மேலாண்மை செயல்பாட்டில் ரியல் எஸ்டேட் மேம்பாட்டு உத்திகளின் வகைகள். பராமரிப்பு கையேடு
அறிவுத் தளத்தில் உங்கள் நல்ல படைப்பை அனுப்புவது எளிது. கீழே உள்ள படிவத்தைப் பயன்படுத்தவும்
மாணவர்கள், பட்டதாரி மாணவர்கள், தங்கள் படிப்பிலும் வேலையிலும் அறிவுத் தளத்தைப் பயன்படுத்தும் இளம் விஞ்ஞானிகள் உங்களுக்கு மிகவும் நன்றியுள்ளவர்களாக இருப்பார்கள்.
இதே போன்ற ஆவணங்கள்
ரியல் எஸ்டேட்டின் சாராம்சம் மற்றும் முக்கிய பண்புகள். ரியல் எஸ்டேட்டின் சட்ட அடிப்படை. உரிமை உரிமைகள், ரியல் எஸ்டேட்டுடனான செயல்பாடுகளின் வகைகள் (பரிவர்த்தனைகள்). ரியல் எஸ்டேட்டுடன் செயல்பாடுகளின் மாநில பதிவு (பரிவர்த்தனைகள்). ரியல் எஸ்டேட் சந்தை மேலாண்மை, அதன் செயல்பாடுகள்.
சுருக்கம், 10/21/2014 சேர்க்கப்பட்டது
"ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை" என்ற கருத்து. ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் கட்டுமான வணிக நிர்வாகத்தின் ஒரு பகுதியாக மேம்பாட்டு பொருள், மாறிவரும் சூழ்நிலையை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வதன் மூலமும் அபாயங்களை மதிப்பிடுவதன் மூலமும் பொருட்களின் மதிப்பு மற்றும் வருமானத்தை அதிகரிப்பதில் கவனம் செலுத்துகிறது.
விளக்கக்காட்சி, 09/24/2013 சேர்க்கப்பட்டது
ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை நிர்வகிப்பதற்கான படிவங்கள் மற்றும் முறைகளைப் பரிசீலித்தல். ரியல் எஸ்டேட் சரக்கு தொடர்பான நடவடிக்கைகளின் ஒழுங்குமுறை ஒழுங்குமுறை பற்றிய ஆய்வு. மூலதன கட்டுமானத் திட்டங்களின் ஒருங்கிணைந்த மாநிலப் பதிவேட்டின் இலக்குகள் மற்றும் நோக்கங்களைத் தீர்மானித்தல்.
ஆய்வறிக்கை, 07/07/2010 சேர்க்கப்பட்டது
செலவு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி ஏற்படும் செலவுகள் (செலவுகள்) அடிப்படையில் ஒரு பொருளின் மதிப்பைத் தீர்மானித்தல். ஒப்பீட்டு அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்தி போட்டியிடும் ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் சந்தை மதிப்பின் தொடர்பு. ஒரு சொத்தை வைத்திருப்பதன் எதிர்கால நன்மைகளின் தற்போதைய மதிப்பு.
ஆய்வறிக்கை, 09/22/2011 சேர்க்கப்பட்டது
ரியல் எஸ்டேட்டின் சாராம்சம். ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் தத்துவார்த்த அடித்தளங்கள் மற்றும் முறைகள். அடமானம் மற்றும் அடமான கடன். சொத்து மேலாண்மை அமைப்பு. அதன் உருவாக்கம் மற்றும் செயல்பாட்டின் வெவ்வேறு கட்டங்களில் ரியல் எஸ்டேட்டின் செயல்திறனைத் தீர்மானிப்பதற்கான முறைகள்.
விரிவுரைகள், 04/07/2009 சேர்க்கப்பட்டது
சில்லறை ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் கருத்து மற்றும் அம்சங்கள். சொத்தின் தரம் மற்றும் அளவு பண்புகள் - ஷாப்பிங் சென்டர் "எலினோர்". தரம் பல்பொருள் வர்த்தக மையம்மற்றும் முன்மொழியப்பட்ட வாடகை இடங்கள். பொருளின் விலையின் கணக்கீடு. பணப்புழக்க மேலாண்மை.
ஆய்வறிக்கை, 06/10/2012 சேர்க்கப்பட்டது
ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் சட்ட அம்சங்கள்: ஒழுங்குமுறை அம்சங்கள் சட்ட ஒழுங்குமுறை, இந்த பகுதியில் ஒப்பந்த உறவுகள். ரியல் எஸ்டேட் பதிவு மற்றும் ஆய்வு, மாநில அளவில் அதன் பதிவுக்கான சட்டமன்ற நியாயப்படுத்தல்.
சோதனை, 12/11/2012 சேர்க்கப்பட்டது
ரியல் எஸ்டேட் விற்பனை மற்றும் வாடகைக்கான சந்தை விலையை நிர்ணயம் செய்வதற்கான வழிமுறை அணுகுமுறைகள். வருமான கருவிகளுக்கான விருப்பங்களின் ஒப்பீட்டு பகுப்பாய்வு. ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் வகைகள், வகைகள். ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகள், விலைமதிப்பற்ற உலோகங்கள்மற்றும் பத்திரங்கள்.
பாடநெறி வேலை, 10/22/2014 சேர்க்கப்பட்டது
மேலாண்மை செயல்பாட்டில் ரியல் எஸ்டேட் மேம்பாட்டு உத்திகளின் வகைகள்
ஒரு தொழில்முறை குழுவால் உருவாக்கப்பட்டு செயல்படுத்தப்படும் மேலாண்மை பணிகளின் தொகுப்பு மற்றும் உரிமையாளரின் (உரிமையாளர்) நலன்களுக்காக பொருளின் பணப்புழக்கத்தை (மதிப்பை அதிகரிப்பது) அதிகரிப்பதை நோக்கமாகக் கொண்டது மற்றும் அனைத்து செயல்பாட்டு சிக்கல்களையும் தீர்ப்பதோடு பொருளை அகற்றுவதும் அடங்கும்.
ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் நடைமுறையில், அதன் வளர்ச்சிக்கான பல உத்திகள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன.
விரிவாக்க உத்திகூடுதல் ரியல் எஸ்டேட் கையகப்படுத்துதல், வணிக செயல்முறைகளின் அடிப்படையில் மேற்கொள்ளப்படும் கூடுதல் நிர்வாக, நிறுவன, தொழில்நுட்ப மற்றும் உற்பத்தி செயல்பாடுகளை வழங்குதல் ஆகியவற்றை வழங்குகிறது.
உருமாற்ற உத்திசொத்தின் கட்டமைப்பு, அதன் அங்கமான ரியல் எஸ்டேட் பொருள்களின் அளவுருக்கள் மற்றும் பண்புகள், உரிமையாளர்கள் மற்றும் பயனர்களின் கலவை, அத்துடன் ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்யப்பட்ட மூலதனத்தின் கட்டமைப்பை மாற்றுவதை நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளது.
குறைப்பு உத்திகுறைந்த வருமானம் அல்லது லாபமில்லாத ரியல் எஸ்டேட்டை அகற்றுவதன் மூலம் ரியல் எஸ்டேட்டின் அளவைக் குறைப்பதைக் கொண்டுள்ளது. இது "செயலற்ற" செலவுகள், மிகவும் பயனுள்ள இடர் மேலாண்மை மற்றும் அதிகரித்த முதலீட்டு திறன் ஆகியவற்றை நீக்குவதை உறுதி செய்கிறது.
அதே நேரத்தில், ஒரு சொத்தின் எந்த வேலையும் தொடங்கும் முக்கிய விஷயம், உரிமையாளரின் இலக்குகளை தெளிவுபடுத்துவதாகும். ஒரு தொழில்முறை மேலாளர் ஒரு நடிகராக செயல்படுவது மட்டுமல்லாமல், சொத்து உரிமையாளர் தனது தேவைகளை தெளிவாக உருவாக்க முடியாத சந்தர்ப்பங்களில் ரியல் எஸ்டேட்டைப் பயன்படுத்துவதற்கு மிகவும் பொருத்தமான மற்றும் லாபகரமான விருப்பங்களை பரிந்துரைக்கவும் தயாராக இருக்கிறார். தெளிவாக வரையறுக்கப்பட்ட இலக்குகளின் அடிப்படையில், மேலாண்மை நிறுவனம் மூலோபாய (5 ஆண்டுகளுக்கு மேல்), தந்திரோபாய (1 முதல் 5 ஆண்டுகள் வரை) மற்றும் செயல்பாட்டு (1 ஆண்டு வரை) திட்டங்களின் வடிவத்தில் இலக்குகளை அடைவதற்கான முறைகளை உருவாக்குகிறது.
சொத்து மேலாண்மை இந்த அனைத்து நிலை திட்டமிடல்களையும் உள்ளடக்கியது. ஒரு நிர்வாக அமைப்பின் செயல்பாடுகளைத் திட்டமிடுவது நான்கு முக்கிய ஆவணங்களின் வளர்ச்சியை உள்ளடக்கியது: கடந்த ஆண்டில் நிறுவனத்தின் செயல்பாடுகளின் கண்டறிதல், சந்தை நிலைமையின் முன்னறிவிப்பு, வளர்ச்சிக் கருத்து (மூலோபாயம்) மற்றும் வணிகத் திட்டம்.
வணிகத் திட்டத்தில் உள்ள பரிந்துரைகள் மேம்பாட்டிற்கான பல விருப்பங்களைக் (காட்சிகள்) கொண்டிருக்கலாம். விரும்பினால், உரிமையாளர் தன்னைத் தானே முடிவு செய்து, ஒன்று அல்லது மற்றொரு விருப்பத்தைப் பற்றி முடிவெடுக்கும் வகையில் அவை விவரிக்கப்பட வேண்டும். இவ்வளவு பெரிய அளவிலான பகுப்பாய்வுப் பணியின் விளைவாக, உரிமையாளருடனான மேலாண்மை ஒப்பந்தத்தின் முடிவாக இருக்க வேண்டும் மற்றும் உரிமையாளரால் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட கட்டிடம் மற்றும் பிரதேசத்தைப் பயன்படுத்துவதற்கான விருப்பத்திற்கு ஏற்ப அதை செயல்படுத்துவதை நோக்கமாகக் கொண்ட மேலதிக நடவடிக்கைகள். மேலாண்மை அமைப்பு அதன் வேலையை "புதிதாக" திட்டமிடலாம், அதாவது, ஒரு வெற்று கட்டிடத்தை எடுத்துக்கொள்வதன் மூலம், மற்றும் ஏற்கனவே உள்ள நடைமுறைகளை தொடர்ந்து மேம்படுத்துவதன் மூலம். மேலாண்மை அமைப்பின் பணிகள் குடியிருப்பு அல்லாத இடத்தை குத்தகைக்கு வழங்குவதற்கான வணிக நடவடிக்கைகள் மட்டுமல்ல கூடுதல் சேவைகள்பயனர்கள். முதலில், கட்டமைப்புகளின் பராமரிப்பு பணிகள் (பராமரிப்பு மற்றும் பராமரிப்பு, தடுப்பு மற்றும் பழுது). பொறியியல் அமைப்புகள்நீர் வழங்கல், கழிவுநீர், வெப்பம் மற்றும் மின்சாரம், லிஃப்ட் வசதிகள், தகவல் தொடர்பு மற்றும் தகவல் தொடர்பு, காற்றோட்டம், ஏர் கண்டிஷனிங், தீ பாதுகாப்பு. வளாகம் மற்றும் சுற்றியுள்ள பகுதிகளை சரியான நேரத்தில் சுத்தம் செய்தல், குப்பை அகற்றுதல், வசதியின் நம்பகமான பாதுகாப்பு மற்றும் வாகன நிறுத்துமிடத்தின் செயல்பாடு ஆகியவை உறுதி செய்யப்படுகின்றன. வாடிக்கையாளர்-உரிமையாளருடன் தொடர்புடைய ஒப்பந்தக்காரராக இருப்பதால், மேலாண்மை அமைப்பு சம்பந்தப்பட்ட நிறுவனங்களுடன் வசதியில் பராமரிப்புப் பணிகளைச் செய்வதற்கான துணை ஒப்பந்த ஒப்பந்தங்களில் நுழைகிறது. இந்த வழக்கில், ஏற்கனவே இருக்கும் ஒப்பந்தங்களை நீட்டிக்க முடியும், அத்துடன் அவற்றை நிறுத்த உரிமையாளருக்கு பரிந்துரைக்கவும் மற்றும் விலை மற்றும் தரத்தின் அடிப்படையில் மிகவும் பொருத்தமான சேவை நிறுவனங்களை வழங்கவும்.
மூலோபாயம்போர்ட்ஃபோலியோ மேலாண்மை முதன்மையாக செய்யப்படும் முதலீடுகளிலிருந்து பொருளாதார விளைவை அடைவதை நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளது, குணாதிசயங்களில் உள்ள வேறுபாடுகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது (இடம், நோக்கம், வயது, பொருளின் தொழில்நுட்ப பண்புகள் போன்றவை)
உருவாக்கப்பட்ட மூலோபாயத்தின் அடிப்படையில் தந்திரோபாய நிலைதிட்டங்கள் உருவாக்கப்பட்டு தனிப்பட்ட சொத்து வளாகங்களை நிர்வகிப்பதற்கான தந்திரோபாய நடவடிக்கைகள் உருவாக்கப்படுகின்றன. தந்திரோபாய நிலை மேலாளரின் இறுதிப் பணி, ரியல் எஸ்டேட் செயல்பாட்டின் நிறுவப்பட்ட காலத்திற்கு ஒட்டுமொத்த லாபம் மற்றும் தேவையான பணப்புழக்கத்தை உறுதி செய்வதாகும். தந்திரோபாய நிலை மேலாளரின் முக்கிய கருவி லாப பகுப்பாய்வு ஆகும், அதன் அடிப்படையில் சொத்து வளாகம் தொடர்பான பொதுவான கொள்கை உருவாக்கப்பட்டது.
கட்டுப்பாடு செயல்பாட்டு மட்டத்தில்கட்டுப்படுத்தும் தந்திரோபாய மட்டத்திலிருந்து பெறப்பட்ட நிரலை செயல்படுத்துவதில் உள்ளது. மேலாளரின் முக்கிய பணி, செயல்பாட்டு நிர்வாகத்தின் செயல்பாட்டில் ஒப்படைக்கப்பட்ட சொத்து வளாகத்தின் உயர்தர பராமரிப்பு ஆகும். செயல்பாட்டு மேலாளர் அவருக்காக நிர்ணயிக்கப்பட்ட பட்ஜெட்டில் செயல்படுகிறார். செயல்பாட்டு மேலாளர் 3 முக்கிய செயல்பாடுகளை செய்கிறார்: - நிர்வாக மேலாண்மை (வாடிக்கையாளர்களுடனான குடியேற்றங்கள், பயன்படுத்தப்பட்ட சொத்தின் குறிகாட்டிகளின் அதிகரிப்பைக் கண்காணித்தல், சொத்து பராமரிப்பு மற்றும் அறிக்கையிடல் செலவுகளை கண்காணித்தல்); - தொழில்நுட்ப மேலாண்மை(தற்போதைய மற்றும் திட்டமிடப்பட்ட பழுது); - வணிக மேலாண்மை (வாடிக்கையாளர்களுடன் ஒப்பந்தங்களை முடித்தல், வழங்கல் மற்றும் தேவைகளை ஆய்வு செய்தல், முதலீட்டு கொள்கை முன்மொழிவுகளை தயாரித்தல் போன்றவை)
எனவே, ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை பணிகளின் தொகுப்பு ஒரு படிநிலை அமைப்பு, செயல்பாட்டு, தந்திரோபாய, மூலோபாய மற்றும் பொது நிலைகள் உட்பட.பொருள்களின் செயல்பாட்டை நிர்வகிப்பதற்கான பெரும்பகுதி வேலை முதல் இரண்டு நிலைகளில் குவிந்துள்ளது. ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் அமைப்பு இனப்பெருக்க நடவடிக்கைகளின் தொகுப்பையும் உள்ளடக்கியது பொருளாதார பகுப்பாய்வுஅவற்றின் செயல்பாட்டின் முடிவுகள்.
செயல்பாட்டு மேலாண்மைரியல் எஸ்டேட் உரிமையாளர்கள், பயனர்கள், சேவை நிறுவனங்களின் குறிக்கோள்கள் மற்றும் நோக்கங்களை ஒருங்கிணைக்கிறது மற்றும் குறுகிய காலத்தில் அதன் செயல்பாட்டிலிருந்து பணப்புழக்கங்களை நிர்வகிப்பதில் இறங்குகிறது, இதில் முன்னணி இடம் தொழில்நுட்ப மற்றும் நிதி நிர்வாகத்திற்கு சொந்தமானது. ஒவ்வொரு சொத்துக்கும், ஒரு குறிப்பிட்ட மேலாண்மை திட்டம் உருவாக்கப்பட வேண்டும், தற்போதைய பணிகள் மேற்கொள்ளப்படுவதற்கு ஏற்ப, பணி செயல்முறைகளை நிர்வகிக்க தேவையான கருவிகளின் தொகுப்பு (நிறுவன, தொழில்நுட்ப, நிதி, சட்ட) தீர்மானிக்கப்படுகிறது.
தொடர்பு செயல்முறைகள்தொழில்நுட்ப மற்றும் நிதி மேலாண்மை, ஒரு பொருளின் (திட்டம், வணிகம்) மதிப்பீடு மற்றும் சட்ட ஒழுங்குமுறை ஆகியவை இணைந்து பல்வேறு உள்ளடக்கங்களின் பரீட்சைகளின் ஒன்றோடொன்று இணைக்கப்பட்ட அமைப்பு மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை மற்றும் மேம்பாட்டின் முக்கிய மேக்ரோ-செயல்முறையை உருவாக்குகின்றன.
நிர்வாகமானது உரிமையாளரின் மிக முக்கியமான அதிகாரங்களில் ஒன்றாக இருக்கும் போது, ரியல் எஸ்டேட்டைப் பயன்படுத்தும் போது வெவ்வேறு நிறுவனங்களுக்கு இடையே உள்ள உரிமை உரிமைகளின் விநியோகத்தை அடையாளம் காண்பது முக்கியம். கருத்தில் சிறந்த பயன்பாடுசக்திகளின் மிகவும் பகுத்தறிவு கலவையை உள்ளடக்கியது. ரியல் எஸ்டேட் (உரிமை, பயன்பாடு, அகற்றல், நிர்வாகம், வருமானத்திற்கான உரிமை...) தொடர்பான பொருளின் அதிகாரங்களின் நோக்கம் போதுமானதாக இருக்க வேண்டும், அதனால் அவர் அதை பகுத்தறிவுடன் பயன்படுத்த முடியும். அதிகப்படியான அதிகாரங்கள் பொருளின் சொந்த வளங்களைப் பயன்படுத்துவதன் செயல்திறனையும், ரியல் எஸ்டேட்டின் பயன்பாட்டின் செயல்திறனையும் குறைக்கிறது. உரிமையாளரின் அனைத்து உரிமைகளையும் பெறுவதற்கான ஆசை வீணானது. உரிமையின் உரிமையில், நிர்வாகத்தின் பொருள் அவரது பங்கு மற்றும் செயல்பாடுகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு, அதிகார வரம்பைக் கொடுக்க வேண்டும். பாடங்களின் அதிகாரங்கள் - வரையறுக்கப்பட்ட உண்மையான உரிமைகளை வைத்திருப்பவர்கள் - முதன்மையாக அரசு நிறுவனங்கள் மற்றும் நிறுவனங்களின் பணிகளுடன் தொடர்புடைய செயல்பாட்டு மேலாண்மை, பொருளாதார மேலாண்மை, அறக்கட்டளை மேலாண்மை போன்ற பயன்பாடு, எளிமைப்படுத்தல் ஆகியவற்றின் உரிமையாக இருக்கலாம். முதலீட்டாளர்களின் எந்தவொரு ஈர்ப்பும் அவர்களுக்கு சில அதிகாரங்களை மாற்றுவதற்கு உட்பட்டது - வருமானம், மேலாண்மை, பயன்படுத்துவதற்கான உரிமை. எனவே, சொத்து உரிமைகளின் விநியோகம் அதன் இனப்பெருக்கத்தின் போது ரியல் எஸ்டேட் நிதியளிப்பதற்கான வெளிப்படையான திட்டத்தை உறுதி செய்யும் காரணிகளில் ஒன்றாகும். ரியல் எஸ்டேட் உரிமையின் அம்சம் உரிமையாளரின் உரிமைகள் மட்டுமல்ல, அவருடைய பொறுப்புகளையும் உள்ளடக்கியது: பிரதேசத்தின் அனுமதிக்கப்பட்ட பயன்பாட்டின் சட்டப்பூர்வ ஆட்சிக்கு இணங்க மட்டுமே தளத்தைப் பயன்படுத்தவும் மேம்படுத்தவும்; வரி செலுத்துங்கள்; பொருட்களை நல்ல நிலையில் வைத்திருங்கள். நவீன ரஷ்ய நிலைமைகளில், ரியல் எஸ்டேட்டில் செல்வாக்கு செலுத்துவதற்கான நடைமுறைகளின் ஒரு பகுதி மட்டுமே சிவில் சட்டத்தின் கட்டமைப்பிற்குள் வரையறுக்கப்படுகிறது. எனவே, ரியல் எஸ்டேட்டின் செயல்பாட்டை மேம்படுத்துவதற்கான எந்தவொரு நிர்வாக முடிவும் சட்ட மாதிரியின் வளர்ச்சியால் ஆதரிக்கப்பட வேண்டும். மேலாண்மை மேம்பாட்டு முறையின் முக்கிய கூறுகள்ரியல் எஸ்டேட்:
ஒரு நிறுவனத்திற்கான ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை மூலோபாயத்தை உருவாக்குதல்;
ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை ஆட்டோமேஷன் கருவிகளின் பயன்பாட்டிற்கான தேர்வு மற்றும் நியாயப்படுத்துதல்;
நிர்வாகத்தின் நலனுக்காக ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் தகவல் பகுப்பாய்வு நடத்துதல்;
ரியல் எஸ்டேட் பொருள்களுக்கான அளவுகோல்களின் தேர்வு;
தேர்வு அளவுருக்களை வரையறுத்தல்;
தர மதிப்பெண்களின் நிபுணர் மதிப்பீடு;
நிபுணர் மதிப்பீடு மற்றும் எண் குறிகாட்டிகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் விரிவான மதிப்பீடு;
ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் பகுப்பாய்வு, விருப்பங்களின் விரிவான மதிப்பீடு மற்றும் நிறுவனத்தின் மூலோபாயம் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் ரியல் எஸ்டேட் வேலைவாய்ப்புக்கான கருத்துருவின் ஒப்புதல்;
இயக்கச் செலவுகளைக் குறைப்பதற்காக வசதி நிர்வாகத்தைப் பயன்படுத்தி கட்டிட செயல்பாட்டு முறைகளை மேம்படுத்துதல்;
டெண்டர் செயல்முறை மற்றும் உலகளாவிய கொள்முதல் விதிகளை செயல்படுத்துதல்;
ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தில் தகுதிவாய்ந்த திட்ட நிர்வாகத்தை அறிமுகப்படுத்துதல்;
ரியல் எஸ்டேட்டின் இருப்பிடம், உபகரணங்கள் மற்றும் செயல்பாட்டிற்கான கார்ப்பரேட் தரநிலைகளை உருவாக்குதல்;
ரியல் எஸ்டேட்டின் செயல்பாட்டின் போது ஆவணங்கள் மற்றும் அனைத்து வகையான அறிக்கைகளின் தரநிலைப்படுத்தல்;
ரியல் எஸ்டேட் செயல்பாட்டிற்காக வழங்கப்படும் சேவைகளுக்கான தரக் கட்டுப்பாட்டு அமைப்பை உருவாக்குதல்;
ரியல் எஸ்டேட் விற்பனை, வாடகை அல்லது அகற்றல் பற்றிய விரிவான மதிப்பீடு;
வெற்று இடத்தை அப்புறப்படுத்துதல், விற்பனை செய்தல் அல்லது வாடகைக்கு விடுதல் என்ற கருத்தின் ஒப்புதல் மற்றும் செயல்படுத்தல்.
இந்த நுட்பத்தை அலுவலகம், கிடங்கு மற்றும் உற்பத்திப் பகுதிகள் மற்றும் ஒரு பெரிய நிறுவனத்தின் பிற ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் நிர்வாகத்தில் சமமாகப் பயன்படுத்தலாம்.
மேசை. ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை நடவடிக்கைகளின் வகைப்பாடு
| வகைப்பாடு | மேலாண்மை நடவடிக்கைகளின் கலவை மற்றும் உள்ளடக்கம் |
| கட்டம் மூலம் வாழ்க்கை சுழற்சி | திட்டத்தின் மேலாண்மை (பிரதேசங்களை சிறந்த முறையில் பயன்படுத்துவதற்கான யோசனை). வசதியின் வடிவமைப்பு மற்றும் மேம்பாடுகளின் மேலாண்மை. உற்பத்தி மேலாண்மை - கட்டுமானம் (கட்டுமானம்) இரண்டின் பொருள் மற்றும் பிரிக்க முடியாத மேம்பாடுகள். புழக்கத்தின் மேலாண்மை - ஒரு பொருளுடன் அனைத்து வகையான பரிவர்த்தனைகளையும் செய்யும் செயல்முறை (வாங்குதல் மற்றும் விற்பனை, வாடகை, குத்தகை, உறுதிமொழி (அடமானம்), நம்பிக்கை மேலாண்மை, பொருளாதார மேலாண்மை மற்றும் செயல்பாட்டு மேலாண்மை உரிமையை மாற்றுதல், நன்கொடை போன்றவை). நுகர்வு மேலாண்மை என்பது ரியல் எஸ்டேட் சொத்தின் வாடிக்கையாளர்களால் அதன் நோக்கம் கொண்ட நோக்கத்திற்காகவும், கூடுதல் மற்றும் தொடர்புடைய சேவைகளுக்காகவும் பயன்படுத்தப்படுவது தொடர்பான சேவைகளை வழங்குவதற்கான (வழங்கல்) முழு அளவிலான செயல்பாடுகளை மேற்கொள்ளும் செயல்முறையாகும். பராமரிப்பு மற்றும் செயல்பாட்டு மேலாண்மை. கட்டுப்பாடு பெரிய பழுது, நவீனமயமாக்கல், புனரமைப்பு மற்றும் மறுசீரமைப்பு, மேலாண்மை இலக்குகள் அல்லது வெளிப்புற சூழலில் ஏற்படும் மாற்றங்கள் காரணமாக மறுபயன்பாடு. பயனுள்ள வாழ்க்கையின் முடிவில் கட்டிடங்களை அகற்றுவதை நிர்வகித்தல். |
| மேலாண்மை நிலை மூலம் | செயல்பாட்டு ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை அல்லது சொத்து மேலாண்மை. ரியல் எஸ்டேட் வளாகத்தின் தந்திரோபாய மேலாண்மை அல்லது மேலாண்மை. மூலோபாய மேலாண்மை அல்லது சொத்து மேலாண்மை. |
| மேலாண்மை செயல்பாட்டின் வகை மூலம் (நிர்வாகத்தின் குறிப்பிட்ட பகுதிகள் - நிர்வாகத்தின் அம்சங்கள்) | முதலீடு மற்றும் கண்டுபிடிப்பு மேலாண்மை - மூலதன முதலீடுகள், செயல்முறை, சேவை மற்றும் தொழில்நுட்ப கண்டுபிடிப்புகளை ஈர்ப்பது. செயல்பாட்டின் குறிப்பிட்ட விதிமுறைகளை செயல்படுத்துவதன் மூலம் தொழில்நுட்ப மேலாண்மை மேற்கொள்ளப்படுகிறது: அறிவுறுத்தல்கள், தொழில்நுட்ப வரைபடங்கள், விதிகள். உண்மையில், இது பொறியியல் செயல்பாடு பராமரிப்புபொருட்களின் வாழ்க்கை சுழற்சி. நிதி மேலாண்மை - செலவுகள் மற்றும் வருமானத்தின் மதிப்பீடுகளை வரைதல், கணக்கியல் மற்றும் நிதி ஆவணங்களில் பிரதிபலிக்கும் பதிவுகளை வைத்திருத்தல். சமூக மேலாண்மை - சமூக நடவடிக்கைகள்வாடிக்கையாளர் கோரிக்கைகளை பூர்த்தி செய்ய, அதன் மையத்தில் எப்போதும் முறைப்படுத்த முடியாது (தட்டச்சு), எனவே தேவைப்படுகிறது ஆக்கபூர்வமான அணுகுமுறைஒவ்வொரு குறிப்பிட்ட பிரச்சனையையும் தீர்க்க. |
| கட்டுப்பாட்டு பொருளின் கூறுகளால் (பயன்பாட்டு செயல்முறை) | கட்டுப்பாடு பொருளாதார நிலைரியல் எஸ்டேட் பொருள்: பொருளின் விலை, லாபம், பராமரிப்பு செலவுகளின் நிலை. நிதி ஆதாரங்களின் இயக்கத்தின் மேலாண்மை. அது தொடர்பான நுகர்வு மேலாண்மை மற்றும் சந்தைப்படுத்தல், வாடிக்கையாளர் மற்றும் வாடிக்கையாளர்களுக்கான கூடுதல் சேவை. பொறியியல் மேலாண்மை, தொழில்நுட்ப பராமரிப்பு மற்றும் சொத்து செயல்பாடு. பணியாளர் மேலாண்மை. அபாயங்களின் மேலாண்மை. |
வணிக பரிவர்த்தனைகளின் சட்டப்பூர்வ பதிவு மேலாண்மை. எனவே, சொத்து மேலாண்மை என்பது பல்வேறு நிலைகளில் ஒரு குறிப்பிட்ட உள்ளடக்கம் மற்றும் கலவையைக் கொண்ட ஒரு பரந்த மற்றும் திறன் கொண்ட கருத்தாகும்.படிநிலை அமைப்பு
ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் உள்ள பொருள்கள் மற்றும் பொருள்கள், அதன் சில பிரிவுகள் உட்பட. ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை அமைப்பின் கட்டமைப்பின் விரிவாக்கப்பட்ட வடிவத்தில், பட்டியலிடப்பட்ட சில நடவடிக்கைகள் சொத்து நிர்வாகத்துடன் தொடர்புடையவை, மேலும் சில வளாகத்தின் பங்கு நிர்வாகத்துடன் தொடர்புடையவை.
பராமரிப்பு கையேடு
அனைத்து கட்டிடங்களும் அவற்றின் பராமரிப்பு மற்றும் பழுதுபார்ப்பதற்காக அவற்றின் சொந்த கையேடுகளை (சில விதிகள் மற்றும் விதிமுறைகளாக) வைத்திருப்பது நல்லது. இந்த கையேடுகள் குறைந்தபட்சம் பின்வரும் தகவலைக் கொண்டிருக்க வேண்டும்:
கட்டிடம் மற்றும் வளாகத்தின் ஆரம்ப வடிவமைப்பு வரைபடங்கள் மற்றும் நிறுவப்பட்ட உபகரணங்களுக்கான ஆவணங்கள், மாடிகள், பிரிவுகள், நிலம், வடிகால் அமைப்பு ஆகியவற்றின் விரிவான திட்டங்கள்,பொறியியல் தகவல் தொடர்பு
மற்றும் பிற அமைப்புகள் (ஏர் கண்டிஷனிங் அமைப்புகள் போன்றவை),
சப்ளையர் நிறுவனங்கள், கட்டுமான ஒப்பந்ததாரர்களின் பெயர்கள் மற்றும் முகவரிகள், உற்பத்தி தொடர்பான திட்டமிட்ட அனுமதிகள் மற்றும் ஒப்புதல்கள்கட்டுமான பணி
மற்றும் பயன்பாட்டின் திசைகளில் மாற்றங்கள்,
குத்தகை ஒப்பந்தங்கள் மற்றும் ஒத்த ஆவணங்களின் நகல்கள்,
அனைத்து உத்தரவாத ஆவணங்கள்,
கட்டிடம் மற்றும் அதன் இயக்க நிலைமைகள் தொடர்பான மிகவும் பொருத்தமான தற்போதைய மற்றும் கடந்த கால தகவல்கள்.
ஆற்றல் வழங்கல் சிக்கல்களில் கவனம் செலுத்துவதும் முக்கியம். பெரும்பாலும் பழைய கட்டிடங்களில், ஆற்றல் வழங்கல் மற்றும் ஆற்றல் சேமிப்பு சிக்கல்கள் பயனற்ற முறையில் தீர்க்கப்பட்டன. எனவே, உருவாக்கப்பட்ட எந்தவொரு பராமரிப்புத் திட்டமும் ஆற்றல் சேமிப்பை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள வேண்டும்.
கட்டுமானம் மற்றும் தொழில்நுட்பத்தில் நவீன போக்குகள்
கட்டிட பராமரிப்பு
இப்போது, "பசுமை" கட்டிடங்களை (பசுமைப்படுத்துதல்), அதாவது சுற்றுச்சூழலுக்கு உகந்த பொருட்களால் செய்யப்பட்ட கட்டிடங்களை நிர்மாணிப்பதற்கான கருத்து உலகளாவிய அங்கீகாரத்தைப் பெறுகிறது. தூய பொருட்கள், அதிகபட்ச சாத்தியமான இயற்கை ஒளியுடன், பணியிடத்தின் ஆரோக்கியமான மற்றும் வசதியான அமைப்பு பற்றிய அறிவியல் அடிப்படையிலான புரிதலுடன் ஒத்துப்போகிறது. பல்வேறு வகையான பணியிடங்களுக்கான தரத் தரநிலைகள் உருவாக்கப்பட்டு வருகின்றன, அவை வளாகங்கள் மற்றும் பணியிடங்களின் அளவீட்டு பண்புகள் மட்டுமல்ல, அவற்றின் செயல்பாட்டு, சுற்றுச்சூழல், அழகியல் போன்றவற்றை வரையறுக்கின்றன. பண்புகள். இந்த கருத்து கட்டிட பராமரிப்பு பணியின் உள்ளடக்கத்தை பெரிதும் மாற்றுகிறது. இவையும் வேலை செய்கின்றன தலையாய முக்கியத்துவம்"பசுமை" தொழில்நுட்பங்கள் மற்றும் பொருட்களைப் பெறுதல், பணிச்சூழலியல் பண்புகள் மற்றும் பணியிடத்தின் வசதியை தொடர்ந்து மேம்படுத்துவதற்கான நடவடிக்கைகள் 48.
பராமரிப்பை ஒழுங்கமைக்கும் பார்வையில், ஒரு "புத்திசாலித்தனமான" கட்டிடம் 49 ஐ உருவாக்கும் யோசனை உருவாக்கப்படுகிறது. இதன் பொருள் நவீன தகவல் மற்றும் தொலைத்தொடர்பு தொழில்நுட்பங்களைக் கொண்ட கட்டிடம்:
தேவையான அனைத்து தரவுத்தளங்களின் ஒருங்கிணைப்பு, தகவல் ஓட்டங்கள், உருவாக்கப்பட்ட மற்றும் செயல்படுத்தப்பட்ட திட்டங்கள் மற்றும் பராமரிப்பு மற்றும் பழுதுபார்ப்புக்கான செயல் திட்டங்கள்,
தானியங்கி காலநிலை ஆதரவு மற்றும் ஆற்றல் சேமிப்பு, கட்டிடம் மற்றும் வளாக பாதுகாப்பு,
குத்தகை ஒப்பந்தங்களின் நிதி மற்றும் நிறுவன கண்காணிப்பு, பயனர்கள் செலுத்தும் பணம் மற்றும் பயன்பாடுகள், மின்சாரம் போன்றவற்றிற்கான பரஸ்பர தீர்வுகள்.
சொத்து நிர்வாகத்தில் மூலோபாய அம்சங்கள்
நிர்வாகத்தின் மூலோபாய அம்சங்கள் தற்போது நிறுவனங்களின் நிர்வாகத்தின் சிக்கல்களில் பெருகிய முறையில் முக்கிய இடத்தைப் பிடித்துள்ளன. மேலாண்மை உத்திகள் பொதுவாக குறிப்பிடத்தக்க நேர எல்லைகளுடன் தொடர்புடையவை, உத்தி திட்டமிடல் மற்றும் முன்கணிப்பு போன்ற செயல்பாடுகளுடன், நீண்டகால திட்டங்கள் மற்றும் மாஸ்டர் டெவலப்மெண்ட் திட்டங்கள், மாற்றம் மற்றும் கட்டமைப்பு சீர்திருத்தங்களின் காட்சிகள், நிலையானவை போட்டியின் நிறைகள், பொருட்கள் மற்றும் சேவைகளின் சந்தைகளில் தரமான புதிய நிலைகளை கைப்பற்றுதல், புவியியல் விரிவாக்கம் மற்றும் வணிக நடவடிக்கைகளின் உலகமயமாக்கல். அதே நேரத்தில், மூலோபாய அணுகுமுறை என்பது செயல்கள் மற்றும் செயல்பாடுகளின் சரியான அமைப்பு, நிலையான அமைப்புகள் மற்றும் இலக்கு புள்ளிவிவரங்கள் ஆகியவற்றைக் குறிக்கவில்லை என்பது அறியப்படுகிறது, ஆனால் நிறுவனங்களின் வளர்ச்சிக்கான கருத்தியல் திசைகள் மற்றும் அவற்றின் பண்புகள், மதிப்பீடு மற்றும் பகுத்தறிவுத் திட்டங்களைத் தேர்ந்தெடுப்பது. மேலாண்மை தாக்கங்கள், மேலும், எதிர்காலத்தில் எதிர்பார்க்கப்படும் அல்லது சாத்தியமான அளவுக்கு நிறுவப்படாத நிலைமைகளில். அடிப்படையில், மேலாண்மை தலைப்புகள் தொடர்பான மூலோபாய கட்டுமானங்கள், நிறுவனத்தின் நோக்கம் மற்றும் குறிக்கோள்கள், புதுமையான தொழில்நுட்ப திட்டங்கள் மற்றும் மேலாண்மை அமைப்புகளின் கட்டமைப்பு மாற்றங்கள், வெளிப்புற மற்றும் விரிவான ஆய்வுகள் போன்ற வகைகளுடன் செயல்படுகின்றன. உள் சூழல், சந்தைப்படுத்தல் கொள்கை.
வள உத்திகளின் ஆய்வில், பெரும்பாலும் பணியாளர்கள் மற்றும் நிறுவனங்களின் நிதிகளுடன் பணிபுரியும் பகுதிகளுக்கு முன்னுரிமை அளிக்கப்படுகிறது, குறைவாக அடிக்கடி - தகவல் வளங்கள் மற்றும் புதிய தொழில்நுட்பங்களுடன். நிறுவனங்களின் ரியல் எஸ்டேட் வளங்களை நிர்வகிப்பதற்கான மூலோபாய அம்சங்களை மிகக் குறைந்த அளவிற்கு அவை இன்னும் பாதிக்கின்றன. இருப்பினும், பிரச்சனைக்கான அணுகுமுறைகள் உருவாகின்றன மூலோபாய மேலாண்மைகார்ப்பரேட் ரியல் எஸ்டேட் வளங்கள், ரியல் எஸ்டேட் மூலம் சுறுசுறுப்பான மற்றும் முற்றிலும் விலையுயர்ந்த ஆதாரமாக, ரியல் எஸ்டேட் மீதான பார்வையை வேண்டுமென்றே மாற்றியமைக்க, ரியல் எஸ்டேட்டுடன் தீவிரமாக இயங்கும் நிறுவனங்களுக்கு போட்டி நன்மைகளை வழங்க இந்த வளத்தின் சாத்தியமான திறன்களை வெளிப்படுத்த அனுமதிக்கிறது.
எனவே, 90 களின் நடுப்பகுதியில், அமெரிக்காவில் நடத்தப்பட்ட ஆய்வுகள், 60% மேலாளர்கள் உள்கட்டமைப்பு செலவுகளை "வணிகம் செய்வதற்கு அவசியமான கட்டணம்" என்று கருதினர், மேலும் 37% மேலாளர்கள் மட்டுமே உள்கட்டமைப்பு ஒரு வளமாக இருக்க முடியும் என்று நம்பினர். போட்டி நன்மைகளின் ஆதாரம்.
கார்ப்பரேட் நிர்வாகத்திற்கான புதிய அணுகுமுறைகளால் ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் முன்னேற்றம் எளிதாக்கப்படுகிறது, இதில் ரியல் எஸ்டேட் வளங்கள் விரிவாக்கப்பட்ட அர்த்தத்தில் விளக்கப்படுகின்றன - ஒரு நிறுவனத்தின் உள்கட்டமைப்பின் அடிப்படைக் கூறு, அதன் வணிக நடவடிக்கைகளின் இடஞ்சார்ந்த வளம் மற்றும் வாழ்க்கைச் செயல்பாடு அமைப்பின் பணியாளர்கள்.
வணிகத் திட்டங்கள் மற்றும் செயல்முறைகளை உருவாக்கும் போது வணிகத் திட்டங்கள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் வள மேம்பாட்டுக்கான பிற தனிப்பட்ட மூலோபாய அம்சங்கள் அதிகளவில் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகின்றன என்பதை நவீன மேலாண்மை நடைமுறை காட்டுகிறது. மூலோபாய திட்டமிடல்ஒட்டுமொத்த அமைப்பு. ரியல் எஸ்டேட் மேலாளர்களுக்கான தீர்க்கமான சூழ்நிலை என்னவென்றால், நிறுவனத்தின் மூலோபாயத் திட்டமானது ரியல் எஸ்டேட் வள மேலாண்மை தொடர்பான ஒரு பகுதியை நியாயமான முறையில் உள்ளடக்கியதாக இருக்க வேண்டும். இந்த நோக்கத்திற்காக பின்வரும் கேள்விகளுக்கு ஆக்கபூர்வமான பதில்களைக் கண்டறிய வேண்டும் என்று நம்பப்படுகிறது:
பொருட்கள் மற்றும் சேவைகளின் சந்தையில் அதன் வெற்றிகரமான விளம்பரத்தில், நிறுவனத்தின் போட்டி நன்மைகளின் அடிப்படையில் ரியல் எஸ்டேட் வளங்கள் என்ன சேர்க்கலாம் அல்லது அகற்றலாம்,
நிறுவனத்தின் ரியல் எஸ்டேட் வளங்கள் அதன் வருமானம் மற்றும் சந்தை மதிப்பின் வளர்ச்சியில், மிக முக்கியமான தொழில்நுட்ப மற்றும் பொருளாதார குறிகாட்டிகளை மேம்படுத்துவதில், அதன் இலக்குகளை அடையும் அளவிற்கு என்ன தாக்கத்தை ஏற்படுத்துகிறது.
வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால், ஒரு ரியல் எஸ்டேட் மேலாளர் நிறுவனம் முழுவதையும் நிர்வகித்தல் மற்றும் அதன் ரியல் எஸ்டேட் வளங்களை நிர்வகித்தல் ஆகியவற்றின் மூலோபாய அம்சங்களின் உறவுகள் மற்றும் செல்வாக்கை அடையாளம் கண்டு பகுப்பாய்வு செய்ய வேண்டும், நிறுவனத்தின் ரியல் எஸ்டேட்டின் பயனுள்ள வளர்ச்சி மற்றும் பயன்பாட்டைக் கணிக்க வேண்டும். அதன் முன்னுரிமை இலக்குகளை அடைவதற்கு அடிபணிந்து, எடுத்துக்காட்டாக, படைப்புகள் 50 ஐப் பார்க்கவும்.
மூலோபாய அம்சங்களில் கவனம் செலுத்தும் உலகளாவிய போக்குகள் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளன என்பதைக் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும் பெருநிறுவன நிர்வாகம்மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் வள மேலாண்மை உள்நாட்டு நிறுவனங்களுக்கு பொதுவானது, உட்பட மிகப்பெரிய நிறுவனங்கள்எரிபொருள் மற்றும் ஆற்றல் துறை, பார்க்க, குறிப்பாக, வேலை. 51
நடைமுறை அடிப்படையில், OAO Tatneft, நிர்வாக நிறுவனமான Tatneft-Active LLC இன் கட்டமைப்பிற்குள் 2003 இல் ஏற்பாடு செய்வது ஆர்வமாக உள்ளது. OAO Tatneft இன் அனைத்து துணை நிறுவனங்களின் சொத்து சொத்துக்கள் மொத்த மதிப்பு சுமார் 1.6 பில்லியன் ரூபிள் நிர்வாகத்திற்காக மாற்றப்பட்டது. ஒருங்கிணைந்த சொத்து நிர்வாகத்தை ஒழுங்கமைப்பதற்கான அத்தகைய திட்டம்
ஒரு ஒருங்கிணைந்த அமைப்பை உருவாக்குவதையும் ஆதரிப்பதையும் நோக்கமாகக் கொண்ட மையமயமாக்கல் வழிமுறைகளின் கூறுகள் சொத்து மூலோபாயம்பெருநிறுவனங்கள், கணக்கியலை மேம்படுத்துதல், சொத்து வளங்களின் பயன்பாடு மீதான கட்டுப்பாடு,
வெளிப்புற (நிறுவனத்தின் துணை நிறுவனங்கள் தொடர்பாக) சொத்து மேலாண்மை - அவுட்சோர்சிங் நவீன மிகவும் பயனுள்ள வழிமுறைகளைப் பயன்படுத்துவதற்கான சாத்தியம்.
நிறுவன மற்றும் நிர்வாக உத்திகளுக்கு இடையிலான உறவு
அவளுடைய ரியல் எஸ்டேட்
ஒட்டுமொத்த நிறுவனத்தின் மேலாண்மை மூலோபாயத்துடன் தொடர்புடைய ரியல் எஸ்டேட் வள மேலாண்மை தொடர்பாக உத்திகளை உருவாக்குவதற்கான வழிமுறையைக் கருத்தில் கொள்வோம். எனவே, ஒரு நிறுவனத்திற்கான மூலோபாய மேலாண்மை என்பது நிறுவனத்தின் குறிக்கோள்கள், அதன் சாத்தியமான திறன்கள் மற்றும் இந்த நிறுவனத்தின் செயல்பாட்டின் சந்தைகளில் வெற்றிகரமான பதவி உயர்வுக்கான வாய்ப்புகள் ஆகியவற்றுக்கு இடையே மூலோபாய நிலைத்தன்மையை உருவாக்கி பராமரிக்கும் ஒரு குறிப்பிட்ட வழக்கமான செயல்முறையாகும். இதையொட்டி, நிறுவனத்தின் வணிக நடவடிக்கை இடத்தின் அடிப்படையாக ரியல் எஸ்டேட் வளங்களின் மேலாண்மை உத்தி (திட்டமிடல், மேம்பாடு, பயன்பாடு) என்பது நிறுவனத்தின் குறிக்கோள்கள், அதன் பணியாளர்கள் மற்றும் அவர்களின் சூழல் - விண்வெளி ஆகியவற்றுக்கு இடையே ஒரு மூலோபாய கடிதத்தை நிறுவுவதாகும். வாழ்க்கை செயல்பாடு. இவ்வாறு, சொத்து மேலாளர்கள், ஒரு வகையில், அதன் இலக்குகள் மற்றும் பணியிடத்துடன் மாநகராட்சி மக்களை ஒருங்கிணைக்கிறார்கள். இந்த ஆய்வறிக்கை "நிறுவன உள்கட்டமைப்பு மேலாண்மை" என்ற சிறப்புக்கு அடிப்படையானது மற்றும் "வசதி மேலாண்மை" என்ற தொழில்முறை இதழின் தலைப்பு கல்வெட்டில் சேர்க்கப்பட்டுள்ளது.
கொள்கையளவில், இரண்டு தீவிர உத்திகளை வேறுபடுத்தி அறியலாம், ஒரு நிறுவனத்தின் ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தில் பலவிதமான மூலோபாயப் பகுதிகளை வடிவமைக்கும் இரண்டு எதிரெதிர் மேலாண்மைக் கொள்கைகள்:
நிறுவனத்தின் சொத்து வளாகத்தின் (ரியல் எஸ்டேட்) தற்போதுள்ள கட்டமைப்பு மற்றும் கலவையை அதன் வாழ்க்கைச் சுழற்சியின் இறுதி வரை கொண்டு வருதல்,
நிறுவனத்தின் சொத்து வளாகத்தை (அதன் கலைப்பு மற்றும் விற்பனை மூலம்) நிறுவனத்தின் புதிய மூலோபாயத்தின் விதிகளுக்கு ஒத்த தரமான புதிய வளாகத்துடன் விரைவாக மாற்றுதல்.
இந்த தீவிர உத்திகளுக்கு இடையில் நவீனமயமாக்கல், மறுசீரமைப்பு, புதுமையான திட்டங்கள், ரியல் எஸ்டேட் மேம்பாடு போன்ற ரியல் எஸ்டேட் வள மேலாண்மை உத்திகளை உருவாக்குவதற்கும் செயல்படுத்துவதற்கும் சாத்தியமான பல்வேறு விருப்பங்கள் உள்ளன. இந்த தொகுப்பிலிருந்து தேர்வு சாத்தியக்கூறுகள், பொருளாதார மற்றும் பிற (சமூக, சுற்றுச்சூழல், முதலியன) செயல்திறன் குறிகாட்டிகள், ஒட்டுமொத்த அமைப்பின் நிர்வாக அளவுகோல்களுக்கு இணங்குவதற்கான நடவடிக்கைகள் மற்றும் பிரதானத்தின் உயர்தர தீர்வு ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் செய்யப்படுகிறது. அதன் வணிகத்தில் சிக்கல்கள். மூலோபாய அணுகுமுறைரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகம், ஒரு குறிப்பிட்ட அர்த்தத்தில், புதிய தேவைகள் மற்றும் நிறுவனத்தின் உள்கட்டமைப்பு மற்றும் அதன் பணியாளர்களின் வாழ்க்கையின் புதிய தரத்தை திறம்பட வழங்குவதற்கு தயாராக இருக்க வேண்டும்.
உதாரணமாக
2002 ஆம் ஆண்டில், கார்ப்பரேஷனின் சொத்துக்களை நிர்வகிப்பதற்கான ஒரு உத்தி உருவாக்கப்பட்டது மற்றும் OAO Gazprom இன் இயக்குநர்கள் குழுவின் முடிவின் மூலம், அங்கீகரிக்கப்பட்டு, அதன் படிப்படியாக செயல்படுத்துவதற்கான செயல் திட்டங்களால் ஆதரிக்கப்பட்டது. மூலோபாயத்தின் முக்கிய திசைகள் பின்வருமாறு:
நிறுவனத்தின் மூலதனமயமாக்கலின் வளர்ச்சியை உறுதி செய்தல் (கார்ப்பரேட் நிர்வாகத்தின் முக்கிய பணிகளில் ஒன்றாக),
பல்வேறு வகையான நிறுவன நடவடிக்கைகளில் சொத்தைப் பயன்படுத்துவதன் செயல்திறனை அதிகரித்தல்,
ஒரு உகந்த சொத்து கட்டமைப்பை உருவாக்குதல் மற்றும் பராமரித்தல்.
கார்ப்பரேட் ரியல் எஸ்டேட் வளங்களின் மூலோபாய மேலாண்மை துறையில் மேற்கத்திய நிபுணர்களின் அனுபவம் ஆர்வமாக உள்ளது. எனவே, மிகவும் பொதுவான அணுகுமுறைகளில் ஒன்று மூலோபாய நிர்வாகத்தின் சிக்கல்களை நிறுவன சிக்கல்களுடன் இணைக்கிறது, இதில் நேரடியாக ரியல் எஸ்டேட் மேலாளர்களின் பதவி உயர்வு உட்பட. தொழில் ஏணிகார்ப்பரேட் நிர்வாகத்தின் உயர்மட்ட வட்டங்கள். ரியல் எஸ்டேட்டில் நிபுணத்துவம் பெறாத நிறுவனங்களின் உயர் நிர்வாகத்தில் ரியல் எஸ்டேட் நிபுணர்களின் பணியாளர் நிலை என்ன, நிறுவனங்களின் செயல்பாடுகள் மற்றும் மேம்பாட்டில் ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகம் முன்னணியில் வரும்போது, எப்படி இருக்கும் என்ற முக்கிய கேள்வியை இத்தகைய படைப்புகள் விவாதிக்கின்றன. அமைப்பின் மூலோபாய முன்னுரிமைகளில் இந்த சிக்கலை அறிமுகப்படுத்துவதை புறநிலையாக அடைய.
எனவே, வேலை 52 ஒரு பெரிய ரியல் எஸ்டேட் மேலாளர் ஒரு பெரிய கண்டம் தாண்டிய வங்கி வகை கட்டமைப்பின் செயல்பாடுகளில் தலைமைப் பதவிகளைப் பெறுவதற்கான உதாரணத்தை வழங்குகிறது. இப்போது ஒரு வங்கியின் துணைத் தலைவராக இருக்கும் ரியல் எஸ்டேட் நிபுணரான ஆசிரியர், பின்வரும் செயல்பாடுகளை தொடர்ந்து கவனம் செலுத்த முடிந்தது: ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் நிறுவனத்தின் நிர்வாகத்திற்கான பணியிட உத்தி, நிறுவனத்தின் வாழ்க்கை இடத்தைத் திட்டமிடுதல், இருப்பிடத்தைத் தேர்ந்தெடுப்பது மற்றும் முதலீட்டுத் திட்டங்கள் நிறுவனத்தின் பொருள் அடிப்படை மேம்பாடு, உள்கட்டமைப்பு மேலாண்மை மற்றும் பொது நிர்வாக சேவைகள்.
வங்கியின் செயல்பாடுகளின் நிலைமைகள் தொடர்பாக, நிறுவனத்தின் மூலோபாய வணிக கூட்டாண்மையில் தலைமைப் பதவிகளைப் பெறுவதற்கான பின்வரும் நான்கு நிலைகளை ஆசிரியர் வகுத்தார்:
(1) நிறுவனத்தின் வணிக நடவடிக்கை இடத்தின் தரத்தின் மேலாதிக்க படத்தை உருவாக்குதல் மற்றும் மேம்படுத்துதல். பணியிடம்இது இயற்பியல் இடத்தின் கலவையாக விளக்கப்படுகிறது (அதன் தகவல் தொழில்நுட்பம் மற்றும் பணிச்சூழலியல் உபகரணங்கள் உட்பட) மற்றும் சூழல்(வீட்டு பராமரிப்பு மற்றும் நிர்வாக சேவைகள், பாதுகாப்பு, கேட்டரிங் போன்றவை உட்பட).
(2) வணிக நடவடிக்கை இடத்தை மேம்படுத்துவதற்கும் பயன்படுத்துவதற்கும் குறைந்தபட்சம் அடையாளம் காணப்பட்ட சில முன்னுரிமைகளில் மிக உயர்ந்த சாதனைகளை அடைவதற்கான திறன். குறிப்பாக, நிறுவனத்தின் ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பாக, அவர் மூன்று பகுதிகளில் உலகத் தரத்தை அடைவதற்கான தேவைகளை வகுத்தார்: போர்ட்ஃபோலியோ உத்தி, முடிவெடுக்கும் உத்தி மற்றும் பணியிடத்தின் தரத்தை உறுதி செய்தல்;
(3) முக்கிய சாதனைக்கு முக்கியத்துவம். இங்கே, நிறுவனத்தின் நிபந்தனைகளுக்கு, வகை, அளவு மற்றும் பயன்பாட்டு பாணி (மாநாட்டு உத்தி) ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் பணியிடங்களை கட்டமைக்கும் கருத்து உருவாக்கப்பட்டுள்ளது, இதில் அடங்கும்: சேவை மற்றும் செயல்பாட்டு நடவடிக்கைகள், திட்ட வேலை, பொது மற்றும் சிறப்பு தகவல் தொழில்நுட்ப ஆதரவு;
(4) காலாண்டு தகவல் பரிமாற்றத்தில் தொடர்புடைய துறைகளுடன் செயலில் இருவழி ஒருங்கிணைப்பு, செலவு-செயல்திறனின் வழக்கமான கணக்கீடுகளுடன், "மேலிருந்து கீழ்" மற்றும் "கீழே இருந்து" மேம்பாட்டுத் திட்டங்களை உருவாக்குவதற்கான ஒரு கலவையான திட்டத்தை அறிமுகப்படுத்துதல். சொத்து நிர்வாகத்தின் பார்வையில் இருந்து புதுமைகள்.
மூலோபாய இயக்கத்தை உறுதி செய்வதில் சிக்கல்
ரியல் எஸ்டேட் வளங்கள்
வளர்ந்து வரும் மாற்றங்களுக்கு பதிலளிக்க நிறுவனங்களால் பயன்படுத்தப்படும் முறைகள்: மறுசீரமைப்பு, புதுமையான திட்டங்கள், செயல்பாட்டின் பகுதிகளை மாற்றுதல் மற்றும் பல்வகைப்படுத்துதல், முக்கிய வகை செயல்பாட்டில் கவனம் செலுத்துதல் போன்றவை.
கொள்கையளவில், அத்தகைய நுட்பங்கள், திட்டங்கள் மற்றும் செயல்பாடுகளின் பரஸ்பர செல்வாக்கு உள்ளது என்பது தெளிவாகிறது, நிறுவனத்தின் செயல்பாடுகளின் இடஞ்சார்ந்த வளத்தின் நிலை மற்றும் வளர்ச்சி, அதன் சொத்து வளாகம். அதன்படி, அத்தகைய திட்டங்கள் மற்றும் செயல்பாடுகளின் அமைப்பில் சொத்து வளாகத்தின் நேரடி அல்லது மறைமுக ஈடுபாடு பற்றி பேசலாம்.
ரியல் எஸ்டேட் வளங்களை அடிப்படையாகக் கொண்ட இடஞ்சார்ந்த வளத்தின் நெகிழ்வான மற்றும் மொபைல் மறுசீரமைப்புக்கான வாய்ப்புகளை வழங்குவதே மையப் பணியாகும்: கட்டிடங்கள் மற்றும் கட்டமைப்புகள், உள்கட்டமைப்பு வளாகங்கள், வளாகங்கள் மற்றும் பணியிடங்கள் போன்றவை. ரியல் எஸ்டேட் வளங்களின் சாராம்சம், இயல்பு, ஆரம்பத்தில் அசையாத நிலையில் இருக்கும்போது, அவற்றின் இயக்கத்தை எவ்வாறு அடைவது என்பது முக்கிய கேள்வி.
மூலோபாய நிர்வாகத்தின் நவீன கோட்பாடு மற்றும் நடைமுறை இரண்டு வழிகளைக் குறிக்கிறது, இரண்டு அணுகுமுறைகள் - கூறு மற்றும் போர்ட்ஃபோலியோ, கார்ப்பரேட் ரியல் எஸ்டேட் வளங்களின் மூலோபாய நெகிழ்வுத்தன்மையை உறுதிப்படுத்த உதவுகிறது, எடுத்துக்காட்டாக, வேலைகள் 53 ஐப் பார்க்கவும்:
சொத்து வளாகத்தின் இயக்கம் இயக்கம் கூறுகளின் படி முறைப்படுத்தப்பட்டுள்ளது, இதில் பெரும்பாலும் செயல்பாட்டு, நிதி மற்றும் உடல் இயக்கம் ஆகியவை அடங்கும். மேலும், ரியல் எஸ்டேட் வளங்களின் மூலோபாய இயக்கத்தை உறுதி செய்வதற்கான தீர்வுகளின் தேடல் மற்றும் மதிப்பீடு ஒவ்வொரு இயக்கம் கூறுகளிலும் மேற்கொள்ளப்படுகிறது;
சொத்து வளாகத்தின் போர்ட்ஃபோலியோ (ரியல் எஸ்டேட் வளங்களின் போர்ட்ஃபோலியோ) என்ற கருத்தை அறிமுகப்படுத்துதல் மற்றும் பல்வேறு அளவுகோல்களின்படி அதன் கட்டமைப்பை பல்வகைப்படுத்துதல். இந்த வழக்கில் ரியல் எஸ்டேட் வளங்களின் மூலோபாய இயக்கத்தை உறுதி செய்வதற்கான தீர்வுகளின் தேடல் மற்றும் மதிப்பீடு ஒட்டுமொத்த போர்ட்ஃபோலியோவிற்கும் அதன் தனிப்பட்ட பகுதிகளுக்கும், குறிப்பாக, ஏதேனும் ஒரு சொத்து தொடர்பாக மேற்கொள்ளப்படுகிறது.
இரண்டு அணுகுமுறைகளையும் இன்னும் விரிவாகக் கருதுவோம், அவற்றுக்கிடையே ஒரு முறையான உறவின் முன்னிலையில் கவனம் செலுத்துவது உட்பட.
கூறு இயக்கம் கருத்து
ரியல் எஸ்டேட் வளங்கள்
ஒரு கூறு அணுகுமுறையுடன், ரியல் எஸ்டேட் வளங்களின் ஒவ்வொரு கூறுகளுக்கும் (செயல்பாட்டு, நிதி மற்றும் உடல்) வழங்கப்பட்ட மூலோபாய இயக்கத்திற்கான முடிவுகளின் சாராம்சம் மற்றும் தர அளவுகோல்கள் பின்வருமாறு:
செயல்பாட்டு இயக்கம் - மாற்று பணியிடங்கள் மற்றும் பணியிடங்களை உறுதி செய்தல், பணியாளர்கள் மற்றும் பணிக்குழுக்களை குறைந்தபட்ச ஆதார செலவுகளுடன் விரைவாக நகர்த்துவதற்கான திறன்,
நிதி இயக்கம் - ரியல் எஸ்டேட் ஆதாரங்களுக்கான முக்கிய பிரச்சனைக்கு நன்கு நிறுவப்பட்ட தீர்வு "சொத்தை சொந்தமாக அல்லது வாடகைக்கு", வாடகை உறவுகளின் நிபந்தனைகள் பணியிடத்தின் தேவையான இயக்கத்தை உறுதி செய்யும்.
உடல் இயக்கம் - பயனுள்ள பணியிடத்தை நெகிழ்வாகப் பயன்படுத்துவதற்கான கட்டுமானத் திட்டத்தில் உள்ளார்ந்த சாத்தியக்கூறுகள், அதன் உள் கட்டமைப்பை உடனடியாக மாற்றுதல், வணிகத்தின் மாறிவரும் இடஞ்சார்ந்த தேவைகளுக்கு உடல் தழுவல்,
அட்டவணையில் 6.2 உள்ளடக்க விருப்பங்களை வழங்குகிறது சாத்தியமான தீர்வுகள்இயக்கம் மற்றும் அவற்றின் மதிப்பீட்டிற்கான அளவுகோல் (குறிகாட்டிகள்) ஆகிய மூன்று கூறுகளில் ஒவ்வொன்றிற்கும்.
மூலோபாய இயக்கத்தை உறுதி செய்வதில் சிக்கல்களைத் தீர்ப்பதில் நடைமுறையில் காண்பிக்கப்படுவது போல, ரியல் எஸ்டேட் கூறுகளின் கலவையில் மாற்றங்கள் சாத்தியமாகும், எடுத்துக்காட்டாக:
நிர்வாக, செயல்பாட்டு மற்றும் நிதி;
நிறுவன, நிதி மற்றும் உடல்.
பணியிட மட்டத்தில் ஒரு இடஞ்சார்ந்த வளத்தின் மூலோபாய இயக்கத்தை உறுதி செய்வதில் சிக்கல் தொடர்பாக, பல்வேறு சேர்க்கைகள் பின்வரும் விருப்பங்கள்அதன் கூறு கருத்தில்:
பணியிடத்தின் நெகிழ்வான மறுசீரமைப்பிற்கான வாய்ப்புகளை வழங்குதல், பணியிடங்களின் குழு மற்றும் சுற்றியுள்ள இடங்கள் உட்பட உடல் இடத்தின் இயக்கம்,
இயக்கத்தின் நிறுவன அம்சங்கள், பணியாளர்களால் பணியிடங்களை இலவசமாக (ஒதுக்கப்படாத) பயன்படுத்தும் திட்டம், "வேலை-வீடு" திட்டத்தில் விகிதாச்சாரத்தை மறுபகிர்வு செய்யும் கருத்து போன்றவை.
நெகிழ்வான பணியிடத்தை வழங்குவதற்கான நிதி அம்சங்கள், குறிப்பாக தற்காலிக வாடகை பணியிடத்தைப் பயன்படுத்துதல்
மேசை 6.2 ரியல் எஸ்டேட் வளங்களின் இயக்கத்தின் கூறுகளுக்கான உள்ளடக்கம் மற்றும் மதிப்பீட்டு அளவுகோல்கள்.
கூறுகள் உள்ளடக்க அளவுகோல்கள் மற்றும் குறிகாட்டிகள்
தொடர்புடைய தீர்வுகளின் சாத்தியமான தீர்வுகளின் இயக்கம்
அவற்றுக்கிடையேயான உறவை பல்வகைப்படுத்துதல் மற்றும் மாற்றுதல்
கட்டிடம் மற்றும் வளாகத்திற்குள் செயல்படும் பகுதிகளில் செயல்படும்.
தரநிலைகள் வேண்டும்.
குறிக்கப்பட்ட நோக்கத்தின் மாற்றம்
ஒரு கட்டுமான திட்டத்தில் வளாகம்
பணியாளர்கள் இயக்கம் உபகரணங்கள் தரநிலைகள்,
தொழில்நுட்பம், தளபாடங்கள்
வளாகத்தின் காலியிடங்கள் ஒப்பந்த விதிமுறைகள்:
நிதி (வாடகை அல்லது வாடகை காலம், செலவு மற்றும்
வாடகைக்கு) முடித்தல் நிபந்தனைகள்
உபரி வருமானத்தை குத்தகைக்கு விடுதல்
மாற்றும் வழிமுறைகள் செலவுகளின் ஒப்பீடு மற்றும்
சேவை மற்றும் சேவைகளின் ஆதார தரம்
ஏற்பாடு
செயல்பாட்டு மறுவடிவமைப்பு செலவு மற்றும் நேரம்
உடல் பணியிட மறுவடிவமைப்பு
பயனுள்ள (தீவிர) விகிதாச்சாரத்தில் பயன்படுத்தப்படும்
விண்வெளி இடத்தைப் பயன்படுத்துதல்
உடல் மாற்றங்கள் மற்றும் உடல் அளவுருக்கள்
தற்போதைய இட கட்டுப்பாடுகள் மற்றும் SNiP
வளர்ந்து வரும் தேவைகளின் அளவு மற்றும் புவியியல் படி இடம்,
வேலை செயல்முறைகளின் இயக்கம், வேலைகளுக்கான உள்கட்டமைப்பின் நெகிழ்வுத்தன்மை உள்ளிட்ட தொழில்நுட்ப இயக்கம்.
ரியல் எஸ்டேட் பொருள்கள் சட்டத்தின் பொருள்களாக, மேலே உள்ள அனைத்து கூறுகளின் பிரதிநிதித்துவங்களையும் மற்றொரு முக்கியமான கூறுகளுடன் கூடுதலாக வழங்குவது முக்கியமானதாகத் தெரிகிறது - ரியல் எஸ்டேட் பொருட்களின் சட்டப்பூர்வ இயக்கம் மற்றும் ஒரு மூலோபாய அர்த்தத்தில் சட்டப்பூர்வ இயக்கம் ஆகியவற்றை உறுதி செய்தல். இந்தச் சிக்கல் மாற்றுத் தேர்வோடு தொடர்புடையது: ஒரு பொருளை வைத்திருப்பது அல்லது வாடகைக்கு எடுப்பது. அதன் தீர்வு, குறிப்பாக, முடிக்கப்பட்ட குத்தகை ஒப்பந்தங்களில் பொருத்தமான நிபந்தனைகளை அறிமுகப்படுத்துவதன் மூலம் உறுதி செய்யப்படுகிறது.
இந்த பிரிவை முடிக்க, ரியல் எஸ்டேட் வளங்களின் மூலோபாய இயக்கத்தை உறுதி செய்வதற்கான சிக்கலைத் தீர்ப்பதற்கான சாத்தியமான கூறு திட்டங்கள், கொள்கையளவில், வேறுபட்டவை என்பதை நாங்கள் வலியுறுத்துகிறோம். முறைப்படி, ஒவ்வொரு திட்டமும் பரிசீலனையில் உள்ள ஒவ்வொரு இயக்கம் கூறுகளின் கணிசமான சாராம்சத்தை தெளிவாகக் குறிப்பிடுவதற்கான தேவை, இந்த கூறு தொடர்பாக இயக்கத்தை உறுதி செய்வதற்கான சாத்தியமான நடவடிக்கைகள் மற்றும் இந்த செயல்களை மதிப்பிடுவதற்கான அளவுகோல்கள் ஒரே மாதிரியாக இருக்கும்.
மூலோபாய இயக்கத்தை உறுதி செய்வதற்கான போர்ட்ஃபோலியோ அணுகுமுறை
ரியல் எஸ்டேட் வளங்கள்
இந்த பிரிவு ஒரு குறிப்பிட்ட எதிர்ச்சொற்களுடன் தொடங்க வேண்டும். அதாவது, ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களுடன் (80களில் இருந்து நடைமுறையில் உள்ளது போல) பகுதி சேர்த்தல் உட்பட, இருபதாம் நூற்றாண்டின் நடுப்பகுதியில் இருந்து ஒரு போர்ட்ஃபோலியோவைப் பற்றிய புரிதலைப் பற்றி இங்கு பேச மாட்டோம்.
இந்த வழக்கில், ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோ என்பது ரியல் எஸ்டேட் வளங்களின் தொகுப்பாகக் கருதப்படுகிறது, அதன் மூலோபாயத்தை உருவாக்கும் நிறுவனம் அல்லது வைத்திருக்க விரும்புகிறது. நிறுவனத்தின் மூலோபாயத்தை ஆதரிப்பதற்கும், அதை வெற்றிகரமாக செயல்படுத்துவதற்கும், ஒரு ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோவை ஒரு இலக்கு முறையில் உருவாக்கி அதன் நெகிழ்வான பயன்பாடு மற்றும் மொபைல் புதுப்பிப்புகளுக்கான கொள்கையை உருவாக்க முடியும் என்று நம்பப்படுகிறது.
இந்த நோக்கங்களுக்காக, ஒரு முக்கிய போர்ட்ஃபோலியோ மற்றும் இரண்டாம் நிலை ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோக்களின் இரண்டு நிலைகளின் கருத்து அறிமுகப்படுத்தப்பட்டது.
ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோக்களின் நிலைகளுக்கு இடையிலான கட்டமைப்பு விகிதாச்சாரங்கள் நிறுவனத்தின் தன்மை மற்றும் அதன் முக்கிய செயல்பாட்டின் சந்தையில் தற்போதைய நிலைமையைப் பொறுத்தது. நிறுவனத்தின் நிர்வாகத்தின் கவனம் முக்கிய போர்ட்ஃபோலியோ மற்றும் அதன் முதலீடுகளில் இருக்க வேண்டும். மேலாண்மை, நிலை மற்றும் பயன்பாட்டின் பகுப்பாய்வு, ரியல் எஸ்டேட் வளங்களின் வளர்ச்சி மற்றும் மாற்றத்திற்கான நீண்டகால திட்டங்கள் ஆகியவற்றின் மூலோபாய அம்சங்கள் இதில் குவிந்துள்ளன.
இரண்டாம் நிலை போர்ட்ஃபோலியோக்களின் நிலைகளுக்கு, இதைப் பயன்படுத்த பரிந்துரைக்கப்படுகிறது:
பொருளாதார வளர்ச்சி கல்வி மற்றும் வர்த்தகம்
ஒழுக்கம் திட்டம்அடிப்படை இலக்கியம்: 1. சோலோவிவ்எம்.எம். கட்டுப்பாடுமனை (நன்றாகவிரிவுரைகள்: பகுதி... குரோவர்ஆர்., சோலோவிவ்எம். கட்டுப்பாடுமனை. – எம்.: விஎஸ்பிபி, 2001, பக். 243-301 (ஆபத்தில் மேலாண்மைமனை), பக். 302-365 (செயல்திறன் கட்டுப்பாடுமனை ...
2009க்கான வளர்ச்சி அறிக்கையின் பின்னிணைப்புகள்
அறிக்கைஇந்த பகுதியில்: இயற்பியல் மற்றும் கணித அறிவியல் டாக்டர், மூத்த விஞ்ஞானி சோலோவிவ் V.O., இயற்பியல் மற்றும் கணித அறிவியல் டாக்டர், பேராசிரியர் பெட்ரோவ்... மேலாண்மை (கல்வி. மோனோகிராஃப்). - துப்னா, சர்வதேச... செயல்முறை நிச்சயமாக“தானியங்கி... புறநகர் மனை // ... குரோவர்ஒரு உன்னதமான கணினியில் // சர்வதேச ...
தேவையான அல்லது வழக்கற்றுப் போன ரியல் எஸ்டேட் வளங்களின் செயல்பாட்டு கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை பரிவர்த்தனைகளை நடத்தும் வகையில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் வாய்ப்புகள்,
சேவை சந்தைகளில் செயல்படும் சிறப்பு நிறுவனங்கள், வழங்குநர்கள் என்று அழைக்கப்படுபவை, செயல்பாட்டு பரிவர்த்தனைகள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் சேவைகள் துறையில் அவுட்சோர்சிங் சேவைகளை வழங்குகின்றன.
படிப்புகள்அதிசயமாக சிறிய இடம்... படம் நைட்டிங்கேல்- இரட்டை. நைட்டிங்கேல்இல்லை... -அமெரிக்க அதிபர் குரோவர்க்ளீவ்லேண்ட் ஆன்... உடன் மோசடிகள் மனை, gshefts மற்றும் வங்கி...ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை: உத்தியிலிருந்து தந்திரோபாயங்கள் வரை, தந்திரோபாயங்கள் முதல் செயல்பாட்டு பணிகள் வரை. சொத்து மேலாண்மை மாதிரி.
சொத்து மேலாண்மை அமைப்பின் செயல்பாடு மூன்று நிலைகளை உள்ளடக்கியது: மூலோபாய, தந்திரோபாய, செயல்பாட்டு.
மூலோபாயம் - இலக்கு அமைத்தல். அதன் கட்டமைப்பிற்குள், மூலதனத்தின் நீண்ட கால வளர்ச்சியின் குறிக்கோள்கள், மூலதனத்தின் உரிமையாளர்களுடன் மிக உயர்ந்த திறன் மையத்தின் தொடர்புக்கான செயல்முறை தீர்மானிக்கப்படுகிறது, மேலும் உழைப்புக்கும் மூலதனத்திற்கும் மூலதனத்தின் உரிமையாளருக்கும் இடையிலான முரண்பாடுகள் தீர்க்கப்படுகின்றன. ஒரு மூலோபாய திட்டம் உருவாக்கப்பட்டு செயல்படுத்தப்படுகிறது
தந்திரோபாய - வடிவமைப்பு மற்றும் விதிமுறை. இங்கே, நிறுவனத்தின் மூலோபாய இலக்குகள் சிதைந்து, நிறுவனத்தின் தந்திரோபாய இலக்குகள் குறிப்பிடப்படுகின்றன, வள தரநிலைகள் வகுக்கப்படுகின்றன, அவற்றின் பயனுள்ள பயன்பாட்டிற்கான திட்டங்கள் மற்றும் வரவு செலவுத் திட்டங்கள் உருவாக்கப்படுகின்றன, மேலும் நம்பிக்கைக்குரிய வகை தயாரிப்புகளுக்கான தேவை தீர்மானிக்கப்படுகிறது.
செயல்பாட்டு-நிர்வாக மட்டத்தில், தந்திரோபாய இலக்குகள் சிதைக்கப்படுகின்றன, திட்டமிடப்பட்ட பணிகள் மற்றும் உற்பத்தி அட்டவணைகள் உருவாக்கப்படுகின்றன, தகவலின் முறையான பகுப்பாய்வு மேற்கொள்ளப்படுகிறது, மற்றும் வளங்களை இலக்கு செயல்படுத்துவது விண்வெளி மற்றும் நேரத்தின் வாழ்க்கை மற்றும் பொருள்சார்ந்த உழைப்பை இணைப்பதன் மூலம் மேற்கொள்ளப்படுகிறது.
மூலோபாய, தந்திரோபாய மற்றும் செயல்பாட்டு ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் முக்கிய நிலைகளுக்கு இடையிலான உறவை படம் 3.2 இல் காட்டப்பட்டுள்ள வரைபடத்தின்படி கண்டறியலாம்.
வெற்றிபெற, ஒரு மேலாண்மை நிறுவனம் எப்போதும் சந்தையில் கவனம் செலுத்த வேண்டும், அது அதன் எல்லைகளை தீர்மானிக்க வேண்டும் மற்றும் இந்த சந்தையுடன் தொடர்புடைய சொத்துக்களின் போர்ட்ஃபோலியோவின் கட்டுப்பாடு மற்றும் ஒழுங்குமுறையை நிறுவ வேண்டும். முக்கோணத்தின் ஒவ்வொரு மட்டத்திலும், வெவ்வேறு கேள்விகளுக்கு பதிலளிக்க முடியும். மூலோபாய மட்டத்தில், சந்தை உறவுகளின் வளர்ச்சிக்கு ஏற்ப நிறுவனம் என்ன இலக்குகளை அடைய விரும்புகிறது என்பதை தீர்மானிக்க முடியும்.
மூலோபாய முக்கோணம் ஒரு ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனத்தின் மேலாண்மை/தலைமைக் கருத்துக்கு அடிப்படையாகவும் உள்ளது. இதன் பொருள், நிர்வாகத்தின் வெவ்வேறு நிலைகளில் உள்ள அனைத்து செயல்களும் ஒருவருக்கொருவர் நன்கு ஒருங்கிணைக்கப்பட வேண்டும், அதே நேரத்தில் கூட்டாக அமைக்கப்பட்ட மூலோபாய இலக்குகளுடன் ஒத்துப்போகின்றன.
மாதிரியானது ஒரு முக்கோணத்தின் வடிவத்தில் வழங்கப்படுகிறது, இது பல சிறிய முக்கோணங்களாக பிரிக்கப்பட்டுள்ளது, மூன்று நிலைகளில் தொகுக்கப்பட்டுள்ளது: மூலோபாய, தந்திரோபாய மற்றும் செயல்பாட்டு. இந்த மூன்று நிலைகளும் நிர்வாகத்தின் மூன்று நிலைகளைக் குறிக்கின்றன, ஒவ்வொன்றும் அதன் சொந்த இலக்குகள் மற்றும் செயல்பாட்டின் நோக்கத்தைக் கொண்டுள்ளன.
முக்கோணத்தின் உச்சியில் மூலோபாய நிலை உள்ளது, அங்கு இலக்குகள் மற்றும் குறிக்கோள்கள் தீர்மானிக்கப்படுகின்றன. முக்கிய (முக்கிய கேள்வி): நமக்கு என்ன வேண்டும்? பின்வரும் கேள்விகளுக்குப் பதிலளிப்பதன் மூலம் இலக்குகள் பொதுவாக வரையறுக்கப்படுகின்றன: நீண்ட காலத்திற்கு நாம் எதை அடைய விரும்புகிறோம்? நாம் எதை அடைய விரும்புகிறோம்? எந்த வகையான வாடிக்கையாளர்களுடன் நாங்கள் பணியாற்ற விரும்புகிறோம்? பின்வரும் கேள்விகளைத் தீர்ப்பதன் மூலம் எங்கள் நோக்கங்களை உருவாக்குகிறோம்: எந்த அளவிலான லாபத்தை அடைய விரும்புகிறோம்? கொடுக்கப்பட்ட லாபத்தை அடைவதற்காக எந்த அளவிலான அபாயத்தை நாம் தாங்கிக்கொள்ளலாம் அல்லது தாங்க தயாராக இருக்க முடியும்? மேலாண்மை நிறுவனத்தின் வணிகத்தின் இருப்பை உறுதி செய்வதற்காக நாம் என்ன குறைந்தபட்ச ஆண்டு வருமானத்தை வாங்க முடியும்?
இடைநிலை மட்டத்தின் உள்ளடக்கம் தந்திரோபாய பணிகளை நிர்வகிப்பதைக் கொண்டுள்ளது. நிர்வாகத்தின் இந்த நிலை கேள்விக்கு பதிலளிக்கிறது: நாம் என்ன செய்ய முடியும்? ஒவ்வொரு மூலோபாயத்தையும் செயல்படுத்த நிதி மற்றும் நிர்வாக வழிமுறைகள் தேவை. தந்திரோபாய நிலை நிதி மேலாண்மை (நிதி திரட்டுதல் மற்றும் பணப்புழக்கங்களைக் கட்டுப்படுத்துதல்), பயனுள்ள சொத்து நிர்வாகத்தை உறுதி செய்வதற்கான கட்டமைப்பை உருவாக்குதல், சந்தை நிலைமைகளில் ஏற்படும் மாற்றங்களைக் கண்காணித்தல் மற்றும் பல போன்ற சிக்கல்களைத் தீர்க்கிறது. இங்கே பின்வரும் கேள்விகள் எழுகின்றன: விரும்பிய ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோவுக்கு நிதியளிக்க போதுமான உள் நிதிகள் உள்ளதா (அதில் உள்ள மாற்றங்கள்) இதற்கான வெளிப்புற நிதிகளை அணுக முடியுமா? திட்டத்தை கண்காணித்து அதை நல்ல நிலையில் பராமரிக்க போதுமான நிர்வாக திறன் நம்மிடம் உள்ளதா? சந்தையை கண்காணிக்கவும், சரியான நேரத்தில் முடிவுகளை எடுக்கவும் உதவும் தகவல் அமைப்பு நம்மிடம் உள்ளதா? தந்திரோபாய மட்டத்தில் ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் பணி, ரியல் எஸ்டேட்டை நிர்வகிப்பது மட்டுமல்ல, வணிகத்தை ஒழுங்கமைப்பதும், அது உத்தேசிக்கப்பட்ட மூலோபாயத்தை செயல்படுத்த உங்களை அனுமதிக்கிறது.
குறைந்த, ஆனால் மிக முக்கியமான நிலை செயல்பாட்டு ஆகும். இது இறுதி நுகர்வோருக்கும், எனவே சந்தைக்கும் மிக அருகில் உள்ளது. நிர்வாகத்தின் இந்த நிலை அடிப்படையில் கேள்வியுடன் தொடர்புடையது, நமது நோக்கங்களை எவ்வாறு அடைவது? சந்தை தேவையை பூர்த்தி செய்யும் தரத்தை உறுதி செய்து, சொத்தை நல்ல நிலையில் வைத்திருப்பது எப்படி? எங்கள் வாடிக்கையாளர்களுடன் எவ்வாறு தொடர்புகொள்வது? முதலியன
மேலாண்மை நிறுவன மட்டத்தில் பயன்படுத்தப்படும் முக்கிய பொருளாதார முறைகளில் ஒன்று திட்டமிடல் ஆகும். இது முன்கூட்டியே முடிவுகளை எடுப்பதை உள்ளடக்கியது, அதாவது என்ன செய்ய வேண்டும், யார் அதைச் செய்வார்கள், பெறப்பட்ட முடிவுக்கு யார் பொறுப்பு. திட்டமிடல் தற்போதைய விவகாரங்களுக்கும் அடையப்பட வேண்டிய நிலைக்கும் இடையே ஒரு தொடர்பை ஏற்படுத்துகிறது என்று வாதிடலாம். இது வழங்கப்பட்ட வாய்ப்புகளை உணர்ந்து எதிர்கால ஆபத்தை குறைக்க உதவுகிறது. மற்ற மேலாண்மை முறைகளில் திட்டமிடல் இடம் தீர்மானிக்கப்படுகிறது, முதலாவதாக, திட்டமிடலின் முடிவுகள் மற்ற நிர்வாக செயல்பாடுகளின் உள்ளடக்கத்தை நேரடியாக தீர்மானிக்கின்றன, இரண்டாவதாக, இந்த கட்டத்தில்தான் நிறுவனத்தின் குறிக்கோள்கள் உருவாகின்றன. மற்றும் இந்த இலக்குகளை அடைவதற்கான வழிமுறைகள் தீர்மானிக்கப்படுகின்றன. எனவே, திட்டமிடலின் நோக்கம் நிறுவன இலக்குகளை அடைவதை எளிதாக்குவது:
திட்டத்தின் வெளிப்புற மற்றும் உள் சூழலில் நிச்சயமற்ற எதிர்மறை விளைவை நீக்குதல்;
முக்கிய மேலாண்மை பணிகளில் மேலாளர்களின் கவனத்தை செலுத்துதல்;
உகந்த வள ஒதுக்கீடு மூலம் பயனுள்ள நிர்வாகத்தை அடைதல்;
நிர்வாகத்தின் நிறுவன, ஊக்குவிப்பு மற்றும் கட்டுப்பாட்டு நடவடிக்கைகளை எளிதாக்குதல்.
ஒரு நிறுவனத்தின் செயல்பாடுகளைத் திட்டமிடுவதற்கான பொதுவான செயல்முறை வரைபட வடிவில் வழங்கப்படலாம்.
வெவ்வேறு இலக்குகளை அடைய பல்வேறு திட்டங்கள் உருவாக்கப்படுகின்றன. அவர்கள் சேவை செய்யும் இலக்குகளைப் பொறுத்து, பின்வரும் வகையான திட்டங்களை வேறுபடுத்தி அறியலாம்: மூலோபாய, தந்திரோபாய மற்றும் செயல்பாட்டு.
மூலோபாய திட்டங்கள் (நீண்ட கால) 5-10, 10-12 ஆண்டுகள் வரையப்பட்டுள்ளன, அவை உலகளாவிய இலக்குகளையும் அவற்றின் சாதனையின் முக்கிய கட்டங்களையும் பிரதிபலிக்கின்றன. இந்தத் திட்டங்கள் மேலாண்மை இலக்குகளை அடைவதற்கான முறைகளைக் குறிப்பிடவில்லை, ஆனால் பொதுக் கொள்கை மற்றும் மேலாண்மை நடவடிக்கைகளின் பொதுவான திசையை மட்டுமே தீர்மானிக்கின்றன, முன்னுரிமைகளை அமைக்கின்றன மற்றும் கிடைக்கக்கூடிய வளங்களை ஒதுக்குகின்றன. வெளிப்புற சூழலின் வளர்ச்சிக்கான நிலை மற்றும் வாய்ப்புகள், அத்துடன் அவர்களின் சொந்த நன்மைகள் மற்றும் தீமைகள், அதாவது திட்டத்தின் உள் சூழல் ஆகியவற்றை அவர்கள் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள வேண்டும்.
செயல்பாட்டுத் திட்டங்கள் (குறுகிய கால) - இயற்கையில் தற்போதையவை, அவை ஒரு வருடம் வரை பல்வேறு காலண்டர் காலங்களுக்கு உருவாக்கப்படுகின்றன. திட்டங்களின் குறிகாட்டிகள் மிகவும் குறிப்பிட்டவை. மூலோபாயத் திட்டங்கள் கேள்விக்கு பதிலளித்தால்: "எதிர்காலத்தில் நாம் எதை அடைய விரும்புகிறோம்?", பின்னர் செயல்பாட்டுத் திட்டங்கள் கேள்விக்கு பதிலளிக்கின்றன: "எங்கள் இலக்குகளை எவ்வாறு அடைவது?"
தந்திரோபாயத் திட்டங்கள் (நடுத்தர கால) மூலோபாயம் மற்றும் செயல்பாட்டு நடவடிக்கைகளை இணைக்க உதவுகின்றன மற்றும் திட்ட மேலாண்மை நடவடிக்கைகளின் அனைத்து முக்கிய அம்சங்களையும் உள்ளடக்கியது (உற்பத்தி, சந்தைப்படுத்தல், நிதி, பணியாளர்கள், ஆராய்ச்சி மற்றும் கணினி ஆராய்ச்சி).
திட்டமிடல் உங்களை அனுமதிக்கிறது:
மேலாண்மை நடவடிக்கைகளின் ஒருங்கிணைப்பை மேம்படுத்துதல்;
வெளிப்புற சூழலில் விரைவான மாற்றங்களை கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளுங்கள்;
திட்டத்திற்கான சாதகமான வாய்ப்புகளை உணருங்கள்;
நிர்வாகத்தில் தகவல் பரிமாற்றத்தை மேம்படுத்துதல்;
வளங்களை சிறந்த முறையில் ஒதுக்கீடு செய்தல்;
நிர்வாக பங்கேற்பாளர்களின் கடமைகள் மற்றும் பொறுப்புகளை கண்டிப்பாக வரையறுக்கவும்;
ஊழியர்களின் பணியின் சிறந்த செயல்திறனைத் தூண்டுதல், மேலாளர்களால் எடுக்கப்பட்ட முடிவுகளின் அதிக செல்லுபடியாகும் தன்மை மற்றும் அவற்றை செயல்படுத்துதல்;
மேலாண்மை கட்டுப்பாட்டை மேம்படுத்த.
திட்டமிடல் செயல்முறை மேலாண்மை முடிவெடுக்கும் ஒரு கருவியாகும். திட்டமிடல் செயல்முறைக்குள் மேலாண்மை நடவடிக்கைகளின் நான்கு முக்கிய செயல்பாடுகள் உள்ளன: வள ஒதுக்கீடு, வெளிப்புற சூழலுக்கு ஏற்ப, உள் ஒருங்கிணைப்பு மற்றும் நிறுவன மூலோபாய தொலைநோக்கு.
வள ஒதுக்கீடு என்பது நிதி, மேலாண்மை பணியாளர்கள் மற்றும் தொழில்நுட்ப நிபுணத்துவம் போன்ற பற்றாக்குறையான நிறுவன வளங்களை ஒதுக்கீடு செய்வதை உள்ளடக்கியது.
வெளிப்புற சூழலுடன் தழுவல் அதன் சூழலுடன் நிறுவனத்தின் உறவை மேம்படுத்தும் அனைத்து நடவடிக்கைகளையும் உள்ளடக்கியது. நிறுவனங்கள் வெளிப்புற வாய்ப்புகள் மற்றும் சாத்தியமான அச்சுறுத்தல்கள் இரண்டையும் மாற்றியமைக்க வேண்டும், தொடர்புடைய சூழ்நிலைகளை அடையாளம் காணவும் மற்றும் சுற்றுச்சூழல் நிலைமைகளுக்கு உத்தி திறம்பட மாற்றியமைக்கப்படுவதை உறுதி செய்யவும். வெற்றிகரமான நிறுவனங்களுக்கான திட்டமிடல், சிறந்த உற்பத்தி முறைகளை மேம்படுத்துவதன் மூலம் புதிய வாய்ப்புகளை உருவாக்க உங்களை அனுமதிக்கிறது.
உள் ஒருங்கிணைப்பு என்பது நிறுவனத்தின் செயல்பாடுகளின் ஒருங்கிணைப்பு ஆகும், அதன் பலம் மற்றும் பலவீனமான பக்கங்கள்நிறுவனங்களில் உள்ளக செயல்பாடுகளை திறம்பட ஒருங்கிணைக்க - பெரிய அல்லது சிறிய, இது மேலாளர்களின் செயல்பாடுகளின் ஒருங்கிணைந்த பகுதியாகும்.
நிறுவன உத்திகளின் உணர்வு என்பது கடந்த கால மூலோபாய முடிவுகளிலிருந்து கற்றுக்கொள்ளக்கூடிய ஒரு நிறுவனத்தை உருவாக்குவதன் மூலம் மேலாளர்களின் சிந்தனையை முறையாக வளர்ப்பதை உள்ளடக்குகிறது. அனுபவத்தில் இருந்து கற்றுக்கொள்ளும் திறன் ஒரு நிறுவனத்தை அதன் மூலோபாய திசையை சரிசெய்து அதன் மூலோபாய மேலாண்மை திறமையை மேம்படுத்த அனுமதிக்கிறது. கடந்த கால அனுபவங்களில் இருந்து கற்றுக்கொள்வதற்கும் எதிர்காலத்தை எதிர்பார்ப்பதற்கும் நிர்வாகத்தின் தொடர்ச்சியான அர்ப்பணிப்பால் நிறுவனங்களின் நீடித்த வெற்றி உந்தப்படுகிறது.
இன்று, நிறுவனங்கள் தங்கள் இலக்குகளை மாறும், மாறும் மற்றும் நிச்சயமற்ற சூழலில் அடைய வேண்டும். ஒரு அமைப்பு தனது இலக்குகளை மாறும், மாறும் மற்றும் நிச்சயமற்ற சூழலில் அடைய அனுமதிக்கும் ஒரு நம்பிக்கை அமைப்பு, மூலோபாய மேலாண்மையின் கருத்து என்று அழைக்கப்படுகிறது.
திட்டம், மூலோபாயம் மற்றும் வணிகத் திட்டத்தின் எதிர்காலம் பற்றிய பிரதிபலிப்புகள் இதே போன்ற சிக்கல்களைத் தீர்க்கின்றன, ஆனால் இதை வெவ்வேறு அளவு விவரங்கள் மற்றும் முறைப்படுத்துதலுடன் மட்டுமே செய்யுங்கள்.
நவீன நிலைமைகளில், ஒரு வணிகத் திட்டம் முக்கியமாக நிதியுதவி பெறும் நோக்கத்திற்காக உருவாக்கப்பட்டது. எவ்வாறாயினும், மிகவும் பெரிய முதலீட்டாளர்கள் படிப்படியாக ஒரு கருத்துத் திட்டம் மற்றும் வணிகத் திட்டத்தைத் தகுதியான முறையில் தயாரிப்பது பயனுள்ள திட்ட நிர்வாகத்திற்கு அவசியமான நிபந்தனையாகும் என்ற முடிவுக்கு வரத் தொடங்கியுள்ளனர்.
நீங்கள் ஒரு சாதாரண வணிகத் திட்டத்தை உருவாக்க முடியாவிட்டால், நீங்கள் நிச்சயமாக ஒரு தொழிலைத் தொடங்க முடியாது என்பதை முதலீட்டாளர் தெளிவாக புரிந்துகொள்கிறார்.
கருத்துத் திட்டம் மற்றும் வணிகத் திட்டம் ஆகியவை உள் செயல்பாடுகளின் விளைபொருளாகும், இருப்பினும் நுகர்வோர் பெரும்பாலும் வெளிப்புற எதிர் கட்சிகள்: முதலீட்டாளர்கள், கடன் வழங்குபவர்கள், வணிக பங்காளிகள்.
உருவாக்கப்பட்ட கருத்துத் திட்டம் மற்றும் வணிகத் திட்டம் ஏற்றுக்கொள்ள முடியாததாகக் கருதப்படும் நிபந்தனைகள்:
ரஷ்ய மேலாளர்களின் "காது கேளாமை" திட்ட நிர்வாகத்தின் முக்கிய சிக்கல்களுக்கான முக்கிய சிக்கல்கள், மேலாண்மை உட்பட முதன்மையானது, நிறுவனத்தின் லாபத்திற்கான முதல் உத்தரவாதம் இல்லையென்றால் (இந்த அணுகுமுறை பழைய கட்டளை திட்டமிடல் மறுப்பதால் எழுகிறது, மற்றும் யாராவது பணம் கொடுக்க வேண்டும் என்ற வலுவான நம்பிக்கை: அரசு அல்ல, ஆனால் ஒரு வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்); "எங்களுக்கு பணம் தேவை, வணிகத் திட்டம் அல்ல" என்று அவர்கள் கூறுகிறார்கள்;
ஒரு வணிகத் திட்டத்துடன் பணிபுரியும் முறையின் பற்றாக்குறை அதை ஒரு அருங்காட்சியக மதிப்பாக மாற்றுகிறது, அதன் உருவாக்கத்திற்கு அடுத்த நாளே ஒரு வரலாற்று நினைவுச்சின்னம்;
வெளிநாட்டுச் சந்தைகளில் பணிபுரிவதற்கான தயாரிப்பு இல்லாமை, நீங்கள் பணிபுரியும் ஆலோசகரின் குறைந்தபட்ச தணிக்கை இல்லாமை மற்றும் எளிதான பணத்தின் மகிழ்ச்சியின் இருப்பு.
வணிகத் திட்டமிடல் மற்றும் நிதி முதலீடுகளை ஈர்ப்பது ஆகியவை எளிமையான திட்டங்கள் அல்ல, அவர்களுக்கு ஒரு நிலை மற்றும் அறிவு தேவை.
மூலோபாய மேலாண்மை என்பது மூலோபாய ரீதியாக முக்கியமான தகவல்களின் சேகரிப்பு மற்றும் பகுப்பாய்வு, ஒரு மூலோபாயத்தின் வளர்ச்சி, ஒரு குறிப்பிட்ட செயல் திட்டத்தில் அதன் மொழிபெயர்ப்பு, அதைத் தொடர்ந்து கட்டுப்படுத்தும் அமைப்பு ஆகியவற்றை உள்ளடக்கியது.
சொத்து மேலாண்மை என்பது மேலாண்மை மூலோபாயத்தின் கட்டுமானத்தை அடிப்படையாகக் கொண்டது. சொத்து மேலாண்மை மூலோபாயம் என்பது சொத்தின் பண்புகள் மற்றும் சந்தை மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோவில் அதன் நிலையை தீர்மானிக்கும் வாய்ப்புகளுக்கு இடையிலான கடிதப் பரிமாற்றமாக புரிந்து கொள்ளப்பட வேண்டும்.
மூலோபாயத்தின் முக்கிய அம்சம், தற்போதுள்ள நிலைமைகளில் சொத்து நிர்வாகத்தின் நம்பகமான போக்கை நிறுவனத்திற்குக் குறிப்பிடுவதாகும். ஒரு நிறுவனம் அதன் செயல்களில் வலுவான நம்பிக்கையை கொண்டிருக்கும் போது, அது மிகச் சிறந்த முடிவுகளை அடைய முனைகிறது. சொத்து மேலாண்மை மூலோபாயத்தை ஏற்றுக்கொள்வதன் மூலம், முக்கிய சிக்கல்கள் அகற்றப்படுகின்றன, மேலும் மக்கள், முக்கிய விஷயத்தை முடிவு செய்து, சொத்தைப் பயன்படுத்துவதற்கான சிறந்த விருப்பத்தைத் தேர்ந்தெடுப்பதைப் பற்றி விவாதிப்பதற்குப் பதிலாக, விவரங்களுக்கு கவனம் செலுத்துங்கள் - நிர்வாகத்தை மேம்படுத்துவதற்கான குறிப்பிட்ட நடவடிக்கைகள் செயல்திறன், வாடிக்கையாளர் சேவை, திட்டமிடல் வருமானம் மற்றும் சொத்தின் செலவுகள். இவ்வாறு, ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட மூலோபாயம் நிர்வாகத்தில் நிச்சயமற்ற தன்மையை நீக்குகிறது, அதன் ஒழுங்குமுறை மற்றும் கட்டுப்பாட்டை உறுதி செய்கிறது. இந்த அர்த்தத்தில், இது உலகை எளிமையாக்கும் மற்றும் விளக்கும் மற்றும் போதுமான நிர்வாக முடிவுகளை சரியான நேரத்தில் ஏற்றுக்கொள்ளும் ஒரு கோட்பாட்டிற்கு ஒத்ததாகும். மேலாண்மை மூலோபாயத்தின் நிர்வாகச் செல்லுபடியாகும் தன்மை என்பது ப்ரிஸத்தின் மூலம் சாத்தியமான அனைத்து விருப்பங்களும் கடந்து செல்லும் ஒரு காரணியாகும். மேலும், இது இரண்டு கூறுகளைக் கொண்டுள்ளது - உரிமையாளரின் இலக்குகள் மற்றும் கிடைக்கக்கூடிய மேலாண்மை வளங்களுடன் உத்தியின் இணக்கம்.
மூலோபாயத்தைப் பற்றி சிந்திக்கும் ஒவ்வொரு மேலாளரும் ஒரு தத்துவஞானியாக இருக்க வேண்டும். இந்த தரத்திற்கு நன்றி, நிர்வாகத்தில், குறிப்பாக மூலோபாய நிர்வாகத்தில் தொடர்ந்து எழும் இரண்டு குறிப்பிடத்தக்க தடைகளை அவர் கடக்கிறார். முதலாவதாக வரையறுக்கப்பட்ட தகவல் களம், இதில் முடிவுகளை எடுக்க வேண்டும், இரண்டாவது கோழி மற்றும் முட்டை பிரச்சனை என்று அழைக்கப்படுவது, மூலோபாய வளர்ச்சியின் தொடக்கமும் முடிவும் எங்கே என்பது தெளிவாகத் தெரியவில்லை.
இருப்பினும், மூலோபாய திட்டமிடல் செயல்பாட்டில் படிகளின் வரிசை உள்ளது, அங்கு எல்லாவற்றிற்கும் கண்டிப்பாக வரையறுக்கப்பட்ட இடம் உள்ளது (படம் 3.3).
படம் 3.3 மூலோபாய திட்டமிடல் மற்றும் நிர்வாகத்தின் மாதிரி
ரியல் எஸ்டேட் சொத்தின் மூலோபாய மேலாண்மை மாதிரியில், மூன்று முக்கிய நிலைகளை வேறுபடுத்தி அறியலாம்:
மேலாண்மை மூலோபாயத்தை வடிவமைக்கும் காரணிகளின் மதிப்பீடு;
வசதி மேலாண்மை மூலோபாயத்தை உருவாக்குதல்;
வசதி மேலாண்மை மூலோபாயத்தின் மதிப்பீடு மற்றும் செயல்படுத்தல்.
மூலோபாய திட்டமிடலின் முதல் கட்டத்தில், “இன்று” வணிகத்தின் பகுப்பாய்வு மேற்கொள்ளப்படுகிறது - இவை மூலோபாய நோயறிதல், SWOT பகுப்பாய்வு, தொடர்ச்சியான தேர்வுகள், திட்டத்தின் சந்தை சூழலின் சந்தைப்படுத்தல் ஆராய்ச்சி மற்றும் வெளிப்புற சூழலைக் கண்காணித்தல். செயல்முறையின் அடுத்த கட்டத்தில், துறைகளுக்கு இடையில் திட்டமிடல் செயல்பாடுகளை விநியோகிக்க வேண்டியது அவசியம், செயல்பாட்டின் ஒரு திட்டத்தை (யார் என்ன, எப்போது செய்ய வேண்டும்), ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு ஒரு பட்ஜெட் அமைப்பு (யார் என்ன செய்ய வேண்டும், எப்போது, எவ்வளவு செய்ய வேண்டும். அது செலவாகும்) (அட்டவணை 3.2.1).
அட்டவணை 3.2.1 - நிறுவனத்தின் பிரிவுகளுக்கு இடையே மூலோபாய திட்டமிடல் செயல்பாடுகளை விநியோகித்தல்
|
மூலோபாய திட்டமிடலின் செயல்பாடுகள் |
பிரிவுகள் |
||||||||
|
சந்தைப்படுத்தல் துறை |
உற்பத்தி பிரிவுகள் |
கொள்முதல் துறை |
விற்பனை துறை |
மேலாண்மை மேம்பாட்டு துறை (பொறுப்பு) |
மனித வளத்துறை |
நிதி துறை |
தொழில்நுட்ப சேவை |
மூலோபாய அபிவிருத்தி துறை |
|
|
தயாரிப்பு மற்றும் சேவை திட்டமிடல் | |||||||||
|
லாஜிஸ்டிக்ஸ் திட்டமிடல் | |||||||||
|
மேலாண்மை திட்டமிடல் | |||||||||
|
வள திட்டமிடல் | |||||||||
|
ஒருங்கிணைப்பு மற்றும் இறுதி மூலோபாய திட்டம், அதை செயல்படுத்துவதில் கட்டுப்பாடு | |||||||||
நடைமுறையில், இந்த இலட்சிய கட்டமைப்பானது ஒரு கடினமான வழிகாட்டியாக செயல்படவில்லை, மாறாக மூலோபாய வளர்ச்சியின் செயல்பாட்டு செயல்முறையை ஆதரிக்கும் வழிகாட்டியாக உள்ளது. எனவே நீங்கள் முதலில் உள்ளுணர்வின் அடிப்படையில் ஒரு மூலோபாயத்தை உருவாக்கலாம், பின்னர் பகுப்பாய்வில் ஈடுபடலாம், முழுமையாக அல்ல, நிதி மட்டுமே. பின்னர் மூலோபாயத்தை தெளிவுபடுத்துங்கள், வணிகத்தை "நாளை" மாதிரியாக்கி, ஒரு மாற்றம் திட்டத்தை உருவாக்குங்கள். அடுத்த மறு செய்கையில், சந்தைப்படுத்தல் ஆராய்ச்சி பகுப்பாய்வு தொகுதியில் சேர்க்கப்படலாம் - மீண்டும் ஒரு வட்டத்தில் நகரும்.
வழங்கப்பட்ட மாதிரியின் நிலைகளின் விரிவான உள்ளடக்கம் கீழே கொடுக்கப்பட்டுள்ளது.
தரம்மேலாண்மை மூலோபாயத்தை உருவாக்கும் காரணிகள்
ஒரு நிறுவனத்தின் மூலோபாயத்தை தீர்மானிப்பதில் பல காரணிகள் செல்வாக்கு செலுத்துகின்றன. இந்த காரணிகளின் தொடர்பு ஒவ்வொரு தொழில் மற்றும் நிறுவனத்திற்கும் குறிப்பிட்டது மற்றும் காலப்போக்கில் எப்போதும் மாறுகிறது. ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை மூலோபாயத்தை உருவாக்குவதில் முக்கிய முக்கியத்துவம் வெளிப்புற மற்றும் உள் சுற்றுச்சூழல் காரணிகளை மதிப்பிடுவதாகும். முதலாவதாக, ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் தற்போதைய நிலை மற்றும் வளர்ச்சி போக்குகள், ஏற்கனவே உள்ள விதிமுறைகள், இரண்டாவது - சொத்து மற்றும் கிடைக்கக்கூடிய மேலாண்மை வளங்களின் நிலை ஆகியவை அடங்கும். ரியல் எஸ்டேட் சொத்தைப் பயன்படுத்துவதற்கான மூலோபாயத்தின் தேர்வு, இந்த மூலோபாயத்தை ஏற்றுக்கொள்ளும் சந்தையின் திறன், சொத்தின் இருப்பிடத்தின் சாத்தியம், சட்டமன்ற அனுமதி, சொத்தின் தொழில்நுட்ப நிலை ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் இந்த மூலோபாயத்தை செயல்படுத்துவதற்கான சாத்தியம் ஆகியவற்றால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. பொருளாதார மற்றும் நிர்வாக சாத்தியம்.
ரியல் எஸ்டேட் சந்தை கண்காணிப்பு மற்றும் பகுப்பாய்வு
ஒரு குறிப்பிட்ட ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை மூலோபாயத்தை கடைப்பிடிப்பதற்கான சந்தையின் திறனின் பகுப்பாய்வு, ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் வழங்கல் மற்றும் தேவையின் தன்மைக்கு ஒரு குறிப்பிட்ட மூலோபாயம் எவ்வளவு பொருந்துகிறது என்பதை தீர்மானிக்க மேற்கொள்ளப்படுகிறது.
இந்த நோக்கத்திற்காக, சேவைக் கருத்தின் கட்டமைப்பிற்குள், ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் ஆராய்ச்சி (பகுப்பாய்வு) மற்றும் கண்காணிப்பு ஆகியவை மேற்கொள்ளப்படுகின்றன. ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் ஆராய்ச்சி (பகுப்பாய்வு) என்பது சந்தையில் சில செயல்பாடுகளை மேற்கொள்வதில் முடிவெடுப்பவர்களுக்கு புறநிலை தகவல்களை வழங்குவதை நோக்கமாகக் கொண்ட ஒரு சுயாதீனமான செயல்பாடு ஆகும். இந்த பகுப்பாய்வின் போது, சொத்தின் இருப்பிடம் (சிட்டஸ்), வளர்ச்சியின் தன்மை மற்றும் பிராந்திய பொருளாதாரத்தின் நிலை, வணிக ரியல் எஸ்டேட் வழங்கல், சாத்தியமான போட்டியாளர்கள் மற்றும் போட்டியிடும் பண்புகள் போன்றவை ஆய்வு செய்யப்படுகின்றன வணிக ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான தேவை மதிப்பிடப்பட்டு, பொருத்தமான சொத்து மேலாண்மை மூலோபாயத்தின் சாத்தியக்கூறு பற்றி ஒரு முடிவு எடுக்கப்படுகிறது.
சந்தை ஆராய்ச்சி பல்வேறு தனிப்பட்ட நோக்கங்களுக்காக மேற்கொள்ளப்படலாம் மற்றும் ஒரு உறுப்பு, பிற வகையான செயல்பாடுகளின் ஒரு கட்டத்தை பிரதிநிதித்துவப்படுத்தலாம்:
சந்தையில் சொத்துக்களை மேம்படுத்த சந்தைப்படுத்தல் ஆராய்ச்சி;
முதலீட்டு முடிவுகளின் செயல்திறனை மதிப்பிடுவதற்கான முதலீட்டு நடவடிக்கைகள்;
சந்தை வளர்ச்சி போக்குகளின் பகுப்பாய்வு மற்றும் முன்கணிப்பு - வணிக வளர்ச்சிக்கான மூலோபாய முடிவுகளை உருவாக்க.
எனவே, பகுப்பாய்வின் குறிக்கோள்களைப் பொறுத்து, ரியல் எஸ்டேட் சந்தையைப் படிக்கும் பின்வரும் பகுதிகளை வேறுபடுத்தி அறியலாம்:
ரியல் எஸ்டேட் வகையின் அடிப்படையில் சராசரி சந்தை வாடகை விகிதத்தை தீர்மானிக்க விலை நிலைமையின் பகுப்பாய்வு.
சந்தை நிலைமைகளின் பகுப்பாய்வு, வணிக ரியல் எஸ்டேட்டிற்கான வாடகை சேவைகளின் தேவை மற்றும் வழங்கல் அளவை தீர்மானித்தல், சந்தை வளர்ச்சியின் போக்குகள் மற்றும் இயக்கவியல்.
சந்தையில் ஒரு சொத்தை மேம்படுத்துவதற்கு மிகவும் பயனுள்ள நடவடிக்கைகளைத் தீர்மானிக்க சந்தைப்படுத்தல் சந்தை பகுப்பாய்வு.
ஒரு சொத்தின் சந்தை மதிப்பை தீர்மானிக்க சந்தை பகுப்பாய்வு.
மிகவும் இலாபகரமான முதலீட்டு விருப்பங்களைத் தீர்மானிக்க ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளின் செயல்திறனைப் பகுப்பாய்வு செய்தல்.
இதையொட்டி, சந்தை ஆராய்ச்சியின் ஒவ்வொரு பகுதியும் பல துணைப் பணிகளைத் தீர்ப்பதை உள்ளடக்கியது.
படம் 3.4 இல் காட்டப்பட்டுள்ள வரைபடம் தேவையான வேலையின் அளவைப் பற்றிய ஒரு கருத்தை அளிக்கிறது.
ஒவ்வொரு சந்தை ஆராய்ச்சி பணியும் சுயாதீனமாக அல்லது பரஸ்பர இணைப்பில் தீர்க்கப்படலாம். இணைப்பின் சாராம்சம் என்னவென்றால், சில நிலைகள் பல திசைகளுக்கு பொதுவானவை மற்றும் சில திசைகள் மற்றவர்களால் பெறப்பட்ட முடிவுகளைப் பயன்படுத்துகின்றன. ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் விலை நிலைமையை மதிப்பிடுவது மற்றும் முன்னறிவிப்பது ஒரு பொதுவான பணியின் மிகவும் பொதுவான எடுத்துக்காட்டு. இது முழு சந்தை பகுப்பாய்விலும் முக்கியமானது மற்றும் முதல் திசையில் முன்னிலைப்படுத்தப்படுகிறது. அதே நேரத்தில், விலைகளை முன்னறிவிக்கும் போது, சந்தை நிலைமைகளின் போக்குகளை அறிந்து கொள்வது அவசியம், அதாவது, இரண்டாவது திசையின் முடிவுகளைப் பயன்படுத்தவும். மேலும், சந்தையின் நிலை, சந்தைப்படுத்தல் திறன், லாபம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் செலவு, முதலீட்டு திறன் ஆகியவற்றை பகுப்பாய்வு செய்து கணிக்கும் போது, முதல் திசையின் முடிவுகள் அவசியம்.
சேவைக் கருத்தின் ஒரு பகுதியாக, சந்தைப் பகுப்பாய்வு மற்றும் கண்காணிப்பு தொடர்ந்து, இலக்கு அடிப்படையில் மேற்கொள்ளப்பட வேண்டும். இந்த தேவை ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் பிரத்தியேகங்களால் கட்டளையிடப்படுகிறது, இது நிலையான மாற்றங்களுக்கு உட்பட்டுள்ளது, மேலும் அதன் ஆய்வில் உள்ள பல்வேறு பணிகள். இந்த நிலைமைகளின் கீழ், தீவிர சந்தை ஆராய்ச்சியை அவ்வப்போது, தன்னிச்சையாக மேற்கொள்ள முடியாது.
உலகின் வளர்ந்த நாடுகளில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளின் செயல்பாட்டின் ஏறக்குறைய நூற்றாண்டு கால வரலாற்றைப் படிப்பதன் மூலம், பகுப்பாய்வுப் பணியின் தரத்தில் போதுமான கவனம் செலுத்தப்படாதது ரியல் எஸ்டேட்டில் பெரும் நெருக்கடிகளுக்கு முக்கிய காரணங்களில் ஒன்றாகும் என்ற முடிவுக்கு வரலாம். சந்தைகள். 80களின் பிற்பகுதியிலும் 90களின் முற்பகுதியிலும் அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் ஏற்பட்ட நெருக்கடி ஒரு பொதுவான உதாரணம். நிபுணர்கள் குறிப்பிடுவது போல, புதிய கட்டுமானத்தில் அதிகப்படியான மற்றும் ஒழுங்கற்ற முதலீடு சந்தையின் மிகைப்படுத்தலுக்கு வழிவகுத்தது, அதன்படி, கடன்கள் வழங்கப்பட்ட அதிக எண்ணிக்கையிலான திட்டங்களுக்கு சந்தை தேவை இல்லாதது. மோசமான பகுப்பாய்வு ஊக்க கட்டமைப்புகள், பலவீனமான பகுப்பாய்வு முறை மற்றும் தற்போதைய நிலைமைகளை விவரிக்கும் முழுமையற்ற தரவு ஆகியவற்றிலிருந்து உருவாகும் நம்பத்தகாத சந்தை எதிர்பார்ப்புகள் இந்த சூழ்நிலையின் மையத்தில் இருந்தன. ரஷ்யாவில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் வளர்ச்சிக்கான வாய்ப்புகளை கருத்தில் கொண்டு, சாத்தியமான நெருக்கடிகள் இல்லாதது அதிகப்படியான நம்பிக்கையான சூழ்நிலை என்று நாம் கருதலாம். இருப்பினும், இன்று, செயலில் உள்ள சந்தை வளர்ச்சியின் கட்டத்தில், பகுப்பாய்வு ஆராய்ச்சிக்கான சில பொதுவான கொள்கைகள் மற்றும் தேவைகள் வடிவமைக்கப்பட்டு அன்றாட நடைமுறையில் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டால், அத்தகைய நெருக்கடிகளின் விளைவுகள் குறைவாக இருக்கலாம், அதன் அடிப்படையில் முதலீட்டு முடிவுகள் எடுக்கப்படும். நெருக்கடிகளின் அச்சுறுத்தல் மட்டுமல்ல, தற்போதைய அன்றாட பிரச்சனைகளும் - போட்டி அதிகரிப்பு, குறுகிய கால அதிகப்படியான லாபத்தைப் பெறுவதற்கான வாய்ப்புகள் குறைதல், நீண்ட கால மற்றும் மூலதனம் கொண்ட வணிக ரியல் எஸ்டேட் மேம்பாட்டுத் திட்டங்களை செயல்படுத்துவதற்கான ஆரம்பம், வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்களின் நுழைவு. உறுதிப்படுத்தும் முடிவுகள், முதலியவற்றிற்கான அதிக கோரிக்கைகளுடன் சந்தையில் - ரஷ்ய ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளில் தரமான பகுப்பாய்வின் முக்கியத்துவம் எதிர்காலத்தில் பெருகிய முறையில் முக்கியத்துவம் பெறும் என்பதை புறநிலையாகக் குறிக்கிறது. (Tarasevich E.I. ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை பகுப்பாய்வு செய்வதற்கான வழிமுறையின் அடிப்படைகள்// ரியல் எஸ்டேட்டின் சிக்கல்கள். அறிவியல் மின்னணு இதழ் - 1999. - வெளியீடு 3. - பக். 3-4.)
தற்காலிகமாக காலியாக உள்ள வளாகத்தை வாடகைக்கு விடுவதை ஒரு பக்கச் செயலாகக் கருதும் தனிப்பட்ட நிறுவனங்கள் அவ்வப்போது தங்கள் போட்டியாளர்கள், வணிக இடத்திற்கான தேவை போன்றவற்றைப் பற்றிய தகவல்களைச் சேகரிப்பதில் ஈடுபடலாம், அதாவது ரியல் எஸ்டேட் சந்தை ஆராய்ச்சியின் தனி துணைப் பணிகளைத் தீர்க்கலாம். ஆனால் சந்தை பகுப்பாய்வு பணிகளின் முழு அளவிலான உயர்தர மற்றும் விரிவான தீர்வு ஒரு பெரிய அமைப்பின் கட்டமைப்பிற்குள் மட்டுமே சாத்தியமாகும். தகவல் மற்றும் பகுப்பாய்வு வணிகம் முதன்மையான வணிக நிறுவனங்கள் அல்லது ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் செயல்படும் பெரிய நிறுவனங்களின் சிறப்புத் தகவல் மற்றும் பகுப்பாய்வுப் பிரிவுகள் மட்டுமே சிக்கலான ஆராய்ச்சி கருவிகளை உருவாக்க முடியும், அவை உயர் தொழில்முறை ஆய்வாளர்களால் இயக்கப்பட வேண்டும்.
வசதி மேலாண்மை மூலோபாயத்தை உருவாக்குதல்
மூலோபாயத்தை வடிவமைக்கும் காரணிகள் பகுப்பாய்வு செய்யப்பட்ட பிறகு, ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை மூலோபாயத்தை நேரடியாக உருவாக்கும் காலம் தொடங்குகிறது.
ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை மூலோபாயத்தை உருவாக்குவது படைப்பு செயல்முறை, முறைப்படுத்துவது கடினம், இங்கே நிறுவனத்தின் நிறுவனர்கள் மற்றும் அதன் உயர் நிர்வாகத்தின் பங்கு வேறு எங்கும் இல்லை.
இருப்பினும், சிறப்பு கவனம் செலுத்த வேண்டிய பல புள்ளிகள் உள்ளன. சொத்து மேலாண்மை மூலோபாயத்தை நிர்ணயிக்கும் செயல்பாட்டில், பின்வரும் சிக்கல்களை தெளிவுபடுத்துவது அவசியம் என்பதை அனுபவம் காட்டுகிறது:
சிறந்த மற்றும் மிகவும் தேர்வு பயனுள்ள விருப்பம்சொத்து பயன்பாடு;
ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் பொருள் தீர்மானித்தல்;
சந்தைப்படுத்தல் மூலோபாயத்தின் முக்கிய கூறுகளை அடையாளம் காணுதல்;
நிறுவனத்தின் தயாரிப்பு மற்றும் சந்தை மூலோபாயத்தில் சொத்தின் இடத்தை தீர்மானித்தல்.
ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை (யாகுடின்)
1. ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்திற்கான சட்டக் கட்டமைப்பு பல்வேறு மாநிலங்கள்சொத்துரிமை.
2. மூலோபாய இலக்குகள் மற்றும் சொத்து மேலாண்மை கருத்து.
3. ரியல் எஸ்டேட் வாழ்க்கைச் சுழற்சியின் நிலைகள் மற்றும் மேலாண்மை செயல்பாடுகளின் மாற்றம்.
4. ரியல் எஸ்டேட் மேம்பாட்டு நிரலாக்கம். தொழில்நுட்ப மற்றும் நிதி கண்காணிப்பு.
5. நிர்வாகத் திறனுக்கான அளவுகோலாக ரியல் எஸ்டேட்டின் சந்தை மதிப்பின் இயக்கவியல்.
6. செயல்பாட்டு மற்றும் முதலீட்டு ரியல் எஸ்டேட் நிர்வாகத்தின் செயல்திறனுக்கான இலக்குகள், நோக்கங்கள் மற்றும் அளவுகோல்கள்.
7. பொருள்கள், வளாகங்கள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோக்களின் மேலாண்மை.
8. சொத்தில் இருந்து செலவுகள் மற்றும் வருமானம் உருவாக்கம்.
9. வாடகைக் கொள்கை மற்றும் வேலைவாய்ப்புக் கொள்கை.
10. வாடகை அளவை பாதிக்கும் காரணிகள்.
11. வாடகையை நிர்ணயம் செய்வதற்கான முறைகள்.
12. தொழில்நுட்ப செயல்பாடுபொருள் மற்றும் அதன் கூறுகள்.
13. நிர்வாகத்தின் பல்வேறு படிநிலை நிலைகளுக்கு இடையே ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை செயல்பாடுகளை பிரித்தல்.
14. கட்டுப்பாட்டு அம்சங்கள் பல்வேறு வகையானமனை.
15. ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை மற்றும் அகற்றலின் தற்போதைய சிக்கல்கள்.
மூலோபாய இலக்குகள் மற்றும் சொத்து மேலாண்மை கருத்து.
சொத்து நிர்வாகத்தின் பல முக்கிய குறிக்கோள்கள் உள்ளன:
ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பை அதிகப்படுத்துதல், செலவுகளைக் குறைத்தல் மற்றும் பொதுத் தேவைகளை சிறப்பாகப் பூர்த்தி செய்தல்;
ரியல் எஸ்டேட் விற்பனை அல்லது வாடகை தொடர்பாக பகுத்தறிவு முடிவுகளை எடுத்தல்;
சொத்து உரிமையின் ஆதாயங்கள் மற்றும் இழப்புகளை துல்லியமாக அளவிடவும்;
சந்தை நிலைமைகள் சாதகமாக இருக்கும்போது சொத்துக்களை மூலதனமாக்குதல் மற்றும் தனியார் துறையுடன் ஈடுபாட்டை விரிவுபடுத்துதல்;
ரியல் எஸ்டேட்டைப் பயன்படுத்தும் உள்ளூர் நிர்வாகத்தின் அனைத்துத் துறைகளிலும் பட்ஜெட் செயல்முறை மற்றும் தளவாடங்களின் திட்டமிடலை மேம்படுத்துதல்.
ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை நடைமுறை மூன்று பகுதிகளாக பிரிக்கப்பட்டுள்ளது:
1) மேலாண்மை அமைப்பை உருவாக்குதல்; 2) திட்டங்களை செயல்படுத்துவது மற்றும் இந்த திட்டங்களை செயல்படுத்துவது தொடர்பான முடிவுகளை எடுப்பது; 3) திட்ட போர்ட்ஃபோலியோ மேலாண்மை.
செயல்பாட்டின் முதல் பகுதியில் சொத்து மேலாண்மை அமைப்பை உருவாக்குவதற்கான நடவடிக்கைகள் அடங்கும், இது மேலும் முடிவெடுப்பதற்கும் திட்டத்தை செயல்படுத்துவதற்கும் அடிப்படையாக செயல்படுகிறது. இரண்டாவது பகுதி ரியல் எஸ்டேட் பயன்பாட்டிற்கான குறிப்பிட்ட திட்டங்களின் திட்டமிடல் மற்றும் செயல்படுத்தலுடன் நெருக்கமாக தொடர்புடையது - அதன் விற்பனை, கொள்முதல், மேம்பாடு, வாடகை மற்றும் கட்டுமானம்.
மூன்றாவது திசை என்பது ஏற்கனவே செயல்படுத்தும் கட்டத்தில் இருக்கும் திட்டங்களின் தொகுப்பை நிர்வகித்தல்.
சொத்து மேலாண்மை அமைப்பை உருவாக்குவது இந்த செயல்பாட்டின் இலக்குகளை வரையறுப்பதில் தொடங்க வேண்டும். முதலில், உள்ளூர் நிர்வாகத்தால் செய்யப்படும் முக்கிய செயல்பாடுகளை நீங்கள் படிக்க வேண்டும். இந்த கண்ணோட்டத்தில், உள்ளூர் நிர்வாகம் செயல்படுகிறது: 1) ஒரு நுகர்வோர்; 2) முதலீட்டாளர்; 3) வழங்கும் நிறுவனம் சமூக தேவைகள்; 4) வடிவமைப்பாளர் (உதாரணமாக, இயற்கையை ரசித்தல் துறையில்); 5) பொருட்களை விற்பவர். சொத்து நிர்வாகத்தின் நோக்கம் உள்ளூர் அரசாங்கத்தை நுகர்வோர் மற்றும் முதலீட்டாளராக பிரதிநிதித்துவப்படுத்துவதாகும். ஒரு சொத்து மேலாளர் முதன்மையாக ஒரு சொத்தை நுகர்வோராக மதிப்பிடுகிறார், அதன் சந்தை மதிப்பு, இருப்பிடம் மற்றும் குறிப்பிட்ட பண்புகள், வாடகை செலவுகள் போன்றவற்றை தீர்மானிக்கிறார். அதே நேரத்தில், சொத்து முதலீட்டு மதிப்பைக் கொண்டுள்ளது, அதன் வருமானம், மீதமுள்ள மதிப்பு, இயக்க செலவுகள் போன்றவற்றால் அளவிடப்படுகிறது என்பதை மேலாளர் அறிந்திருக்கிறார்.
ஒரு சொத்தின் சமூக மற்றும் அழகியல் மதிப்பும் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகிறது, மேலும் இது மிகவும் வெளிப்படையானது ஆனால் அளவிடுவது மிகவும் கடினம். பெரும்பாலான உள்ளூர் நிர்வாகங்கள் குடியிருப்பாளர்களின் சமூக மற்றும் அழகியல் தேவைகளை நன்கு அறிந்திருக்கின்றன, எனவே ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பான முடிவுகளை எடுக்கும்போது இந்த தேவைகள் ஆதிக்கம் செலுத்துகின்றன. இந்நிலை மாற்றப்பட வேண்டும். ரியல் எஸ்டேட்டின் சமூக மற்றும் முதலீட்டு மதிப்புக்கு இடையில் ஒரு சமநிலை பராமரிக்கப்பட வேண்டும். ஒரு முதலீட்டாளராக, உள்ளூர் நிர்வாகம் சொத்தை சொந்தமாக்குவதற்கான செலவுகள் மற்றும் நன்மைகளை ஒப்பிட்டு, மாற்றுப் பயன்பாடுகளை மதிப்பீடு செய்து, மிகவும் இலாபகரமான திட்டத்தைத் தேர்ந்தெடுக்க வேண்டும்.
ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை அமைப்பின் செயல்பாடு உறுதிசெய்யும் வகையில் ஒழுங்கமைக்கப்பட வேண்டும்: ரியல் எஸ்டேட் பரிசோதனை, அதன் மதிப்பீடு, கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை செயல்முறை, சந்தைப்படுத்தல் போன்றவை. திட்டமிடல் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் செயல்பாட்டின் துறைகளிலிருந்து உள்ளூர் நிர்வாகத்தின் தொடர்புடைய பிரிவை நிறுவன ரீதியாக பிரிப்பதைக் குறிக்கும் முடிவெடுக்கும் புறநிலை; சந்தை ஆராய்ச்சியின் உயர் பகுப்பாய்வுத் தரம், அபாயங்கள், நிதியளித்தல் போன்றவை; படைப்பு சூழ்நிலை; உள்ளூர் நிர்வாகத்தின் சார்பாக செயல்பட வாய்ப்பளிக்கும் அதிகாரம்; மாற்றத்தைப் பொருட்படுத்தாமல் செயல்பாட்டின் நிலைத்தன்மை (மறு தேர்தல்) நகராட்சி மன்றங்கள்; குறைந்தபட்ச அதிகாரத்துவமயமாக்கலுடன் செயலில் நடவடிக்கையை நோக்கிய நோக்குநிலை.
சொத்து நிர்வாகத்தின் செயல்திறன் தகவல் ஆதரவு அமைப்பின் செயல்பாட்டைப் பொறுத்தது. ரியல் எஸ்டேட் பற்றிய முழுமையான தகவல்கள் மற்றும் விளக்கங்களைக் கொண்ட தகவல் தரவுத்தளத்தை உருவாக்குவது அவசியம். இந்த தரவுத்தளம் தொடர்ந்து புதுப்பிக்கப்பட வேண்டும்.
ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பான முடிவெடுப்பது, வரையறுக்கும் ஒரு மூலோபாயத் திட்டத்தின் வளர்ச்சிக்கு முன்னதாக இருக்க வேண்டும். முன்னுரிமை பகுதிகள்அவற்றின் மதிப்பீட்டிற்கான செயல்கள் மற்றும் அளவுகோல்கள். உள்ளூர் அதிகாரசபை தனது வணிக நடவடிக்கைகளை விரிவுபடுத்த விரும்புகிறதா, அல்லது வருவாயை அதிகரிக்க விரும்புகிறதா அல்லது வருவாயை அதிகரிக்கும் நோக்கத்துடன் வணிக நடவடிக்கைகளை விரிவுபடுத்தும் நோக்கத்தை சமநிலைப்படுத்துகிறதா என்பதைத் திட்டம் குறிப்பிட வேண்டும். எந்தவொரு சந்தர்ப்பத்திலும், எந்த மூலோபாய இலக்கு தேர்ந்தெடுக்கப்பட்டாலும், உள்ளூர் குடிமக்கள் சமூகத்தின் நலன்களைக் கருத்தில் கொண்டு, ரியல் எஸ்டேட் நடவடிக்கைகளின் செலவு-பயன் பகுப்பாய்வு மற்றும் திசையைத் திட்டமிடுவது அவசியம்.
ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பான எதிர்கால முடிவுகளில், உள்ளூர் நிர்வாகம் பொருளாதாரத்தில் மட்டுமல்ல, சமூக அளவுருக்களிலும் செயல்பாட்டின் நன்மைகளை அளவிட வேண்டும். ஒரு குறிப்பிட்ட செயல்பாட்டின் சமூக விளைவைக் கணக்கிடுவதை விட நல்ல பொருளாதார முடிவுகளை கணிப்பது மற்றும் அடைவது மிகவும் கடினம். சொத்து நிர்வாகத்திற்கு அதன் செயல்பாடுகளுக்கு வலுவான பகுத்தறிவைக் கொண்டிருப்பதற்காக பொருளாதார மற்றும் சமூக முடிவுகளை மிகவும் கவனமாகவும் ஆழமாகவும் பகுப்பாய்வு செய்ய வேண்டும். இந்த பகுத்தறிவு விமர்சனங்கள் மற்றும் பல எதிர்ப்புகளை எதிர்கொள்ள உதவும். உள்ளூர் நிர்வாகத்தின் ஆட்சேபனைகள் பொதுவாக பின்வரும் சிக்கல்களுடன் தொடர்புடையவை:
சொத்து விற்பனை; பொதுவாக அதை மேலும் ஒத்திவைக்க முன்மொழியப்படுகிறது தாமதமான தேதிகள்விலை அதிகரிக்கும் போது;
செயல்பாட்டின் ஆபத்து அளவு; உள்ளூர் நிர்வாகம் செயல்பாட்டிலிருந்து எதிர்பார்க்கப்படும் வருமானத்தை கணிசமாகக் குறைத்து மதிப்பிடும் நடவடிக்கைகள் மூலம் அபாயங்களைக் குறைக்க முயல்கிறது;
செயல்பாட்டின் மூலம் வருமானம் பெறும் ஒரு முறை அல்லது குறுகிய கால இயல்பு; உள்ளூர் நிர்வாகம் அதிகபட்ச வருமானத்தை அடைய பாடுபடுகிறது நீண்ட நேரம்;
தனியார் துறையுடன் போட்டி; தனியார் துறையுடன் உள்ளூர் அரசு போட்டியிடக்கூடாது என்ற தவறான கருத்து உள்ளது.
ஒரு சொத்து மேலாண்மை அமைப்பில் பயனுள்ள முடிவெடுக்கும் மாதிரியானது அவற்றின் திறம்பட செயல்படுத்தப்படுவதை உறுதிசெய்ய வேண்டும். முழு முடிவெடுக்கும் செயல்முறை மற்றும் பகுப்பாய்வு வேலைகள் பொதுமக்களுக்கு திறந்திருக்கும் போது இது சாத்தியமாகும். எதிர்காலத்தில், ஏற்கனவே ஒரு முடிவு எடுக்கப்பட்டால், அதை செயல்படுத்துவது அவசியம். இந்த கட்டத்தில், உறுதியற்ற தன்மை மற்றும் பணிகள் மற்றும் இலக்குகளை அடிக்கடி திருத்துவது மிகவும் ஆபத்தானது, ஏனெனில் உள்ளூர் நிர்வாகத்தின் மீதான நம்பிக்கை பலவீனமடைகிறது மற்றும் உள்ளூர் நிர்வாகம் அதன் வாக்குறுதிகளில் இருந்து விலகக்கூடும் என்ற நம்பிக்கை அதிகரிக்கிறது.