¿Quién es un tasador y qué es la actividad de tasación? Actividades de valoración
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1. Concepto. Organizacióny métodos de evaluación de las actividades.
Actividades de valoración-- actividad profesional para establecer el valor de objetos tangibles e intangibles, teniendo en cuenta los derechos sobre ellos y los intereses de los sujetos en relación con ellos derechos civiles. En la Federación de Rusia, según el propósito de la evaluación, se distinguen los siguientes tipos de valor: mercado, inversión, liquidación y catastral.
Las actividades de tasación son realizadas por tasadores profesionales: personas que son miembros de una de las organizaciones autorreguladoras de tasadores y que han asegurado su responsabilidad de conformidad con la legislación federal sobre actividades de tasación. Al realizar actividades de valoración se utilizan reglas y técnicas especiales.
Los siguientes requisitos se aplican a las actividades de los tasadores profesionales en la Federación de Rusia. El tasador es una persona física que debe cumplir con una o más características de calificación establecidas. Una entidad jurídica que preste servicios de tasación debe tener al menos dos tasadores en su plantilla. Los tasadores están obligados a asegurar su responsabilidad profesional.
En la Federación de Rusia, hasta el 1 de julio de 2006, las actividades de tasación se clasificaban como tipos de actividades autorizadas. Las licencias para realizar actividades de tasación se emitieron a personas físicas ( empresarios individuales) Y entidades legales. La concesión de licencias para actividades de tasación se suspendió de conformidad con la Ley Federal del 31 de diciembre de 2005 N 200-FZ, que modificó el art. 18 de la Ley Federal de 8 de agosto de 2001 N 128-FZ "Sobre Licencias especies individuales actividades".
Las actividades de valoración están reguladas por el Estado, así como en gran medida organizaciones autorreguladoras. El Consejo Nacional de Actividades de Valoración, creado en la Federación de Rusia de conformidad con la Ley Federal de 29 de julio de 1998 No. 135-FZ "Sobre las Actividades de Valoración en la Federación de Rusia", desempeña las siguientes funciones:
· Formación de enfoques unificados para la implementación de actividades de evaluación.
· Coordinación de actividades de tasadores.
· Desarrollo de estándares federales y reglas de evaluación.
En las actividades de tasación se utilizan métodos y procedimientos uniformes desarrollados por organizaciones de tasación nacionales e internacionales.
La metodología para las actividades de valoración está unificada y se basa en métodos de valoración de objetos tangibles e intangibles desarrollados por la teoría y la práctica mundial. Un método de valoración es una secuencia de procedimientos que permite, a partir de información esencial para este método, determinar el valor del objeto de valoración en el marco de uno de los enfoques de valoración.
Existen varios enfoques para evaluar objetos:
1. El enfoque de ingresos, que combina un conjunto de métodos para estimar el valor del objeto de valoración, basado en la determinación de los ingresos esperados por el uso del objeto de valoración.
2. El enfoque de costes se basa en la determinación de los costes necesarios para la reproducción o reposición del objeto de valoración, teniendo en cuenta el desgaste y la obsolescencia. Los costos de reproducción del objeto de valoración son los costos necesarios para crear una copia exacta del objeto de valoración utilizando los materiales y tecnologías utilizados en su creación. Los costos de reemplazar un objeto de valoración son los costos necesarios para crear un objeto similar utilizando materiales y tecnologías utilizados en la fecha de valoración.
3. El enfoque comparativo, que es un conjunto de métodos para evaluar el valor de un objeto, basado en la comparación del objeto que se valora con objetos similares sobre los cuales se dispone de información sobre precios. Un análogo del objeto que se valora es un objeto que es similar al objeto que se valora en términos de las principales características económicas, materiales, técnicas y de otro tipo que determinan su valor.
2. Mecanismos para regular las actividades de valoración en Rusia
Los principales mecanismos para regular las actividades de tasación son: concesión de licencias a los tasadores; certificación de especialistas en el campo de las actividades de valoración; sistema - normas y disposiciones para las actividades de tasación; declaración planes de estudio sobre la reconversión de especialistas en el campo de las actividades de valoración; certificación de servicios; Seguro de responsabilidad civil de tasadores.
Las actividades de valoración solo pueden ser realizadas por una persona jurídica o un empresario individual que haya recibido la licencia correspondiente.
La concesión de licencias para las actividades de tasación la llevan a cabo el Ministerio de Bienes Estatales de Rusia y las autoridades ejecutivas de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia, determinadas en la forma prescrita por la legislación de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia (en adelante, autoridades que otorgan licencias). ).
Las autoridades ejecutivas de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia otorgan licencias para la valoración de bienes inmuebles, la valoración de maquinaria, equipo y vehículos y la valoración de activos intangibles.
Una licencia para el derecho a evaluar empresas (negocios) otorga al licenciatario el derecho a realizar actividades de evaluación para todo tipo de actividades de evaluación. Las actividades de valoración, cuya licencia haya sido expedida por la autoridad otorgante de una entidad constitutiva de la Federación de Rusia, podrán llevarse a cabo en el territorio de la entidad constitutiva correspondiente de la Federación de Rusia.
La supervisión del cumplimiento por parte del licenciatario de los requisitos y condiciones de la licencia la llevan a cabo las autoridades estatales de supervisión y control, el Ministerio de Bienes Estatales de Rusia y las autoridades otorgantes de licencias de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia dentro de los límites de su competencia.
El Ministerio de Bienes Estatales de Rusia, de acuerdo con el procedimiento establecido, interactúa con las autoridades otorgantes de licencias de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia en cuestiones de actividades de valoración, así como en la coordinación de sus actividades.
Las autoridades otorgantes de licencias mantienen registros de licencias. El Ministerio de Propiedad Estatal de Rusia mantiene un registro consolidado de licencias para actividades de tasación.
La certificación de especialistas en valoración está diseñada para garantizar: control del conocimiento de los especialistas en el campo de las actividades de valoración; debida responsabilidad de un especialista en el campo de las actividades de evaluación por los resultados de su trabajo; Control de calidad de la formación especializada por parte de las instituciones educativas.
Los certificados se expiden para los siguientes tipos de actividades de valoración: valoración de bienes inmuebles; evaluación de maquinaria, equipos y vehículos; valoración de activos intangibles; valoración de empresas (negocios).
Un sistema unificado de normas de valoración, al ser parte integral de la regulación legal de las actividades de valoración, debe garantizar: la consolidación regulatoria de la unidad de enfoques metodológicos en la realización de trabajos de evaluación de costos; requisitos claros para los componentes más importantes del proceso de evaluación, así como sus resultados; unificación de requisitos para la composición y formas de presentación de los documentos que reflejen los resultados de la evaluación; reproducibilidad de los resultados de la evaluación, estabilidad de los indicadores de calidad de los servicios de evaluación prestados; determinar el alcance de la información técnica y económica utilizada en la evaluación; creando las condiciones para un control efectivo sobre la calidad de los servicios de tasación.
El sistema unificado de estándares de evaluación incluye los siguientes estándares principales: disposiciones organizativas y metodológicas; valoración de bienes inmuebles; evaluación de maquinaria, equipos y vehículos; evaluación de propiedad intelectual: evaluación del valor de una empresa (negocio);
La certificación de los servicios de tasador de valor es voluntaria.
Con el desarrollo de la certificación voluntaria de la calidad de los servicios de evaluación, es aconsejable que el Estado la apoye.
En particular, la presencia de un certificado de conformidad, en igualdad de condiciones, puede ser una condición decisiva en la selección competitiva de tasadores realizada por los organismos gubernamentales.
3. Aspectos legales de las actividades de valoración enFederación Rusa
Los cambios en la regulación de las actividades de valoración se encuentran principalmente en el contexto del gobierno en curso. reforma administrativa, destinado, entre otras cosas, a eliminar las barreras administrativas a las empresas y reducir la carga de la regulación gubernamental en la economía. Uno de los pasos en esta dirección fue la abolición de las licencias para ciertos tipos de actividades, incluida la tasación. A partir del 1 de julio de 2007 ya no se requerirán licencias para este tipo de trabajos. Y esto significa que debe cambiar todo el sistema de principios y mecanismos para regular las actividades de los tasadores, cuyo vector se ha desplazado de la regulación estatal. actividad empresarial regular las actividades profesionales en el ámbito de la valoración independiente de propiedades. En esta situación, se asigna un papel importante a los colegios profesionales de tasadores, quienes deben ganarse una cierta confianza y posición en este mercado, en gran medida debido a la calidad de la prestación de los servicios de tasación de inmuebles. Y si hablamos de calidad, entonces se deben adoptar normas y reglas adecuadas. Ahora bien, es en esta parte donde hay grandes lagunas.
La base para realizar un examen de los recursos de una empresa y los derechos sobre ellos con fines de evaluación es el Código Civil de la Federación de Rusia, otros actos legislativos y reglamentarios, incluso en el campo de la privatización, la quiebra, las relaciones de arrendamiento, la prenda y la hipoteca, el mercado de valores. , propiedad intelectual, gestión de fideicomisos, etc.
Hasta la fecha, la legislación que regula las actividades de tasación en la Federación de Rusia consiste en la Ley federal "sobre las actividades de tasación en la Federación de Rusia", otras leyes y reglamentos federales de la Federación de Rusia y sus entidades constitutivas, así como los tratados internacionales de la Federación de Rusia. . Los sujetos de la Federación de Rusia regulan las actividades de valoración de conformidad con la Ley Federal. La Ley Federal define la base jurídica para regular las actividades de valoración en relación con objetos de valoración pertenecientes a la Federación de Rusia, entidades constitutivas de la Federación de Rusia o municipios, personas físicas y jurídicas, a efectos de valoración.
El legislador determinó que por actividades de valoración se entienden las actividades de los sujetos de las actividades de valoración destinadas a establecer el valor de mercado u otro valor de los objetos de valoración: el precio más probable al que el objeto de valoración puede enajenarse en el mercado abierto en un entorno competitivo.
Se supone que las partes de la transacción actúan de manera razonable, tienen toda la información necesaria y el valor del precio de la transacción no se ve afectado por circunstancias extraordinarias, es decir. Cuando:
una de las partes de la transacción (vendedor) no está obligada a vender la propiedad que se está valorando y la otra parte (comprador) no está obligada a comprarla;
las partes de la transacción (vendedor y comprador) conocen el objeto de la transacción y actúan en su propio interés;
el objeto de valoración se presenta al mercado en forma de oferta pública; ingresos materiales estimados
el precio de la transacción representa una remuneración razonable por el objeto de valoración sin obligación alguna por parte de las partes de la transacción;
El pago del objeto de valoración se realiza en efectivo.
Los objetos de los derechos civiles que surgen en el proceso de realización de actividades empresariales, incluida la valoración, incluyen:
Propiedad y otros derechos de propiedad sobre bienes o cosas individuales;
Bienes inmuebles y muebles, incl. máquinas, equipos, etc.;
Obras, servicios, información, otros objetos de derechos civiles involucrados en circulación;
Objetos de propiedad intelectual (activos intangibles).
El Código Civil de la Federación de Rusia estableció que los ciudadanos y las personas jurídicas pueden poseer cualquier bien que no esté limitado en cantidad y valor, con excepción de ciertos tipos de bienes que, de conformidad con la ley, se retiran de la circulación o no pueden pertenecer. a ellos.
Así, cuando hablamos de valoración de una propiedad, nos referimos en primer lugar a una valoración de su valor de mercado, lo que impone ciertas restricciones y suposiciones sobre los resultados de la valoración.
Dado que las actividades de tasación cubren una parte importante de los tipos de propiedad y derechos de propiedad, las regulaciones que rigen las actividades se crean en relación con un tipo específico de propiedad, esto se hace para evitar interpretaciones erróneas de una acción particular en el proceso de tasación; Crear condiciones de trabajo óptimas para el tasador especialista.
Sin embargo, a pesar de que la actividad de tasación en su sentido moderno existe en Rusia desde hace unos 15 años, evaluación rusa es todavía demasiado “joven” y existen lagunas y deficiencias importantes en la legislación.
En primer lugar, surgen problemas con los actos legislativos cuya base fue copiada de análogos extranjeros. El legislador no siempre realizó un estudio exhaustivo de la fuente antes de utilizarla en la práctica. Por lo tanto, los tasadores se encontraron en una posición muy difícil: por un lado, llevaron a cabo sus actividades basándose en las normas y regulaciones de las actividades de tasación, y por otro lado, gran parte de lo que los guiaba iba en contra de los actos legales adoptados previamente. .
Los cambios constantes crearon dificultades importantes en las actividades de valoración marco legal industrias relacionadas: contabilidad y auditoría, legislación aduanera, tributación. En este caso, el principal factor de complicación fue el hecho de que algunos métodos en las actividades de valoración están estrechamente relacionados con la consideración del aspecto financiero de la empresa y, por tanto, con su contabilidad. En este caso, los parámetros analizados se centran en datos de informes financieros. Sin embargo, los frecuentes cambios en el campo de la contabilidad llevaron al hecho de que los tasadores se vieron obligados a abandonar los métodos establecidos, ya que en los nuevos formularios de informes los datos necesarios para el análisis o los cálculos estaban ausentes o se presentaban en una forma que impedía su uso.
Los tasadores enfrentan un problema similar al valorar propiedades a efectos del impuesto aduanero. Las frecuentes cartas directivas dirigidas a las autoridades aduaneras sobre la interacción con los tasadores, que cambian la situación actual, crean ciertas dificultades para los tasadores.
A falta de una ley federal general que establezca mecanismos y procedimientos de autorregulación de la economía rusa, la nueva versión de la ley sobre actividades de tasación tuvo que detallar toda una serie de normas que establecían los requisitos y el procedimiento para el funcionamiento y la interacción de las organismos que representan todos los niveles de regulación: desde el estado hasta los propios tasadores independientes.
Además, algunas disposiciones esenciales de la versión anterior de la ley sobre actividades de tasación, por ejemplo sobre el seguro de este tipo de servicios, no estaban suficientemente desarrolladas y, de hecho, no estaban en vigor.
Con la entrada en vigor de la nueva edición, en primer lugar ha cambiado el tema de la regulación. Ahora es un tasador que ejerce la práctica privada o trabaja como parte de una entidad legal. En otras palabras, la nueva legislación ya no impone requisitos a las personas jurídicas, sino a las personas físicas. En primer lugar, esto se debe al hecho de que las actividades de tasación se basan en gran medida en el juicio profesional de los tasadores en este sentido, cuestiones de profesionalismo y garantía de la responsabilidad patrimonial de los sujetos de las actividades de tasación, cuyos resultados se utilizan de forma ilimitada; número de personas, son de excepcional importancia.
El principal requisito para un tasador es la presencia de un especial educación más alta o reciclaje profesional. Lo siguiente es ser miembro de una organización autorreguladora, la llamada SRO. El caso es que es a nivel de las organizaciones autorreguladoras donde se confieren la mayoría de las funciones de regulación, control y supervisión en el ámbito de las actividades de valoración. La Ley "Sobre Actividades de Valoración" establece los requisitos para la implementación de actividades de valoración, el procedimiento para convertirse en miembro de una organización autorreguladora de tasadores, así como una lista de motivos para rechazar la membresía en una organización autorreguladora.
Los requisitos para el seguro de las actividades de tasación se detallan, incluido el establecimiento de eventos asegurados específicos y se establecen claramente las condiciones para el seguro de la responsabilidad del tasador.
Pues el cliente debe elegir él mismo a su tasador ideal. Las organizaciones autorreguladoras pueden proporcionar cierta ayuda a este respecto. Pero el principal criterio de selección, como muestra la práctica mundial, debería ser la reputación tanto de la SRO como de sus miembros individuales.
Ahora bien, todos los tasadores deben necesariamente asegurar sus actividades y ser miembro de cualquier organización autorreguladora. La autorregulación profesional es el nivel más bajo y probablemente el más práctico del sistema regulatorio en el campo de las actividades de tasación.
El primer nivel es el Estado, que desarrolla la política estatal en el campo de las actividades de tasación, determina los requisitos básicos para los tasadores y las actividades de tasación, establece la base legal para las actividades de las organizaciones no gubernamentales, ejerce control y supervisión sobre la implementación de las propias -organizaciones reguladoras de tasadores de los requisitos de la legislación federal.
El segundo nivel es una institución no estatal, que también participa en el desarrollo de la política estatal en el campo de las actividades de valoración, desarrolla estándares federales de valoración, revisa proyectos de actos legales reglamentarios, hace recomendaciones para su aprobación por parte del organismo federal autorizado, desarrolla un código de ética para tasadores, recomendaciones para su aplicación y control del cumplimiento de la ética profesional, da recomendaciones sobre la organización de los procedimientos básicos y educación adicional; interactúa con organizaciones internacionales relevantes, en particular con el Comité Internacional de Normas de Valoración; crea un tribunal de arbitraje de toda Rusia en el ámbito de las actividades de valoración. De conformidad con la nueva ley, el Consejo Nacional de Actividades de Valoración se convertirá en una institución de este tipo. Puede formarse sólo un año después de que entre en vigor la nueva versión de la ley sobre actividades de valoración para representar de forma plena y fiable los intereses de toda la comunidad de tasadores.
Y finalmente, el tercer nivel son las organizaciones autorreguladoras que contribuyen al desarrollo de la profesión a través de la certificación, capacitación adicional, capacitación avanzada, estableciendo estándares éticos y reglas profesionales; ejercer el control sobre el cumplimiento por parte de los miembros de las normas y reglas de actividad profesional establecidas por la SRO. De conformidad con la ley, una organización autorreguladora de tasadores forma un fondo de compensación para garantizar la responsabilidad de sus miembros, que se gasta sólo si el monto del seguro y sus fondos personales no son suficientes para cubrir los daños causados por las acciones culpables. del tasador, y supervisa el trabajo de sus miembros para garantizar el cumplimiento de los requisitos de la legislación, las normas federales de valoración, así como las normas y reglas para las actividades de valoración y la ética profesional. En algunos casos, una SRO tiene derecho a tomar medidas disciplinarias contra sus miembros, también a negarse a aceptar nuevos miembros y a expulsar a miembros de la SRO.
Un cliente que requiere los servicios de un tasador puede verificar la autoridad y las calificaciones de la persona que ofrece sus servicios de tasación de propiedad y puede comunicarse con la SRO de la cual este tasador es miembro. Cada organización de tasadores debe estar registrada en la forma prescrita por la ley como SRO. La SRO está obligada a mantener un registro de sus miembros y proporcionar la información contenida en este registro a las partes interesadas en la forma que establezca el organismo federal autorizado. En cuanto a las calificaciones, dependerá de la reputación que adquiera esta o aquella SRO. El hecho es que, además de los requisitos obligatorios para los tasadores prescritos por la ley, las SRO pueden establecer sus propias condiciones adicionales de membresía para los tasadores candidatos. Quizás, en algún lugar un candidato requiera recomendaciones de miembros de pleno derecho de una determinada SRO, en algún lugar habrá serios exámenes de "ingreso"... Todas estas son cuestiones de reputación y prestigio, que en las condiciones de competencia en el mercado cada organización tendrá que ganarse. Es importante señalar que los tasadores pueden ser miembros de varias organizaciones autorreguladoras al mismo tiempo.
Al 1 de julio de 2006, aproximadamente 14 mil entidades en Rusia tenían licencia para realizar actividades de tasación: personas jurídicas y empresarios sin constituir una entidad jurídica. De acuerdo con la nueva ley, hasta el 1 de julio de 2007 pueden operar con una licencia válida y luego de acuerdo con las nuevas reglas. En este momento, se debe aprobar el procedimiento para el registro estatal de las SRO, se debe determinar el organismo federal que llevará a cabo este registro y, además, tanto las SRO ya existentes, y actualmente no hay más de diez, como las nuevas. Los creados interesados en desarrollar sus actividades podrán confirmar su estatus y comenzar a trabajar activamente con nuevas oportunidades. Durante 2006 no se expidieron nuevas licencias y el control de las actividades de los tasadores seguía ejercido por la Agencia Federal de Administración de Propiedades.
La nueva edición de la ley sobre actividades de valoración detalla no sólo las disposiciones generales y los principios básicos de regulación de este sector de la economía, sino que también especifica en detalle, hasta cada procedimiento individual, los mecanismos de funcionamiento. nuevo sistema regulación. Esto permite, sin necesidad de adoptar numerosos estatutos en el ámbito de las actividades de valoración, garantizar la máxima aplicación posible de todas las disposiciones de la ley. Pero, por supuesto, no todas las cuestiones pueden resolverse con una sola ley. Así, en la actualidad, el Ministerio de Desarrollo Económico, junto con el Ministerio de Justicia, está elaborando un proyecto de reglamento del Gobierno de la Federación de Rusia, que establece un organismo federal autorizado para mantener un registro unificado de organizaciones autorreguladoras de tasadores, así como como el procedimiento para mantener dicho registro.
Además, se está elaborando un documento que regula el procedimiento para facilitar a los interesados la información contenida en los registros de las organizaciones autorreguladoras de tasadores. Estos actos son necesarios para que la ley funcione con plena vigencia.
Además, con el fin de formar un sistema unificado para estandarizar las actividades de valoración de acuerdo con los requisitos internacionales para la implementación del artículo 20 de la ley, el Ministerio de Desarrollo Económico está trabajando en la preparación de normas federales de valoración. Actualmente se han elaborado borradores de tres normas básicas: " Conceptos generales, principios de valoración y enfoques de valoración”, “Tipos de valor” y “Requisitos para el informe de valoración”.
A partir de julio de 2007, las normas de evaluación serán elaboradas por un organismo no estatal: el Consejo Nacional de Actividades de Valoración. El Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia se reserva el derecho de aprobar únicamente proyectos de normas discutidos y aceptados por la comunidad de expertos.
Perspectivas de desarrollo de las actividades de tasación en Rusia.
Una evaluación de costos independiente proporciona la base de información para tomar soluciones efectivas, tanto en el sector público como privado de la economía, ayuda a proteger los derechos de propiedad de los participantes en las relaciones civiles. Así, el desarrollo de actividades de evaluación está en Rusia moderna aspecto importante del desarrollo sociedad civil Y relaciones de mercado en economía.
Junto con el desarrollo del mercado en Rusia durante los últimos 10 años, las actividades de valoración han seguido un camino de formación "desde cero" y ahora han surgido como un campo de actividad independiente en la economía.
Ha surgido un mercado único para los servicios de tasación. Actualmente, más de 5.300 personas jurídicas y empresarios individuales llevan a cabo actividades de tasación en el marco de requisitos uniformes sobre la base de una licencia federal.
Se ha formado un sistema de regulación estatal de las actividades de tasación, basado en la Ley federal "Sobre las actividades de tasación en la Federación de Rusia" y que incluye el control del cumplimiento por parte de los tasadores de los requisitos y condiciones, las normas de evaluación y pautas, requisitos para la formación de especialistas.
Se están desarrollando organizaciones autorreguladoras de tasadores. Su interacción se ha establecido con el Ministerio de Propiedad de Rusia sobre toda la gama de problemas en el desarrollo del mercado de valoración. Está surgiendo la primera experiencia de interacción entre organizaciones autorreguladoras de tasadores y diversos grupos de consumidores de servicios de tasación. Existe interacción con asociaciones profesionales internacionales de tasadores: el Comité de Normas Internacionales de Valoración (IVSC), el Grupo Europeo de Asociaciones de Tasadores (TEGoVa). La representación de los tasadores rusos en estas organizaciones, el intercambio constante de información, la traducción de los estándares de tasación europeos e internacionales, la participación en conferencias científicas internacionales contribuye al desarrollo. sistema nacional evaluación en Rusia, así como la coherencia en el desarrollo de la evaluación en los países de la CEI.
Las organizaciones autorreguladoras de tasadores han adoptado normas de actividad profesional, documentos sobre la ética del negocio del tasador y control de calidad de las actividades profesionales de los tasadores que son miembros de una u otra organización autorreguladora. Se han tomado medidas para unir varias organizaciones autorreguladoras de tasadores.
Se está desarrollando una base metodológica para la evaluación, teniendo en cuenta la experiencia internacional, así como las peculiaridades del desarrollo económico y la regulación legal en Rusia. Para desarrollar estándares de valoración, el Ministerio de Propiedad de Rusia ha aprobado recomendaciones metodológicas para determinar el valor de mercado de la propiedad intelectual, los terrenos y el derecho a arrendar terrenos. La Cámara de Comercio e Industria de la Federación de Rusia publicó varios materiales metodológicos que resumen la experiencia de realizar trabajos de tasación en Rusia. traducido por la Sociedad Rusa de Tasadores ultima edicion Estándares de evaluación europeos. Detrás últimos años publicado en Rusia un gran número de Literatura científica y educativa sobre evaluación. En conjunto, esto ayuda a superar el vacío metodológico en las actividades de evaluación.
El desarrollo de la evaluación en la Federación de Rusia sería imposible sin un sistema de formación, reciclaje y perfeccionamiento de los tasadores. Uno de eventos importantes En la etapa de formación de las actividades de tasación en Rusia, en 1993 se celebraron seminarios sobre actividades de tasación, organizados por el Instituto de Desarrollo Económico del Banco Mundial. Un impulso notable al desarrollo de la educación en el campo de la evaluación se dio durante la formación y desarrollo de los requisitos de licencia para las actividades de los tasadores. Actualmente, la formación, el reciclaje profesional y la formación avanzada de tasadores se llevan a cabo en más de 70 instituciones educativas ubicadas en toda la Federación de Rusia, que han sido aprobadas por el Ministerio de Propiedad de Rusia. El desarrollo de la formación de tasadores y las mejores prácticas pertinentes se discuten activamente en el marco del trabajo de la sección de evaluación de la Asociación Educativa y Metodológica (UMA) para la especialidad “Finanzas y Crédito”.
En Rusia se está formando experiencia en la evaluación durante la reorganización de grandes empresas. complejos inmobiliarios con la participación de empresas de tasación internacionales y rusas. El debate sobre este trabajo en sus distintas etapas contribuye al crecimiento de una cultura de evaluación, así como de una cultura de decisiones de gestión en la Federación de Rusia.
Con el desarrollo de la reforma económica en Rusia, el crecimiento de la iniciativa privada, el aumento de la competencia y el aumento del número de transacciones con diversos recursos económicos, crece la demanda de valoración independiente. Un análisis multilateral del uso más efectivo de diversos objetos, realizado durante el trabajo de los tasadores, y el uso de diversas técnicas de evaluación contribuyen al crecimiento general de una cultura de decisiones de gestión en la esfera económica. Los especialistas con conocimiento de la tecnología de evaluación son el capital intelectual necesario para implementar transformaciones económicas.
Al mismo tiempo, la demanda de evaluación impone exigencias cada vez mayores a la calidad del trabajo del tasador. La solución a este problema clave para el mercado de tasación se puede lograr mediante una estrecha cooperación entre el Estado, las organizaciones autorreguladoras de tasadores, las instituciones educativas y los consumidores de servicios de tasación.
Desarrollo soporte de información actividades de evaluación.
Uno de condiciones necesarias Realizar una evaluación de alta calidad es la disponibilidad de información suficiente y confiable sobre el objeto de evaluación y el mercado al que pertenece. Para mejorar radicalmente el soporte informativo de las actividades de evaluación es necesario:
o implementación coherente en Rusia de las Normas Internacionales de Información Financiera y las Normas Internacionales de Valoración;
o en el marco de la implementación del programa federal "Rusia Electrónica", desarrollar un mecanismo y regulaciones para el acceso de los tasadores a la información utilizada para la evaluación. En este sentido, las organizaciones autorreguladoras de tasadores deberían participar en la implementación del programa Rusia Electrónica. A la hora de conformar una base de datos de conjuntos de información y regulaciones para el acceso a ella, se debe utilizar la experiencia internacional. Para los fines de la implementación efectiva del programa "Rusia Electrónica", comuníquese con el Gobierno de la Federación de Rusia sobre la cuestión de la máxima divulgación posible de la información de mercado acumulada por las autoridades ejecutivas federales y, en primer lugar, la Comisión Federal del Mercado de Valores. de Rusia, Goskomstat, Rospatent, Roszemkadastr;
o para generar información inicial confiable para la evaluación, también es necesario crear y desarrollar bases de datos especializadas de varios grupos de objetos de evaluación. Es aconsejable que las organizaciones privadas creen dichas bases de datos y proporcionen información a los tasadores con fines comerciales, mientras que los requisitos básicos para mantener dichas bases de datos (fuentes primarias de información, frecuencia de actualización de la información, archivo de datos, etc.) pueden aprobarse en el a nivel estatal y, con el tiempo, a nivel de organizaciones autorreguladoras de tasadores;
o La mejora de la calidad de la evaluación se facilitará mejorando el sistema de registro de transacciones y aumentando la “transparencia” de la información sobre las condiciones de las transacciones.
Conclusión
Resumiendo el trabajo realizado, cabe destacar los aspectos más importantes relacionados con las actividades de evaluación.
Un aspecto importante de las actividades de evaluación es el conjunto de términos y conceptos aprobados. ley Federal"Sobre las actividades de tasación en la Federación de Rusia". La lista cubre toda la base terminológica de la actividad y supone la ausencia de cualquier otra interpretación. Por separado, cabe decir sobre el concepto de “costo”. Dado que en una evaluación el valor, dependiendo de los objetivos marcados por el tasador, se puede calcular de diferentes maneras, esto presupone la presencia de una lista de términos que definen el concepto de "valor del objeto de evaluación". Si consideramos la valoración de empresas, en primer lugar, podemos hablar de inversión, liquidación y valores de mercado razonables. Estos tipos son los principales utilizados en condiciones modernas. Sus diferencias radican en finalidad prevista cada uno de ellos, lo que indica la necesidad de definir claramente el propósito de la evaluación, es decir, es importante determinar quién planea realizar una evaluación específica y con qué propósito.
La valoración empresarial cubre muchos métodos que le permiten calcular el valor de una empresa en función de la información disponible. Para garantizar una mayor confiabilidad, la valoración empresarial implica el uso de tres enfoques: rentable, comparativo (de mercado) y de costos. Cada uno de ellos consta de un conjunto específico de métodos que le permiten evaluar no solo todo el negocio, sino también sus componentes individuales (grupos y tipos de propiedad). Este trabajo no destaca deliberadamente métodos para valorar tipos específicos de propiedad (por ejemplo, maquinaria y equipo, propiedad intelectual, etc.) como objetos de valoración independientes, limitándose a la valoración empresarial, ya que estos métodos son idénticos.
Teniendo en cuenta las particularidades rusas, al evaluar se permite utilizar no los tres, sino solo un enfoque, ya que en algunos casos es imposible recopilar la información necesaria. En este caso, se selecciona el enfoque más óptimo. Desde un punto de vista práctico, en general, se da preferencia al enfoque de costos, ya que con su aplicación se logra mayor detalle y confiabilidad de los resultados obtenidos.
Es difícil sobreestimar la importancia de todas las actividades de valoración y de la valoración empresarial para la economía de la Federación de Rusia, ya que los negocios, como fenómeno dinámico, en el sistema económico ruso hoy se están desarrollando a un ritmo rápido, lo que caracteriza una mejora de la situación. , y para su desarrollo se requiere información de costos constantemente actualizada, que sólo puede determinarse mediante una evaluación profesional.
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Metas, objetivos y formas de regulación de las actividades de valoración. Contenido económico y principales etapas del método de descuento de flujos de efectivo. Licencias y formas de regulación de las actividades de valoración. Cálculo del valor presente de un flujo de pagos de arrendamiento.
prueba, añadido el 09/04/2014
La necesidad y esencia de las actividades de evaluación en la etapa actual de reforma de la economía rusa: requisitos generales, sistema de información y base metodológica. Análisis y evaluación de las actividades económicas y financieras de RosAgroCentre LLC para 2007-2009.
1. El concepto de actividad de tasación, sujetos y objetos de la actividad de tasación
2. El concepto de “costo”, “precio”, “costos”.
3. El concepto de valor de mercado. Tipos de costo.
4. Principios de evaluación.
5. Proceso de evaluación.
§ 1. El concepto de actividad de valoración. Sujetos y objetos de evaluación.
La valoración es considerada en todo el mundo como uno de los mecanismos para una gestión eficaz de la propiedad. Poco a poco en Rusia, con la formación de una clase de propietarios, surge el problema de su uso efectivo y, en consecuencia, surge la necesidad de los servicios de un tasador.
Los principales problemas que suelen tener que resolver los tasadores están relacionados con la valoración del valor. Ella tiene gran importancia para un comprador o vendedor potencial a la hora de determinar un precio de transacción razonable, para un prestamista a la hora de decidir la concesión de un préstamo hipotecario, para una compañía de seguros a la hora de compensar los daños. Si el gobierno enajena una propiedad, es posible que el propietario necesite tasarla para impugnar la oferta del gobierno de una "compensación justa".
Los objetivos de la evaluación están estrechamente relacionados con sus métodos. La elección óptima de uno u otro método para evaluar un objeto depende en gran medida de las calificaciones y la experiencia práctica del tasador.
Según el art. 3 Ley Federal “Sobre Actividades de Valoración” de 29 de julio de 1998 No. 135-FZ. "Actividades de evaluación– actividad profesional de los sujetos de evaluación, encaminada a establecer un valor de mercado o de otro tipo en relación con los objetos de evaluación”.
^ Sujetos de las actividades de valoración. Se reconocen las personas físicas que sean miembros de una de las organizaciones autorreguladoras de tasadores y que hayan asegurado su responsabilidad de acuerdo con los requisitos de la Ley Federal "Sobre Actividades de Tasación" (en adelante, tasadores).
Un tasador puede realizar actividades de tasación de forma independiente, mientras se dedica a la práctica privada, así como sobre la base de un contrato de trabajo entre el tasador y una persona jurídica que cumpla con las condiciones establecidas por el artículo 15 de la Ley Federal "Sobre Actividades de Tasación" ( Artículo 4 de la Ley Federal).
Objetos de evaluación (artículo 5 de la Ley Federal):
1. Separar objetos materiales (cosas).
2. La totalidad de las cosas que constituyen el patrimonio de una persona, incluidos los bienes de cierta clase (muebles, inmuebles, empresas).
3. Propiedad y otros derechos materiales sobre bienes o elementos individuales de la propiedad.
4. Derechos de reclamación, obligaciones (deudas)
5. Obras, servicios, información
6. Otros objetos de derechos civiles respecto de los cuales la legislación de la Federación de Rusia establece la posibilidad de su participación en la circulación civil.
Hay 4 tipos principales de evaluación:
· valoración de la propiedad;
· evaluación de maquinaria, equipos y vehículos;
· evaluación de activos intangibles y propiedad intelectual;
· evaluación del valor de las empresas (negocios).
§ 2. El concepto de “costo” (categoría económica general), “precio”, “costos”.
1. Actúa como medida de la utilidad de una cosa.
2. Una medida del esfuerzo físico y mental de una persona asociado con la creación de una cosa.
3. Una medida de la relativa rareza de las cosas.
4. Una cosa debe tener la capacidad de intercambiarse (ser una mercancía) para tener valor.
5. Equivalente en efectivo de la propiedad.
El precio es la cantidad de dinero transferida por el comprador al vendedor a cambio de un artículo en una transacción real.
El precio es el dinero realmente pagado por la propiedad.
Los costos son una medida de los costos necesarios para crear una propiedad similar a la que se está valorando.
Los costos son el dinero necesario para reproducir la propiedad.
§ 3 El concepto de valor de mercado. Tipos de costo.
Existe riesgo de confusión entre los términos "coste" y "valor". En los informes de valoración de objetos, para no inducir a error al cliente, se ha adoptado la práctica de utilizar únicamente el término “coste” para expresar un precio objetivamente establecido. valor a cambio a partir de esta fecha y utilizando únicamente el término “valor” en el contexto de un concepto subjetivo costo en uso.
1. El valor de cambio es el valor considerado en relación con la enajenación de una cosa y manifestado en forma de precio al cambiar esta cosa por otras cosas o dinero.
Este tipo de valor se establece en el momento de la venta, lo que significa que se basa en el juicio de al menos dos personas. Por tanto, este es un coste objetivo.
2. Costo de uso: el valor de una cosa desde el punto de vista de una persona específica que la usa o tiene la intención de usarla de cierta manera para satisfacer sus propias necesidades. Lo instala un solo usuario, por lo que es un coste subjetivo.
tipos de costo
Al utilizar el concepto de valor al realizar actividades de tasación, se indica un tipo específico de valor, el cual está determinado por el uso previsto del resultado de la tasación (FSO No. 2).
Al realizar actividades de valoración se utilizan los siguientes tipos de valor del objeto de valoración:
· costo de inversión;
· valor de liquidación;
· valor catastral.
Al determinar valor de mercado del objeto de valoración, se determina el precio más probable al que el objeto de valoración puede ser enajenado en la fecha de valoración en el mercado abierto en un entorno competitivo, cuando las partes de la transacción actúan razonablemente, contando con toda la información necesaria, y el valor del precio de la transacción no se refleja en ninguna circunstancia extraordinaria, es decir, cuando:
· una de las partes de la transacción no está obligada a enajenar el objeto de valoración y la otra parte no está obligada a aceptar la ejecución;
· las partes de la transacción conocen bien el objeto de la transacción y actúan en su propio interés;
· el objeto de valoración se presenta en el mercado abierto mediante una oferta pública, típica de objetos de valoración similares;
· el precio de la transacción representa una remuneración razonable para el objeto de evaluación y no hubo coerción para completar la transacción en relación con las partes de la transacción por parte de ninguna parte;
· El pago por el objeto de valoración se expresa en forma monetaria.
La posibilidad de enajenación en el mercado abierto significa que el inmueble objeto de valoración se presenta en el mercado abierto mediante una oferta pública, típica de propiedades similares, y el período de exposición del inmueble en el mercado debe ser suficiente para atraer la atención de un número suficiente de compradores potenciales.
La razonabilidad de las acciones de las partes de la transacción significa que el precio de la transacción es el precio más alto razonablemente alcanzable para el vendedor y el precio más bajo razonablemente alcanzable para el comprador.
La integridad de la información disponible significa que las partes de la transacción están suficientemente informadas sobre el tema de la transacción y actúan en un esfuerzo por lograr los mejores términos de la transacción desde el punto de vista de cada una de las partes, de acuerdo con el pleno cantidad de información sobre el estado del mercado y el objeto de la valoración disponible en la fecha de valoración.
La ausencia de circunstancias extraordinarias significa que cada una de las partes de la transacción tiene motivos para completar la transacción, mientras que las partes no están obligadas a completar la transacción.
El valor de mercado lo determina el tasador, en particular, en los siguientes casos:
· al confiscar propiedades para necesidades estatales;
· al determinar el valor de las acciones colocadas de la empresa adquiridas por la empresa por decisión reunión general accionistas o por decisión del consejo de administración (consejo de supervisión) de la empresa;
· al determinar el valor de la garantía, incluida una hipoteca;
· al determinar el valor de las contribuciones no dinerarias al capital (social) autorizado;
· al determinar el valor de la propiedad del deudor durante un procedimiento de quiebra;
· al determinar el valor de la propiedad recibida gratuitamente.
Al determinar valor de la inversión el valor del objeto de valoración se determina para una persona o grupo de personas específico con el fin de invertir en el uso del objeto de valoración establecido por esta persona (personas). Al determinar el valor de la inversión, a diferencia de lo que ocurre con el valor de mercado, no es necesario tener en cuenta la posibilidad de enajenación por el valor de la inversión en el mercado abierto.
Al determinar valor del rescate del objeto de valoración, se determina un valor calculado que refleja el precio más probable al que este objeto de valoración puede enajenarse durante el período de exposición del objeto de valoración, que es menor que el período de exposición típico para condiciones de mercado, en condiciones en las que el vendedor se ve obligado a completar una transacción de enajenación de propiedad. Al determinar el valor de liquidación, a diferencia del valor de mercado, se tiene en cuenta la influencia de circunstancias extraordinarias que obligan al vendedor a vender la propiedad en cuestión en condiciones que no corresponden a las condiciones del mercado.
Al determinar valor catastral el objeto de valoración se determina mediante métodos de valoración masiva, el valor de mercado establecido y aprobado de conformidad con la legislación que rige la valoración catastral. El valor catastral lo determina el tasador, en particular a efectos fiscales.
Además, durante el proceso de valoración se distinguen los siguientes tipos de valor, que no se reflejan en las Normas Federales de Valoración.
^
Dependiendo de la naturaleza del análogo, se hace una distinción entre el costo de reproducción y el costo de reemplazo.
Costo de reproducción del objeto de valoración.
– el importe de los costes a precios de mercado existentes en la fecha de la evaluación para la creación de un objeto idéntico al objeto de evaluación, utilizando materiales y tecnologías idénticos, teniendo en cuenta el desgaste del objeto de evaluación.
^ Costo de reposición del objeto de valoración.
– el monto de los costos de creación de un objeto similar al objeto de evaluación, a precios de mercado existentes en la fecha de la evaluación, teniendo en cuenta la depreciación del objeto de evaluación.
^ En contabilidad, se hace una distinción entre valor contable y valor de reposición.
Valor en libros
– costos de construcción o adquisición de propiedad. El valor en libros puede ser total (costo inicial en el momento de la puesta en servicio) y residual (incluida la depreciación).
^ Costo de reemplazo – el costo de reproducción de los activos fijos creados anteriormente en las condiciones modernas se determina en el proceso de revaluación de los activos fijos. También puede ser completo y residual.
Los principales factores que determinan el valor estimado son:
· demanda de la propiedad;
· ingresos del objeto como resultado de su operación;
· momento de recepción de los ingresos;
· riesgo asociado con la generación de ingresos;
· grado de control sobre los objetos;
· grado de liquidez de la propiedad;
· restricciones impuestas por el estado u otras personas a la instalación;
· costos de creación de objetos similares;
· la relación entre la oferta y la demanda de objetos similares;
· disponibilidad y desarrollo de infraestructura;
· legislación en materia de valoración, propiedad e impuestos;
· situación económica y política del país;
· factor geográfico.
Las actividades de control y evaluación son trabajo profesional, encaminado a establecer los valores de inversión, liquidación, de mercado, catastrales y demás que prevean las normas. Puede ser realizado por personas competentes que tengan un seguro de responsabilidad. Un ciudadano puede trabajar de forma independiente como médico privado, así como de conformidad con un contrato de trabajo.
135-FZ "Sobre actividades de valoración"
El acto reglamentario establece la base jurídica para trabajar con objetos de propiedad del estado, regiones, municipios, organizaciones y ciudadanos. Las actividades de valoración en la Federación de Rusia también están reguladas por otros documentos, incluidos Tratados Internacionales. Consideremos con más detalle las principales disposiciones de 135-FZ "Sobre actividades de valoración".
Objetos
Las actividades de valoración en la Federación de Rusia se llevan a cabo en relación con:
- obligaciones (deuda).
- Objetos materiales individuales (cosas).
- Derechos de propiedad y otras posibilidades legales sobre la propiedad o sus componentes individuales.
- Conjuntos de cosas (muebles e inmuebles).
- Obras, información, servicios.
- Otros que participen de acuerdo con las normas vigentes.
Derecho a realizar el procedimiento.
La Federación de Rusia, sus entidades constitutivas o municipios, así como las organizaciones y los particulares, podrán recurrir a personas competentes para realizar una evaluación de los objetos que les pertenezcan, en los términos y con los motivos establecidos en la Ley de que se trate. Este derecho se considera incondicional. No depende del procedimiento para realizar estadísticas, contabilidad y presentación de informes definidos en las normas. El derecho también se aplica a la reevaluación. Los resultados del procedimiento se pueden utilizar al ajustar los estados financieros. En caso de desacuerdo, los interesados podrán apelar la conclusión de acuerdo con el procedimiento que reglamentariamente se establezca.
Rendimiento obligatorio
El acto normativo "Sobre las actividades de valoración en la Federación de Rusia" define las condiciones bajo las cuales se lleva a cabo el procedimiento de forma obligatoria. En particular, es obligatorio si el volumen de negocios se refiere a objetos de propiedad total o parcial del estado, los municipios o las regiones. Las actividades de evaluación se llevan a cabo cuando:
- Utilizar la propiedad como objeto de un acuerdo de garantía.
- Venta u otra enajenación de objetos.
- Cesión de obligaciones de deuda.
- Transferencia de propiedad como aporte al capital, fondos de organizaciones.
Este trabajo es obligatorio si surgen disputas sobre el valor del objeto, incluyendo:
- Durante la nacionalización.
- Al otorgar préstamos hipotecarios a organizaciones e individuos, si hay desacuerdo sobre el monto del valor del objeto del acuerdo.
- Al redactar un contrato matrimonial y dividir bienes durante un divorcio.
- Al retirar un objeto del uso municipal o estatal.
- Asegurar el control sobre la corrección de las deducciones fiscales en caso de desacuerdos en el cálculo de la base.
Apertura informativa del trabajo.
Para dar cumplimiento a lo dispuesto en la Ley Federal “Sobre Actividades de Valoración”, el cliente deberá incluir información sobre el informe del trámite realizado en el Registro Unificado dentro de los diez días siguientes a la fecha de su adopción. La base de datos contiene información sobre:
- Fecha de elaboración y número de serie del informe.
- Razones para realizar el procedimiento.
- Tasador (nombre completo, TIN (si está disponible), número de seguro en el sistema OPS).
- Membresía de un especialista en una organización autorreguladora.
- El objeto de evaluación de acuerdo con el informe cumplimentado.
- La fecha en que se estableció el valor de la propiedad.
- El precio de mercado del objeto.
- Opinión de expertos sobre el informe (fecha de elaboración, número).
- Detalles de la entidad jurídica y el valor contable del objeto, para propiedad propiedad de la organización.
- Peritos (nombre completo, número de identificación fiscal, número de seguro).
De acuerdo con la Ley Federal "Sobre Actividades de Valoración", el cliente, además de los datos anteriores, deberá incluir un informe en el Registro Unificado si el trámite fuera obligatorio (en los casos indicados anteriormente). El ingreso de información por parte de los órganos ejecutivos federales y las estructuras de gobierno regional y local es gratuito. Si el informe y la información al respecto contienen datos relacionados con secretos de estado, sólo las partes que no los contienen están sujetas a publicación.
Razones del procedimiento.
Las actividades de valoración se llevan a cabo de conformidad con el contrato. Lo celebra el cliente con un especialista o con una organización en la que trabaja una persona competente en virtud de un contrato de trabajo. En los casos previstos por las normas, las actividades de evaluación, incluidas las repetidas, pueden realizarse sobre la base de una decisión judicial (arbitraje, arbitraje, jurisdicción general) u otro organismo autorizado. Las autoridades que intervienen en los procedimientos de litigios civiles, económicos y de otro tipo son independientes a la hora de elegir un especialista. Los costos incurridos en relación con el procedimiento, así como la remuneración del artista, se reembolsan en la forma prescrita por las reglas.
Características del contrato
La Ley "Sobre Actividades de Valoración" establece requisitos para el contenido del acuerdo entre el cliente y el contratista. El contrato se redacta en escrito. Debe contener:
- El objeto del procedimiento.
- Descripción del objeto (uno o más). La información debe presentarse de tal manera que la propiedad pueda identificarse claramente.
- El tipo de costo que se determinará.
- El importe de la remuneración al artista.
- Información sobre el seguro obligatorio de responsabilidad del artista intérprete o ejecutante.
- El nombre de la organización autorreguladora de la que es miembro el tasador.
- Una indicación de las normas a aplicar al realizar el procedimiento.
- El monto, motivos y procedimiento para la aparición de responsabilidad adicional del contratista con quien se celebra el contrato.
- Información sobre la independencia de la organización en la que trabaja el tasador sobre la base de un contrato de trabajo.
- Datos sobre el contrato de seguro de responsabilidad por violación de los términos de la transacción, causando daños a la propiedad de terceros en caso de incumplimiento de los requisitos del acto reglamentario en cuestión, normas y otras normas legales.
La Ley "sobre actividades de valoración" también exige que se incluya en el contrato información sobre el contratista, incluido el nombre completo.
Matices
En relación con objetos que pertenecen al estado, regiones o municipios, un acuerdo para realizar un trámite en nombre del cliente debe ser celebrado por una persona autorizada por el propietario del inmueble para realizar transacciones con él, a menos que la normativa disponga lo contrario. . La fecha para determinar el coste es el día en que se fija el precio.
Informe
La Ley “Sobre Actividades de Valoración” establece los requisitos para el documento final elaborado con base en los resultados del procedimiento realizado. El informe deberá generarse en papel o en formato electrónico. El documento está redactado de acuerdo con las normas y disposiciones de los reglamentos del organismo federal autorizado para regular las actividades de valoración. El informe no debe contener ninguna información que sea ambigua o engañosa. El documento indica la fecha en que se realizó el procedimiento, los estándares que se utilizaron, tareas y objetivos, y demás información necesaria para un reflejo completo e inequívoco de los resultados. El informe también debe incluir:
- Fecha de elaboración y número del acto.
- Razones para realizar el procedimiento.
- Información sobre el contratista, incluido el nombre completo, información de contacto, información sobre su membresía en una organización autorreguladora.
- Objeto del procedimiento.
- Información sobre la independencia de la persona jurídica.
- Descripción precisa de la propiedad. En relación con un objeto que pertenece a una entidad jurídica: detalles de la organización y valor contable (si lo hubiera).
- una lista de los datos utilizados indicando sus fuentes, suposiciones hechas al realizar el procedimiento.
- La secuencia de establecimiento del valor de la propiedad, su monto final, límites y restricciones al uso de los resultados obtenidos.
- La fecha en que se determinó el precio del objeto.
- Relación de los documentos utilizados por el albacea y que establecen las características cualitativas y cuantitativas del inmueble.
La Ley Federal “Sobre Actividades de Valoración” permite la inclusión de otra información en el informe si, a juicio del especialista, es significativa y contribuye a un reflejo más completo del método de cálculo utilizado por él.
Reglas adicionales
Si el informe se prepara en formato electrónico, deberá estar firmado con firmeza firma digital en la forma prescrita por la normativa vigente. En los casos que establezca la Ley Federal considerada, los documentos legales del organismo autorizado de la Ley Federal. autoridades, la conclusión está sujeta a publicación. El orden de publicación está determinado por la estructura federal especificada.
Fiabilidad de la información.
Las actividades de valoración y evaluación requieren mucha mano de obra y requieren mucha atención y un alto profesionalismo por parte del ejecutante. El tamaño final del mercado u otro valor del objeto determinado con base en los resultados del procedimiento, indicado en el informe generado en la forma y con las bases previstas en la normativa vigente, se considera recomendado para su uso al realizar transacciones y confiable. , a menos que el tribunal u otro organismo autorizado establezca lo contrario. La legislación establece un plazo durante el cual la información del documento final puede ser utilizada por las entidades interesadas. Se considera recomendado para su uso en las transacciones civiles el tamaño final del mercado u otro valor determinado en el informe, excepto el valor catastral, estableciéndose el precio inicial del objeto de concurso o subasta en el plazo de seis meses. El plazo se computa a partir de la fecha de formación del documento final. La legislación podrá prever un plazo diferente.
Definiciones
Las actividades de tasación se llevan a cabo para establecer el valor de mercado, liquidación u otro valor de la propiedad. El primero debe entenderse como el precio más probable del objeto al que puede enajenarse en condiciones competitivas con acciones razonables de las partes de la transacción, cuando se dispone de toda la información necesaria y ninguna circunstancia extraordinaria afecta su tamaño. El valor de mercado se determina en los casos en que:
- Uno de los participantes en la relación no está obligado a enajenar y el otro no está obligado a aceptar el objeto.
- Las partes conocen el objeto de la transacción y actúan en su propio interés.
- La propiedad se presenta al mercado a través de una oferta pública, típica de propiedades similares.
- El precio de la transacción es una contraprestación razonable y no existe obligación de completarla.
- El pago por el objeto se expresa en forma monetaria.
Otras categorias
El valor de liquidación es un valor estimado que refleja el precio más probable al que se puede disponer de la propiedad durante el período de exposición. Sin embargo, existen circunstancias en las que el propietario se ve obligado a realizar la transacción. se establece como resultado de una tasación estatal o al considerar disputas sobre su valor, o se determina en los casos previstos en el art. 24_19 Ley Federal No. 135. El objetivo del procedimiento puede ser determinar un precio de inversión para el objeto. Debe entenderse como el costo de un objeto para una determinada entidad o grupo de personas, para los fines que éstas establezcan para el uso de esta propiedad.
Conclusión
Un acto reglamentario que incluya un requisito de valoración obligatoria, o un contrato, no podrá especificar el tipo de precio a determinar. En este caso, por regla general Se establece el valor de mercado de la propiedad. Esta disposición también se aplica en situaciones en las que el acto normativo contiene términos y definiciones no previstos en la Ley Federal No. 135. Entre ellos se incluyen, en particular, conceptos como equivalente, válido, razonable, costo real etcétera.
Actividades de valoración– es una actividad profesional para determinar el valor de objetos tangibles e intangibles. En la Federación de Rusia, según el propósito de la evaluación, se distinguen los siguientes tipos de valor: mercado, inversión, liquidación y catastral.
Regulación regulatoria de las actividades de valoración.
Un tasador es un especialista que tiene derecho a realizar una tasación y firmar un informe sobre la tasación de inmuebles, vehículos, equipos, empresas, siniestros, obras, etc.
Las actividades de los tasadores están reguladas por la Ley Federal N° 135-FZ del 29 de julio de 1998 "Sobre las actividades de tasación en la Federación de Rusia".
Las actividades de valoración están reguladas por el Estado y, en gran medida, por organizaciones autorreguladoras.
El Consejo Nacional de Actividades de Valoración, creado en la Federación de Rusia de conformidad con la Ley Federal de 29 de julio de 1998 No. 135-FZ "Sobre las Actividades de Valoración en la Federación de Rusia", desempeña las siguientes funciones:
la formación de enfoques unificados para la implementación de actividades de valoración;
coordinación de actividades de tasadores;
desarrollo de estándares federales y reglas de evaluación.
Convenio para la prestación de servicios de tasación.
El artículo 10 de la Ley N ° 135-FZ define los requisitos obligatorios para un contrato para la prestación de servicios de tasación.
Así, un contrato para la prestación de servicios de tasación debe contener:
motivos para celebrar el contrato;
tipo de objeto de valoración;
tipo de valor (valores) determinado del objeto de valoración;
recompensa monetaria por realizar una evaluación del tema de evaluación;
Información sobre el seguro de responsabilidad civil del tasador.
Un acuerdo sobre la evaluación tanto de un solo objeto de evaluación como de varios objetos de evaluación debe contener una indicación exacta de este objeto de evaluación (objetos de evaluación), así como su (su) descripción.
En relación con la valoración de objetos de valoración pertenecientes a la Federación de Rusia, entidades constitutivas de la Federación de Rusia o municipios, el tasador celebra un acuerdo con una persona autorizada por el propietario para realizar una transacción con los objetos de valoración, a menos que se establezca lo contrario. por la legislación de la Federación de Rusia.
Objetos de las actividades de evaluación.
Los objetos de las actividades de evaluación incluyen:
todo tipo de bienes inmuebles;
valores;
objetos de propiedad intelectual;
negocio (empresa en funcionamiento);
coches y equipos.
¿Quién participa en las actividades de tasación?
Las actividades de valoración son realizadas por tasadores profesionales.
Los tasadores profesionales son personas físicas que son miembros de pleno derecho de una de las organizaciones autorreguladoras de tasadores y han asegurado su responsabilidad de acuerdo con los requisitos de la legislación vigente en materia de actividades de tasación.
Al realizar actividades de tasación, se utilizan métodos y reglas especiales.
Requisitos para las actividades de tasadores profesionales.
Los siguientes requisitos se aplican a las actividades de los tasadores profesionales en la Federación de Rusia.
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La actividad de valoración es un ámbito de emprendimiento independiente. destinado a evaluar recursos naturales, activos financieros, negocios, proyectos de inversión, propiedad intelectual, activos fijos, bienes muebles e inmuebles, en particular terrenos.
El objeto de las actividades de evaluación es establecer mercado, inversión, liquidación y otros tipos valor de los objetos de valoración . Este tipo de actividad, así como la profesión asociada a ella, la profesión de tasador, es un nuevo tipo de negocio para Rusia.
Los sujetos de las actividades de valoración son tasadores. - personas jurídicas y empresarios individuales que hayan recibido una licencia para el derecho a evaluar, por un lado, y clientes - personas jurídicas, ciudadanos, el Estado representado por organismos autorizados, por otro lado.
Al mismo tiempo, la actividad de evaluación es también un área actividad científica con su tema, métodos, principios y normas.
La actividad de valoración es una rama de pleno derecho de la ciencia económica: aplicada análisis Economico estrechamente relacionado con otros Ciencias Economicas: economía de la industria, contabilidad, análisis actividad económica con matemáticas financieras, gestión financiera.
Las actividades de valoración son necesarias tanto para los organismos gubernamentales a efectos tributarios como para las personas físicas y jurídicas para las necesidades de circulación civil. Es necesario distinguir entre la regulación legal del sector inmobiliario y la regulación legal de las actividades de tasación.
Los fundamentos legales de las actividades inmobiliarias y de tasación, así como su regulación regulatoria en la Federación de Rusia, se encuentran en un período de formación. En 1998, Rusia adoptó una ley sobre actividades de valoración, en 1997, una ley sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos, etc. También está surgiendo gradualmente un mercado civilizado de servicios en el campo de la valoración: el desarrollo de profesionales organizaciones, el desarrollo y promoción en la práctica de estándares profesionales, la creación de bases de datos sobre transacciones, etc.
Una de las áreas de actividad de tasación es la tasación de inmuebles. La finalidad de la valoración inmobiliaria es la transferencia de derechos sobre bienes inmuebles. .
El artículo 130 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que “los bienes inmuebles (bienes inmuebles, bienes inmuebles) incluyen tierra, áreas del subsuelo, cuerpos de agua aislados, cuyo movimiento sea imposible sin daños desproporcionados a su finalidad, incluidos bosques, plantaciones perennes, edificios, estructuras". Ley para bienes raíces También se pueden incluir otras propiedades.
Para determinar el valor de una propiedad, es necesario recopilar información sobre el mercado inmobiliario.
El mercado inmobiliario es un conjunto de relaciones entre personas que celebran transacciones, así como un conjunto de mecanismos mediante los cuales se llevan a cabo las siguientes acciones:
- se transfieren los derechos de propiedad y otros derechos de propiedad sobre bienes inmuebles;
- se fijan los precios de los bienes inmuebles;
- El territorio se distribuye según tipos de uso del suelo y su mejoramiento (edificaciones, estructuras, etc.).
El mercado inmobiliario es diferente del mercado de otros bienes y servicios; es un mercado imperfecto:
- el mercado inmobiliario no está centralizado; está dividido en muchos mercados locales (locales), cada uno de los cuales se comporta de una manera especial;
- no existe un producto mueble estandarizado, el condicionamiento del inmueble por su ubicación conduce a la unicidad de cualquier objeto inmobiliario, no hay dos objetos idénticos;
- las transacciones se realizan de forma irregular;
- los datos sobre precios, condiciones de transacción y relaciones crediticias son confidenciales, no existe una fuente de información confiable generalmente aceptada;
- una propiedad es parte integral de su ubicación y su futuro está determinado por la situación (económica, demográfica, política, ambiental);
- la oferta en el mercado inmobiliario es inelástica, es decir, con un cambio brusco en la demanda, es difícil aumentar la oferta de objetos en poco tiempo;
- Cada transacción puede tener su propia condiciones especiales financiación;
- El mercado inmobiliario está sujeto en gran medida a la regulación gubernamental a nivel local y federal.
En las actividades de valoración, se consideran tres enfoques generalmente aceptados para la valoración de bienes raíces: basado en costos, comparativo (de mercado), rentable, cada uno de los cuales tiene sus propias ventajas y desventajas; De acuerdo con las normas de valoración se utilizan los tres enfoques, luego se realiza un análisis comparativo de los resultados obtenidos para llegar a una conclusión final sobre el valor.
Este artículo examina con más detalle el enfoque de ingresos para la valoración de bienes raíces y su base: los cálculos financieros.