Kontaktlar
uy/ yubka

Mulkni boshqarishga strategik yondashuv. Mulkni boshqarishning strategik maqsadlari va kontseptsiyasi

Mulkni boshqarishga strategik yondashuv

Bozor sharoitida menejmentga strategik yondashuv nihoyatda muhim ahamiyat kasb etadi. Strategik yondashuv nafaqat korxonaning moliya, investitsiya, marketing, texnologiya, xodimlarni boshqarish kabi sohalarini, balki mulkni boshqarish faoliyatini ham qamrab oladi.

Strategik boshqaruv qarorlarining mohiyati shundan iboratki, bu qarorlar fundamental xarakterga ega va uzoq muddatli (bir necha yil) istiqbolga qaratilgan. Bu joriy vaziyatdan kelib chiqib qarorlar qabul qilinganda strategik menejment va operativ vaziyatni boshqarish o'rtasidagi asosiy farqdir.

Strategiya deganda, odatda, belgilangan harakatlarning umumlashtirilgan modeli yoki korxona o'z maqsadlariga erishish uchun amal qiladigan qoidalar to'plami tushuniladi. Korxonaning missiyasini shakllantirishda jamlangan holda ifodalangan korxonaning umumiy (korporativ) strategiyasi va unga bo'ysunadigan xususiy yoki funktsional strategiyalar o'rtasida farqlanadi.

Mulkni boshqarish strategiyasi yoki mulk strategiyasi, xususiy strategiyalardan biri boʻlib, u boshqa funksional strategiyalar bilan chambarchas bogʻliq: moliyaviy, investitsiya, operatsion, assortiment, narx, texnologiya va boshqalar.

Menejmentning asosiy vazifalaridan biri korxonaning to'g'ri umumiy strategiyasini, shuningdek, faoliyatning alohida sohalarida undan kelib chiqadigan xususiy strategiyalarni ishlab chiqish va amalga oshirishdir.

Umumiy strategiyani ishlab chiqish uchun korxonaning kompleks boshqaruv diagnostikasi amalga oshiriladi, u tarkibiy, marketing bo'yicha tahliliy ishlar to'plamini o'z ichiga oladi.



va moliyaviy-iqtisodiy tahlil, shuningdek, inson resurslari tahlili, korporativ madaniyat va tashqi muhit. Moliyaviy-iqtisodiy tahlilda to'lov qobiliyati (likvidlik) ko'rsatkichlari tekshiriladi, tadbirkorlik faoliyati, moliyaviy barqarorlik va rentabellik.

Moliyaviy menejment nazariyasi diagnostika natijalari asosida aniqlangan korxonaning moliyaviy holatining mumkin bo'lgan turlarining batafsil tasnifini taqdim etadi. Biz eng ko'p to'rttasiga e'tibor qaratamiz xarakterli turlari korxonaning moliyaviy-iqtisodiy holati: 1) og'ir (inqiroz); 2) zamon (inqirozdan oldingi yoki keyingi); 3) qoniqarli va 4) yaxshi.

Dastlabki moliyaviy-iqtisodiy holat korxona uchun tegishli umumiy strategiyani shakllantirishni oldindan belgilab beradi. Qiyin (inqiroz) holatidagi korxonalar passiv saqlash (omon qolish) strategiyasini amalga oshirishga majbur. Moliyaviy ahvolning yaxshilanishi bilan kompaniya faol tabiatni muhofaza qilish strategiyasiga o'tishga qodir. Qoniqarli va yaxshi moliyaviy ahvolga ega bo'lgan korxonalar rivojlanish va o'sish strategiyasiga asoslanadi. Tegishli moliyaviy holat bilan belgilanadigan strategiyalarning qayd etilgan turlari va ularni amalga oshirishning mumkin bo'lgan o'ziga xos variantlari Jadvalda keltirilgan. 2.1.

Keling, korxonaning umumiy strategiyasiga qarab mulkni boshqarish strategiyasini qanday xususiyatlar xarakterlaydi degan savolni ko'rib chiqaylik.

Da passiv saqlash (omon qolish) strategiyalari Mulkni boshqarish sohasidagi kompaniya minimalizm tamoyiliga amal qiladi.

Bunday holatda kompaniya quyidagi choralarni ko'radi:

Ishlab chiqarish hajmi kamayadi va minimal talab darajasiga keltiriladi;

Resurs iste'moli minimallashtiriladi;

Assortiment va texnologiyalar ibtidoiy bo'lib bormoqda;

Ish haqini minimal darajada ushlab turish bilan xodimlar soni qisqartiriladi qabul qilinadigan daraja;

To‘lovlarni kechiktirish, qarzlarni qayta tuzish va o‘zaro defoltlarni bartaraf etishga urinishlar qilinmoqda.


Bunday sharoitlarda mulkni boshqarish strategiyasi quyidagi xususiyatlarga ega:

Asosiy fondlarning bir qismi konservatsiyalangan, qolgan qismi elektr energiyasi, yoqilg‘i va yordamchi materiallarni iste’mol qilishda tejamkorlik rejimida bir smenada ishlaydi;

Ishlamaydigan asosiy vositalar, ayniqsa, aloqa va texnika vositalarining xavfsizligini ta’minlash choralari ko‘rilmoqda;

Bo'shatilgan binolarning bir qismi ijaraga beriladi;

Ba'zan ular asosiy vositalarni qayta baholashni tashkil qiladilar, baholovchilardan ushbu aktivlarni maksimal darajada "pasaytirish" ni izlaydilar va shu bilan ularni kamaytiradilar. amortizatsiya ajratmalari va mol-mulk solig'i to'lovlari;

Aylanma mablag'lar aylanmasini oshirish choralari ko'rilmoqda: tovar-moddiy zaxiralarni minimal darajaga kamaytirish, omborlardagi "likvid bo'lmagan aktivlar" dan xalos bo'lish, debitorlik qarzlarini kamaytirish yo'llarini izlash;

Mablag'larning etishmasligi tufayli investitsiya faoliyati amalda amalga oshirilmaydi;

Korxonani qayta tashkil etish jarayonida mulkni bo'lish mumkin.


Da faol tabiatni muhofaza qilish strategiyalari:

Mahsulot assortimenti qisman yangilanmoqda, yangi bozor bo'shliqlari qidirilmoqda va band etilmoqda;

Korxonani boshqarish tizimida qisman qayta tashkil etish amalga oshirilmoqda;

Ishlab chiqarish va boshqaruv texnologiyalarida takomillashtirilmoqda;

Kreditorlik va debitorlik qarzlarini qisqartirish choralari ko'rilmoqda;

Investitsiya faoliyatini faollashtirish choralari ko'rilmoqda;

O'rta muddatli rejalashtirish tizimi yaratilmoqda.

Bunday sharoitda mulkni boshqarish strategiyasi korxonada mavjud bo'lgan barcha resurslardan to'liq foydalanish strategiyasi xarakteriga ega, xususan:

Ishlab chiqarish hajmining oshishi bilan asbob-uskunalar va ishlab chiqarish maydonlarining yuki ortadi;

Investitsiyalar cheklangan bo'lsa, asosiy vositalarning eskirishi mavjud uskunalarni ta'mirlash va modernizatsiya qilish orqali bartaraf etiladi;

Yangi mahsulotlarni ishlab chiqish bilan bog'liq holda, mavjud quvvatlardan foydalanish qayta taqsimlanadi;

Ortiqcha asosiy fondlar aniqlanib, ularni joriy etish choralari ko‘rilmoqda.

Da rivojlanish elementlari bilan tabiatni muhofaza qilish strategiyalari Faol tabiatni muhofaza qilish strategiyasi bilan bir xil jarayonlar rivojlanadi va chuqurlashadi, lekin shu bilan birga:

Talabga ega bo‘lgan yangi mahsulotlar ishlab chiqarish kengaymoqda, past rentabelli mahsulotlar ishlab chiqarish cheklanmoqda;

Umumiy to'lov qobiliyati va rentabellikka erishiladi;

Korxonani investitsion qayta qurish ishlari olib borilmoqda. Bunday sharoitda muvozanatli strategiya

ekspluatatsion mulk majmualarini mahalliy o'zgarishlarni kiritish orqali rivojlantirish, masalan: to'siqlarni bartaraf etish, eskirgan uskunalarni almashtirish, yangi turdagi mahsulotlar uchun uskunalar parkini qisman o'zgartirish va boshqalar.


Ushbu strategiya o'zingizni investitsiyalar uchun o'rtacha ehtiyoj bilan cheklash imkonini beradi. Shu bilan birga, individual loyihalarni amalga oshirishda ustuvor yo'nalishlarni belgilovchi optimal investitsiya portfeli shakllantiriladi.



Yuqorida tavsiflangan shartlar va strategiyalar so'nggi o'n yil ichida Rossiya korxonalari tomonidan keng qo'llanilgan va qo'llanilib kelmoqda.

Rivojlanish va rivojlanish strategiyasi yaxshi va mukammal moliyaviy ahvoldagi korxonalar uchun xosdir.

Nazariy jihatdan strategik boshqaruv kompaniyalar uchun mumkin bo'lgan o'sishning uchta turiga e'tibor bering: diversifikatsiyalangan, integratsiyalashgan va konsentrlangan. Diversifikatsiyalangan o'sish, korxona ilgari notanish bo'lgan mahsulotlarni ishlab chiqishni boshlaganda va bozorda yangi o'rinlarni egallaganida sodir bo'ladi. Tabiiyki, bunday o'sish ishlab chiqarish va texnik bazada jiddiy o'zgarishlarni talab qiladi, ya'ni. operativ mulkiy komplekslarning tarkibi va tuzilishida. Integratsiyalashgan o'sish bilan, orqaga yoki oldinga vertikal integratsiya shaklida yangi tuzilmalarni (qo'shilish, qo'shilish, konsolidatsiya) qo'shish orqali korxonani kengaytirishga e'tibor qaratiladi. Konsentrlangan (keng miqyosda) o'sish bilan ishlab chiqarilgan mahsulotlarga bo'lgan talabni oshirish va ishlab chiqarish quvvatlarini kengaytirish choralari ko'rilmoqda, shu bilan birga mahsulot assortimenti deyarli o'zgarmadi.

Ushbu strategiyaning bir varianti - "katta o'tish" strategiyasi. Biznes-jarayonni reinjiniring deb ataladigan asosda amalga oshirilgan umumiy "yutuq" strategiyasi bilan raqobatdosh korxonalar bilan solishtirganda barcha operatsion mulk majmualarini jadal, ilg'or rivojlantirish talab etiladi, bu esa ishlab chiqarish va texnologik jarayonlarni tubdan o'zgartirish bilan birga keladi. texnik yangiliklar, ilg‘or texnologiya va uskunalar, boshqaruv tizimlarini joriy etish, ishlab chiqarish quvvatlarini kengaytirish asosida korxona bazasi. Ushbu strategiya bir vaqtning o'zida faol investitsiya strategiyasini amalga oshirishni o'z ichiga oladi, chunki bu muhim investitsiyalarni iste'mol qilishni o'z ichiga oladi. Ba'zi AQSh kompaniyalarida qo'llaniladigan va ko'pincha adabiyotlarda e'lon qilingan ushbu strategiya yaqin kelajakda Rossiya korxonalari uchun mavjud bo'lishi dargumon.


2.2. Korxonada mulkni boshqarish tamoyillari

Ko'pgina mahalliy sanoat korxonalarida asosiy fondlarning qoniqarsiz holati bir qator sabablar bilan izohlanadi, ular orasida, birinchi navbatda, korxonalarning tarang moliyaviy ahvolini ta'kidlash kerak. Biroq, bu sabablar qatorida shuni ham ta'kidlash kerakki, ko'pgina korxonalarda o'z mulki va aktivlarini boshqarishning aniq dasturi amalda yo'q. Bu xulosani mavjud asosiy vositalardan to‘liq foydalanilmaganligi, korxonalarda ko‘char va ko‘chmas mulkning ko‘p sonli ishlamayotgan ob’yektlarining mavjudligi, korxonalarning katta hajmdagi materiallar va butlovchi qismlar zahiralariga ega bo‘lgan og‘irligi; tayyor mahsulotlar, aniq amortizatsiya siyosatining yo‘qligi, mulkni rekonstruksiya qilish, texnik qayta jihozlash va modernizatsiya qilish bo‘yicha rejalashtirish va loyihalarni boshqarishning yomon tashkil etilishi, mulkiy xavf-xatarlardan kompleks sug‘urtalash dasturlarining yo‘qligi, mulkdan muqobil foydalanish (ijara, lizing) dastaklaridan samarasiz foydalanish. .

“Korxonalarda mulkiy aktivlarni boshqarishning mavjud amaliyoti tarqoqlik, funksiyalarning ko‘plab tuzilmalar va bo‘linmalar o‘rtasida tarqoqligi, boshqaruv jarayonlarining tizimli ifodalanmaganligi va ularning korxonaning strategik maqsadlariga bo‘ysunishidan aziyat chekmoqda.

Mulkni boshqarish korxona (tashkilot) umumiy boshqaruv tizimining quyi tizimlaridan biridir. Ushbu quyi tizimdagi boshqaruv ob'ektlari mulkiy majmualar va mulk ob'ektlari (binolar, inshootlar, mashinalar, uskunalar va boshqalar), shuningdek, xo'jalik yurituvchi sub'ektlar o'rtasidagi mulkka oid tashkiliy-huquqiy munosabatlardir.

Mulkni boshqarishning bir qismi sifatida ko'chmas mulk er bilan chambarchas bog'liq bo'lgan va maxsus huquqiy qo'llab-quvvatlash va tartibga solishni talab qiladigan o'ziga xos mulk turi bo'lganligi sababli, ko'chmas mulkni (ko'chmas mulkni) boshqarish kabi boshqaruv faoliyati sohasi mavjud. mulk huquqi va boshqa mulkiy huquqlar.


()6viloyat, shahar va shahar hokimiyatlari nazorati ostidagi ko'chmas mulk ob'ektlari lizing operatsiyalari va ishonchli boshqaruv (ishonch) dan faol foydalanish bilan tavsiflangan maxsus boshqaruv tizimini talab qiladi. Biznesning ayrim turlarida: mehmonxona, turizm, sport va boshqalarda ko‘chmas mulk asosiy daromad manbai hisoblanadi va shuning uchun alohida boshqaruvni talab qiladi.

Sanoat korxonasi sharoitida mulkning ko'chmas va ko'char turlari yagona ishlab chiqarish majmuasini tashkil etadi, ular korxonaning ishlab chiqarish va ekspluatatsion faoliyati uchun moddiy-texnika bazasi bo'lib xizmat qiladi. Bunday sharoitda mulkni boshqarish va ko'char mulkni boshqarish va ko'chmas mulkni boshqarishni qat'iy farqlash mantiqiy emas. Bundan tashqari, saqlash, yangilash, tiklash, texnik xizmat ko'rsatish va texnik rivojlanish kabi boshqaruv vazifalari asosan ikkala turdagi mulkning yaqin munosabatlarida hal qilinadi.

Korxonaning iqtisodiy, ishlab chiqarish va innovatsion salohiyatini oshirish butun mulk majmuasini uyg‘un rivojlantirishni taqozo etadi. Shunday qilib, yangi, ilg'or texnologiyalarni joriy etish yangi zamonaviy asbob-uskunalar va asboblarni sotib olish va rivojlantirish bilan birga keladi va bu normal mikroiqlim, ovoz yalıtımı va ishchilar uchun qulay muhitni ta'minlash uchun binolar va binolarga talablarni oshiradi. Ishlab chiqarishni texnik qayta jihozlash, rekonstruksiya qilish va modernizatsiya qilish bo‘yicha deyarli barcha investitsiya loyihalari texnika parkida ham, binolar, inshootlar va kommunikatsiyalarning konstruktiv elementlarida ham jiddiy o‘zgarishlarni nazarda tutadi.

Korxonadagi mulkni boshqarish tizimining asosiy funktsiyalari va ushbu tizim o'zaro aloqada bo'lgan tashqi tashkilotlarning tarkibi rasmda keltirilgan. 2.1.

Mulkni boshqarish korxona boshqaruvining boshqa sohalari, xususan, moliyaviy menejment, investitsiyalar, xarajatlar, mahsulot assortimenti, texnik va boshqa sohalar bilan chambarchas bog'liq. innovatsion rivojlanish.

Mulkni boshqarish va moliyaviy va investitsiya boshqaruvi o'rtasidagi aloqalarni quyidagi sohalarda kuzatish mumkin. Birinchidan, mulkiy aktivlarning tarkibi va qiymati bevosita korxona qiymatini aniqlaydi.

Guruch. 2.1. Korxonada mulkni boshqarish tizimining asosiy vazifalari

Ikkinchidan, mulkiy aktivlar qiymatining o'zgarishi soliq to'lovlarida o'z aksini topadi. Uchinchidan, asbob-uskunalarning barqaror ishlashi ko'p jihatdan tugallanmagan ishlab chiqarish hajmi va aylanma mablag'larning aylanishini belgilaydi. To‘rtinchidan, korxonadagi investitsiya loyihalari umumiy tarkibida mulkiy kompleksdagi o‘zgarishlarga, xususan, rekonstruksiya qilish, texnik qayta jihozlash va modernizatsiya qilishga oid loyihalar salmoqli salmoqni egallaydi.

Mulkni boshqarish va operatsion xarajatlarni boshqarish o'rtasidagi bog'liqliklar quyidagicha. Birinchidan, buxgalteriya hisobi va asosiy vositalarning amortizatsiyasi tizimining ishlab chiqarish tannarxiga bevosita ta'sir qiladi. Ikkinchidan, xarajatlarning muhim qismini uskunalarni saqlash va ishlatish xarajatlari, shuningdek xarajatlar egallaydi


Mulkni boshqarish va mahsulot assortimentini boshqarish o'rtasidagi aloqalar quyidagi sohalarda amalga oshiriladi. Birinchidan, agar siz mahsulot assortimentini kengaytirishingiz kerak bo'lsa, unda siz ko'proq funktsional va texnologik imkoniyatlarga ega bo'lgan va bir mahsulotni ishlab chiqarishdan boshqasiga osongina o'zgartirilishi mumkin bo'lgan uskunalarni sotib olishingiz kerak. Ikkinchidan, agar korxona mahsulotlariga talab oshsa va ishlab chiqarishni kengaytirish zarur bo'lsa, investitsiyalarni o'rtacha darajada oshirish bilan bir yoki bir nechta faoliyat ko'rsatuvchi mulk majmualarining quvvatini oshirish kerak. Uchinchidan, agar ishlab chiqarilgan mahsulot sifatiga qo'yiladigan talablar oshsa, yuqori aniqlikdagi mashinalar va mashinalar sonini ko'paytirish orqali uskunalar parkida tegishli o'zgarishlar zarur.

Mulkni boshqarish va texnik va innovatsion rivojlanishni boshqarish o'rtasida bog'liqlik mavjud. Mulkning texnik holatini tekshirish, ishlab chiqarish quvvatlarini hisoblash va rejalashtirish, mulkni tiklash va yangilash bo'yicha ishlarni rejalashtirish va tashkil etish kabi funktsiyalar operativ boshqaruvning o'ziga xos belgilariga ega.

Mulkni boshqarish - bu mulkiy ob'ektlarning ishlashini ta'minlash, ularning holatini ishlab chiqarish talablariga va zamonaviy texnik darajaga etkazish, yangilash va qayta jihozlash, ulardan maksimal foyda olishni ta'minlash va foydalanish paytida isrofgarchilikni kamaytirish uchun doimiy, maqsadli ta'sir qilishdan iborat. .

Korxonada mulkni boshqarish operatsion mulk majmualariga o'zgartirishlar kiritishni anglatadi:

1) mulk bilan bog'liq boshqaruv qarorlarini qabul qilish;

2) mulkni o'zgartirishni nazarda tutuvchi investitsiya loyihalarini ishlab chiqish va amalga oshirish;

3) tashkiliy va tarkibiy chora-tadbirlarni amalga oshirish, shu jumladan: mulkni boshqarish bo'limi tashkil etish;


iqtisod, kadrlarni tanlash va tayyorlash, jarayonni tashkil etishni amalga oshirish, moliyaviy javobgarlik markazlarini yaratish va ularga mulkiy javobgarlik berish va boshqalar.

Menejmentning umumiy nazariyasi qoidalari va mulkni boshqarish faoliyati mazmuni haqidagi yuqoridagi mulohazalardan kelib chiqib, quyidagi ta’rifni beramiz.

Mulkni boshqarish korxona faoliyati sohalarida mulkni shakllantirish va undan samarali foydalanish bilan bog'liq boshqaruv qarorlarini ishlab chiqish va amalga oshirish tamoyillari va usullari tizimidir. Keling, mulkni boshqarishda kuzatilishi kerak bo'lgan asosiy tamoyillarni ta'kidlaylik.

1. Mulk bo'yicha boshqaruv qarorlarini qabul qilishning kompleks yondashuvi va mulkni boshqarish tizimining integratsiyalashuvi umumiy tizim korxona boshqaruvi. Mulk bo'yicha boshqaruv qarorlari moliya, investitsiyalar, xodimlarni boshqarish, ishlab chiqarish va xizmatlarni tashkil etish vazifalari bilan bog'liq bo'lishi kerak.

2. Strategik yondashuv, ya'ni. mulk bo'yicha qabul qilingan qarorlarni korxonani rivojlantirishning strategik maqsadlariga bo'ysundirish yoki boshqacha aytganda, ularni kelajakka yo'naltirish va qabul qilingan korxona strategiyasida ko'rsatilgan umumiy natijalarga erishish.

3. Boshqaruvning moslashuvchanligi, ya'ni. bozorda va tashqi muhitda mavjud sharoitlarni hisobga olgan holda qabul qilingan strategiyadan qisqa muddatli chetlanishlarga yo'l qo'yilishi.

4. Tizimli yondashuv, ya'ni. ishlab chiqarish, xizmat ko'rsatish, tijorat va axborot va boshqaruv tizimlari ko'rinishidagi operatsion mulk majmualarini o'z kirish va chiqishlari bilan ifodalash.

5. Mulk bo'yicha boshqaruv qarorlarini qabul qilishda dinamik yondashuv, ya'ni. vaqt omilini, ilgari tugallangan loyihalardan olingan natijalarni, shuningdek, bozor dinamikasining kelajakdagi tendentsiyalari, inflyatsiya sur'atlari va tashqi muhitning boshqa ko'rsatkichlari prognozlarini hisobga olgan holda.

Qayd etilgan tamoyillar har qanday sanoat korxonasida mulkni boshqarish tizimi qurilishi va faoliyat yuritishi kerak bo'lgan uslubiy va tashkiliy asos bo'lib xizmat qiladi.


2.3. Mulkni boshqarishning maqsadi va vazifalari

Mulkni samarali boshqarish korxona faoliyatining deyarli barcha ko'rsatkichlariga ijobiy ta'sir ko'rsatadi va bu mulkdorlar (aktsiyadorlar) va yollangan xodimlarning manfaatlariga javob beradi.

Ko'rinib turibdiki, mulkni boshqarish maqsadi korxona boshqaruvining umumiy maqsadiga bo'ysunadi va undan kelib chiqadi.

Umumiy ta'rifi iqtisodiy maqsad korxona boshqaruvi turli ilmiy maktablarning iqtisodchilari o'rtasida ko'p yillik munozaralarning mavzusidir. Uzoq vaqt Korxonaning asosiy moliyaviy natijasi uning foydasi deb hisoblangan. Agar foyda bo'lsa, ya'ni. uzoq muddatli iqtisodiy o'sishning zaruriy sharti, ya'ni korxona hisobining aktivlariga investitsiya qilish imkoniyati. o'z mablag'lari, va yetarli o'z mablag'larining mavjudligi kreditlar olish uchun qo'shimcha istiqbollarni ochadi. Biroq, amaliyot shuni ko'rsatadiki, har qanday narxda foyda olish korxona uchun katta yo'qotishlarga, shu jumladan bankrotlikka olib kelishi mumkin. Shuning uchun, bozor sharoitida, rentabellikdan tashqari, moliyaviy barqarorlikni saqlash ham kerak, ya'ni. korxona iqtisodiyotining kreditorlardan yetarlicha mustaqilligi.

Qimmatli qog'ozlar bozorining shakllanishi va baholash faoliyatining rivojlanishi bizni korxona mulkining (aktivlarining) qiymati kabi ko'rsatkichga e'tibor berishga majbur qildi. Mahalliy va xorijiy mualliflarning bir qator asarlari mulk qiymatini korxonada biznes muvaffaqiyatining mezoni sifatida ishlatish g'oyasini ishlab chiqadi. Korxona mulkining bozor qiymatini oshirish hisoblanadi asosiy maqsad uning moliyaviy-xo'jalik faoliyati. Ular biznes o'z tabiatiga ko'ra kengayish, yangi hududlarni zabt etish va shunga ko'ra ko'proq va ko'proq investitsiyalarni jalb qilishga intiladi, deb taxmin qilishadi. Korxona uchun voqealarning bunday yo'nalishi, agar korxona kapitali va uning biznesi investorlar uchun jozibador bo'lsa, mumkin. Keyin investorlar o'z mablag'larini korxona tomonidan chiqarilgan aksiyalar, obligatsiyalar va boshqa qimmatli qog'ozlarni sotib olish yo'li bilan investitsiya qiladilar.

Investorlar uchun jozibadorlik ko'rsatkichi qimmatli qog'ozlar bozoridagi korxonaning korporativ aktsiyalarining narxidir. Bozor aktsiyalarning kotirovka narxiga fi-4 - 2085 49 ta'sir qiladi


korxonaning moliyaviy holati. Shundan kelib chiqadiki, biz imkon qadar ko'proq kapitallashuvga intilishimiz kerak, ya'ni. sotilgan aksiyalarning umumiy bozor qiymati.

Savol tug'iladi: "Agar kompaniyaning aktsiyalari u yoki bu sabablarga ko'ra qimmatli qog'ozlar bozorida sotilmasa, aktivlar qiymatini oshirish vazifasi dolzarb bo'lib qoladimi?" Qiymatni maksimallashtirish g'oyasi tarafdorlari bu savolga ijobiy javob berishadi. Bunday holda, bozorning o'ziga xos "o'rnini bosuvchi" sifatida baholovchilar tomonidan berilgan bozor qiymatini baholashdan foydalanish taklif etiladi. Agar baholovchilar aktivlar qiymatining o'sishini muntazam ravishda qayd etsalar, bu kompaniyaning yaxshi ishlayotganligini anglatadi.

Har qanday mezonga qandaydir "sehrli" kuchni kiritish har doim bir tomonlama buzilishlarga olib keladi. Shunday qilib, foydani maksimal darajada oshirishga bo'lgan nazoratsiz intilish resurslar xarajatlarining haddan tashqari cheklanishiga va shunga mos ravishda ish haqining sifati va cheklovlarining pasayishiga, soliq yukining oshishiga va moliyaviy barqarorlikning pasayishiga olib kelishi mumkin. Aktivlarning qiymatini maksimal darajada to'plash orqali oshirishga garov ham korxona uchun bir qator muammolarga olib kelishi mumkin, natijada kapital unumdorligi, rentabellik va mablag'lar aylanmasi pasayadi; Korxona jismoniy kuchini qaerga qo'llashni bilmay, "mushaklarini pompalaydigan" odamga o'xshaydi. Aktivlar qiymatini oshirish nuqtai nazaridan korxonalarning bo'linishi va bo'linishi kabi o'zgarishlar mantiqqa to'g'ri kelmaydi.

Shu bilan birga, korxona mulkining qiymati maqbul darajada saqlanishi kerak bo'lgan juda muhim ko'rsatkich bo'lib, uni doimiy ravishda tahlil qilish, kuzatib borish va ma'lum darajada tartibga solish kerak;

Mulkni boshqarishning umumiy maqsadi korxonada mulkiy komplekslarning eng to'liq va samarali ishlashiga erishishdir. Bundan tashqari, uzoq muddatli istiqbolda mulkni boshqarish sanoat ishlab chiqarishining texnik asosi sifatida mulkiy komplekslarning uzluksiz rivojlanishi va takomillashtirilishini ta'minlashi kerak. Bu shuni anglatadiki, bir tomondan, vazifa doimiy ravishda mulk majmuasini ish holatida saqlash va undan eng katta daromad olishdir.


uning faoliyat ko'rsatishi, boshqa tomondan, mulkiy komplekslarni rivojlanayotgan tizimlar sifatida strategik boshqarish, ular korxonaning uzoq muddatli maqsadlari va umumiy strategiyasiga javob berishi uchun talab qilinadi.

Mulk moddiylashtirilgan kapitalni ifodalaydi. Tozadan farqli o'laroq moliyaviy kapital (Pul), tegishli foizlarni olish uchun etarli darajada foydali tarzda joylashtirilgan, mulk faqat to'liq va samarali foydalanish bilan zarur Qaytishni ta'minlaydi. Agar Bu talab bajarilmasa, mol-mulk keraksiz narsalar massasiga, korxonaning o'zi esa qandaydir egasiz omborga aylanadi.

Korxonalarda mulk majmualariga qo'yiladigan asosiy talablar quyidagilardan iborat:

1) oqilona muvozanatli tuzilma;

2) foydalanilganda yuqori rentabellik;

3) ishlab chiqarish va boshqa xavf-xatarlarga etarlicha qarshilik ko'rsatish;

4) ishlab chiqarish quvvatlarining asosli kapital sig'imi;

5) texnik xizmat ko'rsatish, foydalanish va yo'q qilish samaradorligi;

6) ishlab chiqarilgan mahsulotlar va taqdim etilayotgan xizmatlarning o'zgarishiga moslashuvchanlik va moslashuvchanlik.

Ushbu talablar asosida mulkni boshqarish vazifalari shakllantirilishi mumkin.

Birinchi vazifa - mulkiy komplekslarning muvozanatli tuzilmasini shakllantirish, bunda mulk ob'ektlaridan yagona foydalanish (bir xil yuklash) ta'minlanadi. Har qanday operatsion mulk majmuasi etarli miqdorda va ma'lum nisbatlarda ishlab chiqarish va yordamchi maydonlar, asbob-uskunalar va mexanizmlarni o'z ichiga olishi kerak. turli maqsadlar uchun. Bundan tashqari, alohida mulk ob'ektlarining unumdorligi (o'tkazuvchanligi) bir-biriga mos kelishi kerak.

Ikkinchi vazifa - mulkdan foydalanishda yuqori rentabellikni (rentabellikni) ta'minlash, ya'ni. asosiy vositalar va umuman fondlarning rentabelligini maksimal darajada oshirish istagi. Bunga ishlab chiqarishni yaxshiroq tashkil etish orqali erishiladi, qachon aylanma mablag'lar mini bilan iste'mol qilinadi

chiqindi va asosiy vositalar yuqori yuklangan holda va mulkiy aktivlardan eng foydali mahsulotlar ishlab chiqarish yoki foydali xizmatlar ko'rsatish uchun foydalanish orqali foydalaniladi.

Daromadlilikni oshirish istagi risklar darajasi (ishlab chiqarish, tijorat va moliyaviy) bilan chegaralanadi. Masalan, uskunaning haddan tashqari intensiv ishlashi baxtsiz hodisalar xavfining oshishi va ta'mirlash uchun uzoq vaqt to'xtab qolish bilan bog'liq.

Uchinchi vazifa - mulkiy aktivlardan foydalanishda barqarorlikni ta'minlash va ularni yuzaga kelishi mumkin bo'lgan xavflardan himoya qilish. Shu maqsadda resurslarni optimal iste'mol qilish, ob'ektlarning ruxsat etilgan maksimal yuklanishi, mulkni sug'urtalashning turli shakllari va usullari standartlari ishlab chiqiladi va qo'llaniladi. To'rtinchi vazifa - ishlab chiqarish quvvatlarining asosli kapital sig'imini ta'minlash. Boshqacha aytganda, ishlab chiqarish quvvatlarining o'sishi asosiy fondlar qiymatining o'sishidan yuqori bo'lishi kerak. Bunga yuqori unumdor va ishonchli uskunalardan foydalanish hamda uning samarali ishlashini tashkil etish orqali erishiladi.

Beshinchi vazifa - ko'char va ko'chmas mulkni saqlash va ulardan foydalanish xarajatlarini kamaytirish. Ushbu muammoni hal qilish yo'llari: mulkning holatini tizimli nazorat qilish, muntazam parvarish qilish va to'liq texnik xizmat ko'rsatish, ta'mirlashning progressiv usullaridan foydalanish va boshqalar.

Oltinchi vazifa - mahsulot assortimentidagi o'zgarishlarga nisbatan ob'ektlarning yuqori moslashuvchanligini ta'minlash. Bunga, masalan, universal va tez sozlanadigan mashinalarni joriy etish orqali uskunalar parkini shakllantirish va yangilashda erishiladi.

Umumiy strategik maqsad va aniq faoliyat shartlaridan kelib chiqib, har bir korxona ushbu vazifalarni amalga oshirishda o'zining ustuvor yo'nalishlarini belgilaydi. Ba'zi hollarda mulkning texnik holatini saqlashga ustuvor ahamiyat beriladi, boshqa hollarda ishlab chiqarishni diversifikatsiya qilish va natijada mulkiy kapital, uchinchidan, ishlab chiqarishni texnik qayta jihozlash, ishlab chiqarish quvvatlarini oshirish vazifalari birinchi o'ringa chiqadi. va innovatsion rivojlanish rahbariyatning diqqat markazida.


2.4. Korxona mulkini boshqarish xizmati

Mulkni boshqarish, boshqa boshqaruv turlari kabi, tashkiliy yordamni talab qiladi. Shu maqsadda korxonaning tashkiliy tuzilmasi mulkni boshqarish funktsiyalarini amalga oshiradigan va ushbu boshqaruv bilan bog'liq maqsad va tamoyillarni amalga oshirish uchun mo'ljallangan ixtisoslashtirilgan tarkibiy bo'linmani nazarda tutadi.

Ushbu tarkibiy bo'linmaning tashkiliy dizayni korxonaning ko'lamiga, korxona tarkibiga kiritilgan mulkiy komplekslarning soni, hajmi va murakkabligiga bog'liq. Bu idora (bo'lim), bo'lim, qo'mita, markaz yoki byuro bo'lishi mumkin. IN o'tgan yillar Ko'pgina yirik va o'rta korxonalarda mulkni boshqarish xizmatlari (PMS) tashkil etilgan.

IMSning asosiy vazifasi korxonada mavjud bo'lgan barcha mulkning to'liq va ishonchli hisobini ta'minlashdir. Asosiy vositalarni hisobga olish tizimi ko'pincha buxgalteriya hisobidan MISga o'tadi. An'anaviy buxgalteriya vositalaridan tashqari, korxona kompyuterlashtirilgan ma'lumotlar bazasi shaklida mulkning to'liq reestriga ega bo'lishi kerak to'liq ma'lumot O texnik holat, har bir mulk ob'ektining joriy qiymati va foydalanish.

Umumiy korporativ strategiyaga qat'iy muvofiq ravishda, IMS qisqa va uzoq muddatga mulkni boshqarish strategiyasini ishlab chiqishi va amalga oshirishi kerak.

Ushbu xizmatning asosiy funktsiyalariga quyidagilar kiradi:

Amortizatsiya siyosatini shakllantirish va qayta qabul qilish
hisoblash mexanizmi bilan bog'liq masalalar bo'yicha qarorlar va
amortizatsiyadan foydalanish, qayta baholash tartibi;
amortizatsiya fondlarini asoslarni yangilashga yo'naltirish
milliy mablag'lar;

Investitsion siyosatni reallik nuqtai nazaridan shakllantirish
investitsiya loyihalari va rekonstruksiya dasturlarini amalga oshirish;
biznesni kengaytirish va texnik qayta jihozlash;

Tahlil qilish, nazorat qilish va eng samaralisini aniqlash
dinamikasi va tarkibiy o'zgarishlar yo'nalishlari va haqida
ishlab chiqarish quvvati faoliyat yurituvchi mulkiy kompaniyalar
lekslar;

resurs va energiya sarfini va ekspluatatsiya qilingan mulkiy komplekslarning ishlashi, shuningdek ularni tiklash (ta'mirlash va modernizatsiya qilish) bilan bog'liq xarajatlarni boshqarish;

Operatsion hisob foydali foydalanish ko‘chmas mulk va ko‘char mulk, foydalanilmayotgan binolar, inshootlar, asbob-uskunalar, nomoddiy aktivlar va boshqa mol-mulkni ijaraga berish yoki sotish bo‘yicha taklif va shartlarni ishlab chiqish, tegishli shartnomalar tuzish va ularning bajarilishini nazorat qilish;

ishlab chiqarish va yordamchi bo'linmalarni (tsexlar, uchastkalar, omborlar) ishlab chiqarish va boshqa binolarda, tarkibiy bo'linmalar (bo'limlar, byurolar va boshqalar) idora, laboratoriya va boshqa binolarda oqilona joylashtirish bo'yicha takliflar ishlab chiqish;

vaqtincha foydalanilmayotgan mol-mulkni konservatsiya qilish, uning saqlanishini ta'minlash bo'yicha takliflar ishlab chiqish;

Iqtisodiy asoslash uskunalar lizing operatsiyalari, lizing shartnomalarini bajarishda ishtirok etish va ularni nazorat qilish
ijro;

Mulkni kompleks sug'urta qilish dasturini ishlab chiqish, asoslash va eng ko'p tanlash samarali usullar uchun sug'urta individual turlar mulk, sug‘urta tashkilotlari bilan tegishli shartnomalar tuzish va ularning bajarilishini nazorat qilish;

Mulkni boshqarishning turli muammolarini (asosiy vositalarni qayta baholash, garovni ro'yxatdan o'tkazish, foydalanilgan mulkni sotib olish va sotish va boshqalar) hal qilish uchun mulk qiymatini mustaqil baholashni tashkil etish masalasi bo'yicha baholash kompaniyalari bilan o'zaro hamkorlik qilish.

Funktsiyalarining mazmuni bo'yicha IMS korxona faoliyatining moliyaviy-iqtisodiy yo'nalishiga taalluqlidir, shuning uchun tashkiliy jihatdan u odatda iqtisodiyot va moliya direktoriga bo'ysunadi. Shu bilan birga, mulkni boshqarishning ko'plab masalalari strategik xususiyatga ega bo'lib, mulkdorlar (aktsiyadorlar) manfaatlariga ta'sir qiladi va direktorlar kengashi yoki direktorlar kengashining vakolatiga kiradi. umumiy yig'ilish aktsiyadorlar. Shu munosabat bilan, IMS rahbarlari va mutaxassislari ko'pincha boshqaruv kengashi nazorati ostida tuzilgan va faoliyat yuritadigan mulk masalalari bo'yicha turli komissiyalar ishida ishtirok etadilar.


IMS o'z ishini korxonaning boshqa xizmatlari, bo'limlari va bo'linmalari: buxgalteriya hisobi, moliyaviy-iqtisodiy rejalashtirish bo'limlari, marketing, ta'minot va sotish bo'limlari, bosh mexanik va bosh energetika bo'limlari, iqtisodiy va ma'muriy, yuridik va ishlab chiqarishni rejalashtirish bo'limlari bilan yaqin aloqada quradi. , kapital qurilish boshqarmasi va boshqalar.

Mehnatni rag'batlantirish va xodimlarni boshqarish vazifalari doirasida IMS mehnat bo'limi bilan birgalikda va ish haqi uchun takliflar ishlab chiqadi moddiy rag'batlantirish uchun korxona xodimlari samarali foydalanish mulk ob'ektlari va ularning ishlashi bilan bog'liq xarajatlarni tejash.

IMS rivojlanishi bilan uning iqtisodiy mustaqillik darajasi va korxona boshqaruvidagi roli oshadi. Yoniq dastlabki bosqich MIS xarajatlar markazi (xarajat markazi) rejimida ishlaydi. Shu bilan birga, u faqat to'g'ridan-to'g'ri faoliyati doirasidagi xarajatlar uchun javobgardir va korxona uchun u boshqaruv xarajatlarining operatsion byudjeti moddalari bo'yicha tartibga solinadigan xarajatlar chegaralarini va individual operatsion xarajatlarni tejash uchun xodimlarni rag'batlantirish ko'rsatkichlarini belgilaydi.

Korxona ichidagi byudjetlashtirishning etarlicha rivojlangan tizimiga ega bo'lgan korxonalarda IMS moliyaviy hisob markazi (FAC) rejimida ishlashi mumkin. Bunda IMS nafaqat bevosita faoliyati doirasidagi xarajatlar uchun, balki korxona faoliyatining ayrim moliyaviy-iqtisodiy ko‘rsatkichlari uchun ham javobgar bo‘ladi. Avvalo, korxonaning mulkiy holati va asosiy fondlardan foydalanish ko'rsatkichlari haqida gap boradi (2.2-jadval).

Byudjetlash tizimi va korxonaning funktsional xizmatlari o'rtasida majburiyatlarni taqsimlashning bir qismi sifatida IMS aylanma mablag'larning balans qiymati, korxonaning o'z mablag'lari, asosiy vositalarning rentabelligi, korxonaning o'z mablag'lari kabi ko'rsatkichlar darajasi va dinamikasini tahlil qiladi va nazorat qiladi. kapital unumdorligi, asosiy vositalarning amortizatsiyasi, asosiy vositalarning ishdan chiqishi va yangilanishi stavkalari, asosiy vositalarning yuklanish omillari, mulkiy komplekslarning ishlab chiqarish quvvati ko'rsatkichlari, asosiy vositalarni saqlash va ularga xizmat ko'rsatish xarajatlari, ijara daromadlari, elektr energiyasi va boshqa energiya resurslarini iste'mol qilish va boshqalar. .

DFS rejimida ishlaganda IMSning operatsion byudjeti daromad va xarajatlar qismlaridan iborat.

Daromad qismida foydalanilmayotgan mulkni ijaraga berishdan, ortiqcha ob'ektlarni sotishdan, mulkni o'zgartirish bo'yicha investitsiya loyihalarini amalga oshirishdan olingan daromadlar aks ettiriladi. Xarajatlar qismida buxgalteriya hisobi va ro'yxatga olish ishlari, boshqaruvni avtomatlashtirish, investitsiya loyihalarini qo'llab-quvvatlash, o'z va umumiy xarajatlari ko'rsatilgan.

IMS faoliyatini axborot bilan ta'minlash integratsiyalashgan holda amalga oshiriladi axborot tizimi korxonalar.


Nazorat savollari

1. Korxonalarning moliyaviy-iqtisodiy holatiga qarab strategiyalarini nomlang va tavsiflang.

2. Murakkab (inqiroz) sharoitida korxonalar qanday mulk strategiyasiga amal qiladi?

3. Korxonalar keskin (inqirozdan keyingi) holatda qanday mulk strategiyasiga amal qiladi?

4. U qanday belgilarga ega? mulk strategiyasi yaxshi moliyaviy va iqtisodiy holatda?

5. Mulkni boshqarish tizimi sanoat korxonasida bajaradigan asosiy funktsiyalarni ayting.

6. Qaysilari bilan? tashqi tashkilotlar korxona mulkini boshqarish tizimi o'zaro ta'sir qiladi va qaysi sohalarda?

7. Mulkni boshqarish tizimi va operativ boshqaruv tizimi o‘rtasidagi asosiy bog‘lanishlar nimalardan iborat?

Mulkni boshqarish tizimi va moliyaviy va investitsiyalarni boshqarish tizimi o'rtasidagi asosiy aloqalarni ayting.

Mulkni boshqarishning asosiy tamoyillarini nomlang va sharhlang.

10. Korxonada aktivlarni boshqarishning umumiy maqsadi nimadan iborat?

11.Amaliy mulk majmualariga qanday talablar qo'yiladi va bu talablardan qanday boshqaruv vazifalari kelib chiqadi?

12.Mulkni boshqarish bo'limi qanday vazifalarni bajaradi?

13. Xarajatlar markazi (xarajat markazi) rejimidan moliyaviy hisob markazi (FAC) rejimiga o'tishda mulkni boshqarish bo'linmasining vazifalari qanday o'zgaradi?

14.CFS rejimida ishlaganda mulkni boshqarish bo'limi tomonidan qanday umumiy iqtisodiy ko'rsatkichlar nazorat qilinadi?

15.DFS rejimida ishlaganda mulkni boshqarish bo'limining operatsion byudjeti qanday ko'rinishga ega?



MULK NARXLARI,

Yaxshi ishingizni bilimlar bazasiga yuborish oddiy. Quyidagi shakldan foydalaning

Talabalar, aspirantlar, bilimlar bazasidan o‘z o‘qishlarida va ishlarida foydalanayotgan yosh olimlar sizdan juda minnatdor bo‘lishadi.

Shunga o'xshash hujjatlar

    Ko'chmas mulkning mohiyati va asosiy xususiyatlari. Ko'chmas mulkning huquqiy asoslari. Mulk huquqi, ko'chmas mulk bilan operatsiyalar (bitimlar) turlari. Ko'chmas mulk bilan operatsiyalarni (bitimlarni) davlat ro'yxatidan o'tkazish. Ko'chmas mulk bozorini boshqarish, uning vazifalari.

    referat, 21/10/2014 qo'shilgan

    "Ko'chmas mulkni boshqarish" tushunchasi. Rivojlanish ob'ekti ko'chmas mulk va qurilish biznesini boshqarish sohasi sifatida o'zgaruvchan vaziyatni hisobga olgan holda va xavflarni baholash orqali ob'ektlar qiymatini va ular oladigan daromadlarni oshirishga qaratilgan.

    taqdimot, 2013-09-24 qo'shilgan

    Ko'chmas mulk bozorini boshqarish shakllari va usullarini ko'rib chiqish. Ko'chmas mulkni inventarizatsiya qilish bilan bog'liq faoliyatni me'yoriy tartibga solishni o'rganish. Kapital qurilish loyihalari yagona davlat reestrining maqsad va vazifalarini aniqlash.

    dissertatsiya, 07/07/2010 qo'shilgan

    Xarajat yondashuvidan foydalangan holda ob'ekt qiymatini sarflangan xarajatlar (xarajatlar) bo'yicha aniqlash. Qiyosiy yondashuvdan foydalangan holda raqobatdosh ko'chmas mulk ob'ektlarining bozor qiymatining o'zaro bog'liqligi. Mulkga egalik qilishning kelajakdagi foydalarining hozirgi qiymati.

    dissertatsiya, 2011-09-22 qo'shilgan

    Ko'chmas mulkning mohiyati. Nazariy asos va ko'chmas mulkni baholash usullari. Ipoteka va ipoteka krediti. Mulkni boshqarish tizimi. Ko'chmas mulkni yaratish va ekspluatatsiya qilishning turli bosqichlarida uning samaradorligini aniqlash usullari.

    ma'ruzalar kursi, qo'shilgan 04/07/2009

    Chakana ko'chmas mulkni boshqarish tushunchasi va xususiyatlari. Mulkning sifat va miqdoriy tavsiflari - "Eleanor" savdo markazi. Baho savdo markazi va taklif qilingan ijara joylari. Ob'ektning narxini hisoblash. Pul oqimlarini boshqarish.

    dissertatsiya, 06/10/2012 qo'shilgan

    Ko'chmas mulkni boshqarishning huquqiy jihatlari: huquqiy tartibga solishning xususiyatlari, ushbu sohadagi shartnoma munosabatlari. Ko'chmas mulkni ro'yxatga olish va ekspertizadan o'tkazish, uni davlat darajasida ro'yxatdan o'tkazishning qonuniy asoslari.

    test, 12/11/2012 qo'shilgan

    Ko'chmas mulkni sotish va ijaraga berishning bozor narxini aniqlashga uslubiy yondashuvlar. Qiyosiy tahlil daromad vositalari uchun imtiyozlar. Ko'chmas mulk bozorining turlari, turlari. Ko'chmas mulk, qimmatbaho metallar va qimmatli qog'ozlarga investitsiyalar.

    kurs ishi, 22.10.2014 yil qo'shilgan

      Ko'chmas mulkni boshqarish: strategiyadan taktikaga, taktikadan operatsion vazifalargacha. Mulkni boshqarish modeli.

Mulkni boshqarish tizimining ishlashi uch darajani o'z ichiga oladi: strategik, taktik, operativ.

Strategik - maqsadni belgilash. Uning doirasida kapitalni uzoq muddatli rivojlantirish maqsadlari, oliy vakolat markazining kapital egalari bilan o'zaro munosabatlari tartibi belgilanadi, mehnat va kapital va kapital egasi o'rtasidagi qarama-qarshiliklar hal etiladi. Strategiya rejasi ishlab chiqilmoqda va amalga oshirilmoqda

Taktik - dizayn va normativ. Bu erda korxonaning strategik maqsadlari ajratiladi va korxonaning taktik maqsadlari ko'rsatiladi, resurs standartlari shakllantiriladi, ulardan samarali foydalanish rejalari va byudjetlari ishlab chiqiladi, mahsulotning istiqbolli turlariga bo'lgan talab aniqlanadi.

Operativ-ijroiya darajasida taktik maqsadlar parchalanadi, rejali vazifalar va ishlab chiqarish jadvallari ishlab chiqiladi, ma'lumotlarning tizimli tahlili amalga oshiriladi va makon va vaqtdagi jonli va moddiylashtirilgan mehnatni birlashtirish orqali resurslarni maqsadli amalga oshirish amalga oshiriladi.

Ko'chmas mulkni strategik, taktik va operativ boshqarishning asosiy darajalari o'rtasidagi munosabatlarni 3.2-rasmda ko'rsatilgan diagramma bo'yicha kuzatish mumkin.

Muvaffaqiyatli bo'lish uchun boshqaruv kompaniyasi doimo bozorga e'tibor qaratishi kerak, u o'z chegaralarini aniqlashi va ushbu bozorga mos keladigan aktivlar portfelini nazorat qilish va tartibga solishni o'rnatishi kerak. Uchburchakning har bir darajasida turli savollarga javob berish mumkin. Strategik darajada bozor munosabatlarining rivojlanishiga muvofiq tashkilot qanday maqsadlarga erishmoqchi ekanligini aniqlash mumkin.

Strategik uchburchak, shuningdek, ko'chmas mulk tashkilotining boshqaruv / etakchilik kontseptsiyasi uchun asosdir. Bu shuni anglatadiki, boshqaruvning turli darajalaridagi barcha harakatlar bir-biri bilan yaxshi muvofiqlashtirilgan bo'lishi va bir vaqtning o'zida birgalikda qo'yilgan strategik maqsadlarga mos kelishi kerak.

Model uchburchak shaklida taqdim etilgan bo'lib, u o'z navbatida uchta darajada guruhlangan bir nechta kichikroq uchburchaklarga bo'linadi: strategik, taktik va operatsion. Ushbu uch daraja boshqaruvning uchta darajasini ifodalaydi, ularning har biri o'z maqsadlari va faoliyat doirasiga ega.

Uchburchakning yuqori qismida strategik daraja joylashgan bo'lib, u erda maqsad va vazifalar aniqlanadi. Kalit (asosiy savol): biz nimani xohlaymiz? Maqsadlar odatda quyidagi savollarga javob berish orqali aniqlanadi: Biz uzoq vaqt davomida nimaga erishmoqchimiz? nimaga erishmoqchimiz? Biz qanday mijozlar bilan ishlashni xohlaymiz? Biz maqsadlarimizni quyidagi savollarni hal qilish orqali shakllantiramiz: biz qanday daromad darajasiga erishmoqchimiz? Muayyan foyda darajasiga erishish uchun biz qanday xavf darajasini ko'tarishimiz yoki ko'tarishga tayyor bo'lishimiz mumkin? Boshqaruv kompaniyasi biznesining mavjudligini ta'minlash uchun biz qanday minimal yillik daromad olishimiz mumkin?

O'rta darajadagi mazmuni taktik vazifalarni boshqarishdan iborat. Boshqaruvning bu darajasi savolga javob beradi: biz nima qila olamiz? Har bir strategiya uni amalga oshirish uchun moliyaviy va ma'muriy vositalarni talab qiladi. Taktik daraja moliyaviy boshqaruv (mablag'larni jalb qilish va pul oqimlarini nazorat qilish), aktivlarni samarali boshqarishni ta'minlaydigan tuzilmani yaratish, bozor kon'yunkturasidagi o'zgarishlarni kuzatish va boshqalar kabi masalalarni hal qiladi. Bu erda quyidagi savollar tug'iladi: bizda kerakli ko'chmas mulk portfelini moliyalashtirish uchun etarli ichki mablag'lar bormi (buning uchun bizda tashqi mablag'lardan foydalanish imkoniyati mavjudmi); Loyihani kuzatish va uni yaxshi holatda saqlash uchun bizda yetarli boshqaruv salohiyati bormi? Bizda bozorni kuzatish va o‘z vaqtida qaror qabul qilish imkonini beruvchi axborot tuzilmasi mavjudmi? Taktik darajadagi ko'chmas mulkni boshqarishning vazifasi shunchaki ko'chmas mulkning o'zini boshqarish emas, balki biznesni mo'ljallangan strategiyani amalga oshirish imkonini beradigan tarzda tashkil etishdir.

Eng past, ammo o'ta muhim daraja - operatsion. Bu oxirgi iste'molchilarga va shuning uchun bozorga eng yaqin. Menejmentning bu darajasi asosan o'z maqsadlarimizga qanday erishishimiz mumkin degan savol bilan bog'liq. Mulkni yaxshi holatda saqlash, bozor talabiga javob beradigan sifat darajasini qanday ta'minlash kerak? Mijozlarimiz bilan qanday muloqot qilamiz? va hokazo.

Darajada qo'llaniladigan asosiy iqtisodiy usullardan biri boshqaruv kompaniyasi rejalashtirmoqda. Bu oldindan qaror qabul qilishni o'z ichiga oladi, ya'ni nima qilish kerak, kim buni qiladi, olingan natija uchun kim javobgar bo'ladi. Ta'kidlash joizki, rejalashtirish mavjud vaziyat bilan erishilishi kerak bo'lgan holat o'rtasidagi bog'liqlikni o'rnatadi. Bu taqdim etilgan imkoniyatlarni amalga oshirish va kelajakdagi xavflarni minimallashtirish imkonini beradi. Boshqarish usullari orasida rejalashtirishning o'rni, birinchidan, rejalashtirish natijalari bevosita boshqa boshqaruv funktsiyalarining mazmunini belgilashi bilan, ikkinchidan, korxonaning maqsadlari aynan shu bosqichda shakllanayotganligi bilan belgilanadi. va bu maqsadlarga erishish vositalari belgilanadi. Shunday qilib, rejalashtirishning maqsadi korxona maqsadlariga erishishni quyidagi yo'llar bilan soddalashtirishdir:

    tashqi va salbiy ta'sirini bartaraf etish ichki muhit loyiha;

    menejerlar e'tiborini asosiy boshqaruv vazifalariga qaratish;

    resurslarni optimal taqsimlash orqali samarali boshqaruvga erishish;

    boshqaruvning tashkiliy, motivatsion va nazorat faoliyatiga ko'maklashish.

Tashkilot faoliyatini rejalashtirishning umumiy jarayoni diagramma shaklida taqdim etilishi mumkin.

Turli maqsadlarga erishish uchun turli xil rejalar ishlab chiqiladi. Ular xizmat qiladigan maqsadlarga qarab, rejalarning quyidagi turlarini ajratish mumkin: strategik, taktik va tezkor.

Strategik rejalar (uzoq muddatli) 5-10, 10-12 yilga tuziladi, ularda global maqsadlar va ularga erishishning asosiy bosqichlari aks ettiriladi; Bu rejalar boshqaruv maqsadlariga erishish usullarini belgilamaydi, faqat boshqaruv faoliyatining umumiy siyosati va umumiy yo'nalishini belgilaydi, ustuvor yo'nalishlarni belgilaydi va mavjud resurslarni taqsimlaydi. Ular tashqi muhitning holati va rivojlanish istiqbollarini, shuningdek, o'zlarining afzalliklari va kamchiliklarini, ya'ni loyihaning ichki muhitini hisobga olishlari kerak.

Operatsion rejalar (qisqa muddatli) - joriy xususiyatga ega bo'lib, ular bir yilgacha bo'lgan turli kalendar davrlari uchun ishlab chiqilgan. Reja ko'rsatkichlari juda aniq. Agar strategik rejalar “Kelajakda nimaga erishmoqchimiz?” degan savolga javob bersa, operativ rejalar “Maqsadlarimizga qanday erishish mumkin?” degan savolga javob beradi.

Taktik rejalar (o'rta muddatli) strategiya va operatsion faoliyatni bog'lash uchun xizmat qiladi, ular 3-5 yilga tuziladi va loyihani boshqarish faoliyatining barcha asosiy jihatlarini (ishlab chiqarish, marketing, moliya, kadrlar, tadqiqot va kompyuter tadqiqotlari) qamrab oladi;

Rejalashtirish sizga quyidagilarga imkon beradi:

    boshqaruv faoliyatini muvofiqlashtirishni takomillashtirish;

    tashqi muhitdagi tez o'zgarishlarni hisobga olish;

    loyiha uchun qulay imkoniyatlarni amalga oshirish;

    boshqaruvda axborot almashinuvini yaxshilash;

    resurslarni optimal taqsimlash;

    boshqaruv ishtirokchilarining vazifa va majburiyatlarini qat’iy belgilash;

    xodimlarning ishni yaxshiroq bajarishini, rahbarlar tomonidan qabul qilingan qarorlarning ko'proq asosliligini va ularning bajarilishini rag'batlantirish;

    boshqaruv nazoratini yaxshilash.

Rejalashtirish jarayoni boshqaruv qarorlarini qabul qilishni osonlashtiruvchi vositadir. Rejalashtirish jarayonida boshqaruv faoliyatining to'rtta asosiy funktsiyasi mavjud: resurslarni taqsimlash, tashqi muhitga moslashish, ichki muvofiqlashtirish va tashkiliy strategik prognoz.

Resurslarni taqsimlash mablag'lar, boshqaruv xodimlari va texnologik ekspertiza kabi kam tashkiliy resurslarni taqsimlashni o'z ichiga oladi.

Tashqi muhitga moslashish tashkilotning atrof-muhit bilan munosabatlarini yaxshilaydigan barcha harakatlarni qamrab oladi. Tashkilotlar tashqi imkoniyatlarga ham, mumkin bo'lgan tahdidlarga ham moslashishi, tegishli vaziyatlarni aniqlashi va strategiyaning atrof-muhit sharoitlariga samarali moslashishini ta'minlashi kerak. Muvaffaqiyatli korxonalarni rejalashtirish yaxshi ishlab chiqarish tizimlarini rivojlantirish, hukumat va jamiyat bilan o'zaro aloqalar va boshqalar orqali yangi imkoniyatlar yaratish imkonini beradi.

Ichki muvofiqlashtirish ~ tashkilot faoliyatini uning kuchli tomonlarini hisobga olgan holda muvofiqlashtirish zaif tomonlari Tashkilotlarda ichki operatsiyalarning samarali integratsiyalashuviga erishish uchun - katta yoki kichik, bu menejerlar faoliyatining ajralmas qismidir.

Tashkiliy strategiyalarni anglash o'tmishdagi strategik qarorlardan saboq olishga qodir bo'lgan tashkilotni yaratish orqali menejerlarning tafakkurini muntazam ravishda rivojlantirishni o'z ichiga oladi. Tajribadan o'rganish qobiliyati tashkilotga o'zining strategik yo'nalishini o'zgartirish va strategik boshqaruv malakasini oshirish imkonini beradi. Tashkilotlarning barqaror muvaffaqiyati rahbariyatning o'tmishdagi tajribalardan o'rganish va kelajakni oldindan ko'rishga bo'lgan doimiy sodiqligi bilan bog'liq.

Bugungi kunda tashkilotlar o'z maqsadlariga dinamik, o'zgaruvchan va noaniq muhitda erishishlari kerak. Tashkilotga dinamik, o'zgaruvchan va noaniq muhitda o'z maqsadlariga erishishga imkon beradigan e'tiqod tizimi strategik boshqaruv kontseptsiyasi deb ataladi.

Loyihaning kelajagi, strategiyasi va biznes-rejasi haqidagi mulohazalar shunga o'xshash muammolarni hal qiladi, ammo buni faqat turli darajadagi tafsilotlar va rasmiylashtirish bilan bajaring.

Zamonaviy sharoitda biznes-reja asosan moliyalashtirish maqsadida ishlab chiqiladi. Biroq, etarlicha yirik investorlar asta-sekin kontseptsiya rejasi va biznes-rejani malakali tayyorlash loyihani samarali boshqarishning zaruriy sharti degan xulosaga kela boshladilar.

Investor aniq tushunadiki, agar siz oddiy biznes-reja tuza olmasangiz, unda siz albatta biznes boshlay olmaysiz.

Kontseptsiya rejasi va biznes-reja ichki faoliyat mahsulidir, garchi iste'molchi ko'pincha tashqi kontragentlar: investorlar, kreditorlar, biznes sheriklardir.

Ishlab chiqilgan kontseptsiya rejasi va biznes-rejani bajarib bo'lmaydigan deb hisoblash mumkin bo'lgan shartlar:

    Rossiya menejerlarining loyihalarni boshqarishning asosiy masalalari bo'yicha "karligi", shu jumladan menejment korxona rentabelligining birinchi kafolatlaridan biri sifatida (bu munosabat eski direktiv rejalashtirishni rad etish tufayli yuzaga keladi va kimdir pul berishi kerakligiga qat'iy ishonch: davlat emas, balki xorijiy investor); ular "Bizga biznes-reja emas, pul kerak" deyishadi;

    biznes-reja bilan ishlash metodologiyasining yo'qligi uni yaratilganidan keyingi kunning o'zidayoq muzey qiymatiga, tarixiy yodgorlikka aylantiradi;

    ishga tayyorgarlikning etishmasligi tashqi bozorlar, siz ishlayotgan maslahatchining minimal auditi yo'qligi va oson pul eyforiyasi mavjudligi.

Biznesni rejalashtirish va moliyaviy investitsiyalarni jalb qilish bo'yicha ishlar oddiy loyihalar emas, ular mavzu bo'yicha pozitsiyani va bilimni talab qiladi;

Strategik menejment strategik muhim ma'lumotlarni to'plash va tahlil qilishni, strategiyani ishlab chiqishni, uni muayyan harakatlar dasturiga tarjima qilishni, so'ngra nazoratni tashkil qilishni o'z ichiga oladi.

Mulkni boshqarish boshqaruv strategiyasini qurishga asoslanadi. Mulkni boshqarish strategiyasi deganda mulkning xususiyatlari va uning bozordagi va ko'chmas mulk portfelidagi o'rnini belgilaydigan imkoniyatlar o'rtasidagi muvofiqlik tushunilishi kerak.

Strategiyaning asosiy nuqtasi tashkilotga mavjud sharoitlarda mulkni boshqarishning ishonchli yo'nalishini ko'rsatishdir. Agar tashkilot o'z harakatlariga kuchli ishonchga ega bo'lsa, u juda yaxshi natijalarga erishadi. Ko'chmas mulkni boshqarish strategiyasining qabul qilinishi bilan asosiy muammolar bartaraf etiladi va odamlar tanlovni muhokama qilish o'rniga asosiy narsaga qaror qilishadi. eng yaxshi variant ko'chmas mulkdan foydalanishda tafsilotlarga e'tibor berish - boshqaruv samaradorligini oshirish, mijozlarga xizmat ko'rsatish, mulkning daromadlari va xarajatlarini rejalashtirish bo'yicha aniq chora-tadbirlar. Shunday qilib, qabul qilingan strategiya boshqaruvdagi noaniqlikni bartaraf qiladi, uning muntazamligi va nazorat qilinishini ta'minlaydi. Shu ma'noda, u dunyoni soddalashtiradigan va tushuntiruvchi va adekvat boshqaruv qarorlarini o'z vaqtida qabul qilishni osonlashtiradigan nazariyaga o'xshaydi. Boshqaruv strategiyasining boshqaruv asosliligi prizmasidan barcha mumkin bo'lgan variantlardan o'tadigan omildir. Bundan tashqari, u ikkita komponentdan iborat - strategiyaning egasining maqsadlariga va mavjud boshqaruv resurslariga muvofiqligi.

Strategiya haqida o'ylaydigan har bir menejer biroz faylasuf bo'lishi kerak. Ushbu fazilat tufayli u menejmentda, ayniqsa strategik menejmentda doimo yuzaga keladigan ikkita muhim to'siqni engib o'tadi. Birinchisi, qarorlar qabul qilinishi kerak bo'lgan cheklangan axborot maydoni, ikkinchisi - tovuq va tuxum muammosi deb ataladigan, strategiyani ishlab chiqishning boshlanishi va oxiri qaerda ekanligi aniq bo'lmaganda.

Biroq, jarayonda bosqichlar ketma-ketligi mavjud strategik rejalashtirish, bu erda hamma narsa qat'iy belgilangan joyga ega (3.3-rasm).

3.3-rasm Strategik rejalashtirish va boshqarish modeli

Ko'chmas mulkni strategik boshqarish modelida uchta asosiy bosqichni ajratish mumkin:

    boshqaruv strategiyasini shakllantiruvchi omillarni baholash;

    ob'ektni boshqarish strategiyasini shakllantirish;

    ob'ektni boshqarish strategiyasini baholash va amalga oshirish.

Strategik rejalashtirishning birinchi bosqichida biznesning "bugungi" tahlili amalga oshiriladi - bular strategik diagnostika, SWOT tahlili, bir qator imtihonlar, loyihaning bozor muhitini marketing tadqiqotlari va tashqi muhit monitoringi. Jarayonning keyingi bosqichida rejalashtirish funktsiyalarini bo'limlar o'rtasida taqsimlash, tadbirlar dasturini (kim va qachon qilish kerak), ma'lum bir davr uchun byudjet tizimini (kim, qachon va qancha qilish kerak) tuzish kerak. qimmatga tushadi) (3.2.1-jadval).

3.2.1-jadval – Strategik rejalashtirish funktsiyalarini kompaniya bo'linmalari o'rtasida taqsimlash

Strategik rejalashtirishning funktsiyalari

Bo'limlar

Marketing bo'limi

Ishlab chiqarish bo'linmalari

Sotib olish bo'limi

Savdo bo'limi

Menejmentni rivojlantirish bo'limi

(mas'uliyat)

Kadrlar bo'limi

Moliya bo'limi

Texnik xizmat

Strategik rivojlanish boshqarmasi

Mahsulot va xizmatlarni rejalashtirish

Logistika rejalashtirish

Boshqaruvni rejalashtirish

Resurslarni rejalashtirish

Strategik rejani muvofiqlashtirish va yakuniy ishlab chiqish, uning bajarilishini nazorat qilish

Amalda, bu ideal asos qat'iy qo'llanma sifatida emas, balki strategiyani ishlab chiqishning iterativ jarayonini qo'llab-quvvatlash uchun qo'llanma sifatida xizmat qiladi. Shunday qilib, siz birinchi navbatda sezgi asosida strategiyani shakllantirishingiz mumkin, keyin esa to'liq emas, balki faqat moliyaviy tahlil bilan shug'ullanishingiz mumkin. Keyin strategiyani aniqlang, biznesni "ertaga" modellang va o'tish dasturini ishlab chiqing. Keyingi iteratsiyada marketing tadqiqotlari tahlil blokiga kiritilishi mumkin - va yana aylana bo'ylab harakatlanadi.

Taqdim etilgan modelning bosqichlarining batafsil mazmuni quyida keltirilgan.

        Bahoboshqaruv strategiyasini shakllantirish omillari

Kompaniyaning strategiyasini aniqlashga ko'plab omillar ta'sir qiladi. Ushbu omillarning o'zaro ta'siri har bir sanoat va kompaniyaga xos bo'lib, doimo vaqt o'tishi bilan o'zgaradi. Ko'chmas mulkni boshqarish strategiyasini yaratishda asosiy e'tibor tashqi va ichki muhit omillarini baholashga qaratilgan. Birinchisiga ko'chmas mulk bozorining hozirgi holati va rivojlanish tendentsiyalari, amaldagi me'yoriy hujjatlar, ikkinchisi - mulkning holati va mavjud boshqaruv resurslari kiradi. Ko'chmas mulkdan foydalanish strategiyasini tanlash bozorning ushbu strategiyani qabul qilish qobiliyati, mulkning joylashuvi potentsiali, qonunchilik ruxsati, mulkning texnik holati, ushbu strategiyani amalga oshirish imkoniyati bilan belgilanadi. iqtisodiy va boshqaruvning maqsadga muvofiqligi.

        Ko'chmas mulk bozori monitoringi va tahlili

Muayyan strategiyaning ko'chmas mulk bozoridagi talab va taklif tabiatiga qanchalik mos kelishini aniqlash uchun bozorning muayyan ko'chmas mulkni boshqarish strategiyasini qabul qilish qobiliyatini tahlil qilish amalga oshiriladi.

Shu maqsadda xizmat ko‘rsatish konsepsiyasi doirasida ko‘chmas mulk bozorini o‘rganish (tahlil qilish) va monitoringi olib borilmoqda. Ko'chmas mulk bozorini tadqiq qilish (tahlil qilish) - bu bozorda muayyan operatsiyalarni amalga oshirish bo'yicha qaror qabul qiluvchilarga ob'ektiv ma'lumot berishga qaratilgan mustaqil faoliyat turi. Ushbu tahlil davomida mulkning joylashuvi (joyi), rivojlanish xarakteri va mintaqaviy iqtisodiyotning holati, tijorat ko'chmas mulki, mumkin bo'lgan raqobatchilar va raqobatdosh mulklar va boshqalar o'rganiladi, shuning uchun taklif nisbati va tijorat ko'chmas mulkiga bo'lgan talab baholanadi va tegishli mulkni boshqarish strategiyasining maqsadga muvofiqligi to'g'risida xulosa chiqariladi.

Bozor tadqiqoti turli xil shaxsiy maqsadlarda amalga oshirilishi mumkin va boshqa faoliyat turlarining elementi, bosqichini ifodalaydi:

    bozorda mulkni ilgari surish uchun marketing tadqiqotlari;

    investitsiya qarorlarining samaradorligini baholash maqsadida investitsiya faoliyati;

    bozor rivojlanish tendentsiyalarini tahlil qilish va prognozlash - biznesni rivojlantirish uchun strategik qarorlarni ishlab chiqish.

Shunday qilib, tahlil maqsadlariga qarab, ko'chmas mulk bozorini o'rganishning quyidagi yo'nalishlarini ajratish mumkin:

    Ko'chmas mulk turlari bo'yicha o'rtacha bozor ijara stavkasini aniqlash uchun narx holatini tahlil qilish.

    Bozor kon'yunkturasini tahlil qilish, tijorat ko'chmas mulkiga ijara xizmatlariga bo'lgan talab va taklif hajmini, bozor rivojlanish tendentsiyalari va dinamikasini aniqlash.

    Bozorda mulkni ilgari surish uchun eng samarali chora-tadbirlarni aniqlash uchun marketing bozorini tahlil qilish.

    Mulkning bozor qiymatini aniqlash uchun bozor tahlili.

    Eng foydali investitsiya variantlarini aniqlash uchun ko'chmas mulk investitsiyalarining samaradorligini tahlil qilish.

O'z navbatida, bozor tadqiqotining har bir sohasi bir qator kichik vazifalarni hal qilishni o'z ichiga oladi.

3.4-rasmda ko'rsatilgan diagramma talab qilinadigan ish ko'lami haqida fikr beradi.

Har bir bozor tadqiqoti vazifasi mustaqil yoki o'zaro bog'liq holda hal qilinishi mumkin. Bog'lanishning mohiyati shundaki, ba'zi bosqichlar bir necha yo'nalishlar uchun umumiy bo'lib, ba'zi yo'nalishlar boshqalar tomonidan olingan natijalardan foydalanadi. Umumiy vazifaning eng tipik misoli ko'chmas mulk bozoridagi narx kon'yunkturasini baholash va prognoz qilishdir. Bu butun bozor tahlilida kalit va birinchi yo'nalishda ta'kidlangan. Shu bilan birga, narxlarni prognoz qilishda bozor kon'yunkturasining tendentsiyalarini bilish, ya'ni ikkinchi yo'nalish natijalaridan foydalanish kerak. Bundan tashqari, bozor holatini, marketing samaradorligini, ko'chmas mulkning rentabelligi va narxini, investitsiya samaradorligini tahlil qilish va prognozlashda birinchi yo'nalish natijalari zarur.

Xizmat ko'rsatish konsepsiyasining bir qismi sifatida bozor tahlili va monitoringi doimiy, maqsadli asosda amalga oshirilishi kerak. Bu talab doimiy o'zgarishlarga uchragan ko'chmas mulk bozorining o'ziga xos xususiyatlari va uni o'rganishdagi turli xil vazifalar bilan bog'liq. Bunday sharoitda jiddiy bozor tadqiqotlari o'z-o'zidan, vaqti-vaqti bilan amalga oshirilmaydi.

Dunyoning rivojlangan mamlakatlarida ko‘chmas mulk bozori faoliyatining qariyb asrlik tarixini o‘rganar ekanmiz, analitik ishlarning sifatiga yetarlicha e’tibor berilmaganligi ko‘chmas mulk sohasidagi eng yirik inqirozlarning asosiy sabablaridan biri degan xulosaga kelish mumkin. bozorlar. Oddiy misol 80-yillarning oxiri va 90-yillarning boshlarida AQSh ko'chmas mulk bozoridagi inqiroz. Mutaxassislarning ta'kidlashicha, yangi qurilishga haddan tashqari va tartibsiz investitsiyalar bozorning haddan tashqari to'lib ketishiga va shunga mos ravishda kreditlar berilgan ko'plab loyihalarga bozor talabining etishmasligiga olib keldi. Ushbu vaziyatning zamirida yomon tahliliy rag'batlantiruvchi tuzilmalardan, zaif tahlil metodologiyasidan va mavjud sharoitlarni tavsiflovchi to'liq bo'lmagan ma'lumotlardan kelib chiqadigan real bo'lmagan bozor taxminlari bor edi. Rossiyada ko'chmas mulk bozorining rivojlanish istiqbollarini hisobga olgan holda, potentsial inqirozlarning yo'qligi haddan tashqari optimistik stsenariy deb taxmin qilishimiz mumkin. Biroq, agar bugungi kunda faol bozorni rivojlantirish bosqichida tahliliy tadqiqotlar uchun ba'zi umumiy tamoyillar va talablar ishlab chiqilsa va kundalik amaliyotga kiritilsa, ular asosida investitsiya qarorlari qabul qilinadigan bo'lsa, bunday inqirozlarning oqibatlari unchalik ahamiyatsiz bo'lishi mumkin. Nafaqat inqirozlar tahdidi, balki dolzarb kundalik muammolar - raqobatning kuchayishi, qisqa muddatli ortiqcha foyda olish imkoniyatlarining qisqarishi, uzoq muddatli va kapital talab qiluvchi tijorat ko'chmas mulkini rivojlantirish loyihalarini amalga oshirishning boshlanishi, xorijiy investorlarning kirib kelishi. asoslovchi qarorlar uchun yuqori talablar bilan bozorga va hokazo - ob'ektiv Rossiya ko'chmas mulk bozorlarida sifatli tahlil ahamiyati yaqin kelajakda tobora muhim bo'ladi, deb ko'rsatadi. (Tarasevich E.I. Ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish metodologiyasi asoslari // Ko'chmas mulk muammolari. Ilmiy. elektron jurnal. - 1999. - Nashr. 3. - p. 3-4.)

Vaqtinchalik bo'sh binolarni ijaraga olishni qo'shimcha faoliyat deb hisoblaydigan individual firmalar vaqti-vaqti bilan o'z raqobatchilari, savdo maydonlariga bo'lgan talab va boshqalar haqida ma'lumot to'plash, ya'ni ko'chmas mulk bozorini o'rganishning alohida kichik vazifalarini hal qilishlari mumkin. Ammo bozorni tahlil qilish bo'yicha barcha vazifalarni sifatli va har tomonlama hal qilish faqat yirik tashkilot doirasida mumkin. Faqatgina axborot-tahlil biznesi asosiy bo'lgan tijorat kompaniyalari yoki ko'chmas mulk bozorida faoliyat yurituvchi yirik kompaniyalarning ixtisoslashtirilgan axborot-tahliliy bo'linmalari yuqori professional tahlilchilar tomonidan boshqarilishi kerak bo'lgan murakkab tadqiqot vositalarini yaratishi mumkin.

        Ob'ektni boshqarish strategiyasini shakllantirish

Strategiyani shakllantiruvchi omillar tahlil qilingandan so'ng, ko'chmas mulkni boshqarish strategiyasini bevosita yaratish davri boshlanadi.

Ko'chmas mulkni boshqarish strategiyasini shakllantirish hisoblanadi ijodiy jarayon, rasmiylashtirish qiyin, bu erda kompaniya ta'sischilari va uning top-menejmentining roli boshqa joylardan ko'ra kattaroqdir.

Biroq, alohida e'tibor berishga arziydigan bir qator fikrlar mavjud. Tajriba shuni ko'rsatadiki, mulkni boshqarish strategiyasini belgilash jarayonida quyidagi masalalarga aniqlik kiritish kerak:

    eng yaxshisini va eng yaxshisini tanlash samarali variant mulkdan foydalanish;

    ko'chmas mulkni boshqarish sub'ektini aniqlash;

    marketing strategiyasining asosiy elementlarini aniqlash;

    kompaniyaning mahsulot va bozor strategiyasida mulkning o'rnini aniqlash.

Turli mualliflar ko'chmas mulkni samarali boshqarish imkonini beruvchi chora-tadbirlar to'plamini taklif qilishadi. Biroq, bizning fikrimizcha, bu chora-tadbirlar majmuasi, birinchidan, strategiyani ishlab chiqishga imkon bermaydi, ikkinchidan, qoida tariqasida, ular ma'lum bir tur mulk. Biz ko'chmas mulkni boshqarish strategiyasini amalga oshirish jarayonining kengaytirilgan versiyasini taklif qilamiz, unda turli takliflar umumlashtiriladi, ko'chmas mulkni strategik boshqarishning asosiy bosqichlari hisobga olinadi va korxona faoliyati samaradorligini oshirishga qaratilgan (11-rasm). .

Ushbu boshqaruv tizimini qurish samaradorligi minimal xarajatlar va barcha turdagi materiallar va materiallardan eng samarali foydalanish hisobiga boshqaruv maqsadiga (faoliyatning belgilangan sifatli natijasi yoki boshqaruv ob'ektining holati) erishishdan iborat. moliyaviy resurslar. Bizning fikrimizcha, korxonaning ko'chmas mulkini boshqarish tizimidan foydalanish quyidagi muammolarni hal qilish imkonini beradi:

  • Korxonaning barcha ko'chmas mulk ob'ektlaridan, shu jumladan asosiy bo'lmagan ob'ektlardan foydalanish samaradorligini oshirish;
  • Asosiy bo'lmagan ko'chmas mulkdan foydalanish natijasida qo'shimcha xarajatlarning kamayishi va natijada sanoat korxonasining asosiy faoliyatining yanada samarali bo'lishi;
  • bilvosita daromad olish va undan sanoat korxonasining asosiy faoliyatining rivojlanishini rag'batlantirish uchun foydalanish;
  • Korxona ko'chmas mulkidan maqsadsiz foydalanish holatlarini kamaytirish;
  • Barcha ko'chmas mulk ob'ektlarini, shu jumladan tugallanmagan qurilish loyihalarini iqtisodiy aylanmada eng to'liq jalb qilish

Korxonaning ko'chmas mulkni boshqarish bo'yicha taklif etilayotgan strategiyasiga muvofiq, boshqaruvning asosiy ob'ekti er uchastkalari (yoki ularning ulushlari) va ularning har biri bilan bog'liq bo'lgan binolar, inshootlar (yoki ularning qismlari) dan iborat murakkab ob'ektga aylanadi.

Guruch. 11. Korxonaning ko'chmas mulkini boshqarish strategiyasini ishlab chiqishga kompleks yondashuv

Bizning fikrimizcha, ko'chmas mulk ob'ektlarining barcha to'plamini amalga oshirish uchun ketma-ket qadamlarni amalga oshirish orqali amalga oshirilishi mumkin. strategik boshqaruv korxonaning ko'chmas mulk ob'ektlari.

Birinchi qadam ko'chmas mulkni to'liq inventarizatsiya qilish bo'lib, uning natijasi korxona tomonidan qabul qilingan mezonlar tizimiga muvofiq barcha ob'ektlarni tezkor tasniflash imkonini beruvchi ma'lumotlarni olish va agar kerak bo'lsa. bozor bahosi individual ko'chmas mulk ob'ektlari.

Ushbu bosqichda korxonaning barcha ko'chmas mulk ob'ektlarini reestrga kiritish kerak. Keyinchalik, har bir ob'ektning narxini, huquqiy tozalik darajasini baholash, mumkin bo'lgan bilvosita daromad miqdorini va ob'ektni ishlatish xarajatlarini taxmin qilish kerak.

Baholash natijalari mulkdan foydalanish formatini aniqlash uchun mulkni boshqarish strategiyasining bir qismi sifatida foydalaniladi. Bizning fikrimizcha, inventarizatsiya tartibini faoliyatning ketma-ketligi sifatida taqdim etish mumkin, uning asosiy maqsadi ko'chmas mulk ob'ektini (masalan, binolarni) korxona ma'lumotlar bazasiga kiritish va aniqlashdir. mumkin bo'lgan variantlar uning ishlatilishi (12-rasm).

Ko'chmas mulkni hisobga olish va inventarizatsiya qilish natijasi korxona ko'chmas mulk kadastrini (KNR) yaratish bo'lib, u korxona ko'chmas mulk aktivlari va ularga bo'lgan huquqlarni tezkor hisobga olishning yagona tizimidir. Buxgalteriya tizimining birligi Kadastrga quyidagi ma'lumotlarni kiritish imkonini beradi:

  • muayyan ob'ektning jismoniy o'lchamlari va xususiyatlari;
  • qiyosiy marketing tahlili tomonidan turli xil variantlar ob'ektdan foydalanish;
  • mulkiy huquqlarga nisbatan yuklamalar va boshqa cheklovlar mavjudligi;
  • mulkni ishlatish va saqlash uchun umumiy xarajatlar.

Ikkinchi bosqich - ko'chmas mulkni tasarruf etish to'g'risida qaror qabul qilishning yagona qoidalari va tartiblarini ishlab chiqish. Ular quyidagi printsiplarga asoslanishi kerak:

  • Korxonaning umumiy strategiyasi doirasida asosiy va yordamchi ishlab chiqarish faoliyati amalga oshiriladigan ishlab chiqarish ob'ektlari sifatida tasniflanishi mumkin bo'lgan ob'ektlarni tanlash.
  • Sanoat ob'ektlari ro'yxatiga kiritilmagan ko'chmas mulk ob'ektlari to'g'risidagi ma'lumotlarni birlashtirish (asosiy bo'lmagan ob'ektlar ro'yxatini aniqlash) va sanoat korxonasining ko'chmas mulkni boshqarish strategiyasining bir qismi sifatida ob'ektning istiqbollarini baholash.
  • Bilvosita yoki bir martalik daromad olish uchun asosiy bo'lmagan ko'chmas mulkdan foydalanish mezonlarini ishlab chiqish.
  • Asosiy bo'lmagan ko'chmas mulkdan tijorat maqsadlarida foydalanish.
  • Ko'chmas mulkni joriy bozorda bozor narxlari darajasidan past narxlarda ijaraga berishni taqiqlash.
  • Ko'chmas mulkni foydalanishga berish bo'yicha harakatlarning shaffofligi.
  • Ko'chmas mulk ob'ektlaridan foydalanishga bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olish tartibini soddalashtirish va uning shartlarini qisqartirish.
  • Tugallanmagan qurilish ob'ektlarini bozor qiymatidan kelib chiqqan holda investitsiya shartlarida sotish.

Guruch. 12. Tovar-moddiy zaxiralar oqimi sxemasi

Guruch. 13. Maqsadlarga erishishni monitoring qilish tizimining asosiy elementlari

Strategik yo'naltirilgan mulkni boshqarish tizimini qurishning uchinchi bosqichi ko'chmas mulkdan foydalanishning maqsadlari va mumkin bo'lgan moliyaviy va moliyaviy bo'lmagan natijalarini aniqlashdir. Ushbu bosqichda ko'chmas mulkni boshqarishning eng muhim vazifalaridan biri mulkni boshqarish nuqtai nazaridan boshqaruv maqsadlariga erishish monitoringi tizimini yaratish bo'lib, u quyidagi asosiy yo'nalishlarda amalga oshirilishi mumkin (13-rasm).

Sanoat korxonasining ko'chmas mulkini boshqarish bo'yicha yuqorida taklif qilingan strategiyaga muvofiq, asosiy bo'lmagan ko'chmas mulkning faoliyati quyidagi asosiy tamoyillar asosida amalga oshirilishi mumkin:

  • ko'chmas mulkdan barqaror ko'p daromad manbai sifatida foydalanish;
  • bir martalik maksimal daromad olish uchun kutilmagan holatlar tufayli ob'ektni tugatish (begonalashtirish).

Shunday qilib, yuqorida muhokama qilingan tamoyillarga asoslanib, korxona mulkni boshqarishda asosiy strategik maqsadlar va ustuvorliklarni amalga oshirish imkoniyatiga ega.

Havolalar

  1. Nuqtali chiziqlar mavjud bo'lishi mumkin bo'lgan, ammo kerak bo'lmagan elementlarni ta'kidlaydi.

Ko'chmas mulkni boshqarish (Yagudin)

1. Mulk huquqining turli shartlarida mulkni boshqarishning qonunchilik asoslari.

2. Mulkni boshqarishning strategik maqsadlari va konsepsiyasi.

3. Bosqichlar hayot davrasi ko'chmas mulk va boshqaruv funktsiyalarini o'zgartirish.

4. Ko'chmas mulkni rivojlantirishni dasturlash. Texnologik va moliyaviy monitoring.

5. Ko'chmas mulkning bozor qiymatining dinamikasi boshqaruv samaradorligi mezoni sifatida.

6. Operatsion va investitsion ko'chmas mulkni boshqarishning maqsadlari, vazifalari va samaradorligi mezonlari.

7. Ob'ektlar, komplekslar va ko'chmas mulk portfellarini boshqarish.

8. Mulkdan xarajatlar va daromadlarni shakllantirish.

9. Ijara siyosati va bandlik siyosati.

10. Ijara to’lovi darajasiga ta’sir etuvchi omillar.

11. Ijara haqini aniqlash usullari.

12. Ob'ekt va uning tarkibiy qismlarining texnik ekspluatatsiyasi.

13. Boshqaruvning turli ierarxik darajalari o'rtasida ko'chmas mulkni boshqarish funktsiyalarini ajratish.

14. Har xil turdagi ko'chmas mulkni boshqarish xususiyatlari.

15. Ko'chmas mulkni boshqarish va tasarruf etishning dolzarb muammolari.

Mulkni boshqarishning strategik maqsadlari va kontseptsiyasi.

Mulkni boshqarishning bir nechta asosiy maqsadlari mavjud:

Ko'chmas mulk qiymatini maksimal darajada oshirish, xarajatlarni minimallashtirish va davlat ehtiyojlarini yaxshiroq qondirish;

Ko'chmas mulkni sotish yoki ijaraga berish bo'yicha oqilona qarorlar qabul qilish;

Mulkga egalik qilishning daromadlari va yo'qotishlarini aniq o'lchash;

Bozor sharoitlari qulay bo'lganda mulkni kapitallashtirish va xususiy sektor bilan hamkorlikni kengaytirish;

Mahalliy hokimiyat organlarining ko'chmas mulkdan foydalanadigan barcha bo'linmalarida byudjet jarayonini rejalashtirish va moddiy-texnika ta'minotini takomillashtirish.

Ko'chmas mulkni boshqarish amaliyoti uch yo'nalishga bo'linadi:
1) boshqaruv tizimini yaratish; 2) loyihalarni amalga oshirish va ushbu loyihalarni amalga oshirish bo'yicha qarorlar qabul qilish; 3) loyiha portfelini boshqarish.
Faoliyatning birinchi yo'nalishi kelgusida qarorlar qabul qilish va loyihani amalga oshirish uchun asos bo'lib xizmat qiladigan mulkni boshqarish tizimini yaratish bo'yicha chora-tadbirlarni o'z ichiga oladi. Ikkinchi yo'nalish ko'chmas mulk ob'ektlaridan foydalanish bo'yicha aniq loyihalarni rejalashtirish va amalga oshirish - uni sotish, sotib olish, obodonlashtirish, ijaraga berish va qurish bilan chambarchas bog'liq.
Uchinchi yo'nalish allaqachon amalga oshirish bosqichida bo'lgan loyihalar paketini boshqarishni anglatadi.



Mulkni boshqarish tizimini yaratish ushbu faoliyatning maqsadlarini aniqlashdan boshlanishi kerak. Avvalo, siz mahalliy ma'muriyat tomonidan bajariladigan asosiy funktsiyalarni o'rganishingiz kerak. Shu nuqtai nazardan qaraganda, mahalliy hokimiyat organlari: 1) iste’molchi; 2) investor; 3) ta'minlovchi tashkilot ijtimoiy ehtiyojlar; 4) dizayner (masalan, obodonlashtirish sohasida); 5) tovar sotuvchisi. Mulkni boshqarishning maqsadi mahalliy hokimiyatni iste'molchi va investor sifatida taqdim etishdir. Mulk menejeri birinchi navbatda mulkni iste'molchi sifatida baholaydi, uning bozor qiymatini, joylashishini va o'ziga xos xususiyatlarini, ijara xarajatlarini va hokazolarni belgilaydi. Shu bilan birga, menejer mulkning daromadi, qoldiq qiymati, operatsion xarajatlari va boshqalar bilan o'lchanadigan investitsiya qiymatiga ega ekanligini biladi.

Mulkning ijtimoiy va estetik qiymati ham hisobga olinadi va aniqroq, ammo o'lchash qiyinroq. Aksariyat mahalliy ma'muriyatlar aholining ijtimoiy va estetik ehtiyojlarini chuqurroq bilishadi va shuning uchun ko'chmas mulkka oid qarorlar qabul qilishda bu ehtiyojlar ustunlik qiladi. Bu holatni o'zgartirish kerak. Ko'chmas mulkning ijtimoiy va investitsiya qiymati o'rtasida muvozanat saqlanishi kerak. Investor sifatida mahalliy ma'muriyat mulkka egalik qilishning xarajatlari va foydalarini solishtirishi, baholashi kerak muqobil usullar undan foydalanish, eng foydali loyihani tanlang.

Ko'chmas mulkni boshqarish tizimining ishlashi shunday tashkil etilishi kerak: ko'chmas mulkni ekspertizadan o'tkazish, shu jumladan uni baholash, sotib olish va sotish jarayoni, marketing va boshqalar; mahalliy ma'muriyatning tegishli bo'linmasini rejalashtirish va ko'chmas mulkdan foydalanish bo'limlaridan tashkiliy jihatdan ajratishni nazarda tutuvchi qarorlar qabul qilishning xolisligi; bozor tadqiqotining yuqori analitik sifati, risklar, moliyalashtirish va boshqalar; ijodiy muhit; mahalliy ma'muriyat nomidan ish yuritish imkoniyatini beruvchi hokimiyat; o'zgarishidan (qayta saylanishdan) qat'iy nazar faoliyatning doimiyligi munitsipal kengashlar; minimal byurokratizatsiya bilan faol harakatlarga yo'naltirish.

Mulkni boshqarish samaradorligi axborot ta'minoti tizimining ishlashiga bog'liq. Ko'chmas mulkning eng to'liq ma'lumotlari va tavsiflarini o'z ichiga olgan ma'lumotlar bazasini yaratish kerak. Ushbu ma'lumotlar bazasi doimiy ravishda yangilanib turishi kerak.

Ko'chmas mulk to'g'risida qaror qabul qilishdan oldin harakatning ustuvor yo'nalishlari va ularni baholash mezonlarini belgilaydigan strategik reja ishlab chiqilishi kerak. Rejada mahalliy hokimiyat o'z tadbirkorlik faoliyatini kengaytirishga intilayotganligi yoki daromadlarni ko'paytirish niyatida ekanligi yoki tadbirkorlik faoliyatini kengaytirish maqsadi bilan daromadlarni oshirish maqsadini muvozanatlashi ko'rsatilishi kerak. Qanday bo'lmasin, qanday strategik maqsad tanlangan bo'lishidan qat'i nazar, mahalliy fuqarolar hamjamiyatining manfaatlarini hisobga olgan holda ko'chmas mulk operatsiyalari yo'nalishini va foyda-xarajat tahlilini rejalashtirish kerak.

Ko'chmas mulk bilan bog'liq kelajakdagi qarorlarda mahalliy ma'muriyat operatsiyaning afzalliklarini nafaqat iqtisodiy, balki ijtimoiy parametrlarda ham o'lchashi kerak. Yaxshi iqtisodiy natijalarni bashorat qilish va unga erishish hisoblashdan ko'ra ancha qiyin ijtimoiy ta'sir u yoki bu operatsiya. Mulkni boshqarish o'z faoliyati uchun mustahkam asosga ega bo'lishi uchun iqtisodiy va ijtimoiy natijalarni juda ehtiyotkorlik bilan va chuqur tahlil qilishni talab qiladi. Ushbu mantiq tanqid va ko'plab e'tirozlarga qarshi turishga yordam beradi. Mahalliy ma'muriyatning e'tirozlari odatda quyidagi masalalar bilan bog'liq:

Sotish uchun mulk; odatda uni ko'proq vaqtga kechiktirish taklif etiladi kech sanalar narxlar qachon oshadi;

Operatsiyaning xavf darajasi; mahalliy ma'muriyat operatsiyadan kutilayotgan daromadni sezilarli darajada kamaytiruvchi chora-tadbirlar orqali risklarni minimallashtirishga intiladi;

Operatsiyadan daromad olishning bir martalik yoki qisqa muddatli xarakteri; mahalliy ma'muriyat imkon qadar uzoq vaqt davomida daromad olishini ta'minlashga intiladi;

Xususiy sektor bilan raqobat; Mahalliy hokimiyat xususiy sektor bilan raqobatlashmasligi kerak degan noto'g'ri tushuncha saqlanib qolmoqda.

Samarali model mulkni boshqarish tizimida qarorlar qabul qilish ularning samarali amalga oshirilishini ta'minlashi kerak. Bu qarorlarni tayyorlash jarayoni va tahliliy ishlar jamoatchilik uchun ochiq bo'lganda mumkin. Kelajakda, agar qaror qabul qilingan bo'lsa, uni amalga oshirishga erishish kerak. Bu bosqichda qarorsizlik va vazifalar va maqsadlarni tez-tez qayta ko'rib chiqish juda xavflidir, chunki mahalliy ma'muriyatga ishonch zaiflashadi va mahalliy ma'muriyat o'z va'dalaridan qaytishi mumkinligiga ishonch kuchayadi.