerando problemas similares, esto se convierte en un motivo para una inspección.
Responsabilidad por falsificar el protocolo.
Hasta 2015, nadie era castigado por falsificar protocolos OSS: no se consideraban documentos oficiales. Esto no permitió iniciar un caso en virtud del artículo 327 del Código Penal de la Federación de Rusia.
En 2015, se realizaron modificaciones al Código de Vivienda de RF, que convirtieron los protocolos y las hojas de decisiones en documentos oficiales. La pena para quienes los falsifiquen puede ser de hasta 2 años de prisión.
Archivos adjuntos
- Acta de la junta general de propietarios de locales según el nuevo formulario.docx
- Conjunto de muestra de documentos para la celebración de una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos.docx
- Poder notarial.doc
1.1 La junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos (en adelante, la Junta de Propietarios) es un órgano de administración edificio de apartamentos.
La competencia de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos incluye la toma de decisiones sobre cuestiones relacionadas con la junta por el Código de Vivienda de la Federación de Rusia, en particular las consagradas en el art. 44, 45, 140, 141, 155, 156, 158, 162, 164 Código de Vivienda de la Federación de Rusia.
1.2 Tipos de juntas generales de propietarios de locales en un edificio de viviendas.
Las juntas de propietarios pueden ser ordinarias o extraordinarias. La principal diferencia entre estas reuniones es que la siguiente reunión de propietarios debe celebrarse al menos una vez al año, generalmente en el segundo trimestre del año, para que la organización gestora, de conformidad con la Parte 11 del art. 162 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia proporcionó a los propietarios de locales en un edificio de apartamentos un informe sobre la implementación del acuerdo de gestión del año anterior.
A su vez, una junta extraordinaria de propietarios puede ser convocada por iniciativa de cualquier propietario de un local en un edificio de apartamentos, mientras que él mismo corre con todas las molestias y gastos asociados con la celebración de la junta.
De conformidad con el art. 44.1. Complejo de viviendas de la Federación de Rusia. La junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos se puede celebrar a través de:
Al mismo tiempo, el legislador ya no vincula la realización del voto en ausencia con la celebración preliminar de una reunión presencial, es decir, se puede elegir cualquier forma de las tres permitidas.
1.3 Formularios para la toma de decisiones en la junta de propietarios.
La única forma de toma de decisiones sobre cuestiones que son competencia de la junta de propietarios es está votando.
2.1 Quórum.
Quórum- el número de participantes en una reunión (sesión) establecido por la ley, los estatutos o los reglamentos de la organización, suficiente para reconocer esta reunión como competente para tomar decisiones sobre los temas de su agenda.
De conformidad con el art. 45 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, una junta de propietarios es competente (tiene quórum) si los propietarios de los locales en un edificio determinado o sus representantes con más del cincuenta por ciento de los votos del número total de votos participaron en él.
El número de votos que cada propietario de un local en un edificio de apartamentos tiene en una junta general de propietarios de locales en un edificio determinado es proporcional a su participación en el derecho de propiedad común de la propiedad común en ese edificio. La participación de cada propietario se determina dividiendo el área del local (según el certificado de propiedad) por la suma de las áreas de los locales residenciales y no residenciales de la casa según el pasaporte técnico de la casa.
Muy a menudo en pasaporte técnico la casa contiene información desactualizada o inexacta; a menudo el área total de la casa incluye no solo el área de locales residenciales y no residenciales, sino también el área de sótanos y áticos.
Al tener en cuenta el área real de locales residenciales y no residenciales, es necesario tener en cuenta solo el área del local sobre el cual se registran los derechos de propiedad según el Registro.
Es decir, si la casa tiene 10 departamentos con una superficie de 30 m2 cada uno, es decir con una superficie total de 300 m2, entonces la participación de cada apartamento en el derecho de propiedad de la propiedad común será:
Tenga en cuenta que la participación no se calcula como porcentaje, sino como acciones. Aunque está claro que una cuota del 0,1 corresponde al 10%
A menudo surge la pregunta: cómo averiguar el área de la casa, dónde obtener los datos BTI y qué datos son correctos si difieren en diferentes documentos. La respuesta a esta pregunta está contenida en la Resolución del Gobierno. Federación Rusa de fecha 13 de agosto de 2006 No. 491 Moscú “Sobre la aprobación de las Reglas para el mantenimiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos...”
La cláusula 4 de estas reglas establece que en caso de discrepancia (contradicción) en la información sobre la composición de la propiedad común contenida en el Registro, la documentación técnica contable estatal, contabilidad gerentes u otras organizaciones, documentación técnica para un edificio de apartamentos, Se da prioridad a la información contenida en el Registro..
Aquellos. El documento principal que determina la superficie del local es el Certificado de Propiedad del local.
Para saber si hay Quórum en una reunión presencial, utilice la HOJA DE APARIENCIA: cada propietario que asista a la reunión debe presentar un documento que acredite su identidad, un documento que acredite su propiedad. Estos datos se ingresan en la hoja de comparecencia, en la que el propietario debe firmar.
Antes del inicio de la junta, se calcula cuántos propietarios se han registrado y qué participación en los derechos de propiedad común tienen. Si es superior al 50%, entonces hay quórum. Si no hay quórum al inicio de la reunión, puede retrasar el inicio de la reunión entre 15 y 30 minutos para permitir que los que lleguen tarde se registren.
Cabe señalar que el inicio de una reunión no significa la terminación de la inscripción de los participantes; estos podrán registrarse durante la reunión, hasta que la reunión sea declarada cerrada.
2.2. Mayoría cualificada.
La parte 1 del artículo 46 establece que las decisiones de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre cuestiones sometidas a votación, se adoptan por mayoría del número total de votos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos que participan en esta reunión,
Pero al mismo tiempo, algunas cuestiones particularmente importantes previstas en las cláusulas 1 - 3.1 de la parte 2 del artículo 44 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia se adoptan no simplemente por mayoría de votos de los propietarios que asistieron a la reunión, a saber por una mayoría de al menos dos tercios del número total de votos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos:
- tomar decisiones sobre la reconstrucción de un edificio de apartamentos;
- tomar decisiones sobre los límites de uso del terreno en el que se ubica el edificio de apartamentos, incluida la introducción de restricciones a su uso;
- tomar decisiones sobre el uso de la propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos por parte de otras personas, incluida la celebración de contratos para la instalación y operación de estructuras publicitarias, si para su instalación y operación se pretende utilizar la propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos;
- tomar decisiones sobre la identificación de personas que, en nombre de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, están autorizadas a celebrar acuerdos sobre el uso de la propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos
Aquellos. por ejemplo, para tomar la decisión de colocar un cartel publicitario en la fachada de una casa, es necesario que no sólo la mayoría de los que asistieron a la reunión hablen “A FAVOR” de esta decisión, sino que más del 66% de TODOS los propietarios de los locales del edificio hablan “PARA”.
Por ejemplo, supongamos que el 60% de los propietarios asistieron a la reunión y todos votaron 100% "A FAVOR", pero esto no será suficiente para tomar las decisiones previstas en los párrafos 1 - 3.1 de la Parte 2 del art. 44 Código de Vivienda de la Federación de Rusia, porque Estos votantes 100% “A FAVOR” constituyen sólo el 60% del NÚMERO TOTAL DE VOTOS de TODOS los propietarios de las instalaciones de la casa.
- una habitación o área que pueda acomodar a los presentes.
- cuestiones organizativas (elegir el momento óptimo, la oficina, etc.)
- La notificación a los propietarios a más tardar 10 días antes del evento debe enviarse a cada propietario ya sea por correo certificado o entregada personalmente contra firma. Además, es recomendable colocar anuncios sobre la reunión en stands especiales en las entradas.
Cabe señalar que el legislador ha determinado una lista de información que debe estar presente en el contenido de esta notificación. En particular, información sobre la persona por cuya iniciativa se convoca esta reunión; la forma de celebración de esta reunión (reunión presencial, votación a distancia, forma presencial y en ausencia); fecha, lugar, hora de esta reunión o, si esta reunión se lleva a cabo en forma de votación en ausencia, la fecha límite para aceptar decisiones de los propietarios sobre asuntos sometidos a votación, y el lugar o dirección donde dichas decisiones deben transferirse; el orden del día de esta reunión; el procedimiento para familiarizarse con la información y (o) materiales que se presentarán en esta reunión, y el lugar o dirección donde podrán verse.
2.4. Orden del día de la reunión y su significado.
La junta de propietarios está autorizada a tomar decisiones únicamente sobre los temas incluidos en el orden del día de la junta. Por ello, antes de emitir la convocatoria conviene definir claramente los asuntos a incluir en el orden del día. Además del tema por el que se celebra la reunión, se recomienda incluir en el orden del día los siguientes puntos:
- elección del presidente de la reunión;
- elección del secretario de la junta de propietarios;
- elección de una comisión de escrutinio;
- determinar el lugar de almacenamiento del acta de la junta general.
Cabe señalar que la elección del presidente, el secretario y la comisión de escrutinio no está regulada en ninguna parte; esta tradición nos llegó del Komsomol y de las reuniones del partido, pero es mejor observarla.
Los requisitos para la preparación de las actas de las juntas generales de propietarios de locales en edificios de apartamentos están aprobados por Orden del Ministerio de Construcción, Vivienda y Servicios Comunales de la Federación de Rusia de fecha 25 de diciembre de 2015 No. 937/pr.
La parte introductoria debe contener la siguiente información:
A. sobre el iniciador de la junta general
b. sobre la persona que preside la junta general y quienes cuentan los votos
v. sobre las personas que participaron en la junta general
e. sobre área total locales residenciales y no residenciales
y. sobre la agenda
h. sobre la presencia o ausencia de quórum
El texto de la parte principal del acta de la junta general consta del orden del día y apartados separados según el número de asuntos del orden del día de la junta general.
Los temas del orden del día de la junta general deben formularse con extrema precisión y claridad, reflejar la esencia de los temas en discusión y no permitir dobles interpretaciones.
No está permitido incluir el punto “Varios” en el orden del día de la junta general.
El texto del acta de la junta general es presentado por un tercero. plural(“escuchó”, “habló”, “decidió”, “decidió”).
Los anexos obligatorios al acta de la junta general son:
A. registro de propietarios de locales en un edificio de apartamentos
b. convocatoria de la junta general
v. registro de entrega a propietarios de locales en un edificio de apartamentos
d. lista de propietarios de locales en un edificio de apartamentos que estuvieron presentes en la junta general.
poderes
e. documentos sobre los cuales, durante la consideración de los asuntos incluidos en el orden del día y sometidos a votación, se tomaron decisiones en la junta general.
y. decisiones de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos en caso de junta general en forma de votación en persona o en ausencia
h. otros documentos o materiales
De conformidad con la parte 3 del art. 46 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, la decisión tomada en la junta de propietarios debe comunicarse a los propietarios que no estuvieron presentes en dicha votación y, como resultado, el protocolo debe prepararse a más tardar 10 días después de la fecha de la junta de propietarios.
Si la reunión se realiza en persona o en ausencia, se redacta un protocolo.
Cabe señalar que la mayoría de las disputas sobre la legitimidad surgen en cuestiones de formalizar los resultados de la votación de una junta de propietarios.
Al realizar una junta general en persona, los propietarios suelen votar levantando la mano, mientras que es prácticamente imposible contar por nombre quién estuvo A FAVOR, EN CONTRA, ABSTENIDO, por lo tanto, si en la junta se resuelven importantes cuestiones controvertidas, entonces de acuerdo con cláusula 4. Según el artículo 46 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, la votación sobre los temas del orden del día de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos se puede realizar mediante decisiones escritas de los propietarios sobre los temas sometidos a votación.
Es mejor no descuidar esto y, en cuestiones urgentes, invitar a los propietarios, a mano alzada, a expresar su decisión por escrito.
Además, en el futuro, si surgen disputas, las fotografías tomadas durante la reunión serán de gran ayuda.
4. Cambio de sociedad gestora
Si la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos toma la decisión de cambiar el método de gestión del edificio de apartamentos o la organización que gestiona el edificio de apartamentos, comienza la siguiente etapa, que es necesaria para lograr el resultado previsto.
Después de que se toma la decisión de cambiar la sociedad gestora o cambiar el método de gestión, una persona autorizada por la junta general de propietarios de locales
en un edificio de apartamentos, firma y envía a la organización que anteriormente administraba dicha casa (debe consultar el período de notificación en el contrato, si así lo especifica el Código Penal), así como a la autoridad estatal de supervisión de vivienda del entidad constitutiva de la Federación de Rusia y la autoridad Gobierno local notificación de una decisión tomada en una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos con copia del acta de dicha junta general adjunta.
El aviso especificado debe contener la dirección de la organización elegida por los propietarios de los locales en un edificio de apartamentos para administrar dicha casa, o en el caso de la administración directa de dicha casa por los propietarios de los locales en dicha casa, uno de estos los propietarios especificados en la decisión de la junta general de estos propietarios sobre la elección del método de gestión de dicha casa, incluyendo la información necesaria para establecer comunicaciones telefónicas y electrónicas.
4.1. Rescisión/cambios del contrato con la sociedad gestora, transferencia de documentación técnica, contable y de otro tipo a la nueva entidad gestora del MKD.
De conformidad con el párrafo 10 del art. 162 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, treinta días antes de la terminación del contrato de gestión de un edificio de apartamentos, la organización gestora está obligada a transferir la documentación técnica del edificio de apartamentos y otros documentos relacionados con la gestión de dicha casa al organización de gestión recientemente seleccionada, asociación de propietarios o cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumidores especializada o, en el caso de la gestión directa de dicha casa por parte de los propietarios de los locales de dicha casa, uno de estos propietarios indicó en la decisión de la junta general de estos propietarios sobre la elección del método de gestión de dicha casa. una casa o, si no se indica dicho propietario, cualquier propietario de los locales de dicha casa.
Cabe señalar que al elegir un nuevo método de gestión, el contrato con la entidad gestora debe considerarse rescindido, pero la ley no indica el momento de rescisión del contrato en este caso.
Teniendo en cuenta que la legislación actual no regula el procedimiento para terminar las relaciones jurídicas entre los propietarios de locales en un edificio de apartamentos y la organización gestora anterior, la práctica del arbitraje ha seguido el camino que la transferencia de documentación técnica a la organización gestora recién seleccionada debe llevarse a cabo en un plazo razonable, teniendo en cuenta el tiempo necesario para resolver las relaciones con las organizaciones proveedoras de recursos para este edificio (cláusula 1, 9, artículo 161 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, cláusula 8 del artículo 162 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, artículo 6, artículo 450 del Código Civil de la Federación de Rusia). Así, en una junta general de propietarios con el orden del día sobre la elección de un nuevo método de gestión, es necesario prever el procedimiento para rescindir las obligaciones derivadas de un contrato, principalmente mediante su determinación en el tiempo. Por ejemplo, desde el primer día del mes siguiente.
Si existe un acuerdo de gestión válido en el momento de la junta general de propietarios del edificio de apartamentos, en el orden del día de la reunión en obligatorio la cuestión de la rescisión de este acuerdo de gestión se incluye a partir de la fecha de celebración del acuerdo con la organización de gestión recientemente seleccionada que tiene derecho a gestionar edificios de apartamentos de conformidad con el Código de Vivienda de la Federación de Rusia (en adelante, la Organización).
También se regula la modificación del contrato. provisiones generales Código Civil de la Federación de Rusia.
4.2. Liquidaciones con la sociedad gestora.
De conformidad con el Código Civil y el párrafo 8 del art. 162 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, si las partes de un acuerdo de gestión rescindido aún tienen deudas, deben compensar las pérdidas mutuas. Por ejemplo, a algunos de los propietarios de locales se les debe reembolsar la deuda por el pago de locales residenciales y servicios públicos, a la organización administradora se les debe devolver el costo de los servicios y trabajos pagados pero no realizados (párrafo "b", párrafo 10 de la Carta de Ministerio de Desarrollo Regional de la Federación de Rusia de 26 de marzo de 2007 N 5280-SC/07 “Sobre los cambios en la legislación de vivienda de la Federación de Rusia”).
Cabe señalar que el costo de los servicios pagados pero no prestados se considerará un enriquecimiento injusto por parte de la antigua organización gestora y, en consecuencia, estará regulado por el Capítulo 60 del Código Civil de la Federación de Rusia.
Notas:
- Debe evitarse cualquier forma de reunión y votación que no esté prevista en el Código de Vivienda de la Federación de Rusia. Se recomienda utilizar papeletas de votación (decisiones escritas) incluso si la reunión se realiza en persona.
- Se debe prestar especial atención al cumplimiento del procedimiento de notificación de la reunión (en persona contra firma o por correo certificado con la conservación obligatoria del recibo), porque La violación del procedimiento de notificación es el motivo principal para la cancelación de las decisiones de la reunión.
- Nunca intentes celebrar una reunión solo si no hay un grupo de iniciativa; ni siquiera pienses en la reunión.
- No olvide redactar protocolos, guardar los recibos postales de cartas certificadas, votos en ausencia.
- Si cambia la sociedad gestora, es necesario determinar de antemano una nueva sociedad gestora a la que se transferirá la casa. La nueva sociedad gestora estará encantada de ayudarle a celebrar una reunión.
Una reunión de vecinos de un local es un procedimiento establecido por la ley de vivienda codificada, que tiene como objetivo tomar una decisión determinada. Vale la pena señalar que estos eventos deben realizarse con regularidad (es decir, una vez al año).
Si la cuestión requiere una consideración urgente, se nombra una junta general extraordinaria de propietarios. En tal evento, se resuelven cuestiones urgentes.
Derecho a participar en la junta general
Cada residente tiene derecho a participar en la junta general, el cual no puede ser limitado por nadie.
El iniciador de tal evento también puede ser cualquier residente propietario del local con derecho de propiedad. Además, la sociedad gestora que gestiona este edificio de apartamentos también puede actuar como iniciador.
Por tanto, el derecho a participar en una junta general es un concepto bastante amplio. De hecho, todo ciudadano propietario tiene derecho a participar en la junta general, lo mismo se aplica al derecho de voto.
Reglas para notificar sobre la próxima junta general de propietarios.
Para llevar a cabo dicho procedimiento con normalidad, el iniciador debe notificar a otras personas de una determinada manera. El organizador deberá hacerlo diez días antes del inicio del evento (este es el plazo mínimo).
Según los estándares establecidos, para organizar un evento es necesario enviar una notificación por carta certificada a todos los residentes. Si los residentes han decidido colocar anuncios relevantes en stands especializados, este método también está permitido. Sin embargo, parece más fiable entregar el documento personalmente contra firma a todas las personas que tengan derecho a participar en la junta general.
El documento tipo notificación deberá incluir la siguiente información:
- información sobre una persona, incluido el número de su apartamento;
- metodología para la realización del evento (tiempo completo, tiempo parcial, mixto);
- tema del evento;
- fecha y lugar donde podrán invitar a quienes tengan derecho a participar en la junta general.
Reglas para la celebración de una junta general de vecinos.
Existen ciertas reglas para realizar un evento que se aplican a los residentes de un edificio en particular (principalmente un edificio de apartamentos). Estas normas están fijadas en la legislación sobre vivienda.
Con el método por correspondencia, el organizador simplemente recorre los apartamentos del edificio y entrevista a los residentes (debe firmar). Cuando el procedimiento se realice de forma presencial, votará personalmente toda persona que tenga derecho a participar en la junta general. En este caso, las personas pueden tener cantidades variables votos.
Con una metodología mixta, se combinan ambos métodos simultáneamente. En este momento es el mecanismo de votación más probado y eficaz. El hecho es que la práctica demuestra: en tiempos modernos Es bastante problemático reunir a todos los residentes en persona. Alguien está demasiado ocupado, alguien no está en casa, por lo que esa votación suele ser ineficaz.
¿Cómo se presentan los resultados?
Al realizar un evento de este tipo, es importante formatear correctamente los resultados para que cumplan con el orden legislativo. Es para estos fines que existe el protocolo. El protocolo es un documento oficial que tiene fuerza legal. El protocolo debe redactarse en escrito. A continuación se detallan los datos que debe contener el protocolo para un edificio de departamentos:
- fecha y lugar previsto para el evento;
- metodología (es decir, tiempo completo, tiempo parcial o mixto);
- la dirección del edificio de apartamentos respecto del cual se resolverán determinadas cuestiones;
- área total de apartamentos;
- el número de personas que asistieron al evento, así como el número de votos que emitieron;
- tema del evento;
- resultados de la encuesta;
- decisiones que se formularon sobre determinadas cuestiones.
Este es el tipo de datos que debe contener un protocolo para que sea reconocido como válido.
Hojas de inscripción y papeletas de asamblea general.
El protocolo no es el único documento que se utiliza al realizar un evento relacionado con un edificio de apartamentos. Si la votación se realiza personalmente, deberá redactarse la denominada hoja de registro. Dicha documentación deberá contener la siguiente información:
- datos personales de todas las personas que participan en este procedimiento;
- número del apartamento en el que vive la persona que participa en esta reunión;
- área del local;
- el número de votos que tienen los vecinos del local;
- información sobre documentación de carácter legal (dichos documentos oficiales deben estar a disposición de los residentes del local).
- datos personales del participante votante;
- información sobre documentación que confirma la propiedad de un área particular del local;
- decisiones sobre el tema de la agenda, que pueden registrarse en forma de propuestas lacónicas.
Una vez firmado el protocolo, es necesario realizar determinadas acciones previstas por la ley. En particular, es necesario recoger todas las papeletas en un plazo de diez días y transferirlas a la sociedad gestora.
Además, todos los residentes deben ser informados sobre los resultados del evento dentro del mismo período de tiempo (esto es especialmente cierto si la votación se realizó mediante el método de ausencia).
Si es necesario, el organizador está obligado a notificarlo a otras instituciones, incluidas las autoridades municipales. El protocolo y otros documentos oficiales deben conservarse en los archivos durante un período determinado, tras el cual se destruyen.
¿Qué propiedad se discute en la junta general?
En los edificios de apartamentos siempre hay propiedades sobre las que a menudo se celebran este tipo de eventos. Esta es la propiedad:
- locales que no están incluidos en el concepto de apartamentos y están destinados a darles servicio (por ejemplo, ascensores y sótanos).
- Otros locales que no pertenecen individuos y están diseñados para satisfacer las necesidades de la vida social y cotidiana. Podrían ser locales destinados a actividades de ocio de los ciudadanos, creatividad cultural, instalaciones deportivas, etc.
- Cubiertas que encierran estructuras de tipo portante y no portante.
- Un terreno con varios jardines.
Todas las cuestiones relativas a la propiedad mencionada anteriormente pueden ser resueltas exclusivamente por los propios ciudadanos propietarios. La reunión podrá considerar formas de gestión de locales, definición lugares adicionales para aparcar, alquilar locales gratuitos, colocar información publicitaria en zonas habilitadas, etc.
¿Por qué es necesario organizar un evento como una reunión? El hecho es que dichos procedimientos permiten resolver oportunamente todas las cuestiones relacionadas con la gestión de la propiedad. En la mayoría de los casos, esto también evita problemas, disputas y situaciones de conflicto.
Por tanto, la reunión es una medida necesaria, que se registra en legislación de vivienda. Las normas del código definen el procedimiento para llevar a cabo este procedimiento, los métodos de votación y Documentos requeridos. Uno de estos documentos es un protocolo, que tiene fuerza de carácter legal. Es esto lo que se puede presentar ante el tribunal en caso de situaciones conflictivas como prueba en el caso. Por eso es tan importante redactar correctamente dicha documentación de acuerdo con los formularios establecidos.
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junta general de propietarios
Se celebró la primera reunión del MKD. Nuestra casa son apartamentos, 7 propietarios. El 55% votó A FAVOR. Se trata del rechazo de los servicios de una empresa gestora perezosa, la transición a una forma de gestión directa (hace un año se realizó una importante revisión, por lo que no habrá grandes gastos) y otras cuestiones de carácter organizativo. El 45% de los propietarios, aunque acudieron a la reunión, se negaron a participar, como si estuvieran boicoteando. Hay quórum, se realizó la reunión, se tomaron decisiones…etc. Pregunta: ¿Qué hacer si en el futuro el 45% boicotea las decisiones de la reunión o ignora la reunión por completo, cuando se requiere que el 2\3 o el 100% tomen alguna decisión sobre la gestión de la casa?
Vladímir 11/08/2018 18:34
Buenas tardes Para una pregunta más detallada y objetiva, deberás ponerte en contacto con nuestra empresa concertando previamente una cita en el teléfono que figura en la página web. Nuestros especialistas te explicarán todo textualmente y te ayudarán a solucionar tu problema.
Saibotalov Vadim Vladimirovich 12.08.2018 00:15
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Dubrovina Svetlana Borísovna 13.08.2018 00:00
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